Escritura de Compraventa: Dzień Podpisania Aktu Notarialnego w Hiszpanii

Czym jest escritura pública

Escritura pública de compraventa to publiczny akt notarialny przenoszący własność nieruchomości w Hiszpanii. Jest to pojedynczy, najważniejszy dokument w całym procesie zakupu — ważniejszy niż umowa prywatna podpisana kilka tygodni wcześniej, ważniejszy niż wpłacony zadatek i ważniejszy niż jakiekolwiek ustne uzgodnienia. Dopóki escritura nie zostanie podpisana przed notariuszem, nie jesteś właścicielem nieruchomości.

To rozróżnienie między umową prywatną a aktem publicznym jest fundamentem hiszpańskiego prawa nieruchomości i często wprowadza w zakłopotanie nabywców z krajów, w których podpisana umowa wraz z zapłatą oznacza własność. W Hiszpanii prywatna umowa kupna-sprzedaży (contrato privado de compraventa) wiąże strony i tworzy zobowiązania — ale nie przenosi tytułu prawnego. Tylko escritura pública, sporządzona przed notariuszem i następnie wpisana do Księgi Wieczystej (Registro de la Propiedad), osiąga ten cel. Pomyśl o umowie prywatnej jak o zaręczynach, a o escritura jak o ślubie.

Notariusz w Hiszpanii nie jest jedynie świadkiem przybijającym pieczątki. Hiszpańscy notariusze to wysoko wykwalifikowani prawnicy — zdają jeden z najtrudniejszych egzaminów konkursowych w hiszpańskim systemie prawnym — i pełnią rolę bezstronnych strażników transakcji. Notariusz weryfikuje tożsamość, potwierdza zdolność prawną, dba o zgodność dokumentu z prawem i odczytuje cały akt na głos obu stronom. Ten ostatni punkt nie jest formalnością. Notariusz dosłownie czyta każde słowo dokumentu, który zwykle liczy od piętnastu do dwudziestu pięciu stron, po hiszpańsku, w tempie, które może wydawać się lodowato powolne, gdy nie możesz się doczekać odebrania kluczy.

Przed dniem podpisania: co Twój prawnik powinien był sprawdzić

Dobry prawnik od nieruchomości zarabia swoje wynagrodzenie w tygodniach poprzedzających escritura, a nie w samym dniu podpisania. Do dnia podpisania każdy potencjalny problem powinien być już zidentyfikowany i rozwiązany. Oto, co Twój prawnik powinien był zweryfikować:

Nota simple

Nota simple to aktualny wypis z Księgi Wieczystej (Registro de la Propiedad), który potwierdza, kto jest właścicielem nieruchomości, jej opis i — co kluczowe — wszelkie obciążenia lub hipoteki zarejestrowane na niej. Twój prawnik powinien był poprosić o świeży nota simple w ciągu kilku dni przed podpisaniem, ponieważ sytuacja może się zmieniać. Hipoteka, zajęcie z tytułu niespłaconych długów, postanowienie sądu — każde z tych zdarzeń może pojawić się w nota simple i musi zostać załatwione przed podpisaniem.

Zaległe obciążenia i długi

Sprzedający musi być na bieżąco ze wszystkimi długami związanymi z nieruchomością. Twój prawnik powinien był uzyskać zaświadczenia potwierdzające brak zaległości w IBI (roczny podatek od nieruchomości), opłatach wspólnotowych (od wspólnoty mieszkaniowej) i basura (wywóz śmieci). Zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej — certificado de deuda — jest szczególnie ważne. Zgodnie z hiszpańskim prawem nowy właściciel może być pociągnięty do odpowiedzialności za długi wspólnotowe za bieżący i poprzedni rok, dlatego Twój prawnik potrzebuje pisemnego potwierdzenia, że sprzedający uregulował wszystkie zobowiązania.

Media i pozwolenie na zamieszkanie

Cédula de habitabilidad (pozwolenie na zamieszkanie) lub licencia de primera ocupación potwierdza, że nieruchomość spełnia wymagania mieszkalne. Nie każda nieruchomość w Hiszpanii je posiada, zwłaszcza starsze budynki na obszarach wiejskich, ale w wielu regionach jest wymagane do podłączenia mediów. Twój prawnik powinien również zweryfikować, czy istnieją aktualne umowy na wodę, prąd i gaz — nieruchomość bez aktywnej umowy na prąd może sygnalizować problemy.

Istniejąca escritura

Twój prawnik powinien był przejrzeć oryginalną escritura sprzedającego, aby upewnić się, że opis nieruchomości odpowiada rzeczywistości. Rozbieżności między zarejestrowanym opisem a faktyczną nieruchomością — dodatkowy pokój, zabudowany taras, garaż przerobiony na inne pomieszczenie — są zaskakująco częste w Hiszpanii i mogą powodować problemy w Księdze Wieczystej.

Dokumenty, które musisz przynieść

W dniu podpisania musisz osobiście przynieść:

• Twój numer NIE — Número de Identificación de Extranjero, Twój hiszpański numer identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców. Bez niego notariusz nie może kontynuować. Jeśli Twoje zaświadczenie NIE jest stare, przynieś oryginał wraz z paszportem.
• Twój paszport — notariusz zweryfikuje Twoją tożsamość na podstawie oficjalnego dokumentu.
• Czeki bankowe (cheques bancarios) — płatność za nieruchomość, której poświęcamy oddzielny rozdział poniżej.
• Potwierdzenie przelewu środków — jeśli część płatności została dokonana przelewem bankowym, przynieś potwierdzenie przelewu z kwotą, datą i danymi banku.
• Twoja kopia prywatnej umowy kupna-sprzedaży — contrato privado, którą podpisałeś przy wpłacaniu zadatku.
• Pełnomocnictwo — jeśli ktoś podpisuje w Twoim imieniu, wymagany jest oryginał notarialnie poświadczonego pełnomocnictwa.

Twój prawnik i gestoría (urzędnik administracyjny zajmujący się formalnościami po podpisaniu) przyniosą pozostałe dokumenty: nota simple, zaświadczenie wspólnoty, pokwitowania IBI i wszelką dokumentację związaną z kredytem hipotecznym.

Kwestia czeku

Jednym z aspektów hiszpańskich transakcji nieruchomościowych, który zaskakuje wielu zagranicznych nabywców, jest naleganie na czeki bankowe zamiast przelewów. W Polsce, Wielkiej Brytanii czy Skandynawii oczekiwałbyś, że przelejesz środki elektronicznie i uznasz pracę za zakończoną. W Hiszpanii tradycja płacenia czekiem bankowym (cheque bancario) — czekiem wystawionym przez bank hiszpański — trwa, a zrozumienie dlaczego, oszczędzi Ci frustracji.

Czek bankowy zapewnia sprzedającemu natychmiastową pewność. Przelew bankowy może potrzebować godzin na potwierdzenie, a w piątkowe popołudnie w Hiszpanii bank sprzedającego może nie potwierdzić odbioru aż do poniedziałku. Czek bankowy natomiast to gwarantowane środki — bank już obciążył Twoje konto i wystawił certyfikowany czek, który sprzedający może natychmiast zdeponować. Sprzedający wychodzi od notariusza z fizycznym czekiem w ręku, a notariusz odnotowuje numery czeków w escritura jako dowód zapłaty.

Zazwyczaj będziesz potrzebować kilku czeków: jednego wystawionego na sprzedającego na cenę zakupu pomniejszoną o już wpłacony zadatek, i potencjalnie drugiego wystawionego na bank sprzedającego, jeśli istnieje zaległy kredyt hipoteczny do spłaty. Twój prawnik poda Ci dokładne kwoty i odbiorców. Zamów czeki w swoim hiszpańskim banku co najmniej trzy do pięciu dni roboczych przed podpisaniem — banki czasami potrzebują czasu na ich przygotowanie, zwłaszcza w przypadku dużych kwot. Czeki muszą być w euro, wystawione przez hiszpański bank i na dokładną nazwę odbiorcy.

Niektóre transakcje akceptują obecnie przelewy bankowe, zwłaszcza przy dużych kwotach, gdzie kilka czeków staje się niepraktyczne. Ale nawet w takich przypadkach sprzedający może nalegać na potwierdzenie odbioru przed podpisaniem, co może oznaczać siedzenie w kancelarii notariusza, podczas gdy wszyscy czekają, aż bank potwierdzi nadejście przelewu. Czeki bankowe całkowicie tego unikają.

Co dzieje się u notariusza

Sam dzień podpisania zwykle trwa od jednej do dwóch godzin, choć może się przeciągnąć, jeśli pojawią się komplikacje. Oto, czego można się spodziewać:

1. Odczyt

Notariusz odczytuje całą escritura na głos, po hiszpańsku. Nie jest to opcjonalne i nie można z tego zrezygnować. Odczyt obejmuje opis nieruchomości, tożsamości kupującego i sprzedającego, cenę zakupu, metodę płatności, wszelkie warunki i standardowe klauzule prawne. W przypadku typowego zakupu nieruchomości zajmuje to od dwudziestu do czterdziestu minut. Usłyszysz, jak notariusz recytuje opisy granic, odniesienia katastralne i przepisy prawne szybkim hiszpańskim językiem prawniczym. Jest to, szczerze mówiąc, dość nudne, jeśli rozumiesz hiszpański, i całkowicie niezrozumiałe, jeśli nie.

2. Tłumacz

Jeśli nie mówisz biegle po hiszpańsku, notariusz wymaga obecności tłumacza przysięgłego (traductor jurado). Jest to osoba oficjalnie certyfikowana przez hiszpańskie Ministerstwo Spraw Zagranicznych do tłumaczenia dokumentów i postępowań prawnych. Twój prawnik może działać jako tłumacz, jeśli ma uprawnienia, lub możesz potrzebować zatrudnić oddzielnego. Spodziewaj się zapłaty od 150 do 300 euro za usługi tłumacza w dniu podpisania. Tłumacz nie tłumaczy każdego słowa na bieżąco — to podwoiłoby długość odczytu — ale dostarcza streszczenie każdej sekcji i tłumaczy te części, które chcesz zrozumieć szczegółowo. Podpiszesz również oświadczenie potwierdzające, że treść została Ci wyjaśniona.

3. Podpisywanie

Po zakończeniu odczytu i odpowiedzi na ewentualne pytania, obie strony podpisują każdą stronę escritura. Notariusz podpisuje ją i opatruje pieczęcią. Jeśli są obecni świadkowie, oni również podpisują. W przypadku większości prostych zakupów świadkowie nie są wymagani, ale notariusz może o nich poprosić w określonych okolicznościach.

4. Weryfikacja

Przez cały proces notariusz weryfikuje dokumenty tożsamości, sprawdza, czy opis nieruchomości zgadza się z Księgą Wieczystą, potwierdza zdolność prawną obu stron (żadna ze stron nie może być niepełnoletnia ani prawnie ubezwłasnowolniona) i odnotowuje szczegóły czeków bankowych lub przelewów. Notariusz potwierdza również, że sprzedający dostarczył wymagane świadectwa charakterystyki energetycznej i inną obowiązkową dokumentację.

5. Klucze

W momencie podpisania escritura, własność przechodzi. Sprzedający przekazuje klucze — wszystkie komplety kluczy — i jesteś teraz prawnym właścicielem nieruchomości. Jest to zazwyczaj wzruszający moment, a tradycją jest, że agent nieruchomości wyciąga butelkę cavy lub szampana, by świętować krótko w holu kancelarii notarialnej lub najbliższej kawiarni. Nie każdy agent to robi, ale wielu tak, i jest to przyjemne zakończenie procesu, który może być stresujący.

Po podpisaniu: gestoría przejmuje pałeczkę

Masz swoje klucze, ale prace administracyjne są dalekie od ukończenia. To tutaj gestoría — typowo hiszpański zawód gdzieś pomiędzy księgowym, asystentem prawnym i agentem podatkowym — zarabia swoje wynagrodzenie. Oto, co dzieje się w tygodniach po podpisaniu:

1. Zapłać podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP) w ciągu 30 dni

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), hiszpański odpowiednik podatku PCC od czynności cywilnoprawnych, musi zostać zapłacony w ciągu 30 dni kalendarzowych od escritura. Stawka różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej — w Andaluzji wynosi 7 %, w Walencji 10 %, w Katalonii 10 % dla kwot powyżej 1 miliona euro i niższe stawki dla mniejszych zakupów. Twoja gestoría przygotuje i złoży formularz podatkowy (Modelo 600) oraz dokona płatności w Twoim imieniu. Przekroczenie tego terminu skutkuje karami i odsetkami.

2. Rejestracja w Księdze Wieczystej (4—8 tygodni)

Gestoría składa escritura wraz z dowodem zapłaty podatku do Registro de la Propiedad w celu wpisu. To wtedy Twoje prawo własności staje się oficjalnie zarejestrowane i skuteczne wobec osób trzecich. Proces rejestracji trwa zazwyczaj od czterech do ośmiu tygodni, po czym otrzymasz potwierdzenie, że nieruchomość jest zarejestrowana na Twoje nazwisko. Nowy nota simple pokaże wtedy Ciebie jako właściciela.

3. Przepisz media na swoje nazwisko

Umowy na wodę, prąd, gaz i internet muszą zostać przeniesione z nazwiska sprzedającego na Twoje. Nazywa się to cambio de titular i jest zwykle proste, choć każda firma medialna ma własne formalności. Twoja gestoría lub prawnik może to załatwić, lub możesz zrobić to sam, odwiedzając biuro każdego dostawcy z escritura, NIE i paszportem. Przewidź tydzień lub dwa na każde medium — hiszpańska biurokracja się nie spieszy.

4. Skonfiguruj polecenia zapłaty

IBI (roczny podatek od nieruchomości), opłaty wspólnotowe i media powinny być wszystkie ustawione jako polecenia zapłaty (domiciliación bancaria) z Twojego hiszpańskiego konta bankowego. Niezapłacone w terminie IBI może skutkować karami, a niezapłacone opłaty wspólnotowe mogą prowadzić do działań prawnych ze strony wspólnoty. Polecenia zapłaty zapewniają, że nic nie zostanie zapomniane, zwłaszcza jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii na stałe.

5. Wymień zamki

To standardowa praktyka wszędzie, ale warto o niej wspomnieć: wymień zamki w dniu, w którym otrzymasz klucze, lub jak najszybciej później. Nie wiesz, ile kopii starych kluczy istnieje — poprzedni właściciele, sprzątacze, sąsiedzi, byli najemcy. Ślusarz może wymienić standardowy zamek za 80 do 150 euro, a to tani spokój ducha.

Pełnomocnictwo: kiedy nie możesz być obecny

Życie nie zawsze współpracuje z harmonogramami notariuszy. Jeśli nie możesz być fizycznie obecny przy podpisaniu — być może mieszkasz za granicą, a podróż jest niepraktyczna, lub jest konflikt w harmonogramie — możesz udzielić pełnomocnictwa (poder notarial) osobie, która podpisze w Twoim imieniu, zazwyczaj Twojemu prawnikowi.

Pełnomocnictwo musi być specyficzne dla transakcji: musi wskazywać nieruchomość, cenę zakupu i osobę upoważnioną do podpisania. Notariusz może nie zaakceptować pełnomocnictwa ogólnego. Jeśli udzielasz pełnomocnictwa spoza Hiszpanii, musi ono zostać poświadczone notarialnie w Twoim kraju, a następnie apostillowane (uwierzytelnione do użytku międzynarodowego zgodnie z Konwencją Haską). Twój prawnik może przygotować projekt tekstu, który następnie zaniesiesz do lokalnego notariusza w celu podpisania i apostille.

Pamiętaj, że niektórzy sprzedający i ich prawnicy są ostrożni wobec transakcji opartych na pełnomocnictwie, ponieważ dodają one dodatkową warstwę weryfikacji. Przewidź dodatkowy czas dla notariusza na przejrzenie dokumentacji pełnomocnictwa przed dniem podpisania.

Podpisywanie zdalne: opcje wideonotariatu

Hiszpania wprowadziła ograniczone przepisy dotyczące zdalnej notaryzacji przez wideokonferencję podczas pandemii, ale w praktyce wideopodpisywanie transakcji nieruchomościowych pozostaje rzadkie i niedostępne na szeroką skalę. Większość notariuszy preferuje lub wymaga fizycznej obecności, a ramy prawne dla w pełni zdalnego podpisywania nieruchomości wciąż się rozwijają. Jeśli powiedziano Ci, że wideopodpisywanie jest możliwe, potwierdź konkretne szczegóły zarówno z notariuszem, jak i z Twoim prawnikiem, ponieważ wymagania różnią się i nie wszyscy notariusze oferują tę opcję.

Dla większości zagranicznych nabywców praktycznym rozwiązaniem pozostaje albo osobiste uczestnictwo, albo udzielenie pełnomocnictwa. Wielu kupujących łączy podróż na podpisanie z pierwszą wizytą w nieruchomości jako właściciele, co czyni podróż wartą zachodu.

Częste niespodzianki w dniu podpisania

Nawet dobrze przygotowane transakcje mogą napotkać problemy w ostatniej chwili. Oto najczęstsze:

• Korekty cenowe w ostatniej chwili — sprzedający odkrywa niezapłaconą opłatę za media lub opłatę wspólnotową i prosi o jej odliczenie od ceny zakupu w ostatniej chwili. Twój prawnik powinien nalegać, aby wszystkie długi były uregulowane przed podpisaniem, a nie korygowane później.
• Brakujące dokumenty — sprzedający zapomina przynieść dowód, zaświadczenie wspólnoty wygasło, lub nota simple ujawnia nowe obciążenie, którego nie było tydzień wcześniej. Dlatego Twój prawnik powinien zweryfikować wszystko w dniach bezpośrednio poprzedzających podpisanie.
• Błędy w czekach bankowych — czek jest wystawiony na nieprawidłowe nazwisko, kwota jest błędna, lub bank sprzedającego odrzuca format. Sprawdzaj dwukrotnie każdy szczegół na każdym czeku przed dniem podpisania.
• Opóźnienia — kancelarie notarialne się spóźniają, poprzednie spotkania się przeciągają, a notariusz może mieć do czynienia z nieoczekiwanymi sprawami. Zarezerwuj cały poranek lub popołudnie na podpisanie i nie planuj lotu powrotnego godzinę później.
• Wzruszony sprzedający — sprzedający może rozstawać się z rodzinnym domem i stać się wzruszony podczas podpisania. To zupełnie normalne i ludzkie. Chwila cierpliwości nic nie kosztuje.

Koszty procesu escritura

Koszty związane z escritura i administracją po podpisaniu są regulowane i stosunkowo przewidywalne:

Koszty te dodaje się do podatku PCC (ITP) i wszelkich opłat prawnych, które płacisz swojemu prawnikowi. Łącznie notariusz, gestoría i rejestr zwykle dodają 1 200 do 2 300 euro do ogólnych kosztów transakcji, w zależności od ceny nieruchomości.

Jak długo trwa rejestracja

Od momentu podpisania escritura do chwili, gdy Księga Wieczysta zaktualizuje nota simple, aby pokazać Cię jako właściciela, przewiduj od czterech do ośmiu tygodni. W okresach wzmożonego ruchu lub w rejestrach z zaległościami może to potrwać dłużej. W tym czasie jesteś już prawnym właścicielem — sama escritura to potwierdza — ale rejestracja zapewnia dodatkową ochronę prawną przed roszczeniami osób trzecich.

Twoja gestoría będzie śledzić rejestrację i powiadomi Cię, gdy zostanie ukończona. Po zarejestrowaniu poproś o świeży nota simple, aby potwierdzić, że wszystko jest w porządku: Twoje nazwisko jako właściciela, brak nieoczekiwanych obciążeń i prawidłowy opis nieruchomości.

Zarejestrowana escritura: przechowuj ją bezpiecznie

Po rejestracji kancelaria notarialna będzie miała oryginalną escritura w aktach — notariusze przechowują swoje akta na stałe, a kopie można uzyskać z archiwum notariusza. Otrzymasz jednak copia autorizada (uwierzytelnioną kopię), która jest grubym dokumentem z pieczęcią i sygnaturą notariusza na każdej stronie. Jest to Twój dowód własności i najważniejszy dokument związany z Twoją nieruchomością.

Przechowuj copia autorizada w bezpiecznym miejscu — idealna jest skrytka bankowa. Będziesz jej potrzebować, jeśli kiedykolwiek będziesz sprzedawać nieruchomość, brać kredyt hipoteczny lub zajmować się sprawami spadkowymi. Utrata nie jest katastrofą — notariusz może wydać duplikat — ale powoduje opóźnienia i koszty, których łatwo uniknąć.

Podpisanie escritura jest kulminacją tygodni lub miesięcy poszukiwań, negocjacji i papierkowej roboty. Dla wielu nabywców jest to moment, w którym marzenie o posiadaniu nieruchomości w Hiszpanii staje się rzeczywistością. Pomimo formalności i biurokracji jest coś satysfakcjonującego w tym rytuale: odczyt, podpisanie, klucze i tak, ten kieliszek cavy. To dobry dzień.

Najczęściej zadawane pytania

Przed dniem podpisania: co Twój prawnik powinien był sprawdzić?

Dobry prawnik od nieruchomości zarabia swoje wynagrodzenie w tygodniach poprzedzających escritura, a nie w samym dniu podpisania. Do dnia podpisania każdy potencjalny problem powinien być już zidentyfikowany i rozwiązany. Oto, co Twój prawnik powinien był zweryfikować: Nota simple

Nota simple to aktualny wypis z Księgi Wieczystej (Registro de la Propiedad), który potwierdza, kto jest właścicielem nieruchomości, jej opis i — co kluczowe — wszelkie obciążenia lub hipoteki zarejestrowane na niej. Twój prawnik powinien był poprosić o świeży nota simple w ciągu kilku dni przed podpisaniem, ponieważ sytuacja może się zmieniać. Hipoteka, zajęcie z tytułu niespłaconych długów, postanowienie sądu — każde z tych zdarzeń może pojawić się w nota simple i musi zostać załatwione przed podpisaniem.

Kwestia czeku?

Jednym z aspektów hiszpańskich transakcji nieruchomościowych, który zaskakuje wielu zagranicznych nabywców, jest naleganie na czeki bankowe zamiast przelewów. W Polsce, Wielkiej Brytanii czy Skandynawii oczekiwałbyś, że przelejesz środki elektronicznie i uznasz pracę za zakończoną. W Hiszpanii tradycja płacenia czekiem bankowym (cheque bancario) — czekiem wystawionym przez bank hiszpański — trwa, a zrozumienie dlaczego, oszczędzi Ci frustracji. Czek bankowy zapewnia sprzedającemu natychmiastową pewność. Przelew bankowy może potrzebować godzin na potwierdzenie, a w piątkowe popołudnie w Hiszpanii bank sprzedającego może nie potwierdzić odbioru aż do poniedziałku. Czek bankowy natomiast to gwarantowane środki — bank już obciążył Twoje konto i wystawił certyfikowany czek, który sprzedający może natychmiast zdeponować. Sprzedający wychodzi od notariusza z fizycznym czekiem w ręku, a notariusz odnotowuje numery czeków...

Po podpisaniu: gestoría przejmuje pałeczkę?

Masz swoje klucze, ale prace administracyjne są dalekie od ukończenia. To tutaj gestoría — typowo hiszpański zawód gdzieś pomiędzy księgowym, asystentem prawnym i agentem podatkowym — zarabia swoje wynagrodzenie. Oto, co dzieje się w tygodniach po podpisaniu: 1. Zapłać podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP) w ciągu 30 dni

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), hiszpański odpowiednik podatku PCC od czynności cywilnoprawnych, musi zostać zapłacony w ciągu 30 dni kalendarzowych od escritura. Stawka różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej — w Andaluzji wynosi 7 %, w Walencji 10 %, w Katalonii 10 % dla kwot powyżej 1 miliona euro i niższe stawki dla mniejszych zakupów. Twoja gestoría przygotuje i złoży formularz podatkowy (Modelo 600) oraz dokona płatności w Twoim imieniu. Przekroczenie tego terminu skutkuje karami i odsetkami.

Podpisywanie zdalne: opcje wideonotariatu?

Hiszpania wprowadziła ograniczone przepisy dotyczące zdalnej notaryzacji przez wideokonferencję podczas pandemii, ale w praktyce wideopodpisywanie transakcji nieruchomościowych pozostaje rzadkie i niedostępne na szeroką skalę. Większość notariuszy preferuje lub wymaga fizycznej obecności, a ramy prawne dla w pełni zdalnego podpisywania nieruchomości wciąż się rozwijają. Jeśli powiedziano Ci, że wideopodpisywanie jest możliwe, potwierdź konkretne szczegóły zarówno z notariuszem, jak i z Twoim prawnikiem, ponieważ wymagania różnią się i nie wszyscy notariusze oferują tę opcję. Dla większości zagranicznych nabywców praktycznym rozwiązaniem pozostaje albo osobiste uczestnictwo, albo udzielenie pełnomocnictwa. Wielu kupujących łączy podróż na podpisanie z pierwszą wizytą w nieruchomości jako właściciele, co czyni podróż wartą zachodu.

Koszty procesu escritura?

Koszty związane z escritura i administracją po podpisaniu są regulowane i stosunkowo przewidywalne: Pozycja kosztowa Typowy zakres Uwagi

Opłaty notarialne 600 €—1 200 € Regulowane prawem, oparte na cenie nieruchomości. Nieruchomość o wartości 200 000 € może wiązać się z opłatami notarialnymi 700—800 €. Opłaty dla gestoría 300 €—500 € Za rozliczenia podatkowe, składanie wniosków do Księgi Wieczystej i zmiany umów na media. Opłaty do Księgi Wieczystej 300 €—600 € Również regulowane, oparte na cenie nieruchomości. Tłumacz przysięgły 150 €—300 € Tylko jeśli nie mówisz po hiszpańsku. Pełnomocnictwo 100 €—250 € Tylko jeśli nie możesz być obecny osobiście. Plus koszty apostille, jeśli podpisane za granicą.

Koszty te dodaje się do podatku PCC (ITP) i wszelkich opłat prawnych, które płacisz swojemu prawnikowi. Łącznie notariusz, gestoría i rejestr zwykle dodają 1 200 do 2 300 euro do ogólnych kosztów transakcji, w zależności od ceny nieruchomości.