Рентабельность аренды в Испании выросла

Сколько % годовых приносит арендная недвижимость на Коста-Бланке? Портал Idealista опубликовали новый развернутый анализ доходности инвестиционной недвижимости в Испании, согласно которому окупаемость инвестиций в жилье увеличилась почти на два пункта за последние 5 лет.

Исходя из анализа, рентабельность жилой недвижимости в текущем году в среднем по стране составит более 7%. И это почти на 2% больше, чем пятью годами ранее.

При этом, именно недвижимость на побережье показывает максимальный рост, в отличие от крупных административных центров и даже Мадрида. 

Так, доходность арендной недвижимости в прибрежных зонах увеличилась до 7,3% годовых (индекс 2017 года 4,9%). Коста-Бланка - в лидерах роста.

А вот в Мадриде и Барселоне рост составил около 1 пункта, до 6,1%. Это связано с рекордным ростом стоимости самой недвижимости, за которым аренда не поспевает.

От чего зависит рентабельность квартир под сдачу?

Факторов не мало. Но основной — это, конечно, расположение.

Коста-Бланка в этом отношении в лидерах.
Спрос на аренду жилья на побережье всегда высок, а инвестиции в недвижимость по прежнему остаются самыми надежными даже в долгосрочной перспективе.
К тому же в тенденциях последних лет переезд к морю, а не только отдых. Все больше людей стремятся жить в небольших городах с хорошей экологией, приятным климатом и размеренным темпом жизни.
А значит, и аренда жилья становится востребованной не только в сезон на краткосрочный период, но и круглый год.

Как рассчитывали доходность арендной недвижимости?

Разделили предлагаемую цену продажи на цену аренды, запрашиваемую владельцами на разных рынках, со ссылкой на квартальные индексы жилья.

Доходность и окупаемость — главные цифры, на которые нужно обращать внимание, принимая решение о вложении средств в недвижимость для сдачи в аренду. Но ориентироваться надо не только на них.
Необходимо оценить все риски вложений, возможные временные и финансовые затраты. В случае с недвижимостью важно также определить конечную цель покупки: только временный заработок или ещё и актив на будущее (например, «подушка безопасности» на старость или будущее жильё для растущих детей).
Это важно, чтобы понимать, какой способ вложения окажется наиболее подходящим и стоит ли вообще связываться с покупкой и последующей сдачей жилья.

Просчитать доходность заранее, выбрать объект с максимальной рентабельностью, просчитать все затраты на оформление и обслуживание, проверить все нюансы, чтобы получать максимальную прибыль от ваших инвестиций помогут специалисты Granfield Estate👑🏠 — лицензированного агентства недвижимости (RAICV1663) и члена Asivega, зарегистрированного в Реестре туризма Валенсийского сообщества в качестве управляющей компании для туристической недвижимости (рег. номер EGVT-1348-A)

Планируете покупку недвижимости в Испании на побережье Коста-Бланки? Обратитесь к нам за консультацией. Это бесплатно.

В Granfield Estate мы помогаем владельцам недвижимости максимизировать арендный доход. Лицензированное агентство RAICV1663, член Asivega.

Типы аренды в Испании: расчёт доходности

Подробнее разберём финансовую модель для каждого типа аренды.

Туристическая аренда (Airbnb/Booking):

Пример: квартира в Торревьехе стоимостью €90 000, 1 спальня, 50 м².

• Июль–август (8 недель): €600–800/нед × 8 = €4 800–6 400
• Июнь + сентябрь (8 недель): €400–500/нед × 8 = €3 200–4 000
• Май + октябрь (8 недель): €250–350/нед × 8 = €2 000–2 800
• Ноябрь–апрель (остальные 6 месяцев): €100–150/нед × 24 = €2 400–3 600
• Итого за год (при хорошей загрузке): €12 400–16 800

Вычитаем расходы: комиссия площадки (15%), уборка между гостями (€35–60/раз × 50 раз = €1 750–3 000), коммунальные (€150/мес), управляющая компания (если есть, 20–25%). Чистая доходность: 6–10% годовых.

Долгосрочная аренда:

Та же квартира: €500–650/мес × 12 = €6 000–7 800/год.

Расходы: IBI (~€300/год), страховка (~€250/год), периодический ремонт. Чистая доходность: 5–7% годовых.

Комбинированный подход: туристическая аренда летом (май–октябрь) + долгосрочная зимой (ноябрь–апрель) = максимальный доход при умеренном управлении.

Как получить лицензию VUT (туристическое жильё)

Для легальной туристической аренды необходима лицензия VUT (Vivienda de Uso Turístico). Процесс в Валенсийском сообществе (включает Торревьеху и Аликанте):

1. Проверить, что квартира находится в зоне, где разрешена туристическая аренда (часть муниципалитетов ввела ограничения)
2. Убедиться, что устав коммьюнидада не запрещает туристическую аренду
3. Подать заявление в Conselleria de Turisme через онлайн-портал или лично
4. Приложить: документы на право собственности, кадастровую выписку, сертификат энергоэффективности, план квартиры, фото
5. Получить регистрационный номер VUT (обычно 30–60 дней)
6. Разместить номер VUT во всех объявлениях — обязательное требование

Без лицензии VUT штраф за туристическую аренду — €18 000–90 000. Это не та экономия, которая стоит риска. Granfield Estate помогает с оформлением VUT. Консультация бесплатна.

Управление арендой: самостоятельно или через компанию

Самостоятельное управление:

• Плюсы: 100% дохода, полный контроль
• Минусы: вы должны быть доступны 24/7, коммуникация с гостями на испанском/английском, самостоятельная организация уборок

Управляющая компания:

• Плюсы: пассивный доход, профессиональный сервис, лучше для нерезидентов
• Минусы: комиссия 20–30% от дохода

Для нерезидентов и тех, кто не говорит по-испански, управляющая компания — оптимальный выбор. Потеря 20–30% компенсируется профессиональным управлением: более высокая загрузка, лучше отзывы, выше рейтинг на платформах.

Granfield Estate поможет найти и объект для аренды, и управляющую компанию. Всё в одном месте. Консультация бесплатна.

Налогообложение арендного дохода в Испании

Нерезиденты, сдающие недвижимость в Испании, обязаны декларировать доход. Рассмотрим детали:

Налог IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes):

• Граждане ЕС/ЕЭЗ: 19% с чистого дохода (после вычета расходов)
• Граждане других стран: 24% с валового дохода (без вычетов)
• Декларация подаётся ежеквартально (форма 210)

Что можно вычесть из налогооблагаемой базы (для граждан ЕС):

• Расходы на управляющую компанию
• Коммунальные платежи
• Страховка
• IBI (муниципальный налог)
• Амортизация здания (3% от кадастровой стоимости ежегодно)
• Расходы на ремонт
• Комиссия Airbnb/Booking

Пример: годовой арендный доход €8 000. Расходы €3 000 (управление, IBI, страховка, коммунальные). Чистая база: €5 000. Налог ЕС: €5 000 × 19% = €950. Остаток: €7 050. Итоговая доходность после налогов при цене объекта €90 000 = 7,8%. Очень хорошо.

Пустующая недвижимость: тоже налог

Важный момент: даже если вы не сдаёте квартиру, как нерезидент вы обязаны платить IRNR на вменённый доход. База расчёта: 1,1–2% от кадастровой стоимости. Ставка: 19–24%.

Пример: кадастровая стоимость квартиры €55 000. Вменённый доход: €605 (1,1%). IRNR: €605 × 19% = €115 в год. Ничтожная сумма.

Многие нерезиденты забывают об этом обязательстве. Рекомендуем нанять налогового консультанта (asesor fiscal) — стоимость сопровождения €200–400/год. Он подаст все декларации, и вы не получите неприятных сюрпризов от испанского налоговиков.

Платформы для туристической аренды: сравнение

Большинство профессиональных арендодателей размещаются одновременно на 2–3 платформах (multi-channel strategy) для максимальной загрузки. Управляющие компании делают это автоматически через channel manager.

Granfield Estate помогает выбрать объект с наилучшим арендным потенциалом и при необходимости рекомендует проверенные управляющие компании в Торревьехе и Аликанте. Первая консультация бесплатна.

Лучшие объекты для аренды на Costa Blanca

Не все объекты одинаково привлекательны для арендного бизнеса. Рассмотрим характеристики идеального «арендного» объекта:

Расположение:

• Расстояние до моря: идеально — первая-вторая линия. Приемлемо — до 500 м. Далее — загрузка падает.
• Пешая доступность: магазины, рестораны, общественный транспорт — в пешей доступности
• Парковка: важна для семей, приезжающих на машине

Тип объекта:

• 1–2 спальни — оптимальный размер для туристической аренды. Заполняемость выше, управление проще
• Бассейн в доме/урбанизации — существенно повышает ставки аренды (+20–40%)
• Кондиционер — обязателен. Без него не снимут в июле–августе
• Балкон или терраса — важный плюс. Испанцы и иностранцы ценят открытое пространство

Состояние объекта:

• После ремонта — лучшие отзывы, выше рейтинг на платформах, выше ставка
• Современный интерьер в светлых тонах — лучше фотографируется и нравится большинству арендаторов
• Чистая техника, хорошие матрасы, быстрый Wi-Fi — базовые требования туристической аренды

Реальные отзывы арендодателей на Costa Blanca

Данные от реальных владельцев арендного жилья в Торревьехе:

«Купил студию за €72 000 в 2021 году. За год туристической аренды (Airbnb + Booking) получил €7 800 дохода. После всех расходов (управление, IBI, коммунальные, налоги) — чистыми €4 900. Это 6,8% годовых. Плюс квартира выросла в цене на €8 000. Итого за год — 18% доходности на вложенный капитал.»

«Долгосрочная аренда приносит меньше, зато голова не болит. Сдаю пенсионерам из Великобритании на 8 месяцев за €520/мес. Минимум хлопот, стабильный доход. Лето — сам пользуюсь.»

Гранfield Estate поможет выбрать стратегию и найти объект с максимальным арендным потенциалом. Консультация бесплатна.

Стратегия входа: как начать арендный бизнес в Испании

Если цель — пассивный доход от испанской недвижимости, вот оптимальная стратегия входа:

1. Определите бюджет и формат — туристическая или долгосрочная. Бюджет до €100 000 — туристическая студия в Торревьехе. Бюджет €100 000–200 000 — 1–2-комнатная квартира в хорошей локации.
2. Проведите due diligence — проверьте зонирование (разрешена ли туристическая аренда в этом здании), устав communidad, наличие или отсутствие VUT у предыдущего владельца.
3. Оформите VUT — до начала аренды. Без лицензии — огромные штрафы.
4. Подготовьте объект — ремонт при необходимости, фотосессия, составление описания.
5. Разместите на платформах — Airbnb + Booking. Настройте динамическое ценообразование.
6. Выберите модель управления — самостоятельно или управляющая компания.

Весь этот путь Granfield Estate помогает пройти клиентам. От поиска объекта до первого гостя — мы рядом. Консультация бесплатна. Ждём вашего звонка.

Арендная недвижимость в Испании — это не просто инвестиция. Это образ жизни: приезжаете сами, когда хотите, в остальное время квартира зарабатывает. Granfield Estate поможет найти объект, который сочетает в себе обе функции максимально эффективно. Консультация бесплатна. Ждём вашего звонка — расскажем о конкретных предложениях в нашей базе прямо сейчас.

Арендный доход в Испании — реальный и достижимый. Тысячи людей уже получают его от своих квартир на Costa Blanca. Granfield Estate поможет вам присоединиться к их числу. Выберем правильный объект, поможем с лицензией, порекомендуем управляющую компанию. Первая консультация бесплатна. Ваш первый арендный доход ближе, чем вы думаете.

Вложить деньги в испанскую недвижимость и получать арендный доход — это не мечта. Это реальная финансовая стратегия, которую используют тысячи людей по всему миру. Granfield Estate поможет вам стать одним из них. Первая консультация бесплатна. Позвоните нам сегодня.

Часто задаваемые вопросы

Какова доходность аренды недвижимости на Коста-Бланка?

По данным Idealista, средняя доходность аренды в прибрежных районах Коста-Бланка составляет около 7,3% годовых — один из лучших показателей в Испании. Это валовая доходность (gross yield) до вычета расходов на управление, налогов и коммунальных услуг. Чистая доходность обычно составляет 4–5,5% при грамотном управлении объектом.

Краткосрочная или долгосрочная аренда — что выгоднее в Испании?

Краткосрочная туристическая аренда при наличии лицензии даёт более высокую доходность — 6–9% годовых в популярных туристических зонах — но требует активного управления и маркетинга. Долгосрочная аренда (от 6 месяцев) проще в управлении и даёт стабильный доход 3–5%, но не позволяет самому пользоваться объектом в пик сезона. Оптимум для многих — гибкий формат: зима в долгосрок, лето — туристам.

Нужна ли лицензия для сдачи квартиры в аренду туристам в Испании?

Да. Краткосрочная туристическая аренда (через Airbnb, Booking и аналоги) требует получения туристической лицензии (licencia turística) в органах Сообщества Валенсия. Без лицензии сдача жилья туристам незаконна и грозит штрафами до 600 000 €. Ряд жилых комплексов и муниципалитетов устанавливает дополнительные ограничения — это важно проверить до покупки.

Как быстро окупается инвестиционная недвижимость в Испании?

При доходности 7% срок окупаемости (payback period) составляет около 14 лет. Однако реальная картина сложнее: объект одновременно растёт в цене (8–12% годовых на Коста-Бланка в последние годы), что существенно улучшает совокупный инвестиционный результат. Часть покупателей за 5–7 лет не только возвращают вложения через аренду, но и фиксируют прирост капитала при перепродаже.

Granfield Estate
Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante)
Tel: +34 865 44 33 33