Immobilienkauf in Spanien: Schritt-für-Schritt-Anleitung 2026

Immobilienkauf in Spanien: Was Sie wissen müssen

Spanien gehört zu den beliebtesten Zielen Europas für ausländische Immobilienkäufer – aus gutem Grund. Sonne, Lebensqualität, ein hervorragendes Gesundheitssystem, im Vergleich zu Nordeuropa moderate Preise und ein etablierter Rechtsrahmen für ausländisches Eigentum. Für Ausländer gibt es keine Beschränkungen beim Immobilienkauf in Spanien. Sie haben dieselben Rechte wie ein spanischer Staatsbürger.

Doch der Ablauf unterscheidet sich von dem, was Sie aus Ihrer Heimat kennen. Das spanische Immobilienrecht, die Rolle des Notars, die Steuerstruktur und die Fristen folgen einer eigenen Logik. Dieser Leitfaden führt Sie durch jeden Schritt – mit realen Kosten, realistischen Zeitplänen und den Fallstricken, an denen viele Käufer scheitern.

Schritt 1: Beantragen Sie Ihre NIE-Nummer

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die Identifikationsnummer für Ausländer. Sie benötigen sie für alles – Immobilienkauf, Eröffnung eines Bankkontos, Anschluss von Versorgungsleistungen, Steuerzahlungen. Ohne NIE geht nichts.

Sie können den Antrag auf einer spanischen Polizeidienststelle (mit Termin über die Sede Electrónica) oder im spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland stellen. Der Konsulatsweg ist oft einfacher – weniger Andrang, englischsprachiges Personal. Die Bearbeitung dauert in Spanien 1–3 Wochen, über das Konsulat 2–6 Wochen.

Sie benötigen: Reisepass, ausgefülltes Formular EX-15, Nachweis über den Zweck der NIE (ein Suchauftragsschreiben einer Maklerfirma reicht aus) und die bezahlte Gebühr (Tasa 790, ca. 12 €). Viele Anwälte können die NIE auch mit Vollmacht in Ihrem Namen beantragen.

Schritt 2: Spanisches Bankkonto eröffnen

Sie benötigen ein spanisches Bankkonto, um den Kaufpreis, die Steuern und laufende Kosten (Versorgungsleistungen, Hausgeld, Grundsteuer) zu bezahlen. Die wichtigsten Banken sind CaixaBank, Santander, BBVA und Sabadell.

Voraussetzungen: Reisepass, NIE, Adressnachweis aus dem Heimatland sowie Einkommens- oder Beschäftigungsnachweis. Manche Banken verlangen zusätzlich eine steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung. Konten für Nicht-Residenten haben leicht abweichende Konditionen – höhere Gebühren, aber überschaubar.

Praxistipp: Eröffnen Sie das Konto frühzeitig. Auslandsüberweisungen dauern 2–5 Bankarbeitstage – Verzögerungen bei Anzahlung oder Notartermin können Sie sich nicht leisten.

Schritt 3: Die passende Immobilie finden

Drei Hauptwege:

• Immobilienmakler: In der Regel zahlt der Verkäufer die Maklerprovision (3–5 %), für den Käufer ist die Maklerleistung also kostenlos. Wählen Sie eingetragene Makler mit Kenntnis des lokalen Marktes. PropMia listet geprüfte Objekte vertrauenswürdiger Makler in ganz Spanien.
• Immobilienportale: Idealista, Fotocasa und PropMia sind die wichtigsten Plattformen. Idealista ist das größte spanische Portal; PropMia richtet sich mit mehrsprachigen Anzeigen und kuratierten Maklern an internationale Käufer.
• Neubau (obra nueva): Direktkauf vom Bauträger. Andere Zahlungsstruktur – üblich sind 30 % während der Bauphase, 70 % bei Übergabe. Bauträger müssen gesetzlich Bankbürgschaften für Ihre Anzahlungen stellen. Beim Neubau fallen IVA (10 % Mehrwertsteuer) an, kein ITP.

Schritt 4: Reservierungsanzahlung

Haben Sie das passende Objekt gefunden, leisten Sie eine Reservierungsanzahlung – üblicherweise 3.000–6.000 € – um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Damit erhalten Sie 2–4 Wochen Exklusivität, während Ihr Anwalt die Due Diligence durchführt.

Diese Anzahlung wird in der Regel an den Makler gezahlt und auf dessen Kundenkonto verwahrt. Sie wird beim Notartermin vom Kaufpreis abgezogen. Wichtig: Stellen Sie sicher, dass der Reservierungsvertrag die Bedingungen für eine Rückerstattung regelt – insbesondere für den Fall, dass die Due Diligence Probleme aufdeckt.

Schritt 5: Due Diligence

Hier verdient Ihr Anwalt sein Honorar. Die wichtigsten Prüfungen:

• Nota Simple: Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad), der Eigentümer, Beschreibung der Immobilie sowie alle Lasten, Hypotheken oder Belastungen ausweist. Das wichtigste Dokument überhaupt.
• Offene Schulden: Hausgeld, IBI (Grundsteuer), Verbrauchsabrechnungen. Nach spanischem Recht haften bestimmte Schulden an der Immobilie, nicht an der Person – Sie übernehmen sie mit.
• Baugenehmigungen und Planung: Baulizenz (licencia de obra), Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación bzw. cédula de habitabilidad), Energieausweis (certificado energético).
• Bauleitplanung: Prüfen Sie, ob die Immobilie vom Küstengesetz (Ley de Costas), von Naturschutzgebieten oder geplanten Infrastrukturprojekten betroffen ist.
• Grundstücksgrenzen: Stellen Sie sicher, dass der Katastereintrag mit der tatsächlichen Lage übereinstimmt – besonders bei Landhäusern, Villen und nachträglich erweiterten Objekten.

Für britische Käufer: Nach dem Brexit haben sich Ihre Rechte in Spanien geändert. Für Aufenthalte über 90 Tage benötigen Sie eine TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero). Der Kauf einer Immobilie verleiht keine Aufenthaltsgenehmigung – das sind getrennte Verfahren.

Schritt 6: Privater Kaufvertrag (Contrato de Arras)

Der contrato de arras ist der verbindliche private Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Die wichtigsten Punkte:

• Sie zahlen 10 % des Kaufpreises als Anzahlung (abzüglich der bereits geleisteten Reservierungsanzahlung).
• Tritt der Käufer zurück, verliert er die 10 %.
• Tritt der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Anzahlung (20 %) zurückerstatten.
• Es wird ein Notartermin festgelegt – üblicherweise 4–8 Wochen später.

Der Arras-Vertrag muss enthalten: die genaue Immobilie (mit Grundbuchreferenz), den Preis, den Zahlungsplan, was im Kauf enthalten ist (Möbel, Geräte), eventuelle Bedingungen und das Datum der Beurkundung. Ihr Anwalt sollte den Vertrag aufsetzen oder prüfen. Unterzeichnen Sie niemals einen Arras-Vertrag ohne juristische Beratung.

Schritt 7: Beurkundung beim Notar (Escritura Pública)

Die escritura pública ist die vor einem spanischen Notar beurkundete öffentliche Urkunde. Das ist der Tag des Eigentumsübergangs. Käufer und Verkäufer (oder ihre gesetzlichen Vertreter per Vollmacht) erscheinen beim Notar.

Was passiert:

• Der Notar verliest die Urkunde laut (ja, vollständig – auf Spanisch).
• Der Restkaufpreis wird gezahlt – meist per Bankscheck (cheque bancario) einer spanischen Bank.
• Die Schlüssel werden übergeben.
• Der Notar prüft die Identitäten, kontrolliert die Lastenfreiheit und stellt sicher, dass die steuerlichen Verpflichtungen geregelt sind.

Wenn Sie kein Spanisch sprechen, müssen Sie einen vereidigten Übersetzer (traductor jurado) hinzuziehen. Ihr Anwalt organisiert das üblicherweise. Manche Notare in Touristengebieten sprechen Englisch, die Urkunde selbst ist jedoch immer auf Spanisch.

Schritt 8: Eintragung im Grundbuch

Nach der Beurkundung muss die Escritura im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden. Ihr Anwalt oder die Gestoría übernimmt das. Die Eintragung dauert 1–3 Monate. Bis dahin sind Sie zwar Eigentümer (die Escritura ist der Nachweis), die Grundbucheintragung bietet jedoch den höchsten Rechtsschutz gegenüber Dritten.

Außerdem müssen Sie:

• Die Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer innerhalb von 30 Tagen nach Beurkundung abführen.
• Versorgungsleistungen (Wasser, Strom, Gas) auf Ihren Namen umschreiben.
• Sich bei der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) anmelden, sofern es sich um eine Wohnung oder Wohnanlage handelt.
• Lastschriften für IBI (Grundsteuer), Müllgebühr (basura) und Hausgeld einrichten.

Kostenübersicht

Kalkulieren Sie zusätzlich 10–13 % auf den Kaufpreis für Erwerbsnebenkosten:

ITP-Sätze nach beliebten Regionen: Andalusien 7 %, Valencia 10 %, Katalonien 10 %, Madrid 6 %, Murcia 8 %, Balearen 8–13 % (Staffeltarif).

Zeitplan

Ein typischer Kauf vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe:

• Woche 1: Angebot angenommen, Reservierungsanzahlung geleistet.
• Wochen 2–3: Due Diligence, anwaltliche Prüfung, Unterzeichnung des Arras-Vertrags.
• Wochen 4–8: Finanzierung organisieren (sofern nötig), Geld transferieren, Notartermin vorbereiten.
• Wochen 6–8: Beurkundung beim Notar, Schlüsselübergabe.
• Wochen 8–16: Grundbucheintragung wird abgeschlossen.

Barkäufe sind schneller. Hypotheken verlängern den Prozess um 2–4 Wochen (spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten meist 60–70 % des Beleihungswerts). Beim Neubau richtet sich der Zeitplan nach dem Bauträger – das können 12–24 Monate sein.

Neubau oder Bestandsimmobilie

Die wichtigsten Unterschiede:

• Steuern: Neubauten unterliegen 10 % IVA und 1–1,5 % AJD. Bestandsimmobilien zahlen ITP (6–10 %). Beim Neubau ist die Steuerlast in Summe oft höher.
• Zahlung: Neubauten werden in Raten während der Bauphase gezahlt. Bestandsimmobilien werden bei der Beurkundung in einer Summe beglichen.
• Gewährleistung: Neubauten haben eine 1-jährige Gewährleistung auf Oberflächen, 3 Jahre auf Bewohnbarkeit (Sanitär, Elektrik) und 10 Jahre auf die Tragstruktur. Bestandsimmobilien bieten keine Gewährleistung des Verkäufers.
• Abnahme: Neubauten weisen häufig Mängel auf. Prüfen Sie vor der Beurkundung gründlich. Sie haben das Recht, die Schlusszahlung bis zur Mängelbeseitigung zurückzuhalten.
• Anzahlungen: Der Bauträger muss für sämtliche Anzahlungen während der Bauphase eine Bankbürgschaft oder Versicherung stellen. Geht der Bauträger insolvent, erhalten Sie Ihr Geld zurück. Das ist gesetzlich vorgeschrieben (Ley 57/1968 und aktuelle Regelungen). Prüfen Sie das Vorhandensein der Bürgschaft, bevor Sie zahlen.

Typische Stolpersteine

• Verzicht auf den Anwalt: Der Notar ist nicht Ihr Interessenvertreter. Er beurkundet die Rechtmäßigkeit, schützt aber nicht Ihre Interessen. Beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt mit Erfahrung in Immobilientransaktionen.
• Untererklärung des Kaufpreises: Eine alte Praxis, bei der ein niedrigerer Preis beurkundet wird, um Steuern zu sparen. Das ist illegal, und die spanische Steuerbehörde (Hacienda) prüft Immobilientransaktionen aktiv. Die Strafen übersteigen die Ersparnis bei Weitem. Geben Sie den realen Preis an.
• Illegale Baumaßnahmen: Anbauten, Pools, Garagen ohne Baugenehmigung – häufig in ländlichen Gebieten und älteren Wohnanlagen. Ihr Anwalt muss den Katasterplan mit der Realität abgleichen.
• Küstengesetz (Ley de Costas): Immobilien innerhalb der maritim-terrestrischen Gemeinfreiheitszone können Abrissverfügungen oder Nutzungsbeschränkungen unterliegen. Besonders relevant bei Objekten in erster Strandlinie.
• Schulden der Eigentümergemeinschaft: Unbezahltes Hausgeld geht auf den neuen Eigentümer über (laufendes Jahr plus drei Vorjahre). Verlangen Sie immer eine Schuldfreiheitsbescheinigung vom Verwalter oder Präsidenten der Gemeinschaft.
• Missbrauch der Vollmacht: Wenn Sie eine Vollmacht erteilen, achten Sie auf eine enge, sachbezogene Fassung. Eine Generalvollmacht räumt Ihrem Vertreter unbegrenzte Befugnisse ein – riskant.
• Währungsrisiko: Zahlen Sie in Pfund, Dollar oder einer anderen Währung, können Kursschwankungen zwischen Angebot und Beurkundung Tausende kosten. Erwägen Sie, den Wechselkurs über einen Devisenspezialisten abzusichern.

Der Immobilienkauf in Spanien ist klar geregelt, wenn Sie dem Prozess folgen, einen guten Anwalt engagieren und sich Zeit für die Due Diligence nehmen. Das System funktioniert – nur eben anders als in Ihrer Heimat. Respektieren Sie den Ablauf, behalten Sie die Kosten im Blick, und nach 4–8 Wochen halten Sie Ihre Schlüssel in den Händen.

Häufig gestellte Fragen

Schritt 1: Wie erhalten Sie Ihre NIE-Nummer?

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die Identifikationsnummer für Ausländer. Sie benötigen sie für alles – Immobilienkauf, Eröffnung eines Bankkontos, Anschluss von Versorgungsleistungen, Steuerzahlungen. Ohne NIE geht nichts. Sie können den Antrag auf einer spanischen Polizeidienststelle (mit Termin über die Sede Electrónica) oder im spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland stellen. Der Konsulatsweg ist oft einfacher – weniger Andrang, englischsprachiges Personal. Die Bearbeitung dauert in Spanien 1–3 Wochen, über das Konsulat 2–6 Wochen.

Schritt 3: Wie finden Sie die passende Immobilie?

Immobilienmakler: In der Regel zahlt der Verkäufer die Maklerprovision (3–5 %), für den Käufer ist die Maklerleistung also kostenlos. Wählen Sie eingetragene Makler mit Kenntnis des lokalen Marktes. PropMia listet geprüfte Objekte vertrauenswürdiger Makler in ganz Spanien. Immobilienportale: Idealista, Fotocasa und PropMia sind die wichtigsten Plattformen. Idealista ist das größte spanische Portal; PropMia richtet sich mit mehrsprachigen Anzeigen und kuratierten Maklern an internationale Käufer. Neubau (obra nueva): Direktkauf vom Bauträger. Andere Zahlungsstruktur – üblich sind 30 % während der Bauphase, 70 % bei Übergabe. Bauträger müssen gesetzlich Bankbürgschaften für Anzahlungen stellen. Beim Neubau fallen IVA (10 % Mehrwertsteuer) an, kein ITP.

Schritt 5: Worum geht es bei der Due Diligence?

Hier verdient Ihr Anwalt sein Honorar. Die wichtigsten Prüfungen: Nota Simple: Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad), der Eigentümer, Beschreibung der Immobilie sowie alle Lasten, Hypotheken oder Belastungen ausweist. Das wichtigste Dokument überhaupt. Offene Schulden: Hausgeld, IBI (Grundsteuer), Verbrauchsabrechnungen. Nach spanischem Recht haften bestimmte Schulden an der Immobilie, nicht an der Person – Sie übernehmen sie mit. Baugenehmigungen und Planung: Baulizenz (licencia de obra), Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación bzw. cédula de habitabilidad), Energieausweis (certificado energético). Bauleitplanung: Prüfen Sie, ob die Immobilie vom Küstengesetz (Ley de Costas), von Naturschutzgebieten oder geplanten Infrastrukturprojekten betroffen ist. Grundstücksgrenzen: Stellen Sie sicher, dass der Katastereintrag mit der tatsächlichen Lage übereinstimmt – besonders bei Landhäusern, Villen und nachträglich erweiterten Objekten. Für britische Käufer: Nach dem Brexit haben sich Ihre Rechte in Spanien geändert. Für Aufenthalte über 90 Tage benötigen Sie eine TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) für...

Schritt 7: Beurkundung beim Notar (Escritura Pública)

Die escritura pública ist die vor einem spanischen Notar beurkundete öffentliche Urkunde. Das ist der Tag des Eigentumsübergangs. Käufer und Verkäufer (oder ihre gesetzlichen Vertreter per Vollmacht) erscheinen beim Notar. Der Notar verliest die Urkunde laut (ja, vollständig – auf Spanisch). Der Restkaufpreis wird gezahlt – meist per Bankscheck (cheque bancario) einer spanischen Bank. Die Schlüssel werden übergeben. Der Notar prüft die Identitäten, kontrolliert die Lastenfreiheit und stellt sicher, dass die steuerlichen Verpflichtungen geregelt sind.

Wenn Sie kein Spanisch sprechen, müssen Sie einen vereidigten Übersetzer (traductor jurado) hinzuziehen. Ihr Anwalt organisiert das üblicherweise. Manche Notare in Touristengebieten sprechen Englisch, die Urkunde selbst ist jedoch immer auf Spanisch.

Kostenübersicht

Kalkulieren Sie zusätzlich 10–13 % auf den Kaufpreis: KostenpositionBestandsimmobilieNeubau Grunderwerbsteuer (ITP)6–10 % (regionsabhängig)entfällt Mehrwertsteuer (IVA)entfällt10 % Stempelsteuer (AJD)im ITP enthalten1–1,5 % Notargebühren0,5–1 %0,5–1 % Grundbucheintragung0,3–0,5 %0,3–0,5 % Anwalt1 % (mind. ca. 1.500 €)1 % (mind. ca. 1.500 €) Gestoría300–600 €300–600 € Gesamt~10–13 %~12–14 %

ITP-Sätze nach beliebten Regionen: Andalusien 7 %, Valencia 10 %, Katalonien 10 %, Madrid 6 %, Murcia 8 %, Balearen 8–13 % (Staffeltarif).