Як купити нерухомість в Іспанії: покрокова інструкція 2026

Купівля нерухомості в Іспанії: що потрібно знати

Іспанія — одне з найпопулярніших напрямків у Європі для іноземних покупців нерухомості, і недаремно. Сонце, спосіб життя, відмінна охорона здоров'я, доступні ціни порівняно з Північною Європою та чітко відпрацьована правова база для іноземної власності. Жодних обмежень на купівлю нерухомості іноземцями в Іспанії немає. Ви маєте ті ж права, що й громадянин Іспанії, незалежно від того, є ви громадянином ЄС чи ні.

Але процес відрізняється від того, до чого ви звикли вдома. Іспанське право нерухомості, роль нотаріуса, податкова структура та часові рамки слідують власній логіці. Цей посібник проведе вас через кожен крок із реальними витратами, реалістичними термінами та підводними каменями. Для українців — як тих, хто наразі мешкає в Україні, так і тих, хто перебуває в ЄС за тимчасовим захистом — Іспанія залишається доступною для купівлі нерухомості без додаткових обмежень. Українці з тимчасовим захистом можуть купувати нерухомість на тих самих умовах, що й громадяни ЄС.

Крок 1: Отримайте номер NIE

NIE (Número de Identificación de Extranjero) — це ідентифікаційний номер іноземця. Він потрібен для всього: купівлі нерухомості, відкриття банківського рахунку, підключення комунальних послуг, сплати податків. Без нього нічого не відбувається.

Подати заявку можна в іспанському поліцейському відділку (за записом через сайт Sede Electrónica) або в іспанському консульстві у країні проживання. Маршрут через консульство часто простіший — менший попит, англомовний персонал. Обробка займає 1–3 тижні в Іспанії, 2–6 тижнів через консульство. Для українців у Польщі, Чехії чи Німеччині подача через місцеві іспанські консульства — найшвидший шлях.

Вам знадобляться: паспорт, заповнена форма EX-15, обґрунтування необхідності NIE (підійде лист від агентства нерухомості про пошук об'єкта), та сплата податку (Tasa 790, близько €12). Багато адвокатів також можуть отримати NIE від вашого імені за довіреністю (poder notarial), що особливо зручно для українців, які не можуть приїхати в Іспанію через військові обмеження виїзду.

Крок 2: Відкрийте іспанський банківський рахунок

Вам потрібен іспанський банківський рахунок для оплати покупної ціни, податків та поточних витрат (комунальні послуги, плата спільноті, податок на нерухомість). Великі банки: CaixaBank, Santander, BBVA та Sabadell.

Вимоги: паспорт, NIE, підтвердження адреси у країні проживання та підтвердження доходу або зайнятості. Деякі банки також вимагають довідку про податкове резидентство. Рахунки нерезидентів мають дещо інші умови — вищі комісії, але керовано. Для українців з тимчасовим захистом у ЄС процес зазвичай простіший — іспанські банки приймають документи з європейських країн без додаткових перешкод. Для українців з України можливі додаткові перевірки джерела коштів.

Порада: відкривайте рахунок заздалегідь. Міжнародні перекази можуть зайняти 2–5 робочих днів, а ви не хочете затримок, коли настане час платити депозит або завершити купівлю.

Крок 3: Знайдіть свою нерухомість

Три основні канали:

• Агентства нерухомості: продавець зазвичай платить комісію агенту (3–5%), тому використання агента безкоштовне для покупця. Використовуйте зареєстрованих агентів, які знають місцевий ринок. Granfield Estate представляє перевірені об'єкти від надійних агентств по всій Іспанії, з підтримкою українською та російською мовами.
• Портали нерухомості: Idealista, Fotocasa та Granfield Estate — основні платформи. Idealista — найбільший іспанський портал; Granfield Estate орієнтований на міжнародних покупців із багатомовними оголошеннями.
• Новобудови (obra nueva): купівля безпосередньо у забудовника. Інша структура оплати — зазвичай 30% під час будівництва, 70% при здачі. Забудовники зобов'язані надати банківські гарантії на ваші депозити (за законом). На новобудови поширюється IVA (10% ПДВ) замість ITP.

Крок 4: Резерваційний депозит

Коли ви знаходите підходящий об'єкт, ви платите резерваційний депозит — зазвичай €3 000–€6 000 — щоб зняти об'єкт із ринку. Це дає вам ексклюзивність на 2–4 тижні, поки ваш юрист проводить юридичну перевірку.

Цей депозит зазвичай виплачується агентству нерухомості та зберігається на їх клієнтському рахунку. Він вираховується з покупної ціни при завершенні угоди. Важливо: переконайтеся, що резерваційний договір вказує умови, за яких депозит повертається — особливо якщо юридична перевірка виявить проблеми.

Крок 5: Юридична перевірка (Due Diligence)

Тут ваш юрист заробляє свій гонорар. Критичні перевірки включають:

• Nota Simple: витяг із Реєстру нерухомості (Registro de la Propiedad), що підтверджує власника, опис об'єкта, будь-які обтяження, іпотеки. Це найважливіший документ.
• Несплачені борги: внески до спільноти, IBI (податок на нерухомість), рахунки за комунальні послуги. За іспанським законом певні борги прикріплені до нерухомості, а не до особи — ви їх успадковуєте.
• Ліцензії та планування: дозвіл на будівництво (licencia de obra), ліцензія на перше заселення (licencia de primera ocupación або cédula de habitabilidad), сертифікат енергоефективності (certificado energético).
• Міське планування: перевірте, що нерухомість не зачеплена законом про узбережжя (Ley de Costas), охоронними зонами або планами майбутньої інфраструктури.
• Межі об'єкта: переконайтеся, що кадастрова посилка відповідає реальності, особливо для сільської нерухомості, вілл та об'єктів із прибудовами.

Для українських покупців: ваш юрист (abogado) — це не нотаріус! Нотаріус не захищає ваші інтереси, він лише засвідчує законність угоди. Завжди наймайте незалежного юриста з досвідом у справах нерухомості. Вартість — близько 1% від ціни купівлі, мінімум €1 500. Деякі юридичні фірми на Коста-Бланці працюють з українськими клієнтами.

Крок 6: Приватний договір купівлі-продажу (Arras)

Contrato de arras — це зобов'язуючий приватний договір між покупцем і продавцем. Ключові умови:

• Ви платите 10% від покупної ціни як депозит (за вирахуванням уже сплаченого резерваційного депозиту).
• Якщо ви (покупець) відмовляєтеся, ви втрачаєте 10% депозиту.
• Якщо продавець відмовляється, він повинен повернути подвійну суму депозиту (20%).
• Встановлюється дата завершення — зазвичай через 4–8 тижнів.

Договір arras повинен вказувати: точний об'єкт (із посиланням на реєстр), ціну, графік платежів, що включено (меблі, побутова техніка), будь-які умови та дату завершення. Ваш юрист повинен скласти або перевірити цей договір. Ніколи не підписуйте arras без юридичної консультації.

Крок 7: Підписання у нотаріуса (Escritura Pública)

Escritura pública — це публічний акт, підписаний перед іспанським нотаріусом. Це день завершення. Обидві сторони (або їх законні представники за довіреністю) присутні в нотаріальній конторі.

Що відбувається:

• Нотаріус читає акт уголос (так, повністю — іспанською).
• Решта суми виплачується — зазвичай банківським чеком (cheque bancario), виписаним з іспанського банку.
• Передаються ключі.
• Нотаріус перевіряє особистості, переконується, що об'єкт вільний від обтяжень, і забезпечує порядок із податками.

Якщо ви не говорите іспанською, вам потрібен присяжний перекладач (traductor jurado). Ваш юрист зазвичай це організовує. Деякі нотаріуси в туристичних зонах говорять англійською, але акт завжди іспанською. Для україномовних покупців: послуги присяжного перекладача коштують €200–400 за сесію.

Крок 8: Реєстрація в Реєстрі нерухомості

Після підписання escritura має бути зареєстрована в Реєстрі нерухомості (Registro de la Propiedad). Цим займається ваш юрист або gestoría. Реєстрація займає 1–3 місяці. До реєстрації ви володієте нерухомістю (escritura — це доказ), але реєстрація забезпечує найвищий рівень правового захисту.

Вам також потрібно:

• Сплатити податок на передачу (ITP) або ПДВ протягом 30 днів після підписання.
• Переоформити комунальні послуги (вода, електрика, газ) на ваше ім'я.
• Зареєструватися у спільноті власників (comunidad de propietarios), якщо це квартира або урбанізація.
• Налаштувати пряме списання для IBI (податок на нерухомість), basura (збір сміття) та внесків спільноти.

Структура витрат

Закладіть 10–13% понад покупну ціну на витрати:

Ставки ITP по популярних регіонах: Андалусія 7%, Валенсія 10%, Каталонія 10%, Мадрид 6%, Мурсія 8%, Балеарські острови 8–13%. Для українських покупців: на Коста-Бланці (Валенсія) ITP становить 10%, а на Коста-дель-Соль (Андалусія) — 7%. Ця різниця може коштувати тисячі євро.

Терміни

Типова купівля від пропозиції до отримання ключів:

• Тиждень 1: пропозиція прийнята, сплачено резерваційний депозит.
• Тижні 2–3: юридична перевірка, перевірка юристом, підписання договору arras.
• Тижні 4–8: організація фінансування (якщо потрібно), переказ коштів, підготовка до завершення.
• Тиждень 6–8: підписання у нотаріуса, передача ключів.
• Тижні 8–16: завершення реєстрації в Реєстрі нерухомості.

Купівлі за готівку швидші. Іпотека додає 2–4 тижні (іспанські банки зазвичай кредитують 60–70% LTV нерезидентам). Для українців з тимчасовим захистом у ЄС умови іпотеки можуть бути аналогічними EU-резидентам, але банки оцінюють кожен випадок окремо. Новобудови слідують графіку будівництва забудовника — це може бути 12–24 місяці.

Новобудова vs вторинне житло

Ключові відмінності:

• Податки: новобудови платять 10% IVA + 1–1,5% AJD. Вторинне житло платить ITP (6–10%). Новобудови часто дорожчі за загальними податками.
• Оплата: новобудови оплачуються поетапно під час будівництва. Вторинне житло оплачується повністю при завершенні.
• Гарантії: новобудови йдуть із гарантією 1 рік на оздоблення, 3 роки на придатність до проживання (сантехніка, електрика) та 10 років на конструкцію. У вторинного житла гарантій немає.
• Перевірка дефектів: новобудови часто мають дефекти. Ретельно оглядайте перед підписанням. У вас є право утримати остаточний платіж до усунення дефектів.
• Депозити: забудовник зобов'язаний надати банківську гарантію або страховий поліс на всі депозити, сплачені під час будівництва. Якщо забудовник збанкрутує, ви повернете свої гроші. Це закон (Ley 57/1968).

Поширені підводні камені

• Пропуск юриста: нотаріус — не ваш адвокат. Він засвідчує законність, але не захищає ваші інтереси. Завжди наймайте незалежного юриста з досвідом у справах нерухомості.
• Заниження ціни: історична практика, коли офіційна ціна нижча за фактично сплачену для зниження податків. Це незаконно, і іспанська податкова (Hacienda) активно проводить аудит угод. Штрафи значно перевищують економію. Декларуйте реальну ціну.
• Незаконні споруди: прибудови, басейни, гаражі, побудовані без дозволу. Поширені, особливо в сільській місцевості та старих урбанізаціях. Ваш юрист повинен звіряти кадастрову карту з реальністю.
• Закон про узбережжя (Ley de Costas): об'єкти у зоні морського публічного використання можуть підлягати розпорядженням про знесення або обмеженням використання. Це особливо стосується пляжних об'єктів.
• Борги спільноти: несплачені внески спільноти переходять до нового власника (до поточного року плюс три попередні роки). Завжди запитуйте сертифікат про відсутність заборгованості у президента спільноти.
• Зловживання довіреністю: якщо ви видаєте довіреність, переконайтеся, що вона обмежена і конкретна. Загальна довіреність дає вашому представнику необмежені повноваження — це ризиковано.
• Валютний ризик: якщо ви платите у гривнях, доларах чи іншій валюті, коливання між пропозицією та завершенням можуть коштувати тисячі. Розгляньте фіксацію курсу обміну зі спеціалізованим валютним брокером.
• Особливості для українців: грошові перекази з України до Іспанії за останні роки можливі, але вимагають документального підтвердження джерела коштів. Українці з тимчасовим захистом у ЄС зазвичай не мають проблем із переказами, оскільки кошти проходять через банки країни перебування. Документи з України (свідоцтва, договори) можуть потребувати апостилю та офіційного перекладу — закладайте додатковий час та €300–500 на ці процеси.

Купівля нерухомості в Іспанії проста, якщо ви слідуєте процесу, наймаєте хорошого юриста і не поспішаєте з юридичною перевіркою. Система працює — але інакше, ніж ви звикли вдома. Поважайте процес, розумійте витрати, і через 4–8 тижнів ви триматимете в руках ключі від свого іспанського житла. Для українців із тимчасовим захистом в ЄС Іспанія є однією з найбільш доступних країн для купівлі нерухомості завдяки відкритому ринку та чітким правилам.

Часті запитання

Крок 1: Як отримати номер NIE?

NIE (Número de Identificación de Extranjero) — це ідентифікаційний номер іноземця. Він потрібен для всього: купівлі нерухомості, відкриття банківського рахунку, підключення комунальних послуг, сплати податків. Без нього нічого не відбувається. Подати заявку можна в іспанському поліцейському відділку (за записом через сайт Sede Electrónica) або в іспанському консульстві у країні проживання. Маршрут через консульство часто простіший — менший попит, англомовний персонал. Обробка займає 1–3 тижні в Іспанії, 2–6 тижнів через консульство. Для українців у Польщі, Чехії чи Німеччині подача через місцеві іспанські консульства — найшвидший шлях.

Крок 3: Як знайти нерухомість?

Агентства нерухомості: продавець зазвичай платить комісію агенту (3–5%), тому використання агента безкоштовне для покупця. Granfield Estate представляє перевірені об'єкти від надійних агентств по всій Іспанії, з підтримкою українською мовою. Портали нерухомості: Idealista, Fotocasa та Granfield Estate — основні платформи. Новобудови (obra nueva): купівля безпосередньо у забудовника. Інша структура оплати — зазвичай 30% під час будівництва, 70% при здачі. Забудовники зобов'язані надати банківські гарантії на ваші депозити за законом. На новобудови поширюється IVA (10% ПДВ) замість ITP.

Крок 5: Що включає Due Diligence?

Тут ваш юрист заробляє гонорар. Критичні перевірки: Nota Simple — витяг із Реєстру нерухомості, що підтверджує власника та обтяження. Несплачені борги — внески спільноти, IBI, комунальні рахунки (переходять до нового власника). Ліцензії — дозвіл на будівництво, ліцензія на заселення, енергосертифікат. Міське планування — закон про узбережжя, охоронні зони. Межі — кадастр проти реальності, особливо для вілл із прибудовами. Для українських покупців: завжди наймайте незалежного юриста (abogado), нотаріус не захищає ваші інтереси.

Крок 7: Підписання у нотаріуса (Escritura Pública)?

Escritura pública — публічний акт перед іспанським нотаріусом. Це день завершення. Обидві сторони або їх представники за довіреністю присутні в нотаріальній конторі. Нотаріус читає акт уголос повністю іспанською. Решта суми виплачується банківським чеком з іспанського банку. Передача ключів. Нотаріус перевіряє особистості, відсутність обтяжень і податковий порядок. Якщо ви не говорите іспанською, потрібен присяжний перекладач (traductor jurado, €200–400). Ваш юрист зазвичай це організовує. Деякі нотаріуси в туристичних зонах говорять англійською, але акт завжди іспанською.

Яка структура витрат?

Закладіть 10–13% понад покупну ціну: податок на передачу ITP 6–10% (залежно від регіону) для вторички, або ПДВ 10% + гербовий збір 1–1,5% для новобудов; нотаріус 0,5–1%; реєстр 0,3–0,5%; юрист 1% (мінімум €1 500); gestoría €300–600. Разом: ~10–13% для вторички, ~12–14% для новобудови. Ставки ITP: Андалусія 7%, Валенсія 10%, Каталонія 10%, Мадрид 6%, Мурсія 8%, Балеари 8–13%. На Коста-Бланці (Валенсія) ITP становить 10%, на Коста-дель-Соль (Андалусія) — 7% — різниця в десятки тисяч євро при великих покупках.