Ferienvermietungsgesetze in Spanien: Regeln nach Region 2026

Warum Spanien kein einheitliches Gesetz zur touristischen Vermietung hat

Spanien ist kein Land mit einem einzigen Regelwerk für die touristische Vermietung. Es ist ein Land mit siebzehn Regelwerken — eines für jede comunidad autónoma (Autonome Gemeinschaft). Nach der spanischen Verfassung von 1978 ist der Tourismus eine an die Regionalregierungen übertragene Kompetenz. Das bedeutet, dass die Generalitat Valenciana, die Generalitat de Catalunya, die Junta de Andalucía, der Govern de les Illes Balears und jede andere Regionalregierung die ausschließliche Befugnis besitzen, die touristische Beherbergung in ihrem Gebiet zu regeln.

Die Zentralregierung in Madrid setzt einige übergeordnete Rahmen — insbesondere die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, das städtische Mietgesetz), die zwischen langfristigen Wohnraummieten und kurzfristigen touristischen Vermietungen unterscheidet — doch die detaillierten Regeln zu Lizenzen, Registrierung, maximalen Aufenthaltsdauern, Versicherungsanforderungen, Wohnstandards und Sanktionen liegen sämtlich in regionaler Zuständigkeit. Selbst innerhalb einer Region können einzelne Gemeinden über ihre städtebaulichen Vorschriften (planes generales de ordenación urbana) zusätzliche Einschränkungen verhängen.

Für jeden, der eine Immobilie in Spanien mit dem Ziel kauft, sie an Touristen zu vermieten, ist das Verständnis der konkreten Regeln der jeweiligen Region nicht optional — es ist der Unterschied zwischen einem legalen einkommenserzeugenden Vermögenswert und einer Verbindlichkeit, die Bußgelder von 30.000 € bis 600.000 € auslösen kann. Dieser Leitfaden behandelt alle wichtigen Regionen, in denen ausländische Käufer typischerweise Immobilien erwerben, mit den konkreten Gesetzen, Anforderungen und praktischen Implikationen mit Stand 2026.

Comunidad Valenciana: Decreto 10/2024 und das Moratorium

Die Comunidad Valenciana — die die Provinzen Alicante, Valencia und Castellón umfasst — ist eine der bei ausländischen Immobilienkäufern beliebtesten Regionen Spaniens, und ihre Regelungen zur touristischen Vermietung haben dramatische Änderungen erfahren. Der derzeitige Rahmen wird vom Decreto 10/2024 geregelt, das das vorherige Decreto 92/2009 ablöste und deutlich strengere Anforderungen einführte.

Das Moratorium in gesättigten Zonen

Die bedeutendste Änderung ist das Konzept der "zonas saturadas" (gesättigte Zonen). Die Gemeinden können Gebiete für gesättigt erklären, in denen die touristische Vermietung den Sättigungspunkt erreicht hat, und damit faktisch ein Moratorium für neue Lizenzen verhängen. Sobald eine Zone als gesättigt gilt, werden keine neuen Lizenzen mehr erteilt, bis die Gemeinde das Moratorium aufhebt. Mehrere Küstenorte der Provinz Alicante — darunter Teile von Benidorm, Calpe, Denia und Jávea — haben entweder gesättigte Zonen erklärt oder sind im Begriff, dies zu tun.

Für Käufer bedeutet das: Der Kauf einer Wohnung in einer beliebten Küstenlage in der Erwartung, eine touristische Lizenz zu erhalten, ist keine sichere Annahme mehr. Hat die Gemeinde ein Moratorium verhängt, hilft weder Geld noch juristische Arbeit, eine neue Lizenz zu erhalten. Der einzige Weg ist der Kauf einer Immobilie, die bereits eine aktive, gültige Lizenz besitzt — und die Prüfung, ob die Lizenz auf den neuen Eigentümer übertragbar ist.

Anforderungen für eine Tourismuslizenz in Valencia

Wo Lizenzen noch verfügbar sind, sind die Anforderungen nach Decreto 10/2024 umfassend:

• Cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung): Die Immobilie muss eine aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung haben, die die Einhaltung der Mindeststandards für die Belegung bestätigt — einschließlich Mindestraumgrößen, Belüftung, natürlichem Licht und Sanitäreinrichtungen. Immobilien, die ohne ordnungsgemäße Genehmigungen umgebaut oder erweitert wurden, qualifizieren möglicherweise nicht.
• Licencia de primera ocupación (Erstbezugsgenehmigung): Bestätigt, dass das Gebäude entsprechend dem genehmigten Bauprojekt errichtet wurde und alle anwendbaren Bauvorschriften erfüllt. Älteren Immobilien — insbesondere vor den 1990er Jahren errichteten — fehlt dieses Dokument manchmal, und das nachträgliche Beibringen kann schwierig oder unmöglich sein, wenn das Gebäude die aktuellen Standards nicht erfüllt.
• Seguro de responsabilidad civil (Haftpflichtversicherung): Eine Mindestdeckung von 150.000 €, die speziell die touristische Vermietungstätigkeit abdeckt. Standardpolicen für Wohngebäudeversicherungen genügen nicht — Sie benötigen eine Police, die ausdrücklich "vivienda de uso turístico" oder eine entsprechende Formulierung erwähnt.
• Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: Nach den überarbeiteten Regeln kann die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) in Mehrfamilienhäusern mit Dreifünftelmehrheit beschließen, die touristische Vermietung im Gebäude zu verbieten. Selbst wo keine ausdrückliche Untersagung besteht, ändern viele Gemeinschaften inzwischen ihre Statuten, um touristische Vermietung einzuschränken oder zu untersagen.
• Beschwerdebuch und Infoblätter: Touristische Objekte müssen offizielle Beschwerdeformulare (hojas de reclamaciones) führen und den Gästen Informationen zum Objekt, lokale Notrufnummern und die Hausordnung bereitstellen.
• Eintragung im Registro de Turismo: Alle touristisch genutzten Immobilien müssen im valencianischen Tourismusregister eingetragen sein. Die Registriernummer muss in der gesamten Werbung erscheinen, einschließlich Inseraten auf Online-Plattformen.

Das Eintragungsverfahren dauert in der Regel vier bis acht Wochen, Verzögerungen sind jedoch häufig. Ein auf Tourismusrecht spezialisierter gestor oder abogado berechnet typischerweise 500 € bis 1.500 € für die vollständige Antragsbearbeitung.

Kontrollen und Inspektionen

Die valencianischen Behörden haben den Vollzug seit 2024 deutlich verstärkt. Inspektoren führen sowohl physische Kontrollen als auch Online-Monitoring auf Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Vrbo durch. Ohne gültige Lizenznummer beworbene Immobilien werden für Untersuchungen markiert, und sowohl Eigentümer als auch Plattform müssen mit Sanktionen rechnen.

Katalonien: Auslaufen der Lizenzen in Barcelona und darüber hinaus

Katalonien hat einige der strengsten Regelungen für touristische Vermietung in Spanien, getrieben vor allem durch den politischen und sozialen Druck in Barcelona, wo Massentourismus seit über einem Jahrzehnt ein umstrittenes Thema ist.

Barcelona: Alle touristischen Lizenzen erlöschen im November 2028

Die dramatischste Entwicklung im spanischen Tourismusmietrecht ist die Entscheidung Barcelonas, dass alle bestehenden Lizenzen für Ferienwohnungen (habilitaciones turísticas, oder HUTs) in der Stadt im November 2028 erlöschen. Sie wurde im Juni 2024 von Bürgermeister Jaume Collboni angekündigt und durch Änderungen der städtischen Planungsvorschriften formalisiert. Die Entscheidung betrifft rund 10.000 lizenzierte Ferienwohnungen in Barcelona.

Nach November 2028 dürfen diese Objekte nicht mehr legal als touristische Vermietung betrieben werden. Sie müssen entweder in langfristige Wohnnutzung umgewandelt werden oder leer stehen. Es gibt kein Verlängerungsverfahren, keine Bestandsschutzklausel und keinen Ausgleich für Lizenzinhaber. Erklärtes Ziel ist es, Wohnraum für Daueransässige freizumachen in einer Stadt, in der die Durchschnittsmieten im vergangenen Jahrzehnt um über 60 % gestiegen sind.

Für Immobilieninvestoren hat dies bereits erhebliche Markteffekte. Objekte in Barcelona, deren Wert teilweise auf Einnahmen aus der touristischen Vermietung beruhte, werden neu bewertet. Manche Lizenzinhaber versuchen, vor 2028 zu verkaufen, andere fechten die Entscheidung gerichtlich an. Anfang 2026 laufen die Gerichtsverfahren noch, doch hat kein Gericht die Maßnahme aufgehoben.

Das bedeutet nicht, dass die gesamte touristische Beherbergung in Barcelona verschwindet — Hotels, Aparthotels und Beherbergungen mit hotelartigen Lizenzen sind nicht betroffen. Aber das traditionelle Modell, eine Wohnung im Gotischen Viertel oder im Eixample zu kaufen und auf Airbnb anzubieten, geht praktisch zu Ende.

Restliches Katalonien

Außerhalb Barcelonas sind die Regelungen zur touristischen Vermietung ebenfalls streng, aber nicht so extrem. Die Generalitat de Catalunya verlangt, dass alle Ferienwohnungen (Habitatges d'Ús Turístic, oder HUTs) im Registre de Turisme de Catalunya eingetragen sind. Zu den wesentlichen Anforderungen gehören eine cédula de habitabilidad, eine Haftpflichtversicherung und die Einhaltung konkreter Qualitätsstandards bezüglich Möblierung, Ausstattung und Sauberkeit.

Die Gemeinden entlang der Costa Brava und der Costa Dorada beschränken neue Lizenzen zunehmend. Einige Orte — darunter Sitges, Lloret de Mar und Tossa de Mar — haben eigene Moratorien oder Obergrenzen für neue Lizenzen verhängt. Der Trend geht eindeutig in Richtung strengerer Regulierung statt Liberalisierung.

Andalusien: VFT-Registrierung und die 10-Tage-Regel

Andalusien — das die Costa del Sol, die Costa de la Luz und Städte wie Málaga, Sevilla und Granada umfasst — verwendet die Klassifizierung "Vivienda con Fines Turísticos" (VFT, Wohnung zu touristischen Zwecken). Die aktuelle Regelung wird durch das geänderte Decreto 28/2016 bestimmt und über die Tourismusabteilung der Junta de Andalucía vollzogen.

Registrierungsverfahren

Um legal zu vermieten, müssen Eigentümer eine "declaración responsable" (Eigenerklärung) beim Registro de Turismo de Andalucía einreichen. Anders als in einigen Regionen, die eine vorherige Genehmigung verlangen, erlaubt das andalusische System den Betrieb ab Einreichung der Erklärung — Inspektionen können folgen, und ein illegaler Betrieb zieht schwere Sanktionen nach sich.

Die Registrierung setzt voraus, dass die Immobilie eine licencia de ocupación, einen Energieausweis und Klimaanlagen in den Wohnbereichen besitzt (eine praktische Notwendigkeit angesichts der andalusischen Sommertemperaturen). Außerdem müssen ein Verbandskasten, touristische Infoblätter und Beschwerdeformulare vorhanden sein.

Maximal 10 Tage pro Buchung

Eine der markantesten Regeln Andalusiens ist die maximale Buchungsdauer für VFT. Einzelne Buchungen sind auf einen Zeitraum begrenzt, der die Vermietung klar in die Kategorie "touristisch" und nicht "Wohnmiete" einordnet. Nach andalusischer Auslegung gelten als touristische Beherbergung beworbene und über touristische Kanäle gebuchte Vermietungen unabhängig von der genauen Dauer als touristische Vermietungen; die Regelung sieht jedoch vor, dass Buchungen über zwei Monate hinaus stattdessen unter die LAU (Langzeitmietgesetz) fielen. In der Praxis liegen die meisten VFT-Buchungen bei einem bis zehn Tagen.

Versicherungspflicht

Eine Haftpflichtversicherung ist für alle VFT-Objekte vorgeschrieben. Die Mindestdeckung beträgt 300.000 €, höher als die valencianische Anforderung. Die Police muss speziell die touristische Vermietung und die Drittschadenhaftung aus der Belegung durch Gäste abdecken.

Kommunale Beschränkungen in Málaga und Sevilla

Málaga hat einige der schärfsten kommunalen Beschränkungen Andalusiens eingeführt. 2024 beschloss der Stadtrat von Málaga eine Aussetzung neuer VFT-Lizenzen in der Altstadt und mehreren angrenzenden Vierteln, motiviert durch Sorgen um Wohnungsangebot und steigende Mieten. Sevilla hat in seinem casco antiguo (Altstadt) ähnliche Maßnahmen umgesetzt. Diese kommunalen Moratorien wirken parallel zum regionalen VFT-Rahmen und fügen in den touristisch beliebtesten Vierteln eine zusätzliche Beschränkungsebene hinzu.

Balearen: Wohnungsverbot und gedeckelte Villenlizenzen

Die Balearen — Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera — haben die restriktivsten Regelungen zur touristischen Vermietung in Spanien. Der Rahmen ergibt sich aus der Ley 6/2017 (Ley de Turisme de les Illes Balears) und nachfolgenden Änderungen, verwaltet durch die Conselleria de Turisme des Govern Balear.

Wohnungsverbot

In den meisten Gegenden der Balearen ist die touristische Vermietung in Wohnungen (pisos, also Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) schlicht verboten. Das Verbot gilt für den größten Teil Mallorcas, praktisch ganz Ibiza und bedeutende Teile Menorcas. Die Begründung ist klar: Die Wohnungsmärkte der Inseln stehen unter extremem Druck, Palma de Mallorca weist mit die höchsten Miet-Einkommens-Verhältnisse Spaniens auf, und die Regierung hat entschieden, dass die touristische Wohnungsvermietung die Wohnraumkrise inakzeptabel verschärft.

Es gibt begrenzte Ausnahmen. Manche Zonen, die in der inselspezifischen "zonificación turística" (touristische Zonenpläne) ausgewiesen sind, erlauben Wohnungsvermietung, doch sind diese Zonen klein und die Lizenzanzahl darin gedeckelt. Praktischer Effekt: Der Kauf einer Wohnung auf Mallorca oder Ibiza mit dem Ziel der legalen touristischen Vermietung ist an den meisten Standorten unmöglich.

Villenlizenzen: gedeckelt und teuer

Einzelhäuser und Villen (viviendas unifamiliares) können in ausgewiesenen Zonen touristische Lizenzen erhalten, doch ist die Gesamtzahl der Lizenzen regional gedeckelt. Jede Insel hat ihre eigene Obergrenze, und ist diese erreicht, werden keine neuen Lizenzen mehr erteilt, ungeachtet der Objekteigenschaften. Der Antragsprozess ist komplex und erfordert in der Regel die professionelle Unterstützung durch einen gestor oder einen auf balearisches Tourismusrecht spezialisierten Anwalt.

Die Kosten für eine Lizenz umfassen nicht nur Verwaltungsgebühren, sondern auch eine verpflichtende "Tourismus-Nachhaltigkeitsabgabe", die Programme für bezahlbares Wohnen finanziert. Das Verfahren kann sechs Monate oder länger dauern, und eine Bewilligung ist selbst bei Erfüllung aller technischen Anforderungen nicht garantiert, wenn das Zonen-Cap erreicht ist.

Hohe Bußgelder

Die Balearen verhängen die höchsten Bußgelder Spaniens für illegale touristische Vermietung. Sanktionen können bei schweren Verstößen 400.000 € erreichen, und die Inspektionsteams der Inseln — verstärkt durch digitales Monitoring der Online-Plattformen — gehören zu den aktivsten des Landes. Die balearische Regierung veröffentlicht Vollzugsstatistiken mit hunderten Sanktionen pro Jahr, und das durchschnittliche Bußgeld ist seit 2022 deutlich gestiegen.

Kanarische Inseln: Vivienda Vacacional — liberaler als das Festland

Die Kanarischen Inseln — Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera und El Hierro — verfolgen einen deutlich anderen Ansatz als das Festland. Touristische Vermietungen werden nach Decreto 113/2015 (geändert durch Decreto 3/2023) als "viviendas vacacionales" klassifiziert und sind generell in Gebieten erlaubt, die nicht für klassischen Hoteltourismus ausgewiesen sind.

Zonensystem

Die zentrale Unterscheidung auf den Kanaren ist die zwischen "zonas turísticas" (Tourismuszonen) und "zonas residenciales" (Wohngebieten). In Tourismuszonen — typischerweise eigens errichtete Resortgebiete an den Südküsten Teneriffas und Gran Canarias — war die touristische Vermietung durch private Eigentümer historisch beschränkt oder untersagt, da diese Gebiete lizenzierten Hotel- und Aparthotel-Betreibern vorbehalten sind. In Wohngebieten hingegen sind viviendas vacacionales grundsätzlich erlaubt, vorbehaltlich Registrierung und Einhaltung der Vorgaben.

Jüngste Regulierungsanpassungen haben einige Beschränkungen in Tourismuszonen gelockert, besonders für Objekte, die nicht in direkter Konkurrenz zur Hotelbeherbergung stehen. Die Gesamtrichtung auf den Kanaren ist ein regulierter, aber erlaubender Rahmen, der die starke wirtschaftliche Abhängigkeit der Inseln vom Tourismus widerspiegelt und anerkennt, dass Ferienvermietung ein anderes Marktsegment bedient als Hotels.

Anforderungen

Die Registrierung als vivienda vacacional setzt eine cédula de habitabilidad, eine Haftpflichtversicherung (mindestens 300.000 €) und die Einreichung einer Eigenerklärung beim Cabildo (Inselregierung) der jeweiligen Insel voraus. Die Immobilie muss Mindeststandards bei Möblierung, Sicherheitsausstattung (Feuerlöscher, Verbandskästen) und Gästeinformation erfüllen.

Das Registrierungsverfahren ist im Vergleich zu Festlandregionen relativ unkompliziert und in der Regel binnen zwei bis vier Wochen abgeschlossen. Registriernummern müssen in der gesamten Werbung erscheinen, und die Immobilie muss im offiziellen Tourismusregister der Kanaren geführt sein.

Comunidad de Madrid: Mindestaufenthalt von 5 Tagen und Lizenzpflicht

Die Tourismusvermietungsregeln Madrids beruhen auf dem Decreto 79/2014 (geändert durch nachfolgende Verordnungen) und gelten seit 2014, womit Madrid eine der ersten Regionen mit einem spezifischen Rahmen für touristische Ferienwohnungen (Viviendas de Uso Turístico, oder VUT) ist.

Die 5-Tage-Mindestaufenthalts-Regel

Die markanteste Regelung Madrids ist die Mindestaufenthaltspflicht: Buchungen für touristische Vermietungen müssen mindestens fünf aufeinanderfolgende Nächte umfassen. Diese Regel wurde eingeführt, um touristische Vermietungen vom Hotelsektor abzugrenzen und die intensivsten Formen der Kurzzeitvermietung einzudämmen. Das Fünf-Tage-Minimum entfernt das Wochenend-Segment praktisch aus privaten Wohnungen und reserviert es für Hotels und lizenzierte Aparthotels.

Die Regel wird durch Plattform-Monitoring und Inspektionen durchgesetzt. Objekte, die mit weniger als fünf Tagen Mindestaufenthalt beworben werden, werden markiert, und sowohl Eigentümer als auch die Plattform können sanktioniert werden.

Lizenzanforderungen

Seit 2019 ist eine Lizenz (licencia urbanística de uso terciario hospedaje) für alle touristischen Vermietungsobjekte in der Comunidad de Madrid erforderlich. Der Lizenzantrag setzt voraus, dass die Immobilie einen separaten Eingang von etwaigen Wohnbereichen des Gebäudes hat (oder alternativ die Eigentümergemeinschaft die touristische Nutzung genehmigt), konkrete Wohnstandard- und Sicherheitsanforderungen erfüllt und im regionalen Tourismusregister eingetragen ist.

Die Anforderung des separaten Eingangs hat sich als besonders umstritten erwiesen, da viele Madrider Wohnungen in traditionellen Häusern den Eingang mit Wohnungen teilen. Manche Eigentümergemeinschaften haben proaktiv für ein Verbot touristischer Vermietung gestimmt und blockieren so faktisch Lizenzanträge unabhängig von den physischen Eigenschaften der Wohnung. Deutsche Käufer sollten beachten, dass die Rolle des Notars in Spanien dem deutschen Notar entspricht: Der notario beurkundet den Kaufvertrag (escritura) und sollte die Übertragbarkeit der Tourismuslizenz vertraglich absichern lassen.

Región de Murcia: relativ liberal, aber zunehmende Regulierung

Murcia — das die Costa Cálida und bei ausländischen Käufern beliebte Gegenden wie das Mar Menor, Mazarrón und Águilas umfasst — war historisch eine der liberalsten Regionen Spaniens für die touristische Vermietung. Der Rahmen basiert auf dem Decreto 256/2019, das das Registrierungssystem für viviendas de uso turístico einführte.

Die Registrierung erfordert eine Eigenerklärung, eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, eine Haftpflichtversicherung und die Einhaltung grundlegender Qualitätsstandards. Das Verfahren ist im Vergleich zu anderen Regionen verhältnismäßig einfach und günstig; die Registrierung wird typischerweise innerhalb von zwei bis vier Wochen abgeschlossen.

Allerdings geht der Trend in Murcia zu strengerer Regulierung. Insbesondere das Mar-Menor-Gebiet steht zunehmend unter politischem Druck, die touristische Vermietung zu beschränken, getrieben durch Umweltbedenken und Fragen der Wohnraumversorgung. Mehrere Gemeinden erwägen lokale Beschränkungen oder haben sie bereits umgesetzt. Käufer, die in Murcia in touristische Vermietung investieren wollen, sollten die lokalen Entwicklungen genau verfolgen.

Baskenland: strenge Regeln in San Sebastián

Das Baskenland (País Vasco / Euskadi) hat einen eigenen Rahmen für die touristische Vermietung unter dem Decreto 101/2018, das touristische Vermietungen als "viviendas para uso turístico" klassifiziert. Die Regulierung ist auf regionaler Ebene insgesamt moderat, doch die Stadt San Sebastián (Donostia) hat einige der strengsten kommunalen Regeln Spaniens erlassen.

San Sebastián verlangt für alle touristischen Vermietungen eine eigene kommunale Lizenz, beschränkt neue Lizenzen in der Altstadt (Parte Vieja) und den zentralen Vierteln und stellt strenge Lärm- und Zusammenlebens-Regeln auf. Die Stadt verfolgt illegale Vermietungen aktiv: Die Stadtpolizei führt regelmäßig Kontrollen durch und überwacht Online-Plattformen. Bußgelder für den Betrieb ohne Lizenz in San Sebastián können bis zu 90.000 € erreichen, und die Stadt scheut nicht davor zurück, diese auch zu verhängen.

Außerhalb San Sebastiáns haben Städte wie Bilbao und Vitoria-Gasteiz weniger restriktive Rahmen, doch die Regulierung wird überall strenger, da die Region das Spannungsfeld zwischen Tourismuseinnahmen und Wohnraumkosten zu bewältigen versucht.

Bußgelder für illegale touristische Vermietung: 30.000 € bis 600.000 €

Die Sanktionen für den Betrieb einer touristischen Vermietung ohne erforderliche Lizenz oder Registrierung variieren zwischen den Regionen enorm, sind aber überall hart. Die Bußgeldstruktur zu verstehen ist wesentlich, denn sie verkörpert das Abwärtsrisiko der Nicht-Compliance.

Der Betrieb ohne jegliche Lizenz oder Registrierung wird in den meisten Regionen typischerweise als "schwerer" Verstoß eingestuft mit Bußgeldern von 18.000 € bis 150.000 €. Wiederholungstäter, wer Kontrollen behindert oder im großen Stil betreibt, sehen sich "sehr schweren" Sanktionen gegenüber. Die Balearen und Katalonien weisen die höchsten Maximalbußgelder auf, was ihre politische Linie beim Vollzug widerspiegelt.

Wichtig: Die Bußgelder treffen den Eigentümer, nicht den Mieter oder Gast. Auch wenn Sie eine Verwaltungsgesellschaft beauftragt haben, die sich um die Lizenzierung kümmern sollte, liegt die Rechtsverantwortung letztlich bei Ihnen als Eigentümer. Unkenntnis des Gesetzes ist keine Verteidigung, und der Status als ausländischer Eigentümer mindert die Verantwortung nicht.

Wie man vor dem Kauf prüft, ob eine Immobilie eine Tourismuslizenz hat

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien teilweise wegen Einnahmen aus touristischer Vermietung kaufen, sollte die Prüfung des Vorhandenseins und der Gültigkeit der Tourismuslizenz wesentlicher Teil Ihrer Due Diligence sein — ebenso wichtig wie die Einsicht in die nota simple beim Grundbuch oder die Prüfung auf offene Verbindlichkeiten.

Schritt 1: Verkäufer nach der Lizenznummer fragen

Die Lizenz- oder Registriernummer ist ein konkreter alphanumerischer Code, der von der regionalen Tourismusbehörde vergeben wird. In Valencia beginnt sie mit "AT-" gefolgt von Ziffern. In Andalusien folgen die VFT-Nummern dem Format "VFT/XX/NNNNN", wobei XX der Provinzcode ist. In Katalonien folgen die HUT-Nummern dem Schema "HUTB-NNNNNN" für Barcelona. Jede Region hat ihr eigenes Format. Lassen Sie sich die Nummer vom Verkäufer schriftlich bestätigen.

Schritt 2: Beim regionalen Tourismusregister verifizieren

Jede Autonome Gemeinschaft führt ein öffentliches Tourismusregister, in dem Sie die Gültigkeit einer Lizenz prüfen können. Die meisten Regionen bieten Online-Verifizierungsportale:

• Valencia: Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana (Online-Portal unter turisme.gva.es)
• Katalonien: Registre de Turisme de Catalunya (empresaiocupacio.gencat.cat)
• Andalusien: Registro de Turismo de Andalucía (juntadeandalucia.es)
• Balearen: Registre General d'Empreses, Activitats i Establiments Turístics (caib.es)
• Kanarische Inseln: Über die Tourismusabteilung des Cabildo der jeweiligen Insel
• Madrid: Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid

Prüfen Sie nicht nur, dass die Lizenz existiert, sondern auch, dass sie derzeit aktiv (nicht abgelaufen oder ausgesetzt) ist, dass sie exakt der Objektadresse entspricht und dass der Lizenzinhaber dieselbe Person ist, die das Objekt verkauft.

Schritt 3: Übertragbarkeit prüfen

Nicht alle Tourismuslizenzen gehen beim Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über. In einigen Regionen (insbesondere Balearen und Katalonien) ist die Lizenz mit der Immobilie verbunden und geht mit ihr über. In anderen muss der neue Eigentümer innerhalb einer festgelegten Frist nach dem Kauf — typischerweise 30 bis 90 Tage — einen Übertragungs- oder Neuregistrierungsantrag stellen. Wird die Frist versäumt, kann die Lizenz erlöschen.

Ihr abogado (Anwalt), der den Immobilienkauf begleitet, sollte die Übertragbarkeit der Lizenz im Rahmen des Conveyancing prüfen und im Kaufvertrag (contrato de arras oder escritura beim Notar/Notar) passende Klauseln zur Sicherung der Gültigkeit und Übertragbarkeit der Lizenz aufnehmen.

Schritt 4: Hausordnung der Eigentümergemeinschaft prüfen

Selbst wenn die Immobilie eine gültige Tourismuslizenz hat, kann die Eigentümergemeinschaft die touristische Vermietung per Beschluss untersagen. Fordern Sie eine Kopie der Gemeinschaftsstatuten (estatutos) und der Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen (actas de las juntas) an. Achten Sie auf bestehende Verbote oder auf Tagesordnungspunkte, die solche vorschlagen. Ein nach Ihrem Kauf gefasstes Verbot kann Ihre Lizenz funktionsunfähig machen.

Schritt 5: Den kommunalen Bebauungsplan prüfen

Vergewissern Sie sich, dass der Standort der Immobilie nicht in einem Gebiet liegt, in dem neue Tourismuslizenzen untersagt sind oder ein Moratorium gilt. Diese Information ist beim städtischen Bauamt (oficina de urbanismo) erhältlich und sollte selbst dann eingeholt werden, wenn die Immobilie aktuell eine Lizenz hat — manche Moratorien betreffen auch Verlängerungen, nicht nur Neuanträge.

Plattformverantwortung: Airbnb und Booking müssen Lizenzen prüfen

Eine wichtige Entwicklung in der spanischen Tourismusvermietungs-Regulierung — die sowohl Eigentümer als auch Plattformen selbst betrifft — ist die zunehmende rechtliche Pflicht der Buchungsplattformen, Lizenznummern zu prüfen und anzuzeigen.

Der EU-Digital-Services-Act und die EU-Kurzzeitvermietungs-Verordnung (Verordnung 2024/1028, anwendbar ab Mai 2026) schaffen einen harmonisierten Rahmen, der Plattformen verpflichtet, Registriernummern für alle Kurzzeitvermietungsangebote zu erheben und anzuzeigen. In Spanien baut dies auf bestehenden regionalen Anforderungen auf, die die Anzeige der Lizenznummer in jeglicher Werbung bereits vorschreiben.

Nach dem neuen Rahmen müssen Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Vrbo:

• Gastgebern eine gültige Registrier- oder Lizenznummer vor dem Einstellen einer Immobilie abverlangen
• Die Registriernummer prominent in der Anzeige darstellen
• Die Nummer beim zuständigen regionalen Register überprüfen (über Datenaustauschvereinbarungen mit den regionalen Behörden)
• Anzeigen entfernen oder aussetzen, für die keine gültige Nummer geliefert werden kann oder bei denen sich die Nummer als ungültig erweist
• Auf Anforderung Daten mit nationalen und regionalen Behörden zu Vollzugszwecken teilen

Für Eigentümer bedeutet das: Die Zeit, in der man eine nicht lizenzierte Wohnung still auf Airbnb einstellte und hoffte, dass niemand es merkt, ist faktisch vorbei. Die Plattformen sind verpflichtet, ihre eigenen Angebote zu kontrollieren, und ein Versäumnis setzt sie erheblichen Bußgeldern aus. Mehrere spanische Regionen haben bereits Verfahren gegen Plattformen wegen nicht lizenzierter Angebote eingeleitet, und die Plattformen reagieren, indem sie zunehmend eine Lizenznummer als Voraussetzung für die Inseraterstellung verlangen.

Für Käufer ist das tatsächlich hilfreich: Behauptet ein Verkäufer, das Objekt sei aktiv auf Airbnb mit Buchungen gelistet, können Sie das Inserat aufrufen, um zu sehen, ob eine gültige Lizenznummer angezeigt wird. Fehlt sie, ist das ein Warnsignal, das auf einen möglicherweise illegalen Betrieb hindeutet.

Die Alternative der Langzeitvermietung: keine Lizenz erforderlich

Angesichts der wachsenden Komplexität und Restriktivität der Regelungen zur touristischen Vermietung lohnt es sich, die Alternative zu verstehen: die langfristige Wohnraummiete. In Spanien benötigt die langfristige Wohnraumvermietung (arriendo de vivienda habitual nach der LAU) weder eine Tourismuslizenz noch eine Tourismusregistrierung noch die spezifischen Versicherungs- und Bewohnbarkeitsanforderungen, die mit der touristischen Vermietung verbunden sind.

Rechtsrahmen

Langfristige Wohnraummieten unterliegen der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), zuletzt 2023 reformiert. Die LAU bietet starken Mieterschutz: Mindestmietdauer von fünf Jahren bei natürlichen Personen als Vermieter (sieben Jahre bei juristischen Personen), jährliche Mietanpassungen begrenzt durch einen staatlich festgelegten Index (derzeit der INE-Referenzindex, der den Verbraucherpreisindex für Mietzwecke ersetzt hat) und erhebliche Einschränkungen der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters.

Unterschiede bei der Besteuerung

Die steuerliche Behandlung der Einkünfte aus langfristiger Vermietung unterscheidet sich erheblich von der touristischen und ist in einigen Fällen günstiger:

• Einkommensteuer-Abzug: Vermieter, die als gewöhnlichen Aufenthalt (vivienda habitual) vermieten, erhalten eine Minderung von bis zu 90 % auf das Netto-Mieteinkommen für Steuerzwecke — allerdings nur, wenn die Miete in "zona tensionada"-Gebieten (Wohnungsmarkt-Stresszonen) unterhalb eines staatlich definierten Schwellenwerts liegt. Außerhalb dieser Zonen oder bei höheren Mieten beträgt die Standardminderung 50 % des Netto-Mieteinkommens. Das ist außerordentlich vorteilhaft im Vergleich zu touristischen Einkünften, die keinerlei solche Minderung erhalten.
• Abzugsfähige Aufwendungen: Sowohl Langzeit- als auch Tourismus-Vermieter können legitime Aufwendungen abziehen (Hypothekenzinsen, Hausgeld, Versicherungen, Instandhaltung, IBI, Abschreibung von ca. 3 % p. a.). Doch die zusätzliche 50–90-prozentige Minderung, die nur für Langzeitvermietung gilt, macht die effektive Steuerbelastung in der Regel deutlich niedriger.
• Nicht-resident vermietende Eigentümer: Nicht in Spanien ansässige EU/EWR-Eigentümer zahlen eine pauschale Quellensteuer von 19 % auf das Netto-Mieteinkommen (nach abzugsfähigen Aufwendungen) sowohl bei Langzeit- als auch bei touristischer Vermietung, doch löst die Langzeitvermietung nicht die zusätzlichen Pflichten zu Tourismusregistrierung, spezifischer Versicherung und Plattform-Compliance aus.

Renditevergleich

Touristische Vermietungen erzielen meist höhere Bruttorenditen als Langzeitvermietungen — oft 6–10 % brutto gegenüber 4–6 % bei Langzeitvermietung in beliebten Gegenden. Die Nettorendite-Differenz verkleinert sich jedoch erheblich, wenn man Tourismus-Verwaltungskosten (typischerweise 15–25 % vom Bruttoertrag), höhere Instandhaltungs- und Möblierungskosten, saisonalen Leerstand, spezifische Versicherungsprämien, Lizenz- und Registrierungskosten sowie steuerliche Nachteile berücksichtigt. In vielen Gebieten, besonders dort, wo Tourismusregeln streng sind und der Vollzug aktiv ist, ist die risikoadjustierte Nettorendite einer Langzeitvermietung vergleichbar oder sogar besser als die einer touristischen Vermietung.

Für Investoren, die planbare Erträge ohne regulatorisches Risiko suchen, ist die Langzeitvermietung eine überzeugende Alternative — insbesondere in Städten mit starker Nachfrage nach Wohnraum wie Madrid, Barcelona, Valencia und Málaga.

Praxisempfehlungen für Käufer

Auf Basis der regulatorischen Lage in Spanien 2026 sind dies die praktischen Schritte, die jeder Käufer mit Tourismusvermietungs-Absicht gehen sollte:

1. Recherchieren Sie die konkrete Region und Gemeinde vor dem Kauf. Gehen Sie nicht davon aus, dass legal in einer Gegend auch legal in einer anderen ist. Die Regeln in Torrevieja unterscheiden sich von Benidorm, von Málaga und von Palma.
2. Beauftragen Sie einen auf Tourismusrecht in der jeweiligen Region spezialisierten Anwalt. Allgemeine Immobilienanwälte sind möglicherweise nicht auf dem aktuellen Stand der Tourismusregulierung. Fragen Sie ausdrücklich nach Moratorien, Gemeinschaftsbeschränkungen und Lizenzübertragbarkeit.
3. Budgetieren Sie die Compliance. Die Kosten für Beschaffung und Aufrechterhaltung einer Tourismuslizenz — Versicherung, Inspektionen, Gemeinschafts-Zustimmung und Honorare — können anfangs 2.000–5.000 € und jährlich 500–1.500 € betragen. Berücksichtigen Sie sie in Ihrer Investitionsrechnung.
4. Halten Sie einen Plan B bereit. Falls sich die Regulierung weiter verschärft (klarer Trend in Spanien), würde die Immobilie als Langzeitvermietung funktionieren? Ist die Lage attraktiv für Langzeitmieter oder nur für Touristen? Eine Immobilie, die beide Märkte bedienen kann, ist die sicherere Investition.
5. Kaufen Sie nicht allein auf Basis aktueller Airbnb-Einnahmen. Zeigt ein Verkäufer eine Airbnb-Erlöshistorie, prüfen Sie, ob der Betrieb legal war. War er illegal, sind diese Einnahmen legal nicht wiederholbar und repräsentieren nicht den Vermietungswert der Immobilie.
6. Berücksichtigen Sie die Eigentümergemeinschaft. Sehen Sie vor dem Kauf in die Statuten und in die jüngsten Versammlungsprotokolle. Ein Haus, in dem die Mehrheit Daueransässige sind, stimmt eher für Tourismuseinschränkungen als ein Haus, das überwiegend Investoren gehört.

Der spanische Markt für touristische Vermietung verschwindet nicht, doch er professionalisiert und reguliert sich in einer Weise, die informierte, regelkonforme Betreiber belohnt und jene bestraft, die die Regeln ignorieren. Für ausländische Käufer, die mit dem nötigen Wissen und professioneller Begleitung an den Markt herangehen, bleibt die legale Tourismusvermietung eine tragfähige Investition — doch die Due Diligence war noch nie so wichtig.

Häufig gestellte Fragen

Comunidad Valenciana: Decreto 10/2024 und das Moratorium?

Die Comunidad Valenciana — die die Provinzen Alicante, Valencia und Castellón umfasst — ist eine der bei ausländischen Käufern beliebtesten Regionen Spaniens, und ihre Tourismusvermietungsregeln haben dramatische Änderungen erfahren. Der derzeitige Rahmen wird vom Decreto 10/2024 geregelt, das das Decreto 92/2009 ablöste und deutlich strengere Anforderungen einführte. Moratorium in gesättigten Zonen: Die Gemeinden können Gebiete für gesättigt erklären, in denen die touristische Vermietung den Sättigungspunkt erreicht hat, und damit ein Moratorium für neue Lizenzen verhängen. Sobald eine Zone gesättigt ist, werden keine neuen Lizenzen mehr erteilt. Mehrere Küstenorte der Provinz Alicante — darunter Teile von Benidorm, Calpe, Denia und Jávea — haben gesättigte Zonen erklärt oder sind dabei, dies zu tun.

Andalusien: VFT-Registrierung und die 10-Tage-Regel?

Andalusien — das die Costa del Sol, die Costa de la Luz und Städte wie Málaga, Sevilla und Granada umfasst — verwendet die Klassifizierung "Vivienda con Fines Turísticos" (VFT). Die aktuelle Regelung wird durch das geänderte Decreto 28/2016 bestimmt und über die Tourismusabteilung der Junta de Andalucía vollzogen. Registrierungsverfahren: Eigentümer reichen eine "declaración responsable" beim Registro de Turismo de Andalucía ein. Anders als in Regionen mit vorheriger Genehmigung erlaubt das andalusische System den Betrieb ab Einreichung der Erklärung — Inspektionen können folgen, illegaler Betrieb zieht schwere Sanktionen nach sich.

Kanarische Inseln: Vivienda Vacacional — liberaler als das Festland?

Die Kanarischen Inseln — Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera und El Hierro — verfolgen einen deutlich anderen Ansatz als das Festland. Touristische Vermietungen werden nach Decreto 113/2015 (geändert durch Decreto 3/2023) als "viviendas vacacionales" klassifiziert und sind generell in Gebieten erlaubt, die nicht für klassischen Hoteltourismus ausgewiesen sind. Zonensystem: Die zentrale Unterscheidung auf den Kanaren ist die zwischen "zonas turísticas" und "zonas residenciales". In Tourismuszonen — typischerweise Resortgebieten an den Südküsten Teneriffas und Gran Canarias — war die touristische Vermietung durch Private historisch beschränkt. In Wohngebieten hingegen sind viviendas vacacionales grundsätzlich erlaubt, vorbehaltlich Registrierung und Compliance.

Región de Murcia: liberal, aber zunehmende Regulierung?

Murcia — das die Costa Cálida und Gegenden wie das Mar Menor, Mazarrón und Águilas umfasst — war historisch eine der liberalsten Regionen Spaniens. Der Rahmen basiert auf dem Decreto 256/2019, das das Registrierungssystem für viviendas de uso turístico einführte. Die Registrierung erfordert eine Eigenerklärung, eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, eine Haftpflichtversicherung und die Einhaltung grundlegender Qualitätsstandards. Das Verfahren ist relativ einfach und günstig — die Registrierung wird in der Regel innerhalb von zwei bis vier Wochen abgeschlossen.

Bußgelder für illegale touristische Vermietung: 30.000 € bis 600.000 €?

Die Sanktionen für den Betrieb einer touristischen Vermietung ohne erforderliche Lizenz oder Registrierung variieren zwischen den Regionen enorm, sind aber überall hart. RegionLeichtSchwerSehr schwer Comunidad Valenciana2.000–30.000 €30.001–150.000 €150.001–600.000 € Katalonien3.000–30.000 €30.001–150.000 €150.001–600.000 € Andalusien2.000–18.000 €18.001–150.000 €150.001–600.000 € Balearen4.001–40.000 €40.001–400.000 €Bis 400.000 €+ Kanaren2.000–18.000 €18.001–90.000 €90.001–300.000 € Madrid1.500–30.000 €30.001–150.000 €150.001–600.000 € Murcia1.000–10.000 €10.001–100.000 €100.001–300.000 € Baskenland3.000–30.000 €30.001–90.000 €90.001–300.000 € Der Betrieb ohne jegliche Lizenz oder Registrierung wird typischerweise als "schwerer" Verstoß eingestuft mit Bußgeldern von 18.000 € bis 150.000 €. Wiederholungstäter, wer Kontrollen behindert oder im großen Stil betreibt, sehen sich "sehr schweren" Sanktionen gegenüber. Balearen und Katalonien haben die höchsten Maximalbußgelder.