Cómo comprar una propiedad en España: guía paso a paso 2026

Comprar una propiedad en España: lo que necesitas saber

España es uno de los destinos europeos más populares entre los compradores extranjeros de vivienda, y con motivo. Sol, calidad de vida, una sanidad excelente, precios asequibles en comparación con el norte de Europa y un marco jurídico bien establecido para la propiedad extranjera. No existen restricciones para que los extranjeros compren propiedades en España: tienes los mismos derechos que un ciudadano español.

Pero el proceso es distinto al que estás acostumbrado en tu país. La legislación inmobiliaria española, el papel del notario, la estructura fiscal y los plazos siguen su propia lógica. Esta guía te acompaña por cada paso, con costes reales, plazos realistas y las trampas que pillan desprevenidos a muchos compradores.

Paso 1: Obtener el NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación para extranjeros. Lo necesitas para todo: comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria, dar de alta suministros, pagar impuestos. Sin él, nada se mueve.

Puedes solicitarlo en una comisaría de la Policía Nacional (con cita previa a través de la Sede Electrónica) o en el consulado español de tu país de origen. La vía consular suele ser más cómoda: menos demanda y personal que habla inglés. La tramitación dura de 1 a 3 semanas en España y de 2 a 6 semanas vía consulado.

Necesitarás: pasaporte, el modelo EX-15 cumplimentado, justificante del motivo por el que solicitas el NIE (sirve una carta de búsqueda de inmueble de una agencia) y el pago de la tasa (modelo 790, unos 12 €). Muchos abogados también pueden obtener el NIE en tu nombre mediante un poder notarial.

Paso 2: Abrir una cuenta bancaria en España

Necesitarás una cuenta bancaria española para pagar el precio de compra, los impuestos y los gastos recurrentes (suministros, cuotas de comunidad, IBI). Los principales bancos son CaixaBank, Santander, BBVA y Sabadell.

Requisitos: pasaporte, NIE, justificante de domicilio en tu país de origen y prueba de ingresos o de empleo. Algunos bancos también exigen un certificado de residencia fiscal. Las cuentas de no residentes tienen condiciones algo distintas: comisiones más altas, pero manejables.

Consejo práctico: abre la cuenta cuanto antes. Las transferencias internacionales pueden tardar de 2 a 5 días hábiles, y no querrás retrasos a la hora de pagar la señal o de firmar la escritura.

Paso 3: Encontrar tu propiedad

Tres canales principales:

• Agencias inmobiliarias: normalmente es el vendedor quien paga la comisión (3–5 %), por lo que para el comprador el servicio es gratuito. Trabaja con agencias colegiadas que conozcan el mercado local. PropMia recopila inmuebles verificados de agentes de confianza en toda España.
• Portales inmobiliarios: Idealista, Fotocasa y PropMia son las plataformas principales. Idealista es el mayor portal español; PropMia se centra en compradores internacionales con anuncios multilingües y agentes seleccionados.
• Obra nueva: compra directa al promotor. La estructura de pago es distinta: habitualmente 30 % durante la construcción y 70 % a la entrega. Los promotores están obligados por ley a aportar avales bancarios sobre las cantidades entregadas a cuenta. La obra nueva tributa por IVA (10 %) en lugar de por ITP.

Paso 4: Señal de reserva

Cuando encuentras el inmueble adecuado, pagas una señal de reserva (habitualmente entre 3.000 € y 6.000 €) para retirarlo del mercado. Esto te da exclusividad durante 2–4 semanas mientras tu abogado realiza la due diligence.

Este depósito suele entregarse a la agencia y se custodia en su cuenta cliente. Se descuenta del precio final en la escritura. Importante: asegúrate de que el contrato de reserva especifique en qué condiciones es reembolsable, sobre todo si la due diligence destapa problemas.

Paso 5: Due diligence (comprobaciones legales)

Aquí es donde tu abogado se gana sus honorarios. Comprobaciones clave:

• Nota simple: extracto del Registro de la Propiedad que confirma la titularidad, la descripción del inmueble y las cargas, hipotecas o gravámenes existentes. Es el documento más importante.
• Deudas pendientes: cuotas de comunidad, IBI, facturas de suministros. Por ley, ciertas deudas se vinculan al inmueble y no a la persona: las heredas con la propiedad.
• Licencias y urbanismo: licencia de obra, licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética.
• Planeamiento urbanístico: comprueba que el inmueble no esté afectado por la Ley de Costas, por suelos protegidos o por futuros proyectos de infraestructuras.
• Linderos de la finca: asegúrate de que la referencia catastral coincide con la realidad física, especialmente en fincas rústicas, chalets y propiedades con ampliaciones.

Para compradores británicos: tras el Brexit, tus derechos en España cambian. Necesitarás una TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) para estancias superiores a 90 días. Comprar una vivienda no concede automáticamente la residencia: son procesos independientes.

Paso 6: Contrato privado de compraventa (contrato de arras)

El contrato de arras es el contrato privado vinculante entre comprador y vendedor. Las condiciones clave:

• El comprador entrega el 10 % del precio como señal (descontando la reserva ya pagada).
• Si el comprador se echa atrás, pierde el 10 % entregado.
• Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de la señal (20 %).
• Se fija una fecha de escritura, normalmente entre 4 y 8 semanas después.

El contrato de arras debe especificar: el inmueble exacto (con referencia registral), el precio, el calendario de pagos, qué se incluye (mobiliario, electrodomésticos), las condiciones suspensivas y la fecha de firma ante notario. Tu abogado debe redactar o revisar el contrato. Nunca firmes unas arras sin asesoramiento legal.

Paso 7: Firma ante notario (escritura pública)

La escritura pública es el documento público otorgado ante notario español. Es el día de la firma. Tanto el comprador como el vendedor (o sus representantes legales mediante poder notarial) acuden a la notaría.

Qué ocurre:

• El notario lee la escritura en voz alta (sí, íntegramente y en español).
• Se paga el saldo restante, normalmente mediante cheque bancario emitido por un banco español.
• Se entregan las llaves.
• El notario verifica las identidades, comprueba que el inmueble está libre de cargas y asegura que la fiscalidad está en orden.

Si no hablas español, necesitarás un traductor jurado presente en la firma. Tu abogado suele encargarse de gestionarlo. Algunos notarios de zonas turísticas hablan inglés, pero la escritura siempre se redacta en español.

Paso 8: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Tu abogado o gestoría se encarga. La inscripción tarda entre 1 y 3 meses. Hasta que se inscribe, ya eres propietario (la escritura lo acredita), pero la inscripción registral aporta la máxima protección jurídica frente a terceros.

También tendrás que:

• Liquidar el ITP o el IVA en los 30 días siguientes a la firma.
• Cambiar de titular los suministros (agua, luz, gas).
• Darte de alta en la comunidad de propietarios si es un piso o una urbanización.
• Domiciliar el IBI, la basura y las cuotas de comunidad.

Desglose de costes

Calcula entre un 10 % y un 13 % adicional sobre el precio de compra:

Tipos del ITP por comunidades populares: Andalucía 7 %, Comunidad Valenciana 10 %, Cataluña 10 %, Madrid 6 %, Murcia 8 %, Islas Baleares 8–13 % (tramos progresivos).

Plazos

Una compra típica, desde la oferta hasta las llaves:

• Semana 1: oferta aceptada y señal de reserva pagada.
• Semanas 2–3: due diligence, revisión legal y firma del contrato de arras.
• Semanas 4–8: tramitar la financiación (si la hay), transferir los fondos y preparar la firma.
• Semanas 6–8: firma ante notario y entrega de llaves.
• Semanas 8–16: se completa la inscripción registral.

Las compras al contado son más rápidas. La hipoteca añade entre 2 y 4 semanas (los bancos españoles suelen financiar el 60–70 % del valor a no residentes). En obra nueva el plazo lo marca la promoción, normalmente de 12 a 24 meses.

Obra nueva frente a segunda mano

Diferencias clave:

• Fiscalidad: la obra nueva paga 10 % de IVA más 1–1,5 % de AJD. La segunda mano paga ITP (6–10 %). En obra nueva la factura fiscal total suele ser mayor.
• Pago: la obra nueva se abona por hitos durante la construcción. La segunda mano se paga íntegramente en la firma.
• Garantías: la obra nueva incluye 1 año de garantía sobre acabados, 3 años sobre habitabilidad (fontanería, instalaciones) y 10 años sobre la estructura. La segunda mano no tiene garantía legal del vendedor.
• Repaso de fin de obra: la obra nueva suele tener desperfectos. Inspecciona a fondo antes de firmar. Puedes retener el último pago hasta que se subsanen los defectos.
• Cantidades a cuenta: el promotor debe presentar aval bancario o seguro por todas las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción. Si el promotor quiebra, recuperas tu dinero. Lo exige la ley (Ley 57/1968 y normativa vigente). Verifica el aval antes de pagar.

Errores más habituales

• Ahorrarse el abogado: el notario no es tu defensor. Verifica la legalidad, pero no protege tus intereses. Contrata siempre a un abogado independiente especializado en compraventa inmobiliaria.
• Declarar un precio inferior al real: práctica histórica por la que se escritura por menos de lo realmente pagado para reducir impuestos. Es ilegal y la Agencia Tributaria audita activamente las operaciones inmobiliarias. Las sanciones superan con creces el ahorro. Declara siempre el precio real.
• Construcciones ilegales: ampliaciones, piscinas o garajes construidos sin licencia urbanística. Es habitual, sobre todo en zonas rurales y urbanizaciones antiguas. Tu abogado debe comparar el plano catastral con la realidad.
• Ley de Costas: las propiedades situadas dentro del dominio público marítimo-terrestre pueden estar sujetas a órdenes de derribo o a restricciones de uso. Afecta especialmente a inmuebles en primera línea de playa.
• Deuda con la comunidad: las cuotas impagadas se transmiten al nuevo propietario (la anualidad en curso y los tres años anteriores). Solicita siempre al presidente de la comunidad un certificado de estar al corriente de pago.
• Abuso del poder notarial: si otorgas un poder, asegúrate de que sea limitado y específico. Un poder general otorga autoridad ilimitada a tu representante: arriesgado.
• Riesgo de cambio: si pagas en libras, dólares u otra divisa, la fluctuación entre la oferta y la firma puede costarte miles de euros. Considera fijar el tipo de cambio con un bróker de divisas especializado.

Comprar una propiedad en España es sencillo si sigues el proceso, contratas a un buen abogado y dedicas el tiempo necesario a la due diligence. El sistema funciona, pero funciona de manera distinta a la de tu país. Respeta el proceso, comprende los costes y en 4–8 semanas tendrás las llaves en la mano.

Preguntas frecuentes

Paso 1: ¿Cómo obtener el NIE?

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación para extranjeros. Lo necesitas para todo: comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria, dar de alta suministros, pagar impuestos. Sin él, nada se mueve. Puedes solicitarlo en una comisaría de la Policía Nacional (con cita previa a través de la Sede Electrónica) o en el consulado español de tu país de origen. La vía consular suele ser más cómoda: menos demanda y personal que habla inglés. La tramitación dura de 1 a 3 semanas en España y de 2 a 6 semanas vía consulado.

Paso 3: ¿Cómo encontrar tu propiedad?

Agencias inmobiliarias: normalmente es el vendedor quien paga la comisión (3–5 %), por lo que para el comprador el servicio es gratuito. Trabaja con agencias colegiadas que conozcan el mercado local. PropMia recopila inmuebles verificados de agentes de confianza en toda España. Portales inmobiliarios: Idealista, Fotocasa y PropMia son las plataformas principales. Idealista es el mayor portal español; PropMia se centra en compradores internacionales con anuncios multilingües y agentes seleccionados. Obra nueva: compra directa al promotor. Estructura de pago distinta, habitualmente 30 % durante la construcción y 70 % a la entrega. Los promotores están obligados por ley a aportar avales bancarios sobre las cantidades entregadas a cuenta. La obra nueva tributa por IVA (10 %) en lugar de por ITP.

Paso 5: ¿En qué consiste la due diligence?

Aquí es donde tu abogado se gana sus honorarios. Comprobaciones clave: Nota simple: extracto del Registro de la Propiedad que confirma la titularidad, la descripción del inmueble y las cargas, hipotecas o gravámenes existentes. Es el documento más importante. Deudas pendientes: cuotas de comunidad, IBI, facturas de suministros. Por ley, ciertas deudas se vinculan al inmueble y no a la persona: las heredas con la propiedad. Licencias y urbanismo: licencia de obra, licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética. Planeamiento urbanístico: comprueba que el inmueble no esté afectado por la Ley de Costas, por suelos protegidos o por futuros proyectos de infraestructuras. Linderos de la finca: asegúrate de que la referencia catastral coincide con la realidad física, especialmente en fincas rústicas, chalets y propiedades con ampliaciones. Para compradores británicos: tras el Brexit, tus derechos en España cambian. Necesitarás una TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) para...

Paso 7: Firma ante notario (escritura pública)

La escritura pública es el documento público otorgado ante notario español. Es el día de la firma. Tanto el comprador como el vendedor (o sus representantes legales mediante poder notarial) acuden a la notaría. El notario lee la escritura en voz alta (sí, íntegramente y en español). Se paga el saldo restante, normalmente mediante cheque bancario emitido por un banco español. Se entregan las llaves. El notario verifica las identidades, comprueba que el inmueble está libre de cargas y asegura que la fiscalidad está en orden.

Si no hablas español, necesitarás un traductor jurado presente en la firma. Tu abogado suele encargarse de gestionarlo. Algunos notarios de zonas turísticas hablan inglés, pero la escritura siempre se redacta en español.

Desglose de costes

Calcula entre un 10 % y un 13 % adicional sobre el precio de compra: ConceptoSegunda manoObra nueva Impuesto de transmisiones (ITP)6–10 % (varía por comunidad)No aplica IVANo aplica10 % Actos Jurídicos Documentados (AJD)Incluido en el ITP1–1,5 % Notaría0,5–1 %0,5–1 % Registro de la Propiedad0,3–0,5 %0,3–0,5 % Abogado1 % (mínimo ~1.500 €)1 % (mínimo ~1.500 €) Gestoría300–600 €300–600 € Total~10–13 %~12–14 %

Tipos del ITP por comunidades populares: Andalucía 7 %, Comunidad Valenciana 10 %, Cataluña 10 %, Madrid 6 %, Murcia 8 %, Islas Baleares 8–13 % (tramos progresivos).