Інвестиції в оренду в Гуардамар-дель-Сегура: чому заборона короткострокової оренди — це перевага

Коли інвестор чує «заборона короткострокової оренди», перша реакція — настороженість. Навіщо купувати нерухомість там, де не можна здавати туристам? Але якщо розібратися в цифрах, стає зрозуміло: Гуардамар-дель-Сегура пропонує одну з найстійкіших моделей орендного доходу на всьому узбережжі Коста Бланка.

Наш офіс Granfield Estate знаходиться в сусідній Ла Маті — буквально за п'ять хвилин їзди від Гуардамара. Ми супроводжуємо угоди в цьому місті щотижня та керуємо орендною нерухомістю тут протягом багатьох років. З нашого досвіду: власники, які здають квартири в Гуардамарі на середньо- та довгострокових контрактах, отримують більш передбачуваний дохід, ніж ті, хто женеться за сезонними піками в сусідній Торрев'єсі.

У цій статті розберемо, як влаштований орендний ринок Гуардамара, чому заборона короткострокової оренди вигідна й інвесторам, і мешканцям, та яку реальну дохідність можна очікувати у 2026 році.

Що відбувається з орендою в Гуардамар-дель-Сегура

Муніципалітет Гуардамар-дель-Сегура не видає ліцензій на короткострокову туристичну оренду (alquiler turístico). Це означає, що власники нерухомості не можуть легально здавати квартири та будинки подобово чи потижнево через Airbnb, Booking.com та інші платформи.

Рішення ухвалене на муніципальному рівні та діє вже кілька років. При цьому середньо- та довгострокова оренда повністю дозволена й регулюється стандартним іспанським законодавством (Ley de Arrendamientos Urbanos — LAU).

Які види оренди дозволені в Гуардамарі?

У Гуардамарі працюють два типи орендних контрактів:

• Середньострокова оренда (1–11 місяців) — контракт temporal, популярний серед «зимівників» із Північної Європи, які проводять на узбережжі 3–6 місяців у холодну пору року. Гнучкі умови, депозит зазвичай 1–2 місяці.
• Довгострокова оренда (12+ місяців) — стандартний контракт vivienda habitual. Орендар захищений законом: мінімальний термін 5 років (для фізичних осіб) або 7 років (для юридичних осіб). Стабільний дохід, мінімальні простої.

Чому заборона короткострокової оренди вигідна інвесторам

На перший погляд, короткострокова оренда здається вигіднішою — адже подобова ставка вища. Але якщо порахувати всі витрати та ризики, картина змінюється.

Стабільність доходу

Короткострокова оренда в курортних містах Коста Бланка працює за схемою «4 місяці заробіток — 8 місяців простій». Піковий сезон триває з червня по вересень, а в решту часу квартира або простоює, або здається з великою знижкою. Середньо- та довгострокова оренда в Гуардамарі дає дохід 12 місяців на рік без перерв.

Менше витрат

Короткострокова оренда потребує: прибирання після кожного гостя (€40–80 за раз), прання білизни, зустріч та передачу ключів, сплату комісії платформ (15–20%), рекламу, професійні фотографії, керуючу компанію (20–30% від доходу). При довгостроковій оренді витрати на управління мінімальні.

Менше зносу

Постійний орендар ставиться до житла як до свого дому. Туристи — як до готелю. Після сезону короткострокової оренди часто потрібен косметичний ремонт: заміна меблів, текстилю, дрібний ремонт. При довгостроковій оренді квартира зношується значно повільніше.

Порівняння моделей: реальні цифри

Цифри говорять самі за себе. Довгострокова оренда в Гуардамарі за чистою дохідністю випереджає короткострокову в Торрев'єсі майже вдвічі — завдяки відсутності простоїв та мінімальним операційним витратам.

Чому заборона — перевага для тих, хто купує для себе

Якщо ви купуєте квартиру в Гуардамарі для власного проживання — постійного чи сезонного — заборона короткострокової оренди працює на вас.

У Торрев'єсі, Оріуела Коста та інших курортних містах, де дозволена короткострокова оренда, ситуація у високий сезон виглядає так: щотижня нові сусіди, шум до пізньої ночі, ляскання дверима, валізи в під'їзді о 6-й ранку, переповнені басейни в комплексі. Це реальність, про яку не пишуть у рекламних буклетах.

У Гуардамарі ви живете серед постійних мешканців. Ваші сусіди — пенсіонери зі Скандинавії, родини з Бельгії та Німеччини, іспанці, які обрали це місто саме заради тиші. Тут знають один одного на ім'я, вітаються в ліфті, разом ходять на ранкові прогулянки набережною.

Наші агенти, які живуть і працюють у цьому регіоні, часто чують ту саму фразу від клієнтів: «Ми спочатку дивилися Торрев'єху, але після того як провели там тиждень у серпні — зрозуміли, що хочемо Гуардамар». Спокій — це не нудьга, це якість життя.

Види орендних контрактів в Іспанії: що потрібно знати

Іспанське законодавство чітко розділяє оренду на кілька категорій. Розуміння цих відмінностей критично важливе для інвестора.

Довгострокова оренда (vivienda habitual)

Регулюється статтею 2 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Ключові умови:

• Мінімальний термін: 5 років (якщо орендодавець — фізична особа) або 7 років (юридична особа)
• Щорічна індексація: прив'язана до індексу INE (Instituto Nacional de Estadística), зазвичай 2–3% на рік
• Депозит: 1 місячна ставка (за законом), на практиці часто 2 місяці
• Розірвання орендарем: з повідомленням за 30 днів після перших 6 місяців
• Розірвання орендодавцем: тільки з підстав, передбачених законом (власне проживання, капітальний ремонт)

Середньострокова оренда (temporal)

Регулюється статтею 3 LAU. Контракт укладається на конкретний термін для конкретної мети (робота, навчання, лікування, зимівля). Умови:

• Термін: від 1 до 11 місяців (без права автоматичного продовження)
• Депозит: 2 місячні ставки (стандартна практика)
• Індексація: за домовленістю сторін
• Гнучкість: можна включити меблі, послуги, комунальні платежі у вартість

Середньострокова оренда — ідеальний формат для Гуардамара. Місто приваблює «зимівників» — людей, які приїжджають на 3–6 місяців, щоб провести холодну пору року на узбережжі. Це стабільний, платоспроможний сегмент орендарів.

Дохідність оренди в Гуардамарі: реальні цифри 2026 року

Ми в Granfield Estate керуємо орендною нерухомістю в Гуардамарі та можемо навести реальні дані, а не теоретичні розрахунки.

Середньострокова зимова оренда приносить на 15–25% більше, ніж стандартний довгостроковий контракт. Оптимальна стратегія — комбінована: довгостроковий контракт на 9 місяців + середньостроковий зимовий на 3 місяці. Це дає максимальну дохідність при мінімальних простоях.

Найкращі райони Гуардамара для інвестицій в оренду

Центр і набережна (Paseo Marítimo)

Квартири в пішій доступності від пляжу та набережної — найліквідніший сегмент. Орендарі — як довгострокові, так і «зимівники» — насамперед хочуть близькість до моря. Ціни: від €100 000 за квартиру з 2 спальнями. Орендна ставка на 10–15% вища за середньоринкову.

Urb. El Edén та прилеглі урбанізації

Тихі житлові комплекси з басейнами, садами та парковкою. Популярні серед родин та пенсіонерів. Ціни нижчі, ніж у центрі: від €85 000 за 2 спальні. Стабільна довгострокова оренда, менше сезонності.

Район дюн та соснового лісу

Унікальне розташування на межі з природним парком Dunas de Guardamar. Квартири з видом на ліс та близькістю до одного з найкращих пляжів Costa Blanca. Преміальний сегмент: від €130 000. Високий попит на зимову оренду серед скандинавів.

Guardamar Hills та околиці

Вілли та таунхауси на височині з видами на море й сосновий ліс. Мінімальна щільність забудови, приватність. Підходять для довгострокової оренди родинам. Ціни: від €180 000 за таунхаус, від €250 000 за віллу.

Витрати власника при здачі в оренду

Перш ніж рахувати дохідність, важливо розуміти всі витрати, які несе власник орендної нерухомості в Іспанії.

Обов'язкові витрати

Додаткові витрати

• Керуюча компанія: 8–12% від орендного доходу (якщо не керуєте самі)
• Дрібний ремонт: €200–500/рік (при довгостроковій оренді — мінімум)
• Сертифікат енергоефективності: €100–150 (дійсний 10 років)
• Юридичний супровід контракту: €100–200 (разова витрата)

З нашого досвіду, чиста дохідність після всіх витрат для квартири з 2 спальнями в Гуардамарі становить 4–5,5% — це одні з найкращих показників на узбережжі Коста Бланка для стабільної, безризикової моделі.

Як Granfield Estate допомагає з орендними інвестиціями

Granfield Estate — ліцензоване агентство нерухомості (RAICV1663), член асоціації Asivega, з офісом у Ла Маті. Ми не просто продаємо нерухомість — ми супроводжуємо весь цикл: від підбору об'єкта до здачі в оренду та управління.

• Підбір об'єкта під орендну стратегію. Наші агенти знають, які квартири та в яких комплексах користуються максимальним попитом у орендарів. Ми не продаємо «що є» — ми підбираємо те, що приноситиме дохід.
• Штатний юрист. Перевірка юридичної чистоти, складання контракту, реєстрація в реєстрі. Понад 10 років досвіду роботи з нерухомістю на Costa Blanca. Безкоштовна первинна консультація в нашому офісі.
• Управління орендою. Пошук орендарів, перевірка платоспроможності, укладання контрактів, контроль оплати, вирішення побутових питань. Ви отримуєте дохід — ми беремо на себе все інше.
• Місцева присутність. Наш офіс за 5 хвилин від Гуардамара. Якщо орендарю потрібна допомога — ми на місці протягом години, а не на іншому кінці країни.

Офіс: Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante)
Телефон: +34 865 44 33 33

Переглянути нерухомість у Гуардамар-дель-Сегура →

Поширені запитання

Чи можна здавати квартиру в Гуардамарі через Airbnb?

Ні. Муніципалітет Гуардамар-дель-Сегура не видає ліцензій на короткострокову туристичну оренду. Здача через Airbnb, Booking та аналогічні платформи без ліцензії є порушенням і тягне за собою штрафи. Дозволена лише середньо- та довгострокова оренда — контракти від 1 місяця і більше.

Яку дохідність реально отримати від оренди в Гуардамарі?

Валова дохідність становить 5–7% залежно від типу нерухомості та стратегії. Чиста дохідність після всіх витрат (податки, comunidad, страховка, управління) — 4–5,5%. Це вище, ніж реальна чиста дохідність від короткострокової оренди в сусідніх містах, де високі операційні витрати з'їдають більшу частину доходу.

Хто орендує нерухомість у Гуардамарі на довгий термін?

Основні категорії орендарів: пенсіонери з Північної Європи (Скандинавія, Німеччина, Бельгія, Нідерланди), які проводять на узбережжі 3–12 місяців на рік; молоді родини з Європи, що працюють дистанційно; іспанські родини, які переїжджають із великих міст. Це платоспроможна та відповідальна аудиторія.

Чи може заборона короткострокової оренди бути скасована?

Теоретично — так, муніципалітет може переглянути своє рішення. Проте тренд в Іспанії рухається у зворотному напрямку: дедалі більше міст обмежують короткострокову оренду (Барселона, Малага, Валенсія). Гуардамар навряд чи піде проти загальної тенденції, тим паче що поточна політика підтримує стабільність житлової спільноти — ключову перевагу міста.

Чи потрібно мені приїжджати до Іспанії для оформлення оренди?

Не обов'язково. Ви можете оформити довіреність (poder notarial) на агентство або юриста, який представлятиме ваші інтереси. Наш штатний юрист регулярно супроводжує такі угоди. Підписання контракту, реєстрація, передача ключів — усе можна зробити дистанційно. Однак ми рекомендуємо хоча б один візит для огляду об'єкта перед купівлею.