В Испании НЕ будет кризиса

Аналитик и консультант по недвижимости Gonzalo Bernardos профессор экономики в Университете Барселоны и руководитель отделения Аудит, бухучет и продвижение в Недвижимости рассказал, как по его мнению закончится 2022 год для сектора недвижимости в Испании и экономики страны в целом.

Granfield Estate работает на рынке Коста-Бланка уже более десяти лет — мы пережили не один кризис и знаем, как ведёт себя рынок в разных условиях.

В следующие месяцы будет ли экономический спад в Испании?

Во втором квартале 2022  года Еврозона весьма вероятно покажет уменьшение ВВП. Рост цен на электроэнергию, энергетические ограничения и глобальное сокращение спроса окажет существенное воздействие на все страны. Однако, в большей степени скажется на Германии, Италии, Австрии и Нидерландах.

Испания в этот период будет переживать замедление экономики и рост ВВП будет небольшим, но от спада экономики Испанию спасет сравнительно низкое промышленное производство и великолепного проведенный туристический сезон. Кроме того, чтобы иметь полный экономический эффект от повышения процентной ставки ЕЦБ должно пройти около полугода.

Как новая ситуация повлияет на обычную испанскую семью?

Огромному количеству домохозяйств уже приходится нелегко. Сейчас это не связано с сокращением занятости, потому что она выросла в период с января по август, а из-за высокой инфляции. В еврозоне инфляция за последний месяц обусловлена ростом цен на энергоносители и продукты питания. В Испании основным результатом роста цен стала потеря домашними хозяйствами 5,9% своей покупательной способности, что вынудило многие из них потуже затянуть пояса.

В ближайшие месяцы большинству придется продолжать корректировку расходов. Главными причинами будут три: новая потеря покупательной способности, сокращение занятости и высокая неопределенность. Многие семьи, даже не нуждаясь в этом, будут снижать уровень своих расходов, пытаясь отложить на черный день из-за страха перед тем, что происходит в мире и еще может произойти.

В ближайшее время основные проблемы экономики постепенно будут меняться. С каждым разом  инфляция будет меньше из-за падения цен на сырье, новых мер Брюсселя по регулированию цен на рынке электроэнергии, повышение процентных ставок ЕЦБ и существующей рецессии в ведущих странах мира. Вместо этого будет расти безработица, из-за наблюдаемого мирового спада экономической активности.

Будет ли новый кризис похож на кризис 2008 года?

Это зависит от страны. Для Германии ситуация будет хуже, потому что она вступит в структурный кризис. У нее больше не будет очень дешевого сырья (природного газа), и экспортные мощности существенно снизятся, будь то по политическим (Россия) или экономическим (Китай) вопросам. Великой немецкой промышленности придется очень тяжело.

Для Испании такого кризиса не будет. Можно говорить о легкой рецессии. В худшем случае, новая конъюнктура будет больше похожа на ситуацию 1993 года (снижение ВВП на 1%), чем на 2008 год - 13% ВВП (сокращение производства на 7,7%). В связи с этим, проблемой Европы является более экономически развитая Германия, подверженная более глубокому кризису, чем Испания.

Как повышение ставки отразится на рынке недвижимости в Испании?

Большинство рецессий в сфере недвижимости вызваны быстрым и высоким ростом процентных ставок. Если к этому добавить предложение, превышающее спрос, и чрезмерное количество кредитов, предоставленных банками в предыдущие годы, то можно ожидать большой кризис в сфере недвижимости. Однако, ситуация на рынке недвижимости в Испании сейчас другая, выгодные предложения раскупили, темпы строительства притормозили из-за роста цен и экономической неопределенности. В этом году мы видим серьезный рост цен на недвижимость во всех регионах страны и существенное уменьшение предложения жилья.

В ближайшие месяцы, если прогноз ЕЦБ будет выполнен, его основная процентная ставка будет находиться в пределах 2-3%. В первом случае снижение сделок составит 8% и от цены 2%: во втором - 13% и 4% соответственно. В любом случае следующий год будет хуже нынешнего, в котором цены на недвижимость во многих регионах Испании превысили исторические максимумы.

Ожидается ли спад на рынке новостроек в Испании?

Гораздо меньше, чем на рынке вторичной недвижимости в Испании. Между ними существуют две большие разницы. С одной стороны, предложение первых - скудное, а вторых - обильное. С другой стороны, многие новые дома, сдача которых запланирована на 2023 год, уже зарезервированы покупателями. На вторичном рынке ситуация обратная. В настоящее время достаточно много застройщиков, которые гарантированно получат оплату за более 60% достроенного жилья в течение следующего года. Наконец, экономический спад  гораздо меньше влияет на покупателей новостроек, как правило, это люди с более высокими доходами, чем покупатели вторички.

Повышение процентной ставки оттолкнет инвесторов от рынка жилья?

Без сомнения. Долгое время ставки по депозитам в Испании были отрицательные. Вскоре фиксированный доход или срочные депозиты станут хорошей альтернативой жилью для более консервативных инвесторов. Таким образом, произойдет обратный переход к тому, который наблюдался в последние годы. Вместе с тем основной эффект будет иметь уход с рынка недвижимости одних инвестиционных фондов и сокращение объема инвестиций другими.

Однако больше всего пострадает бизнес-недвижимость. Повышение процентных ставок окажет серьезное влияние на оценку офисов, судов, торговых центров и отелей. Кроме того, у большинства фондов будет гораздо меньше средств для инвестирования. С одной стороны, из-за ухода инвесторов. С другой стороны, из-за уменьшения инвестиционных капиталов. Похоже для рынка коммерческой недвижимости в Испании завершается славный этап.

Что делать, что добиться успеха в новые времена?

В любой отрасли, и недвижимость в Испании тут не исключение, правильным шагом в сложные времена является повышение квалификации, поскольку это позволит пользоваться более широкими возможностями и в большей степени удовлетворять своих клиентов. В кризисные времена рабочие места сокращаются, но освободившиеся профессионалы ищут работу, а это шанс для бизнеса заполучить квалифицированных работников. Используйте это сложное время для прогресса в своей карьере.

Сравнение: испанский рынок 2008 vs 2024

Многие инвесторы помнят кризис 2008–2012 годов и опасаются его повторения. Рассмотрим ключевые отличия текущей ситуации:

Вывод очевиден: механизм роста принципиально другой. Нынешний рост обеспечен реальным дефицитом жилья при устойчивом международном спросе — а не искусственным раздуванием пузыря.

Что говорят международные рейтинговые агентства об испанском рынке

Ведущие аналитические агентства сходятся в оценках:

• Moody's (2024): «Испанская банковская система хорошо капитализирована, риск системного кризиса на рынке недвижимости минимален»
• Fitch Ratings: «Испания входит в число наиболее устойчивых экономик еврозоны, рынок недвижимости получает поддержку от миграционного притока и туристического сектора»
• Goldman Sachs (2023): «Среди европейских рынков недвижимости Испания входит в число наиболее привлекательных для инвестиций»

Кризиса не ждут. Но даже в случае коррекции — реальные объекты в хороших локациях исторически восстанавливаются быстрее рынка.

Granfield Estate помогает выбрать объекты с минимальными рисками и максимальным потенциалом. Консультация бесплатна — звоните.

Факторы, которые поддерживают рост испанского рынка

Помимо отсутствия признаков кризиса, есть активные факторы роста:

Демография и миграция. Испания — одна из самых привлекательных стран Европы для миграции. По данным INE (Национального института статистики), иностранное население Испании выросло до 6+ млн человек. Мигранты создают спрос на жильё, особенно в городах и прибрежных зонах.

Туризм как двигатель спроса на аренду. 94+ млн туристов в 2024 году — мировой рекорд. Каждый турист потенциально становится покупателем или арендатором. Туристическая аренда на Costa Blanca показывает рост загрузки и средней ставки год от года.

Ограниченное новое строительство. Береговая линия Costa Blanca практически полностью застроена. Новых разрешений выдаётся мало — строгие экологические ограничения. Предложение не растёт, спрос — растёт. Классика дефицитного рынка.

Снижение ставок ЕЦБ. С 2024 года Европейский центральный банк последовательно снижает ключевую ставку. Euribor падает — ипотека становится дешевле — спрос на покупку растёт. Это прямо поддерживает цены.

Инвестиционный горизонт: когда лучший момент

Частый вопрос: «Не лучше подождать, пока цены упадут?» Данные дают однозначный ответ:

• 2020 год (ковид) — многие ждали падения. Рынок просел на 3–5%, затем вырос на 15–20% к 2022 году
• 2022 год (рост ставок) — многие ждали падения. Рынок вырос ещё на 7–10%
• 2023–2024 — продолжение роста. Те, кто ждал «правильного момента», переплатили

Лучший момент для покупки на растущем рынке — сегодня. Завтра будет дороже. Granfield Estate поможет найти объект по справедливой цене прямо сейчас. Консультация бесплатна.

Рост стоимости: конкретные данные по Costa Blanca

Обратимся к официальной статистике. По данным Colegio de Registradores (реестр собственников Испании):

• Провинция Аликанте: +9,4% в 2023 году, +7,8% в первом полугодии 2024
• Торревьеха: +11,2% год к году (2024)
• Ориуэла Коста: +8,9% год к году
• Бенидорм и Марина Баша: +12,4% (туристическая зона)

Для сравнения: инфляция в Испании в 2024 году составила 2,8%. Рост стоимости недвижимости в 3–4 раза опередил инфляцию. Владельцы испанской недвижимости не просто сохраняют капитал — они его приумножают.

Granfield Estate работает с объектами по всей Costa Blanca. Поможем выбрать наиболее перспективные локации для инвестиций. Консультация бесплатна.

Испанский рынок недвижимости стабилен структурно — и это главное. Не спекулятивный пузырь, а долгосрочный дефицит предложения при растущем спросе. Не временная мода, а устойчивый интерес международных покупателей, подкреплённый климатом, инфраструктурой и образом жизни. Кризиса не будет — потому что нет его предпосылок. Будет рост. Ваша задача — не упустить момент. Granfield Estate поможет сделать правильный выбор. Первая консультация бесплатна.

Покупка недвижимости в Испании в 2025 году — это покупка на растущем рынке с понятными перспективами. Лучший актив — тот, который работает: приносит арендный доход, растёт в цене, позволяет пользоваться самому. Испанская прибрежная недвижимость отвечает всем трём критериям. Granfield Estate поможет выбрать лучший объект для ваших целей. Звоните — консультация бесплатна.

Недвижимость в Испании — это долгосрочное решение, которое со временем оказывается всё более правильным. Те, кто купил в 2015–2016 году, сегодня имеют прирост +50–80% к цене покупки. Те, кто ждал «подходящего момента» — ждут до сих пор, наблюдая как цены уходят вверх. Гранfield Estate — ваш партнёр в принятии этого решения. Консультация бесплатна.

Часто задаваемые вопросы

Будет ли кризис на рынке недвижимости в Испании?

По мнению ведущих испанских аналитиков, полноценного кризиса на рынке недвижимости не ожидается. В отличие от 2008 года, нынешняя ситуация не связана с пузырём ипотечного кредитования — банки ввели значительно более строгие стандарты выдачи ипотеки. Замедление возможно, но не обвал цен.

Почему испанский рынок недвижимости более устойчив, чем в других странах ЕС?

Испания имеет относительно низкую долю промышленного производства в ВВП и сильный туристический сектор. Это делает экономику менее зависимой от энергетических шоков, чем Германия или Австрия. Кроме того, стабильный приток иностранных покупателей поддерживает спрос на недвижимость независимо от внутриэкономической конъюнктуры.

Стоит ли покупать недвижимость в Испании в период высокой инфляции?

Недвижимость исторически является одним из лучших инструментов защиты от инфляции: цены на жильё, как правило, растут вместе с общим уровнем цен или опережают его. При этом стоимость аренды в Испании тоже растёт, что повышает доходность для инвесторов. Покупка на период высокой инфляции нередко оказывается удачным решением в долгосрочной перспективе.

Как рост ставок ЕЦБ влияет на доступность ипотеки в Испании?

Рост ставок ЕЦБ привёл к удорожанию ипотечных кредитов: ставки по переменным ипотекам в Испании выросли. Это снизило покупательную способность заёмщиков, но не остановило рынок — значительная часть сделок на Коста-Бланка финансируется без ипотеки, за счёт собственных средств иностранных покупателей.

Команда Granfield Estate живёт и работает на Коста-Бланка круглый год. Если вы рассматриваете переезд в Испанию или подбираете недвижимость — будем рады поделиться знаниями о регионе. Свяжитесь с нами для бесплатной консультации.
Granfield Estate, Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante), тел.: +34 865 44 33 33