Come comprare casa in Spagna: guida passo per passo 2026

Comprare casa in Spagna: cosa devi sapere

La Spagna è una delle destinazioni europee più popolari per gli acquirenti immobiliari stranieri, e a ragione. Sole, stile di vita, eccellente sanità, prezzi accessibili rispetto al Nord Europa e un quadro giuridico ben consolidato per la proprietà straniera. Non ci sono restrizioni agli stranieri che acquistano in Spagna. Hai gli stessi diritti di un cittadino spagnolo.

Ma il processo è diverso da quello a cui sei abituato in Italia. Il diritto immobiliare spagnolo, il ruolo del notaio, la struttura fiscale e i tempi seguono una propria logica. Per gli acquirenti italiani, alcuni aspetti differiscono notevolmente dalla prassi italiana: qui il notaio svolge solo un ruolo di autenticazione e non protegge i tuoi interessi come fa il notaio italiano — è l'avvocato (abogado) che lo fa. Questa guida ti accompagna attraverso ogni passo con costi reali, tempistiche realistiche e insidie da evitare.

Passo 1: Ottieni il numero NIE

Il NIE (Número de Identificación de Extranjero) è un numero di identificazione per stranieri. Serve per tutto: comprare un immobile, aprire un conto bancario, allacciare le utenze, pagare le tasse. Senza non si fa nulla.

Puoi richiederlo in una commissariato di polizia spagnolo (con appuntamento via il sito Sede Electrónica) o presso il consolato spagnolo nel tuo paese di residenza. Per gli italiani: consolati di Roma, Milano, Napoli e Genova. La via consolare è spesso più semplice — meno domanda, personale che parla inglese. Il trattamento richiede 1–3 settimane in Spagna, 2–6 settimane via consolato.

Servono: passaporto o carta d'identità, modulo EX-15 compilato, giustificazione della necessità del NIE (una lettera di un'agenzia immobiliare che conferma la tua ricerca va bene), e il pagamento della tassa (Tasa 790, circa €12). Molti avvocati possono anche ottenere il NIE per tuo conto con una procura.

Passo 2: Apri un conto bancario spagnolo

Ti servirà un conto bancario spagnolo per pagare il prezzo d'acquisto, le tasse e le spese correnti (utenze, spese condominiali, tassa sulla proprietà). Le principali banche sono CaixaBank, Santander, BBVA e Sabadell.

Requisiti: passaporto, NIE, prova dell'indirizzo nel tuo paese d'origine, e prova del reddito o dell'occupazione. Alcune banche richiedono anche un certificato di residenza fiscale. I conti per non residenti hanno condizioni leggermente diverse — commissioni più alte ma gestibili. Per gli italiani, i bonifici SEPA da Italia a Spagna sono rapidi (1–2 giorni lavorativi) e senza costi aggiuntivi, dato che entrambi i paesi sono nell'area euro.

Suggerimento: apri il conto in anticipo. I trasferimenti internazionali possono richiedere 2–5 giorni lavorativi, e non vuoi ritardi quando arriva il momento di pagare il deposito o completare l'acquisto.

Passo 3: Trova la tua proprietà

Tre canali principali:

• Agenzie immobiliari: il venditore paga tipicamente la commissione all'agente (3–5%), quindi usare un agente è gratuito per il compratore. Usa agenti registrati che conoscano il mercato locale. Granfield Estate propone immobili verificati da agenti di fiducia in tutta la Spagna, con servizio in italiano.
• Portali immobiliari: Idealista, Fotocasa e Granfield Estate sono le principali piattaforme. Idealista è il più grande portale spagnolo; Granfield Estate si rivolge agli acquirenti internazionali con annunci multilingue.
• Costruzioni nuove (obra nueva): acquisto direttamente dal costruttore. Struttura di pagamento diversa — tipicamente 30% durante la costruzione, 70% alla consegna. I costruttori devono fornire garanzie bancarie per i tuoi depositi (per legge). Le nuove costruzioni sono soggette a IVA (10%) invece di ITP.

Passo 4: Deposito di prenotazione

Quando trovi la proprietà giusta, paghi un deposito di prenotazione — tipicamente €3.000–€6.000 — per togliere l'immobile dal mercato. Questo ti dà l'esclusiva per 2–4 settimane mentre il tuo avvocato effettua la due diligence.

Questo deposito è solitamente versato all'agenzia immobiliare e conservato nel loro conto clienti. Viene dedotto dal prezzo d'acquisto al rogito. Importante: assicurati che il contratto di prenotazione specifichi le condizioni di rimborso del deposito — in particolare se la due diligence rivela problemi.

Passo 5: Due Diligence

Qui il tuo avvocato si guadagna l'onorario. Verifiche critiche:

• Nota Simple: estratto dal Catasto (Registro de la Propiedad) che conferma il proprietario, la descrizione dell'immobile, qualsiasi onere, ipoteca o vincolo. È il documento più importante.
• Debiti pendenti: spese condominiali, IBI (tassa sulla proprietà), bollette. Per legge spagnola, certi debiti sono attaccati all'immobile, non alla persona — li erediti.
• Licenze e urbanistica: licenza edilizia (licencia de obra), licenza di prima occupazione (licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad), certificato di prestazione energetica (certificado energético).
• Pianificazione urbana: verifica che la proprietà non sia colpita dalla legge sulle coste (Ley de Costas), zone protette o piani infrastrutturali futuri.
• Confini della proprietà: assicurati che il riferimento catastale corrisponda alla realtà, specialmente per immobili rurali, ville e immobili con ampliamenti.

Per gli acquirenti italiani: la convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Spagna del 1977 si applica. Puoi acquistare senza restrizioni; i redditi da locazione in Spagna sono tassati in Spagna (19% UE per i non-residenti con deducibilità delle spese), poi dichiarati in Italia con credito d'imposta per evitare doppia imposizione.

Passo 6: Contratto privato di compravendita (Arras)

Il contrato de arras è il contratto privato vincolante tra acquirente e venditore. Termini chiave:

• Paghi il 10% del prezzo d'acquisto come deposito (meno il deposito di prenotazione già pagato).
• Se tu (acquirente) ti ritiri, perdi il 10% di deposito.
• Se il venditore si ritira, deve restituire il doppio del deposito (20%).
• Si fissa una data di rogito — tipicamente 4–8 settimane dopo.

Il contratto arras deve specificare: l'immobile esatto (con riferimento catastale), il prezzo, il piano di pagamento, cosa è incluso (mobili, elettrodomestici), eventuali condizioni e la data di rogito. Il tuo avvocato deve redigere o esaminare questo contratto. Non firmare mai un arras senza consulenza legale.

Passo 7: Firma notarile (Escritura Pública)

L'escritura pública è l'atto pubblico firmato davanti al notaio spagnolo. È il giorno del rogito. Entrambe le parti (o i loro rappresentanti legali tramite procura) si recano allo studio notarile.

Cosa succede:

• Il notaio legge l'atto ad alta voce (sì, per intero — in spagnolo).
• Il saldo restante viene pagato — tipicamente con assegno bancario (cheque bancario) emesso su una banca spagnola.
• Vengono consegnate le chiavi.
• Il notaio verifica le identità, controlla che l'immobile sia libero da oneri e si assicura che tutte le tasse siano in ordine.

Se non parli spagnolo, ti servirà un traduttore giurato (traductor jurado). Il tuo avvocato di solito lo organizza. Alcuni notai nelle zone turistiche parlano inglese o italiano, ma l'atto è sempre in spagnolo. Per italiani: servizi di traduttore giurato italiano €200–400 per sessione, da prenotare in anticipo.

Passo 8: Iscrizione al Catasto

Dopo la firma, l'escritura deve essere iscritta al Catasto (Registro de la Propiedad). Se ne occupa il tuo avvocato o gestoría. L'iscrizione richiede 1–3 mesi. Fino all'iscrizione, sei proprietario (l'escritura è la prova), ma l'iscrizione fornisce il massimo livello di protezione legale.

Dovrai anche:

• Pagare la tassa sulle trasmissioni patrimoniali (ITP) o IVA entro 30 giorni dalla firma.
• Trasferire le utenze (acqua, luce, gas) a tuo nome.
• Iscriverti alla comunità dei proprietari (comunidad de propietarios) se è un appartamento o un'urbanizzazione.
• Impostare gli addebiti diretti per IBI (tassa sulla proprietà), basura (raccolta rifiuti) e spese condominiali.

Dettaglio dei costi

Prevedi 10–13% in più del prezzo d'acquisto per i costi:

Aliquote ITP per regioni popolari: Andalusia 7%, Valencia 10%, Catalogna 10%, Madrid 6%, Murcia 8%, Baleari 8–13% (scaglione progressivo). Per gli italiani: l'ITP spagnolo è paragonabile all'imposta di registro italiana (2% prima casa, 9% seconda casa), ma generalmente più alta. Differenza significativa: sulla Costa del Sol (Andalusia) ITP del 7% vs 10% sulla Costa Blanca (Valencia) — migliaia di euro su acquisti consistenti.

Tempistiche

Un acquisto tipico dall'offerta alle chiavi:

• Settimana 1: offerta accettata, deposito di prenotazione pagato.
• Settimane 2–3: due diligence, revisione dell'avvocato, firma del contratto arras.
• Settimane 4–8: organizzazione del finanziamento (se necessario), trasferimento dei fondi, preparazione del rogito.
• Settimana 6–8: firma notarile, consegna delle chiavi.
• Settimane 8–16: iscrizione al Catasto completata.

Gli acquisti in contanti sono più rapidi. I mutui aggiungono 2–4 settimane (le banche spagnole prestano tipicamente il 60–70% LTV ai non-residenti). Le nuove costruzioni seguono il calendario di costruzione del costruttore — che può essere di 12–24 mesi.

Nuovo vs usato

Differenze chiave:

• Tasse: il nuovo paga 10% IVA + 1–1,5% AJD. L'usato paga ITP (6–10%). Il nuovo è spesso più caro in tasse totali.
• Pagamento: il nuovo è pagato a stadi durante la costruzione. L'usato è pagato per intero al rogito.
• Garanzie: il nuovo ha garanzia di 1 anno sulle finiture, 3 anni sull'abitabilità (impianti idraulico ed elettrico) e 10 anni sulla struttura. L'usato non ha garanzie.
• Vizi: il nuovo presenta spesso difetti. Ispeziona accuratamente prima della firma. Hai il diritto di trattenere il pagamento finale fino alla risoluzione dei difetti.
• Depositi: il costruttore deve fornire una garanzia bancaria o polizza assicurativa per tutti i depositi versati durante la costruzione. Se il costruttore fallisce, ti riprendi i soldi. È la legge (Ley 57/1968). Verifica l'esistenza della garanzia prima di pagare qualsiasi cosa.

Errori comuni

• Saltare l'avvocato: il notaio non è il tuo difensore. Verifica la legalità ma non protegge i tuoi interessi. Assumi sempre un avvocato indipendente esperto in compravendite immobiliari.
• Sottodichiarazione del prezzo: pratica storica dove il prezzo ufficiale è inferiore a quello effettivamente pagato, per ridurre le tasse. È illegale, e il fisco spagnolo (Hacienda) verifica attivamente le compravendite. Le sanzioni superano di gran lunga i risparmi. Dichiara il prezzo reale.
• Costruzioni abusive: ampliamenti, piscine, garage costruiti senza permesso. Comuni, soprattutto in aree rurali e vecchie urbanizzazioni. Il tuo avvocato deve confrontare la planimetria catastale con la realtà.
• Legge sulle coste (Ley de Costas): gli immobili nella zona del demanio marittimo-terrestre possono essere soggetti a ordini di demolizione o restrizioni d'uso. Riguarda in particolare gli immobili sul mare.
• Debiti condominiali: le spese condominiali non pagate si trasferiscono al nuovo proprietario (fino all'anno in corso più tre anni precedenti). Richiedi sempre un certificato di assenza debiti al presidente del condominio.
• Abuso di procura: se concedi una procura, assicurati che sia limitata e specifica. Una procura generale dà al tuo rappresentante autorità illimitata — rischioso.
• Rischio cambio: per gli italiani in zona euro non c'è rischio cambio. Se paghi in sterline, dollari o franchi svizzeri, le fluttuazioni tra offerta e rogito possono costare migliaia. Considera di bloccare il tasso con un broker valutario specializzato.

Comprare casa in Spagna è semplice se segui il processo, assumi un buon avvocato e prendi tempo per la due diligence. Il sistema funziona — ma funziona diversamente da quanto sei abituato in Italia. Rispetta il processo, comprendi i costi, e in 4–8 settimane terrai in mano le chiavi.

Domande frequenti

Passo 1: Come ottenere il numero NIE?

Il NIE (Número de Identificación de Extranjero) è un numero di identificazione per stranieri. Serve per tutto: comprare un immobile, aprire un conto bancario, allacciare le utenze, pagare le tasse. Senza non si fa nulla. Puoi richiederlo in un commissariato spagnolo (appuntamento via Sede Electrónica) o presso il consolato spagnolo nel tuo paese. Per gli italiani: consolati di Roma, Milano, Napoli, Genova. La via consolare è spesso più semplice — meno domanda, personale anglofono o italofono. Trattamento: 1–3 settimane in Spagna, 2–6 settimane via consolato.

Passo 3: Come trovare un immobile?

Agenzie immobiliari: il venditore paga la commissione (3–5%), gratis per il compratore. Granfield Estate propone immobili verificati in tutta la Spagna con servizio in italiano. Portali: Idealista, Fotocasa e Granfield Estate. Nuove costruzioni (obra nueva): acquisto diretto dal costruttore, 30% durante costruzione e 70% alla consegna. I costruttori devono fornire garanzie bancarie sui depositi per legge. Le nuove costruzioni sono soggette a IVA (10%) invece di ITP.

Passo 5: Cosa include la Due Diligence?

Qui il tuo avvocato si guadagna l'onorario. Verifiche critiche: Nota Simple — estratto del Catasto che conferma proprietario e oneri. Debiti pendenti — spese condominiali, IBI, bollette (trasferiti al nuovo proprietario). Licenze — edilizia, occupazione, certificato energetico. Urbanistica — legge sulle coste, zone protette. Confini — catasto vs realtà, soprattutto per ville con ampliamenti. Per italiani: assumi sempre un avvocato indipendente (abogado), il notaio spagnolo non protegge i tuoi interessi come fa quello italiano.

Passo 7: Firma notarile (Escritura Pública)?

L'escritura pública è l'atto pubblico davanti al notaio spagnolo. È il giorno del rogito. Entrambe le parti o i rappresentanti per procura si recano allo studio notarile. Il notaio legge l'atto ad alta voce per intero in spagnolo. Il saldo viene pagato con assegno bancario su banca spagnola. Consegna delle chiavi. Il notaio verifica identità, assenza oneri e tasse. Se non parli spagnolo, serve traduttore giurato (€200–400). Il tuo avvocato lo organizza. Alcuni notai in zone turistiche parlano italiano ma l'atto resta in spagnolo.

Qual è il dettaglio dei costi?

Prevedi 10–13% sopra il prezzo: tassa sulle trasmissioni ITP 6–10% (per regione) per usato, o IVA 10% + imposta di bollo 1–1,5% per nuovo; notaio 0,5–1%; catasto 0,3–0,5%; avvocato 1% (min €1.500); gestoría €300–600. Totale: ~10–13% per usato, ~12–14% per nuovo. Aliquote ITP: Andalusia 7%, Valencia 10%, Catalogna 10%, Madrid 6%, Murcia 8%, Baleari 8–13%. Confronto Italia: ITP simile all'imposta di registro italiana (2% prima casa, 9% seconda). Differenza importante: sulla Costa del Sol (Andalusia) ITP 7% vs 10% sulla Costa Blanca (Valencia) — migliaia di euro di differenza.