В Испании НЕ будет кризиса

Аналитик и консультант по недвижимости Gonzalo Bernardos профессор экономики в Университете Барселоны и руководитель отделения Аудит, бухучет и продвижение в Недвижимости рассказал, как по его мнению закончится 2022 год для сектора недвижимости в Испании и экономики страны в целом.

В следующие месяцы будет ли экономический спад в Испании?

Во втором квартале 2022  года Еврозона весьма вероятно покажет уменьшение ВВП. Рост цен на электроэнергию, энергетические ограничения и глобальное сокращение спроса окажет существенное воздействие на все страны. Однако, в большей степени скажется на Германии, Италии, Австрии и Нидерландах.

Испания в этот период будет переживать замедление экономики и рост ВВП будет небольшим, но от спада экономики Испанию спасет сравнительно низкое промышленное производство и великолепного проведенный туристический сезон. Кроме того, чтобы иметь полный экономический эффект от повышения процентной ставки ЕЦБ должно пройти около полугода.

Как новая ситуация повлияет на обычную испанскую семью?

Огромному количеству домохозяйств уже приходится нелегко. Сейчас это не связано с сокращением занятости, потому что она выросла в период с января по август, а из-за высокой инфляции. В еврозоне инфляция за последний месяц обусловлена ростом цен на энергоносители и продукты питания. В Испании основным результатом роста цен стала потеря домашними хозяйствами 5,9% своей покупательной способности, что вынудило многие из них потуже затянуть пояса.

В ближайшие месяцы большинству придется продолжать корректировку расходов. Главными причинами будут три: новая потеря покупательной способности, сокращение занятости и высокая неопределенность. Многие семьи, даже не нуждаясь в этом, будут снижать уровень своих расходов, пытаясь отложить на черный день из-за страха перед тем, что происходит в мире и еще может произойти.

В ближайшее время основные проблемы экономики постепенно будут меняться. С каждым разом  инфляция будет меньше из-за падения цен на сырье, новых мер Брюсселя по регулированию цен на рынке электроэнергии, повышение процентных ставок ЕЦБ и существующей рецессии в ведущих странах мира. Вместо этого будет расти безработица, из-за наблюдаемого мирового спада экономической активности.

Будет ли новый кризис похож на кризис 2008 года?

Это зависит от страны. Для Германии ситуация будет хуже, потому что она вступит в структурный кризис. У нее больше не будет очень дешевого сырья (природного газа), и экспортные мощности существенно снизятся, будь то по политическим (Россия) или экономическим (Китай) вопросам. Великой немецкой промышленности придется очень тяжело.

Для Испании такого кризиса не будет. Можно говорить о легкой рецессии. В худшем случае, новая конъюнктура будет больше похожа на ситуацию 1993 года (снижение ВВП на 1%), чем на 2008 год - 13% ВВП (сокращение производства на 7,7%). В связи с этим, проблемой Европы является более экономически развитая Германия, подверженная более глубокому кризису, чем Испания.

Как повышение ставки отразится на рынке недвижимости в Испании?

Большинство рецессий в сфере недвижимости вызваны быстрым и высоким ростом процентных ставок. Если к этому добавить предложение, превышающее спрос, и чрезмерное количество кредитов, предоставленных банками в предыдущие годы, то можно ожидать большой кризис в сфере недвижимости. Однако, ситуация на рынке недвижимости в Испании сейчас другая, выгодные предложения раскупили, темпы строительства притормозили из-за роста цен и экономической неопределенности. В этом году мы видим серьезный рост цен на недвижимость во всех регионах страны и существенное уменьшение предложения жилья.

В ближайшие месяцы, если прогноз ЕЦБ будет выполнен, его основная процентная ставка будет находиться в пределах 2-3%. В первом случае снижение сделок составит 8% и от цены 2%: во втором - 13% и 4% соответственно. В любом случае следующий год будет хуже нынешнего, в котором цены на недвижимость во многих регионах Испании превысили исторические максимумы.

Ожидается ли спад на рынке новостроек в Испании?

Гораздо меньше, чем на рынке вторичной недвижимости в Испании. Между ними существуют две большие разницы. С одной стороны, предложение первых - скудное, а вторых - обильное. С другой стороны, многие новые дома, сдача которых запланирована на 2023 год, уже зарезервированы покупателями. На вторичном рынке ситуация обратная. В настоящее время достаточно много застройщиков, которые гарантированно получат оплату за более 60% достроенного жилья в течение следующего года. Наконец, экономический спад  гораздо меньше влияет на покупателей новостроек, как правило, это люди с более высокими доходами, чем покупатели вторички.

Повышение процентной ставки оттолкнет инвесторов от рынка жилья?

Без сомнения. Долгое время ставки по депозитам в Испании были отрицательные. Вскоре фиксированный доход или срочные депозиты станут хорошей альтернативой жилью для более консервативных инвесторов. Таким образом, произойдет обратный переход к тому, который наблюдался в последние годы. Вместе с тем основной эффект будет иметь уход с рынка недвижимости одних инвестиционных фондов и сокращение объема инвестиций другими.

Однако больше всего пострадает бизнес-недвижимость. Повышение процентных ставок окажет серьезное влияние на оценку офисов, судов, торговых центров и отелей. Кроме того, у большинства фондов будет гораздо меньше средств для инвестирования. С одной стороны, из-за ухода инвесторов. С другой стороны, из-за уменьшения инвестиционных капиталов. Похоже для рынка коммерческой недвижимости в Испании завершается славный этап.

Что делать, что добиться успеха в новые времена?

В любой отрасли, и недвижимость в Испании тут не исключение, правильным шагом в сложные времена является повышение квалификации, поскольку это позволит пользоваться более широкими возможностями и в большей степени удовлетворять своих клиентов. В кризисные времена рабочие места сокращаются, но освободившиеся профессионалы ищут работу, а это шанс для бизнеса заполучить квалифицированных работников. Используйте это сложное время для прогресса в своей карьере.