Guía completa para comprar una propiedad en España 2026

Comprar una propiedad en España es una de las decisiones más gratificantes que puedes tomar, ya sea para tener una casa de vacaciones, trasladarte de forma permanente o invertir en un inmueble que genere ingresos por alquiler. España sigue siendo el destino número uno para los compradores europeos de vivienda y en 2026 los fundamentos son más sólidos que nunca: un mercado en recuperación, tipos hipotecarios competitivos, infraestructuras de primer nivel y más de 300 días de sol al año en la costa mediterránea.

Esta guía completa te acompaña en cada etapa del proceso, desde la elección de la zona hasta la recogida de llaves en la notaría. Hemos enlazado nuestros artículos detallados sobre cada tema para que puedas profundizar en lo que más te interese.

En Granfield Estate hemos acompañado a cientos de compradores europeos en este mismo proceso en la Costa Blanca. Como agencia inmobiliaria con licencia (RAICV1663) y miembro de Asivega — la mayor asociación de agencias inmobiliarias de la región — conocemos de primera mano lo que hace que una compra salga bien y dónde los compradores tropiezan. Esta guía se basa directamente en esa experiencia.

¿Por qué comprar una propiedad en España en 2026?

España ofrece una combinación difícil de igualar en toda Europa. Los precios de la vivienda en la Costa Blanca siguen siendo un 30–50 % inferiores a los de mercados punta como la Costa Azul o las Islas Baleares, y sin embargo el estilo de vida es comparable. La sanidad es excelente, el coste de vida es razonable y las infraestructuras — autopistas, aeropuertos, tren de alta velocidad — facilitan la conexión con el resto de Europa.

En 2026, varios factores hacen que el momento sea especialmente atractivo:

• Estabilización del EURÍBOR: Tras las subidas de tipos de 2022–2024, el Banco Central Europeo ha ido recortando los tipos de interés. El EURÍBOR a 12 meses se ha estabilizado en torno al 2,5 %, lo que hace que las cuotas hipotecarias sean significativamente más asequibles que hace dos años.
• Fuerte demanda de alquiler: El turismo en España sigue batiendo récords. Los rendimientos del alquiler vacacional en la Costa Blanca oscilan entre el 5 % y el 8 % bruto, según la ubicación y el tipo de propiedad.
• Conectividad aérea: El Aeropuerto de Alicante-Elche opera más de 80 destinos en toda Europa. Las aerolíneas de bajo coste mantienen tarifas competitivas, lo que significa que tu propiedad en España rara vez está a más de 2–3 horas de casa.
• Calidad de vida: El coste de vida en la Costa Blanca es aproximadamente un 30–40 % inferior al del Reino Unido, Escandinavia o Alemania, sin renunciar a la calidad.

Elegir la zona adecuada: Costa Blanca Sur

La Costa Blanca se extiende desde Denia, en el norte, hasta Pilar de la Horadada, en el sur. La zona sur — desde Alicante hasta la frontera con Murcia — es donde se concentra la mayoría de compradores europeos, gracias a precios más bajos, inviernos más cálidos y una comunidad internacional bien establecida.

Estas son las zonas más destacadas:

Torrevieja

La ciudad más grande de la Costa Blanca Sur, Torrevieja tiene una población estable de unas 80.000 personas, con una proporción significativa de residentes escandinavos, británicos y de Europa del Este. Ofrece la gama más amplia de servicios: hospitales, colegios internacionales, grandes superficies comerciales y un animado ambiente de mercadillos. Si quieres conocer un desglose barrio por barrio, consulta nuestra guía de las mejores zonas para vivir en Torrevieja. También hemos elaborado una guía paso a paso para comprar un apartamento en Torrevieja.

Orihuela Costa

Al sur de Torrevieja, Orihuela Costa es una zona residencial de construcción moderna que se extiende a lo largo de la costa. Es conocida por sus urbanizaciones contemporáneas, campos de golf y playas como Playa Flamenca, La Zenia y Cabo Roig. Los precios suelen ser algo superiores a los del centro de Torrevieja, pero a cambio se obtienen construcciones más nuevas y mejores zonas comunes (piscinas, jardines, seguridad). Descubre nuestra guía de las zonas de Orihuela Costa para un análisis detallado de cada barrio.

Guardamar del Segura

Una localidad más tranquila y con un carácter más auténticamente español, con hermosas dunas cubiertas de pinos y una larga playa de arena. Guardamar atrae a compradores que prefieren un ambiente más tradicional. Cabe señalar que Guardamar tiene restricciones en el alquiler turístico de corta estancia, por lo que resulta más adecuado para residencia habitual o alquileres de media y larga duración.

La Mata

Situada entre Torrevieja y Guardamar, La Mata ofrece un extenso tramo de playa natural respaldado por las salinas y un parque natural. Es popular entre familias y jubilados que buscan un entorno tranquilo sin alejarse de los servicios de Torrevieja.

Alicante ciudad

La capital de la provincia combina vida urbana con playa: restaurantes, museos, un casco antiguo con encanto (Barrio de Santa Cruz) y el emblemático Castillo de Santa Bárbara. Los precios son más altos que en la costa sur, pero se gana en transporte público, universidades y el ambiente de una auténtica ciudad española durante todo el año.

El proceso de compra paso a paso

Comprar una vivienda en España es un proceso sencillo una vez que se conoce la secuencia. Como ciudadano de la UE o del EEE, tienes pleno derecho a adquirir propiedades, sin necesidad de permisos especiales. Los compradores de fuera de la UE (por ejemplo, ciudadanos británicos tras el Brexit) tampoco tienen restricciones para poseer inmuebles, aunque algunos trámites administrativos difieren ligeramente.

Paso 1: Obtener el NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es tu número de identificación fiscal en España. Sin él no puedes comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria ni firmar un contrato. Puedes solicitarlo en un consulado español en tu país de origen o en la Comisaría de Policía en España. El trámite suele tardar entre 1 y 3 semanas. Consulta nuestra guía completa para obtener el NIE en España en 2026 con instrucciones detalladas, documentación necesaria y plazos actuales.

Paso 2: Abrir una cuenta bancaria en España

Necesitarás una cuenta bancaria española para pagar la propiedad, domiciliar los recibos de suministros y cuotas de comunidad, y eventualmente recibir ingresos por alquiler. Entidades como CaixaBank, BBVA, Sabadell y Bankinter ofrecen cuentas para no residentes. Nuestra guía para abrir una cuenta bancaria en España detalla los requisitos y los bancos recomendados.

Paso 3: Encontrar tu propiedad

La mayoría de los compradores comienzan su búsqueda en internet. Idealista es el mayor portal inmobiliario de España y un excelente punto de partida. Sin embargo, trabajar con un agente inmobiliario local te da acceso a propiedades que no están publicadas en la red, conocimiento del mercado local y asesoramiento durante todo el proceso legal. Muchos compradores también buscan viviendas de banco para conseguir precios por debajo de mercado.

Desde nuestra experiencia, uno de los errores más habituales es visitar propiedades sin asesoramiento profesional. Uno de nuestros clientes de Finlandia, por ejemplo, estuvo a punto de comprar un apartamento con modificaciones de obra no registradas — algo que le habría causado serios problemas legales y económicos. Un agente local cualificado y un abogado independiente lo detectaron durante la verificación legal.

Paso 4: Hacer una oferta y firmar el contrato de reserva

Una vez encontrada la propiedad, se hace una oferta verbal a través del agente. Si es aceptada, el siguiente paso es firmar un contrato de reserva. Normalmente se abona un depósito de reserva de 3.000–6.000 EUR para retirar la propiedad del mercado. Este depósito suele ser no reembolsable, salvo que la venta se frustre por causas imputables al vendedor.

Paso 5: Verificaciones legales (due diligence)

Aquí es donde tu abogado demuestra su valor. Antes de continuar, debe comprobar:

• La Nota Simple del Registro de la Propiedad, que confirma la titularidad, los linderos y las posibles cargas o gravámenes
• Deudas pendientes (hipotecas, embargos, impuestos impagados)
• El estado de las cuotas de comunidad — confirmar que el vendedor está al corriente de pago
• Licencias de obra — especialmente importante en villas o propiedades con ampliaciones
• Los recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — asegurarse de que están pagados todos los ejercicios
• El Certificado de Eficiencia Energética — obligatorio por ley en todas las compraventas

Paso 6: Firmar el contrato de arras

El contrato de arras es el acuerdo vinculante de compraventa. Habitualmente se entrega el 10 % del precio de compra como señal. Según la legislación española (arras penitenciales), si el comprador desiste, pierde la señal. Si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble de la cantidad entregada. El contrato fija la fecha de escritura, normalmente entre 4 y 8 semanas después.

Paso 7: Firma de la escritura en notaría

En la fecha acordada, comprador y vendedor (o sus representantes legales) se reúnen en la notaría. El notario lee la escritura pública de compraventa, ambas partes firman y se abona el importe restante, normalmente mediante cheque bancario. A continuación, el notario presenta la escritura en el Registro de la Propiedad. Enhorabuena: ya eres propietario de un inmueble en España.

Costes e impuestos en la compra

Además del precio de compra, conviene presupuestar un 10–13 % adicional para impuestos y gastos. El porcentaje exacto depende de si se trata de una vivienda de segunda mano o de obra nueva, y de la comunidad autónoma. Para un desglose completo, consulta nuestra guía de impuestos en la compra de vivienda en España.

Viviendas de segunda mano

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto sobre la transmisión de inmuebles de segunda mano. En la Comunidad Valenciana (que incluye la Costa Blanca), el tipo es del 10 % sobre el precio de compra declarado.
• Gastos de notaría: Entre 600 y 1.200 EUR según el precio del inmueble
• Gastos de Registro de la Propiedad: Entre 400 y 700 EUR
• Honorarios de abogado: Normalmente el 1 % del precio de compra (mínimo 1.500 EUR). Contrata siempre un abogado independiente, nunca el del vendedor.

Viviendas de obra nueva

• IVA: 10 % del precio de compra
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,5 % en la Comunidad Valenciana
• Gastos de notaría, registro y abogado: Igual que en segunda mano

Ejemplo: Para un apartamento de segunda mano con un precio de 150.000 EUR, espera pagar aproximadamente 15.000 EUR de ITP, 1.500 EUR de abogado y entre 1.000 y 1.500 EUR de notaría y registro, lo que eleva el total a unos 167.000–168.000 EUR.

Opciones hipotecarias para compradores extranjeros

Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros no residentes de forma habitual. Las condiciones típicas son:

• Relación préstamo-valor (LTV): Hasta el 70 % para no residentes (frente al 80 % para residentes)
• Plazo: Hasta 20–25 años, con la condición de que la hipoteca se amortice antes de que el titular cumpla 75 años
• Tipos de interés: Variables (EURÍBOR + 1,0–1,8 %) o fijos (2,5–3,5 % en 2026). Consulta nuestro análisis del EURÍBOR y los tipos de interés para conocer las cifras actuales
• Comisión de apertura: 0,5–1 % del importe del préstamo
• Tasación: El banco encargará una tasación independiente, con un coste de 300–500 EUR

Para solicitar una hipoteca necesitarás justificante de ingresos (contrato de trabajo o declaraciones de la renta de los últimos 2 años), extractos bancarios, un informe crediticio de tu país de origen y el NIE. Nuestra guía para obtener una hipoteca en España cubre todo el proceso, desde la solicitud hasta la aprobación.

Portales inmobiliarios online vs. agente inmobiliario

El mercado inmobiliario español cuenta con una amplia oferta en portales online. Idealista publica cientos de miles de propiedades y es la plataforma de referencia para la mayoría de compradores. Fotocasa y Habitaclia también son muy populares. Estos portales permiten filtrar por ubicación, precio, superficie y características, y muchos anuncios incluyen planos y visitas virtuales.

No obstante, hay buenas razones para trabajar con un agente inmobiliario local:

• Propiedades fuera de mercado: No todo se publica en internet. Los agentes suelen conocer propiedades antes de que aparezcan en los portales.
• Conocimiento local: Un agente te puede informar sobre qué calles se inundan con lluvias fuertes, por dónde pasará la nueva variante o qué urbanizaciones tienen la mejor gestión comunitaria.
• Negociación: En España casi siempre hay margen para negociar. Un agente con experiencia conoce el mercado local y puede asesorarte sobre una oferta realista.
• Gestión del proceso: Un buen agente coordina las visitas, te pone en contacto con abogados e intermediarios hipotecarios y mantiene la operación en marcha.

En España, la comisión del agente (3–5 %) la paga el vendedor, por lo que recurrir a un agente no supone ningún coste para el comprador.

Comprobaciones esenciales antes de comprar

Nunca te saltes la verificación legal. Estas son las comprobaciones imprescindibles que tu abogado debe realizar:

• Nota Simple: Este documento del Registro de la Propiedad confirma quién es el propietario, la descripción exacta del inmueble y si existen cargas, hipotecas o embargos inscritos. Cuesta unos 10 EUR y se obtiene en 24–48 horas.
• Deudas pendientes: Comprobar que no haya IBI impagado, cuotas de comunidad pendientes o facturas de suministros. Según la legislación española, determinadas deudas pueden transmitirse al nuevo propietario.
• Certificado de la comunidad: El vendedor debe aportar un certificado del administrador de la comunidad que confirme que todas las cuotas están al corriente y que no hay derramas pendientes.
• Legalidad urbanística: Verificar que el inmueble — y todas sus ampliaciones, piscinas o terrazas — cuente con las licencias de obra correspondientes. Esto es especialmente importante en villas antiguas y propiedades rurales.
• Planeamiento urbanístico: Consultar en el Ayuntamiento que no existan proyectos urbanísticos (carreteras, infraestructuras) que puedan afectar a la propiedad.

Después de la compra

Una vez que tengas las llaves, hay gastos recurrentes y trámites administrativos que gestionar:

Gastos anuales

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Impuesto municipal anual, que suele oscilar entre 300 y 800 EUR para un apartamento y entre 500 y 1.500 EUR para una villa. Se paga al Ayuntamiento.
• Cuotas de comunidad (gastos de comunidad): Cuotas mensuales que cubren zonas comunes, piscina, jardines, ascensores y seguro del edificio. Van desde 30 EUR/mes en un bloque básico hasta más de 150 EUR/mes en urbanizaciones de lujo con amplias instalaciones.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Aunque no alquiles la propiedad, los no residentes deben presentar una declaración anual de renta imputada. Se calcula como un porcentaje del valor catastral y suele ser una cantidad modesta (200–400 EUR/año).
• Seguro del hogar: El seguro de continente y contenido cuesta entre 200 y 500 EUR/año, dependiendo del tamaño y nivel de cobertura.
• Suministros: Electricidad, agua e internet. Calcula entre 100 y 200 EUR/mes para un apartamento tipo.

Alta de suministros

Tu abogado o agente puede ayudarte a cambiar la titularidad de la electricidad (Iberdrola, Endesa o Repsol), el agua (depende del municipio) e internet (Movistar, Orange, Vodafone). Normalmente necesitarás el NIE, la escritura y una cuenta bancaria española para la domiciliación de recibos.

Potencial de ingresos por alquiler

Si compras como inversión — o simplemente quieres compensar gastos cuando no uses la propiedad — la Costa Blanca ofrece un gran potencial de alquiler.

• Alquiler vacacional de corta estancia: Un apartamento de 2 dormitorios bien ubicado en Torrevieja u Orihuela Costa puede generar entre 8.000 y 15.000 EUR/año de ingresos por alquiler, con los meses de temporada alta (junio–septiembre) alcanzando entre 80 y 120 EUR/noche. Necesitarás una licencia turística de la Generalitat Valenciana.
• Alquiler de larga duración: Los contratos anuales suelen ofrecer un rendimiento bruto del 4–6 %. Un apartamento de 2 dormitorios alquilado por 500–700 EUR/mes proporciona ingresos estables con menos carga de gestión.
• Fiscalidad del alquiler: Los residentes de la UE/EEE pagan el 19 % sobre los ingresos netos (descontados los gastos deducibles). Los no residentes de fuera de la UE pagan el 24 % sobre los ingresos brutos.

Nota: Algunos municipios — como Guardamar del Segura — tienen restricciones en el alquiler turístico de corta estancia. Infórmate siempre de la normativa local antes de comprar con la idea de obtener ingresos por alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un visado o permiso de residencia para comprar una propiedad en España?

No. Cualquier persona de cualquier nacionalidad puede comprar un inmueble en España. La propiedad no requiere residencia ni visado. Los ciudadanos de la UE/EEE pueden vivir en España libremente. Los ciudadanos de fuera de la UE pueden comprar propiedades, pero necesitarán un visado o permiso de residencia independiente si desean vivir en España a largo plazo.

¿Cuánto dura el proceso de compra?

Desde que encuentras la propiedad hasta que recoges las llaves, el plazo habitual es de 6 a 10 semanas. La obtención del NIE lleva de 1 a 3 semanas y el periodo entre las arras y la escritura suele ser de 4 a 8 semanas. Si solicitas una hipoteca, añade otras 4–6 semanas para la aprobación bancaria.

¿Puedo comprar una propiedad a distancia sin viajar a España?

Sí. Puedes otorgar un poder notarial a tu abogado, que firmará en tu nombre en la notaría. Muchos compradores realizan el viaje inicial de visitas en persona y luego gestionan todo el proceso legal a distancia.

¿Cuál es el presupuesto mínimo para una propiedad en la Costa Blanca?

Los estudios en Torrevieja parten de unos 50.000–60.000 EUR. Un apartamento de 2 dormitorios en buen estado empieza en torno a 80.000–100.000 EUR. Los apartamentos modernos y bien ubicados de 2 dormitorios oscilan entre 120.000 y 180.000 EUR. Las villas independientes con piscina arrancan a partir de 250.000 EUR.

¿Debo recurrir a un abogado español o a uno de mi país?

Contrata siempre un abogado independiente colegiado en España. Lo ideal es que hable tu idioma y esté especializado en compraventa inmobiliaria. Nunca utilices el mismo abogado que el vendedor: vuestros intereses pueden entrar en conflicto.

¿Qué pasa si encuentro problemas después de comprar?

Por eso la verificación legal previa es fundamental. Si existen defectos estructurales en una vivienda de obra nueva, la ley española establece una garantía de 10 años. En el caso de viviendas de segunda mano, se aplica el principio de «el comprador es responsable», razón por la cual necesitas un buen abogado que lo revise todo antes de firmar.

Próximos pasos

Comprar una propiedad en España es un camino que miles de europeos recorren cada año. La clave está en la preparación: tramita tu NIE cuanto antes, abre tu cuenta bancaria, entiende las implicaciones fiscales y trabaja con profesionales de confianza.

Cómo Granfield Estate te ayuda a comprar en España

Como agencia con licencia en la Costa Blanca, nos encargamos de cada paso del proceso de compra:

• Agentes locales que conocen cada barrio: Nuestro equipo vive y trabaja en Torrevieja, Orihuela Costa y alrededores. Te ayudaremos a encontrar la propiedad adecuada según tu presupuesto, estilo de vida y objetivos de inversión.
• Abogado en plantilla con más de 10 años de experiencia: NIE, cuenta bancaria, revisión de contratos, due diligence y notaría — nuestro equipo legal se ocupa de todo. Primera consulta en nuestra oficina: gratuita.
• Gestión de alquileres: Si compras como inversión, nuestra empresa de gestión se encarga profesionalmente del alquiler vacacional y de larga duración.

Hablamos tu idioma — nuestros agentes trabajan en español, inglés, ruso, finés, sueco, alemán y más.

Granfield Estate
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