Loi sur la Location Touristique en Espagne: Regles par Region 2026

Pourquoi l'Espagne n'a pas une loi unique sur la location touristique

L'Espagne n'est pas un pays avec un seul ensemble de règles pour la location touristique. C'est un pays avec dix-sept ensembles de règles — un pour chaque comunidad autónoma (communauté autonome). Selon la Constitution espagnole de 1978, le tourisme est une compétence transférée aux gouvernements régionaux. Cela signifie que la Generalitat Valenciana, la Generalitat de Catalunya, la Junta de Andalucía, le Govern de les Illes Balears et tout autre gouvernement régional détiennent le pouvoir exclusif de réglementer l'hébergement touristique sur leur territoire.

Le gouvernement central de Madrid fixe certains cadres généraux — notamment la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, la loi sur les baux urbains) qui distingue entre les baux résidentiels de longue durée et les locations touristiques de courte durée — mais les règles détaillées sur les licences, l'enregistrement, les durées maximales de séjour, les exigences d'assurance, les normes d'habitabilité et les sanctions relèvent toutes des régions. Même au sein d'une même région, les communes individuelles peuvent imposer des restrictions supplémentaires via leurs plans d'urbanisme (planes generales de ordenación urbana).

Pour quiconque achète un bien en Espagne dans l'intention de le louer à des touristes, comprendre les règles spécifiques de la région où se trouve le bien n'est pas une option — c'est la différence entre un actif générateur de revenus légal et un passif susceptible d'entraîner des amendes de 30 000 € à 600 000 €. Ce guide couvre toutes les principales régions où les acheteurs étrangers acquièrent généralement des biens, avec les lois, exigences et implications pratiques telles qu'elles s'établissent en 2026.

Comunidad Valenciana : Decreto 10/2024 et le moratoire

La Communauté valencienne — qui englobe les provinces d'Alicante, Valence et Castellón — est l'une des régions d'Espagne les plus prisées des acheteurs étrangers, et sa réglementation de la location touristique a connu des changements spectaculaires. Le cadre actuel est régi par le Decreto 10/2024, qui a remplacé le précédent Decreto 92/2009 et a introduit des exigences sensiblement plus strictes.

Le moratoire dans les zones saturées

Le changement le plus significatif est la notion de "zonas saturadas" (zones saturées). Les communes peuvent déclarer des zones où la location touristique a atteint un point de saturation, imposant de fait un moratoire sur les nouvelles licences de location touristique. Une fois une zone déclarée saturée, plus aucune nouvelle licence n'est délivrée tant que la commune n'a pas levé le moratoire. Plusieurs villes côtières de la province d'Alicante — dont certaines parties de Benidorm, Calpe, Denia et Jávea — ont soit déclaré, soit sont en train de déclarer des zones saturées.

Pour les acheteurs, cela signifie qu'acheter un appartement dans une zone côtière prisée avec l'espoir d'obtenir une licence de location touristique n'est plus une hypothèse sûre. Si la commune a déclaré un moratoire, aucune somme d'argent ni travail juridique ne permettra d'obtenir une nouvelle licence. La seule voie est d'acheter un bien qui dispose déjà d'une licence de location touristique active et valide — et de vérifier que la licence est transférable au nouveau propriétaire.

Exigences pour une licence touristique à Valence

Là où les licences sont encore disponibles, les exigences du Decreto 10/2024 sont exhaustives :

• Cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité) : Le bien doit disposer d'un certificat d'habitabilité en cours de validité confirmant qu'il répond aux normes minimales d'occupation — y compris les tailles minimales de pièces, la ventilation, la lumière naturelle et les installations sanitaires. Les biens modifiés ou agrandis sans permis appropriés peuvent ne pas être éligibles.
• Licencia de primera ocupación (licence de première occupation) : Confirme que le bâtiment a été construit conformément au projet approuvé et respecte toutes les réglementations applicables. Les biens plus anciens — en particulier ceux construits avant les années 1990 — manquent parfois de ce document, et l'obtenir rétroactivement peut être difficile ou impossible si le bâtiment ne répond pas aux normes actuelles.
• Seguro de responsabilidad civil (assurance responsabilité civile) : Une couverture minimale de 150 000 €, couvrant spécifiquement l'activité de location touristique. Les polices standard d'assurance habitation ne suffisent pas — il faut une police mentionnant explicitement la "vivienda de uso turístico" ou un libellé équivalent.
• Approbation de la communauté de copropriétaires : En vertu des règles révisées, la communauté de copropriétaires (comunidad de propietarios) dans les immeubles d'habitation peut voter à la majorité des trois cinquièmes l'interdiction de la location touristique dans l'immeuble. Même en l'absence d'interdiction explicite, beaucoup de communautés modifient désormais leurs statuts pour restreindre ou interdire les locations touristiques.
• Livre de réclamations et feuilles d'information : Les biens touristiques doivent tenir des formulaires officiels de réclamation (hojas de reclamaciones) et fournir aux clients des informations sur le bien, les numéros d'urgence locaux et le règlement intérieur.
• Inscription au Registro de Turismo : Tous les biens loués à des fins touristiques doivent être inscrits au registre touristique valencien. Le numéro d'inscription doit figurer dans toutes les publicités, y compris les annonces sur les plateformes en ligne.

Le processus d'inscription prend généralement de quatre à huit semaines, mais des retards sont fréquents. Un gestor ou un abogado spécialisé en droit du tourisme facture en général entre 500 € et 1 500 € pour gérer l'ensemble du dossier.

Contrôle et inspections

Les autorités valenciennes ont fortement renforcé les contrôles depuis 2024. Les inspecteurs procèdent à la fois à des inspections physiques et à une surveillance en ligne de plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com et Vrbo. Les biens annoncés sans numéro de licence valide sont signalés pour enquête, et tant le propriétaire que la plateforme s'exposent à des sanctions.

Catalogne : expiration des licences à Barcelone et au-delà

La Catalogne dispose de certaines des règles de location touristique les plus strictes d'Espagne, en grande partie portées par les pressions politiques et sociales de Barcelone, où le tourisme de masse est un sujet polémique depuis plus d'une décennie.

Barcelone : toutes les licences touristiques expirent en novembre 2028

L'évolution la plus spectaculaire du droit espagnol de la location touristique est la décision de Barcelone selon laquelle toutes les licences d'appartements touristiques (habilitaciones turísticas, ou HUT) existantes en ville expireront en novembre 2028. Elle a été annoncée par le maire Jaume Collboni en juin 2024 et formalisée par des modifications du règlement d'urbanisme municipal. La décision concerne environ 10 000 appartements touristiques sous licence à Barcelone.

Après novembre 2028, ces biens ne pourront plus opérer légalement comme locations touristiques. Ils devront soit être convertis en usage résidentiel de longue durée, soit rester vacants. Il n'existe ni procédure de renouvellement, ni clause de droits acquis, ni indemnisation pour les titulaires de licence. L'objectif déclaré est de libérer du parc immobilier pour les résidents permanents dans une ville où les loyers moyens ont augmenté de plus de 60 % au cours de la dernière décennie.

Pour les investisseurs immobiliers, cela a déjà eu des effets de marché importants. Les biens à Barcelone valorisés en partie sur la base de leurs revenus locatifs touristiques sont réévalués. Certains titulaires de licence tentent de vendre avant 2028, tandis que d'autres contestent la décision devant les tribunaux. Début 2026, les contentieux sont en cours mais aucun tribunal n'a annulé la mesure.

Cela ne signifie pas que tout l'hébergement touristique de Barcelone va disparaître — hôtels, apparthôtels et hébergements bénéficiant de licences de type hôtelier ne sont pas concernés. Mais le modèle traditionnel d'achat d'un appartement dans le Quartier gothique ou l'Eixample et de mise en location sur Airbnb touche, en pratique, à sa fin.

Reste de la Catalogne

En dehors de Barcelone, la réglementation de la location touristique est également stricte mais pas aussi extrême. La Generalitat de Catalunya exige que tous les appartements touristiques (Habitatges d'Ús Turístic, ou HUT) soient inscrits au Registre de Turisme de Catalunya. Les exigences clés comprennent une cédula de habitabilidad, une assurance responsabilité civile et le respect de normes spécifiques de qualité concernant le mobilier, l'équipement et la propreté.

Les communes le long de la Costa Brava et de la Costa Dorada ont de plus en plus restreint les nouvelles licences. Certaines villes — dont Sitges, Lloret de Mar et Tossa de Mar — ont imposé leurs propres moratoires ou plafonds sur les nouvelles licences. La tendance est clairement à un durcissement plutôt qu'à une libéralisation.

Andalousie : enregistrement VFT et la règle des 10 jours

L'Andalousie — qui englobe la Costa del Sol, la Costa de la Luz et des villes comme Malaga, Séville et Grenade — utilise la classification "Vivienda con Fines Turísticos" (VFT, logement à des fins touristiques). La réglementation actuelle est régie par le Decreto 28/2016 modifié, et fonctionne par l'intermédiaire du département du tourisme de la Junta de Andalucía.

Procédure d'enregistrement

Pour exercer légalement, les propriétaires doivent déposer une "declaración responsable" (déclaration responsable) auprès du Registro de Turismo de Andalucía. Contrairement à certaines régions exigeant une approbation préalable, le système andalou permet de commencer à exercer dès le dépôt de la déclaration — bien que des inspections puissent suivre, et exercer illégalement expose à des sanctions sévères.

L'enregistrement exige que le bien dispose d'une licencia de ocupación, d'un certificat de performance énergétique et de la climatisation dans les pièces de vie (une nécessité pratique vu les températures estivales en Andalousie). Le bien doit également disposer d'une trousse de premiers secours, de feuilles d'information touristique et de formulaires de réclamation.

Le maximum de 10 jours par réservation

L'une des règles les plus distinctives d'Andalousie est la durée maximale d'une réservation pour les biens VFT. Les réservations individuelles sont plafonnées à une durée qui inscrit fermement la location dans la catégorie "touristique" plutôt que "résidentielle". Selon l'interprétation andalouse, les locations commercialisées comme hébergement touristique et réservées via des canaux touristiques sont traitées comme des locations touristiques quelle que soit la durée exacte, mais la réglementation établit un cadre où les réservations dépassant deux mois relèveraient de la LAU (loi sur la location longue durée). En pratique, la grande majorité des réservations VFT portent sur des périodes de un à dix jours.

Exigence d'assurance

L'assurance responsabilité civile est obligatoire pour tous les biens VFT. La couverture minimale est de 300 000 €, supérieure à celle exigée à Valence. La police doit couvrir spécifiquement l'activité de location touristique et la responsabilité envers les tiers liée à l'occupation par les clients.

Restrictions municipales à Malaga et Séville

La ville de Malaga a introduit certaines des restrictions municipales les plus dures d'Andalousie. En 2024, le conseil municipal de Malaga a approuvé la suspension des nouvelles licences VFT dans le centre historique et plusieurs quartiers environnants, motivée par les inquiétudes sur la disponibilité du logement et la hausse des loyers. Séville a mis en place des mesures similaires dans son casco antiguo (vieille ville). Ces moratoires municipaux opèrent en parallèle du cadre régional VFT, ajoutant une couche supplémentaire de restriction dans les zones les plus touristiques.

Îles Baléares : interdiction des appartements et licences de villas plafonnées

Les Îles Baléares — Majorque, Minorque, Ibiza et Formentera — disposent des règles de location touristique les plus restrictives d'Espagne. Le cadre est régi par la Ley 6/2017 (Ley de Turisme de les Illes Balears) et ses amendements ultérieurs, administrée par la Conselleria de Turisme du Govern Balear.

Interdiction des appartements

Dans la plupart des zones des Baléares, la location touristique en appartement (pisos, ou logements en immeuble collectif) est purement interdite. Cette interdiction s'applique sur la majeure partie de Majorque, sur la quasi-totalité d'Ibiza et sur des portions importantes de Minorque. La justification est claire : les marchés du logement des îles sont sous pression extrême, Palma de Majorque affichant certains des ratios loyer/revenu les plus élevés d'Espagne, et le gouvernement a décidé que la location touristique d'appartements aggrave de façon inacceptable la crise du logement.

Il existe des exceptions limitées. Certaines zones désignées dans la "zonificación turística" propre à chaque île permettent la location d'appartements, mais ces zones sont petites et le nombre de licences y est plafonné. L'effet pratique est qu'acheter un appartement à Majorque ou Ibiza dans l'espoir de le louer légalement à des touristes est, dans la plupart des localisations, impossible.

Licences pour villas : plafonnées et coûteuses

Les maisons individuelles et villas (viviendas unifamiliares) peuvent obtenir des licences de location touristique dans des zones désignées, mais le nombre total de licences est plafonné au niveau régional. Chaque île a son propre plafond et, une fois atteint, plus aucune nouvelle licence n'est délivrée, quelles que soient les caractéristiques du bien. La procédure de demande est complexe et nécessite généralement l'assistance professionnelle d'un gestor ou d'un avocat spécialisé en droit touristique baléare.

Le coût d'obtention d'une licence comprend non seulement des frais administratifs, mais aussi une "contribution à la durabilité touristique" obligatoire qui finance des programmes de logement abordable. La procédure de demande peut prendre six mois ou plus, et l'approbation n'est pas garantie, même si le bien remplit toutes les conditions techniques, dès lors que le plafond zonal est atteint.

Amendes lourdes

Les Baléares imposent les amendes les plus lourdes d'Espagne pour location touristique illégale. Les sanctions peuvent atteindre 400 000 € pour les infractions très graves, et les équipes d'inspection des îles — renforcées par une surveillance numérique des plateformes en ligne — figurent parmi les plus actives du pays. Le gouvernement balear publie des statistiques d'application qui font état de centaines de sanctions par an, et l'amende moyenne a sensiblement augmenté depuis 2022.

Îles Canaries : Vivienda Vacacional — plus permissif que la péninsule

Les Îles Canaries — Tenerife, Grande Canarie, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera et El Hierro — adoptent une approche nettement différente de la péninsule. Les locations touristiques sont classées comme "viviendas vacacionales" en vertu du Decreto 113/2015 (modifié par le Decreto 3/2023) et sont généralement autorisées dans les zones non destinées au tourisme hôtelier conventionnel.

Système de zonage

La distinction clé aux Canaries est entre les "zonas turísticas" (zones touristiques) et les "zonas residenciales" (zones résidentielles). Dans les zones touristiques — typiquement les zones de resort spécialement aménagées sur les côtes sud de Tenerife et Grande Canarie — la location touristique par des propriétaires particuliers a historiquement été restreinte ou interdite, ces zones étant réservées aux exploitants hôteliers et apparthôteliers licenciés. Dans les zones résidentielles, en revanche, les viviendas vacacionales sont généralement autorisées, sous réserve d'enregistrement et de respect des exigences.

Des changements réglementaires récents ont assoupli certaines restrictions en zones touristiques, en particulier pour les biens qui ne concurrencent pas directement l'hébergement de type hôtelier. L'orientation générale aux Canaries va vers un cadre réglementé mais permissif, reflétant la forte dépendance économique des îles au tourisme et la reconnaissance que la location de vacances dessert un segment de marché différent de celui des hôtels.

Exigences

L'enregistrement comme vivienda vacacional exige une cédula de habitabilidad, une assurance responsabilité civile (minimum 300 000 €) et le dépôt d'une déclaration responsable auprès du Cabildo (gouvernement insulaire) de l'île concernée. Le bien doit répondre à des normes minimales d'ameublement, d'équipement de sécurité (extincteurs, trousses de premiers secours) et d'information des clients.

La procédure d'enregistrement est relativement simple comparée aux régions de la péninsule, généralement bouclée en deux à quatre semaines. Les numéros d'enregistrement doivent figurer dans toutes les publicités, et le bien doit être inscrit au registre touristique officiel des Canaries.

Comunidad de Madrid : séjours minimum de 5 jours et licences obligatoires

La réglementation de la location touristique de Madrid fonctionne sous le Decreto 79/2014 (modifié par des arrêtés ultérieurs) et est en vigueur depuis 2014, ce qui fait de Madrid l'une des premières régions à créer un cadre spécifique pour les appartements touristiques (Viviendas de Uso Turístico, ou VUT).

La règle des 5 nuits minimum

La réglementation la plus distinctive de Madrid est l'exigence de durée minimale : les réservations de location touristique doivent porter sur un minimum de cinq nuits consécutives. Cette règle a été introduite pour distinguer la location touristique du secteur hôtelier et limiter les formes les plus intensives de location de courte durée. Le minimum de cinq jours élimine en pratique le marché du week-end pour les appartements privés, le réservant aux hôtels et apparthôtels licenciés.

La règle est mise en œuvre par la surveillance des plateformes et des inspections. Les biens annoncés avec des durées minimales inférieures à cinq jours sont signalés, et tant le propriétaire que la plateforme peuvent faire l'objet de sanctions.

Exigences de licence

Depuis 2019, une licence (licencia urbanística de uso terciario hospedaje) est requise pour tous les biens loués à des fins touristiques dans la Comunidad de Madrid. La demande de licence exige que le bien dispose d'une entrée séparée des zones résidentielles de l'immeuble (ou, à défaut, que la communauté de copropriétaires approuve l'usage touristique), respecte des normes spécifiques d'habitabilité et de sécurité, et soit inscrit au registre régional du tourisme.

L'exigence d'entrée séparée s'est révélée particulièrement controversée, car de nombreux appartements de Madrid dans des immeubles traditionnels partagent leur entrée avec des logements résidentiels. Certaines communautés de copropriétaires ont voté de manière préventive l'interdiction de la location touristique, bloquant ainsi de fait les demandes de licence, quelles que soient les caractéristiques physiques du bien. Pour les acheteurs français habitués au passage chez le notaire, il est utile de rappeler qu'en Espagne le rôle équivalent revient au notario, et que la transmissibilité de la licence touristique doit faire l'objet de clauses spécifiques dans l'acte authentique (escritura).

Región de Murcia : relativement permissive mais réglementation croissante

La région de Murcie — qui englobe la Costa Cálida et des zones prisées des acheteurs étrangers comme la Mar Menor, Mazarrón et Águilas — a historiquement été l'une des régions d'Espagne les plus permissives en matière de location touristique. Le cadre réglementaire repose sur le Decreto 256/2019, qui a institué le système d'enregistrement des viviendas de uso turístico.

L'enregistrement exige une déclaration responsable, un certificat d'habitabilité, une assurance responsabilité civile et le respect de normes de qualité basiques. La procédure est relativement simple et peu coûteuse par rapport à d'autres régions, l'enregistrement étant généralement bouclé en deux à quatre semaines.

Toutefois, la tendance à Murcie va vers un durcissement de la réglementation. La zone de la Mar Menor, en particulier, fait l'objet d'une pression politique croissante pour limiter la location touristique, motivée par des préoccupations environnementales et des enjeux de disponibilité du logement. Plusieurs communes envisagent ou ont déjà mis en place des restrictions locales. Les acheteurs envisageant un investissement locatif touristique à Murcie doivent suivre de près les évolutions réglementaires locales.

Pays basque : règles strictes à Saint-Sébastien

Le Pays basque (País Vasco / Euskadi) dispose de son propre cadre de location touristique en vertu du Decreto 101/2018, qui classe les locations touristiques comme "viviendas para uso turístico". La réglementation est globalement modérée au niveau régional, mais la ville de Saint-Sébastien (Donostia) a imposé certaines des règles municipales les plus strictes d'Espagne.

Saint-Sébastien exige une licence municipale spécifique pour toute location touristique, limite les nouvelles licences dans la vieille ville (Parte Vieja) et les quartiers centraux, et impose des règles strictes de bruit et de coexistence. La ville poursuit activement les locations touristiques illégales, sa police municipale procédant à des inspections régulières et surveillant les plateformes en ligne. Les amendes pour exercice sans licence à Saint-Sébastien peuvent atteindre 90 000 €, et la ville n'a pas hésité à les appliquer.

En dehors de Saint-Sébastien, des villes comme Bilbao et Vitoria-Gasteiz ont des cadres moins restrictifs, bien que la réglementation se durcisse partout à mesure que la région cherche un équilibre entre les revenus touristiques et l'accessibilité du logement.

Amendes pour location touristique illégale : de 30 000 € à 600 000 €

Les sanctions pour exploitation d'une location touristique sans la licence ou l'enregistrement requis varient énormément selon les régions, mais elles sont partout sévères. Comprendre la structure des amendes est essentiel car elle représente le risque baissier du non-respect.

Exploiter sans aucune licence ni enregistrement est généralement qualifié d'infraction "grave", entraînant des amendes de 18 000 € à 150 000 € dans la plupart des régions. Les récidivistes, ceux qui font obstruction aux inspections ou ceux qui opèrent à grande échelle s'exposent à des sanctions "très graves". Les Baléares et la Catalogne affichent les amendes maximales les plus élevées, traduisant leur engagement politique en matière d'application.

Surtout, les amendes s'appliquent au propriétaire, et non au locataire ou au client. Même si vous utilisez une société de gestion censée s'occuper des licences, la responsabilité juridique vous incombe en fin de compte en tant que propriétaire. L'ignorance de la loi n'est pas une excuse, et être propriétaire étranger n'apporte aucune atténuation.

Comment vérifier qu'un bien dispose d'une licence touristique avant d'acheter

Si vous achetez un bien en Espagne en partie pour des revenus locatifs touristiques, vérifier l'existence et la validité de la licence touristique doit être une part essentielle de votre due diligence — aussi importante que la vérification de la nota simple au Registre de la propriété ou l'absence de dettes en cours.

Étape 1 : demander au vendeur le numéro de licence

La licence ou le numéro d'enregistrement touristique est un code alphanumérique spécifique attribué par l'autorité touristique régionale. À Valence, il commence par "AT-" suivi de chiffres. En Andalousie, les numéros VFT suivent le format "VFT/XX/NNNNN" où XX est le code de la province. En Catalogne, les numéros HUT suivent "HUTB-NNNNNN" pour Barcelone. Chaque région a son propre format. Demandez au vendeur de fournir ce numéro par écrit.

Étape 2 : vérifier auprès du registre régional du tourisme

Chaque communauté autonome tient un registre public du tourisme où vous pouvez vérifier la validité d'une licence. La plupart des régions proposent des portails de vérification en ligne :

• Valence : Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana (portail en ligne sur turisme.gva.es)
• Catalogne : Registre de Turisme de Catalunya (empresaiocupacio.gencat.cat)
• Andalousie : Registro de Turismo de Andalucía (juntadeandalucia.es)
• Baléares : Registre General d'Empreses, Activitats i Establiments Turístics (caib.es)
• Îles Canaries : Via le Cabildo (département du tourisme) de chaque île
• Madrid : Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid

Vérifiez non seulement que la licence existe, mais qu'elle est actuellement active (non expirée ni suspendue), qu'elle correspond exactement à l'adresse du bien et que le titulaire de la licence est bien la personne qui vend le bien.

Étape 3 : vérifier la transférabilité

Toutes les licences touristiques ne sont pas automatiquement transférées au nouveau propriétaire lors de la vente. Dans certaines régions (notamment les Baléares et la Catalogne), la licence est attachée au bien et se transfère avec lui. Dans d'autres, le nouveau propriétaire doit demander un transfert ou un réenregistrement dans un délai déterminé après l'achat — généralement de 30 à 90 jours. Le non-respect de ce délai peut entraîner la déchéance de la licence.

Votre abogado (avocat) en charge de l'achat doit vérifier la transférabilité de la licence dans le cadre de la procédure de transfert de propriété et inclure les clauses appropriées dans le contrat d'achat (contrato de arras ou escritura, l'équivalent espagnol de l'acte authentique du notaire), garantissant la validité et la transférabilité de la licence.

Étape 4 : vérifier le règlement de la communauté de copropriétaires

Même si le bien dispose d'une licence touristique valide, la communauté de copropriétaires peut voter pour interdire la location touristique. Demandez une copie des statuts de la communauté (estatutos) et des procès-verbaux des récentes assemblées générales (actas de las juntas). Cherchez toute interdiction existante ou tout point de l'ordre du jour en proposant une. Une interdiction adoptée après votre acquisition pourrait rendre votre licence inopérante.

Étape 5 : vérifier le plan d'urbanisme municipal

Assurez-vous que la localisation du bien n'est pas dans une zone où les nouvelles licences touristiques sont interdites ou où un moratoire s'applique. Cette information est disponible auprès du service municipal d'urbanisme (oficina de urbanismo) et doit être vérifiée même si le bien dispose actuellement d'une licence — certains moratoires touchent aussi les renouvellements et pas seulement les nouvelles demandes.

Responsabilité des plateformes : Airbnb et Booking doivent vérifier les licences

Une évolution importante de la réglementation espagnole de la location touristique — qui affecte à la fois les propriétaires et les plateformes elles-mêmes — est l'obligation légale croissante imposée aux plateformes de réservation de vérifier et d'afficher les numéros de licence.

Le Règlement européen sur les services numériques (Digital Services Act) et le règlement européen sur la location de courte durée (Règlement 2024/1028, applicable à partir de mai 2026) établissent un cadre harmonisé exigeant des plateformes qu'elles collectent et affichent les numéros d'enregistrement pour toutes les annonces de location de courte durée. En Espagne, cela vient compléter les exigences régionales préexistantes qui imposaient déjà l'affichage du numéro de licence dans toute la publicité.

Dans le nouveau cadre, les plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com et Vrbo doivent :

• Exiger des hôtes un numéro d'enregistrement ou de licence valide avant la publication d'un bien
• Afficher le numéro d'enregistrement de manière visible dans l'annonce
• Vérifier le numéro auprès du registre régional concerné (via des accords d'échange de données avec les autorités régionales)
• Retirer ou suspendre les annonces qui ne peuvent fournir de numéro valide ou dont le numéro s'avère invalide
• Partager des données avec les autorités nationales et régionales sur demande, à des fins de contrôle

Pour les propriétaires, cela signifie que l'ère consistant à publier discrètement un bien sans licence sur Airbnb en espérant que personne ne le remarque est en pratique révolue. Les plateformes sont tenues de surveiller leurs propres annonces, et tout manquement les expose à de lourdes amendes. Plusieurs régions espagnoles ont déjà engagé des procédures contre des plateformes pour avoir hébergé des biens non licenciés, et les plateformes ont réagi en exigeant de plus en plus systématiquement les numéros de licence comme condition de publication.

Pour les acheteurs, c'est en réalité utile : si un vendeur affirme que le bien est activement listé sur Airbnb avec des réservations, vous pouvez consulter l'annonce pour voir si un numéro de licence valide y figure. Si ce n'est pas le cas, c'est un signal d'alarme suggérant que le bien pourrait fonctionner illégalement.

L'alternative de la location longue durée : pas de licence requise

Compte tenu de la complexité et de la restriction croissantes de la réglementation de la location touristique, il vaut la peine de comprendre l'alternative : la location résidentielle longue durée. En Espagne, louer un bien en résidence habituelle de longue durée (arriendo de vivienda habitual au sens de la LAU) ne requiert ni licence touristique, ni enregistrement au tourisme, ni les exigences spécifiques d'assurance et d'habitabilité liées aux locations touristiques.

Cadre juridique

Les locations résidentielles longue durée sont régies par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), réformée pour la dernière fois en 2023. La LAU offre une forte protection au locataire : durée minimale du bail de cinq ans pour les bailleurs personnes physiques (sept ans pour les bailleurs personnes morales), augmentations annuelles de loyer plafonnées à un indice fixé par l'État (actuellement l'indice de référence INE, qui a remplacé l'IPC à des fins de loyer), et restrictions significatives sur la capacité du bailleur à mettre fin au bail.

Différences de traitement fiscal

Le traitement fiscal des revenus de location longue durée diffère sensiblement de celui de la location touristique et est, dans certains cas, plus favorable :

• Abattement à l'impôt sur le revenu : Les bailleurs qui louent à des locataires en résidence principale (vivienda habitual) bénéficient d'une réduction allant jusqu'à 90 % du revenu locatif net à des fins fiscales — mais uniquement si le loyer est inférieur à un seuil défini par l'État dans les zones "zona tensionada" (zone de logement tendu). Hors zones tendues, ou pour des loyers plus élevés, la réduction standard est de 50 % du revenu locatif net. C'est extrêmement avantageux par rapport au revenu de location touristique, qui ne bénéficie d'aucune réduction.
• Charges déductibles : Tant les bailleurs longue durée que touristiques peuvent déduire les dépenses légitimes (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, entretien, IBI, amortissement à environ 3 % par an). Mais la réduction supplémentaire de 50 à 90 % disponible uniquement pour la longue durée rend généralement le taux effectif d'imposition nettement plus bas.
• Bailleurs non-résidents : Les propriétaires non-résidents UE/EEE paient un taux forfaitaire de 19 % sur le revenu locatif net (après charges déductibles) tant pour la longue durée que pour la location touristique, mais la longue durée ne déclenche pas les obligations supplémentaires d'enregistrement au tourisme, d'assurance spécifique et de conformité aux plateformes.

Comparaison de rendement

La location touristique génère généralement des rendements bruts plus élevés que la longue durée — souvent 6 à 10 % brut contre 4 à 6 % pour la longue durée dans les zones populaires. Cependant, l'écart de rendement net se réduit fortement lorsque l'on prend en compte les frais de gestion de la location touristique (typiquement 15 à 25 % du revenu brut), des coûts d'entretien et d'ameublement plus élevés, la vacance saisonnière, les primes d'assurance spécifiques, les coûts de licence et d'enregistrement, et les désavantages fiscaux. Dans de nombreuses zones, en particulier là où la réglementation touristique est stricte et le contrôle actif, le rendement net ajusté au risque de la location longue durée est comparable, voire supérieur, à celui d'une location touristique.

Pour les investisseurs qui recherchent un revenu prévisible sans risque réglementaire, la location longue durée constitue une alternative convaincante — en particulier dans les villes à forte demande de logements, comme Madrid, Barcelone, Valence et Malaga.

Recommandations pratiques pour les acheteurs

Sur la base du paysage réglementaire espagnol en 2026, voici les étapes pratiques que tout acheteur envisageant la location touristique devrait suivre :

1. Renseignez-vous sur la région et la commune précises avant d'acheter. Ne supposez pas que ce qui est légal dans une zone l'est dans une autre. Les règles à Torrevieja diffèrent de Benidorm, qui diffèrent de Malaga, qui diffèrent de Palma.
2. Sollicitez un avocat spécialisé en droit du tourisme dans cette région précise. Les avocats généralistes en immobilier peuvent ne pas être à jour sur la dernière réglementation touristique. Demandez expressément les moratoires, les restrictions de copropriété et la transférabilité des licences.
3. Budgétisez la mise en conformité. Les coûts d'obtention et de maintien d'une licence touristique — assurance, inspections, approbation de la copropriété, honoraires professionnels — peuvent totaliser 2 000–5 000 € initialement et 500–1 500 € par an. Intégrez-les à vos calculs d'investissement.
4. Prévoyez un plan B. Si la réglementation se durcit encore (tendance claire en Espagne), le bien pourrait-il fonctionner en location longue durée ? L'emplacement est-il attrayant pour des locataires longue durée, ou seulement pour des touristes ? Un bien qui peut servir les deux marchés est un investissement plus sûr.
5. N'achetez pas uniquement sur la base des revenus Airbnb actuels. Si un vendeur vous montre un historique de revenus Airbnb, vérifiez que l'activité était légale. Si elle ne l'était pas, ces revenus ne sont pas légalement reproductibles et ne reflètent pas la valeur locative du bien.
6. Tenez compte de la communauté de copropriétaires. Avant l'achat, examinez les statuts de la copropriété et les procès-verbaux des assemblées récentes. Un immeuble où la majorité des copropriétaires sont des résidents permanents est plus susceptible de voter pour restreindre la location touristique qu'un immeuble où la majorité sont des investisseurs.

Le marché espagnol de la location touristique ne disparaît pas, mais il se professionnalise et se réglemente d'une manière qui récompense les opérateurs informés et en conformité et sanctionne ceux qui ignorent les règles. Pour les acheteurs étrangers qui abordent le marché avec une connaissance appropriée et un accompagnement professionnel, la location touristique légale reste un investissement viable — mais la due diligence n'a jamais été aussi importante.

Foire aux questions

Comunidad Valenciana : Decreto 10/2024 et le moratoire ?

La Communauté valencienne — qui englobe les provinces d'Alicante, Valence et Castellón — est l'une des régions d'Espagne les plus prisées des acheteurs étrangers, et sa réglementation de la location touristique a connu des changements spectaculaires. Le cadre actuel est régi par le Decreto 10/2024, qui a remplacé le Decreto 92/2009 et introduit des exigences sensiblement plus strictes. Le moratoire dans les zones saturées : les communes peuvent déclarer des zones où la location touristique a atteint la saturation, imposant un moratoire sur les nouvelles licences. Une fois une zone déclarée saturée, plus aucune nouvelle licence n'est délivrée. Plusieurs villes côtières d'Alicante — dont des parties de Benidorm, Calpe, Denia et Jávea — ont déclaré ou sont en cours de déclaration de zones saturées.

Andalousie : enregistrement VFT et la règle des 10 jours ?

L'Andalousie — qui englobe la Costa del Sol, la Costa de la Luz et des villes comme Malaga, Séville et Grenade — utilise la classification "Vivienda con Fines Turísticos" (VFT). La réglementation actuelle est régie par le Decreto 28/2016 modifié, via le département du tourisme de la Junta de Andalucía. Procédure d'enregistrement : les propriétaires déposent une "declaración responsable" auprès du Registro de Turismo de Andalucía. Contrairement aux régions exigeant une approbation préalable, le système andalou permet de commencer à exercer après dépôt de la déclaration — bien que des inspections puissent suivre, et exercer illégalement expose à des sanctions sévères.

Îles Canaries : Vivienda Vacacional — plus permissif que la péninsule ?

Les Îles Canaries — Tenerife, Grande Canarie, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera et El Hierro — adoptent une approche nettement différente. Les locations touristiques sont classées comme "viviendas vacacionales" en vertu du Decreto 113/2015 (modifié par le Decreto 3/2023) et sont généralement autorisées dans les zones non destinées au tourisme hôtelier conventionnel. Système de zonage : la distinction clé aux Canaries est entre "zonas turísticas" et "zonas residenciales". Dans les zones touristiques — typiquement les zones de resort sur les côtes sud de Tenerife et Grande Canarie — la location touristique par des particuliers a historiquement été restreinte. Dans les zones résidentielles, en revanche, les viviendas vacacionales sont généralement autorisées sous réserve d'enregistrement et de conformité.

Región de Murcia : permissive mais réglementation croissante ?

Murcie — qui englobe la Costa Cálida et des zones comme la Mar Menor, Mazarrón et Águilas — a historiquement été l'une des régions les plus permissives d'Espagne. Le cadre repose sur le Decreto 256/2019, qui a institué le système d'enregistrement des viviendas de uso turístico. L'enregistrement requiert déclaration responsable, certificat d'habitabilité, assurance responsabilité civile et respect de normes de qualité basiques. La procédure est relativement simple et peu coûteuse — l'enregistrement est généralement bouclé en deux à quatre semaines.

Amendes pour location touristique illégale : de 30 000 € à 600 000 € ?

Les sanctions pour exploitation d'une location touristique sans la licence ou l'enregistrement requis varient énormément selon les régions, mais elles sont partout sévères. RégionLégèreGraveTrès grave Comunidad Valenciana2 000–30 000 €30 001–150 000 €150 001–600 000 € Catalogne3 000–30 000 €30 001–150 000 €150 001–600 000 € Andalousie2 000–18 000 €18 001–150 000 €150 001–600 000 € Baléares4 001–40 000 €40 001–400 000 €Jusqu'à 400 000 €+ Canaries2 000–18 000 €18 001–90 000 €90 001–300 000 € Madrid1 500–30 000 €30 001–150 000 €150 001–600 000 € Murcie1 000–10 000 €10 001–100 000 €100 001–300 000 € Pays basque3 000–30 000 €30 001–90 000 €90 001–300 000 € Exploiter sans aucune licence ni enregistrement est généralement qualifié d'infraction "grave", entraînant des amendes de 18 000 € à 150 000 € dans la plupart des régions. Les récidivistes ou ceux opérant à grande échelle s'exposent à des sanctions "très graves". Les Baléares et la Catalogne affichent les amendes maximales les plus élevées.