Escritura de Compraventa: Notaaripäivä Asuntokaupassa Espanjassa

Mikä on escritura pública

Escritura pública de compraventa on julkinen kauppakirja, joka siirtää kiinteistön omistusoikeuden Espanjassa. Se on koko ostoprosessin tärkein yksittäinen asiakirja — tärkeämpi kuin viikkoja aiemmin allekirjoittamasi yksityinen sopimus, tärkeämpi kuin maksamasi käsiraha ja tärkeämpi kuin mikään suullinen sopimus. Et omista kiinteistöä ennen kuin escritura on allekirjoitettu notaarin edessä.

Tämä ero yksityisen sopimuksen ja julkisen kauppakirjan välillä on Espanjan kiinteistöoikeuden peruspilari, ja se hämmentää usein ostajia maista, joissa allekirjoitettu sopimus plus maksu tarkoittaa omistusta. Espanjassa yksityinen kauppasopimus (contrato privado de compraventa) sitoo osapuolia ja luo velvoitteita — mutta se ei siirrä laillista omistusoikeutta. Vain notaarin edessä laadittu ja sittemmin kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad) merkitty escritura pública tekee sen. Ajattele yksityistä sopimusta kihlauksena ja escrituraa häinä.

Espanjalainen notaari ei ole pelkkä todistaja, joka leimaa asiakirjoja. Espanjan notaarit ovat erittäin pätevöityneitä juristeja — he läpäisevät yhden Espanjan oikeusjärjestelmän vaativimmista kilpailukokeista — ja he toimivat kaupan puolueettomina vartijoina. Notaari tarkistaa henkilöllisyyden, vahvistaa oikeustoimikelpoisuuden, varmistaa asiakirjan lainmukaisuuden ja lukee koko kauppakirjan ääneen molemmille osapuolille. Tämä viimeinen kohta ei ole muodollisuus. Notaari lukee kirjaimellisesti jokaisen sanan asiakirjasta, joka on yleensä viidestätoista kahteenkymmeneenviiteen sivua, espanjaksi, vauhdilla joka voi tuntua jäätävän hitaalta kun olet innokas saamaan avaimesi.

Ennen allekirjoituspäivää: mitä asianajajan olisi pitänyt tarkistaa

Hyvä kiinteistöasianajaja ansaitsee palkkionsa escrituraa edeltävinä viikkoina, ei itse päivänä. Allekirjoituspäivään mennessä jokaisen mahdollisen ongelman pitäisi olla jo tunnistettu ja ratkaistu. Tässä on, mitä asianajajasi olisi pitänyt varmistaa:

Nota simple

Nota simple on ajantasainen ote kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad), joka vahvistaa kiinteistön omistajan, sen kuvauksen ja — mikä on ratkaisevaa — siihen rekisteröidyt rasitteet ja kiinnitykset. Asianajajasi olisi pitänyt pyytää tuore nota simple muutamia päiviä ennen allekirjoitusta, koska tilanteet voivat muuttua. Asuntolaina, maksamattomista veloista johtuva ulosmittaus, tuomioistuimen päätös — mikä tahansa näistä voi ilmaantua nota simpleen ja se on hoidettava ennen allekirjoitusta.

Avoimet rasitteet ja velat

Myyjän on oltava maksanut kaikki kiinteistöön liittyvät velat. Asianajajasi olisi pitänyt hankkia todistukset, jotka vahvistavat ettei ole maksamattomia IBI-veroja (vuotuinen kiinteistövero), yhtiövastikkeita (taloyhtiöltä) tai basura-maksuja (jätehuolto). Taloyhtiön todistus — certificado de deuda — on erityisen tärkeä. Espanjan lain mukaan uusi omistaja voidaan velvoittaa vastaamaan kuluvan ja edellisen vuoden yhtiövastikeveloista, joten asianajajasi tarvitsee kirjallisen vahvistuksen siitä, että myyjä on maksanut kaiken velkansa.

Käyttöoikeudet ja asumislupa

Cédula de habitabilidad (asumislupa) tai licencia de primera ocupación vahvistaa kiinteistön täyttävän asumiskelpoisuusvaatimukset. Kaikilla Espanjan kiinteistöillä ei ole sitä, etenkään maaseudun vanhemmilla rakennuksilla, mutta se vaaditaan useilla alueilla käyttöliittymien kytkentään. Asianajajasi pitäisi myös tarkistaa, että vesi-, sähkö- ja kaasusopimukset ovat olemassa ja voimassa — kiinteistö ilman aktiivista sähkösopimusta voi olla merkki ongelmista.

Olemassa oleva escritura

Asianajajasi olisi pitänyt tarkastaa myyjän alkuperäinen escritura varmistaakseen, että kiinteistön kuvaus vastaa todellisuutta. Erot rekisteröidyn kuvauksen ja todellisen kiinteistön välillä — ylimääräinen huone, suljettu terassi, autotalliksi muutettu tila — ovat hämmästyttävän yleisiä Espanjassa ja voivat aiheuttaa ongelmia kiinteistörekisterissä.

Asiakirjat, jotka sinun on tuotava mukanasi

Allekirjoituspäivänä sinun on tuotava henkilökohtaisesti:

• NIE-numerosi — Número de Identificación de Extranjero, ulkomaalaisten verotunnistenumero Espanjassa. Ilman tätä notaari ei voi jatkaa. Jos NIE-todistuksesi on vanha, ota mukaan alkuperäinen plus passi.
• Passisi — notaari tarkistaa henkilöllisyytesi virallisesta asiakirjasta.
• Pankkivekselit (cheques bancarios) — maksu kiinteistöstä, joka ansaitsee oman osionsa alla.
• Todistus rahansiirrosta — jos osa maksusta tehtiin tilisiirrolla, ota mukaan siirtovahvistus, jossa näkyy summa, päivämäärä ja pankin tiedot.
• Oma kappaleesi yksityisestä kauppasopimuksesta — contrato privado, jonka allekirjoitit käsirahaa maksaessasi.
• Valtakirja — jos joku allekirjoittaa puolestasi, vaaditaan alkuperäinen notaarin vahvistama valtakirja.

Asianajajasi ja gestoría (hallinnollinen asiamies, joka hoitaa allekirjoituksen jälkeisen paperityön) tuovat muut asiakirjat: nota simplen, taloyhtiön todistuksen, IBI-kuitit ja mahdolliset asuntolainaan liittyvät asiakirjat.

Vekselikysymys

Yksi espanjalaisten kiinteistökauppojen piirteistä, joka yllättää monet ulkomaalaiset ostajat, on vaatimus pankkivekseleistä tilisiirtojen sijaan. Suomessa, Iso-Britanniassa tai Pohjoismaissa odottaisit voivasi siirtää varat sähköisesti ja pitää asian hoidettuna. Espanjassa cheque bancarion — espanjalaisen pankin myöntämän pankkivekselin — perinne säilyy, ja sen ymmärtäminen säästää sinut turhautumiselta.

Pankkivekseli antaa myyjälle välittömän varmuuden. Tilisiirto voi vahvistua tunteja ja perjantai-iltapäivänä Espanjassa myyjän pankki ei välttämättä vahvista vastaanottoa ennen maanantaita. Pankkivekseli sen sijaan on taatut varat — pankki on jo veloittanut tilisi ja antanut vahvistetun vekselin, jonka myyjä voi tallettaa välittömästi. Myyjä kävelee ulos notaarin toimistosta fyysinen vekseli kädessään, ja notaari merkitsee vekselin numerot escrituraan maksun todisteena.

Tyypillisesti tarvitset useita vekseleitä: yksi myyjälle kauppahinnasta vähennettynä jo maksetulla käsirahalla ja mahdollisesti toinen myyjän pankille jos peruutettavaa asuntolainaa on. Asianajajasi kertoo sinulle tarkat määrät ja saajat. Tilaa vekselit espanjalaisesta pankistasi vähintään kolme—viisi arkipäivää ennen allekirjoitusta — pankit tarvitsevat joskus aikaa niiden valmisteluun, erityisesti suurille summille. Vekseleiden on oltava euroissa, espanjalaisesta pankista nostettuna ja maksunsaajan tarkalle nimelle.

Jotkut kaupat hyväksyvät nyt tilisiirrot, etenkin suurissa summissa, joissa useat vekselit muuttuvat epäkäytännöllisiksi. Mutta jopa näissä tapauksissa myyjä voi vaatia vastaanoton vahvistusta ennen allekirjoitusta, mikä voi tarkoittaa istumista notaarin toimistossa kaikkien odottaessa pankin vahvistavan siirron saapumisen. Pankkivekselit välttävät tämän kokonaan.

Mitä notaarilla tapahtuu

Allekirjoituspäivä itse kestää tyypillisesti yhdestä kahteen tuntia, vaikka se voi venyä pidemmäksi jos ilmenee komplikaatioita. Tässä on, mitä odottaa:

1. Lukeminen

Notaari lukee koko escrituran ääneen espanjaksi. Tämä ei ole vapaaehtoista eikä siitä voi luopua. Lukemisessa käydään läpi kiinteistön kuvaus, ostajan ja myyjän henkilöllisyydet, kauppahinta, maksutapa, mahdolliset ehdot ja vakiintuneet oikeudelliset lausekkeet. Tyypillisessä kiinteistökaupassa tämä kestää kaksikymmentä—neljäkymmentä minuuttia. Kuulet notaarin lausuvan rajojen kuvauksia, kiinteistörekisterin viittauksia ja oikeudellisia säännöksiä nopealla espanjan oikeuskielellä. Se on suoraan sanottuna varsin tylsää jos ymmärrät espanjaa, ja täysin käsittämätöntä jos et.

2. Tulkki

Jos et puhu espanjaa sujuvasti, notaari vaatii valantehneen tulkin (traductor jurado) läsnäoloa. Tämä on Espanjan ulkoministeriön virallisesti sertifioima henkilö, joka kääntää oikeudellisia asiakirjoja ja menettelyjä. Asianajajasi voi toimia tulkkina, jos hänellä on sertifikaatti, tai sinun on palkattava sellainen erikseen. Odota maksavasi 150—300 euroa tulkin palveluista allekirjoituspäivänä. Tulkki ei käännä jokaista sanaa reaaliajassa — se tuplaisi lukemisen keston — vaan tarjoaa yhteenvedon jokaisesta osiosta ja kääntää ne osat, jotka haluat ymmärtää yksityiskohtaisesti. Allekirjoitat myös vakuutuksen, jossa vahvistat sisällön selitetyksi sinulle.

3. Allekirjoitus

Kun lukeminen on valmis ja kaikkiin kysymyksiin on vastattu, molemmat osapuolet allekirjoittavat escrituran jokaisen sivun. Notaari allekirjoittaa ja leimaa sen. Jos paikalla on todistajia, hekin allekirjoittavat. Useimmissa suoraviivaisissa kaupoissa todistajia ei vaadita, mutta notaari voi pyytää heitä tietyissä olosuhteissa.

4. Tarkastus

Koko prosessin ajan notaari on tarkistanut henkilöllisyysasiakirjoja, varmistanut että kiinteistön kuvaus vastaa kiinteistörekisteriä, vahvistanut molempien osapuolten oikeustoimikelpoisuuden (kumpikaan osapuoli ei voi olla alaikäinen tai oikeustoimikelvoton) ja kirjannut pankkivekseleiden tai siirtojen tiedot. Notaari vahvistaa myös, että myyjä on toimittanut vaaditut energiatodistukset ja muut pakolliset asiakirjat.

5. Avaimet

Sillä hetkellä, kun escritura on allekirjoitettu, omistusoikeus siirtyy. Myyjä luovuttaa avaimet — kaikki avainsarjat — ja olet nyt kiinteistön laillinen omistaja. Tämä on yleensä tunteellinen hetki, ja on perinne, että kiinteistönvälittäjä tuo pullon cavaa tai samppanjaa lyhyttä juhlintaa varten notaarin aulassa tai lähikahvilassa. Kaikki välittäjät eivät tee tätä, mutta monet tekevät, ja se on miellyttävä päätös mahdollisesti stressaavalle prosessille.

Allekirjoituksen jälkeen: gestoría ottaa ohjat

Sinulla on avaimet, mutta hallinnollinen työ on kaukana valmiista. Tässä gestoría — ainutlaatuisen espanjalainen ammattilainen, jossa yhdistyvät kirjanpitäjä, lakimiehen avustaja ja veroasiamies — ansaitsee palkkionsa. Tässä on, mitä tapahtuu allekirjoitusta seuraavina viikkoina:

1. Maksa varainsiirtovero (ITP) 30 päivän kuluessa

Jälleenmyyntikiinteistöissä Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Espanjan vastine varainsiirtoverolle, on maksettava 30 kalenteripäivän kuluessa escriturasta. Vero vaihtelee autonomisten yhteisöjen mukaan — Andalusiassa se on 7 %, Valenciassa 10 %, Kataloniassa 10 % yli miljoonan euron summille ja alhaisemmat prosentit pienemmille ostoksille. Gestoríasi laatii ja jättää veroilmoituksen (Modelo 600) ja hoitaa maksun puolestasi. Tämän määräajan ylittäminen johtaa lisämaksuihin ja korkoihin.

2. Rekisteröi kiinteistörekisteriin (4—8 viikkoa)

Gestoría toimittaa escrituran sekä todisteen veronmaksusta Registro de la Propiedadiin kirjausta varten. Tässä vaiheessa omistusoikeudestasi tulee virallisesti rekisteröity ja sitova kolmansia osapuolia kohtaan. Rekisteröintiprosessi kestää tyypillisesti neljästä kahdeksaan viikkoa, jonka jälkeen saat vahvistuksen, että kiinteistö on rekisteröity nimiisi. Uusi nota simple näyttää sinut omistajana.

3. Vaihda käyttöliittymät nimiisi

Vesi-, sähkö-, kaasu- ja internetsopimukset on siirrettävä myyjän nimeltä sinulle. Tätä kutsutaan nimellä cambio de titular ja se on yleensä yksinkertaista, vaikka jokaisella käyttöliittymäyhtiöllä on oma paperityönsä. Gestoríasi tai asianajajasi voi hoitaa tämän, tai voit tehdä sen itse käymällä jokaisen palveluntarjoajan toimistossa escriturasi, NIE:si ja passisi kanssa. Varaa viikko tai pari per käyttöliittymä — espanjalainen byrokratia ei hosu.

4. Aseta suoraveloitukset

IBI (vuotuinen kiinteistövero), yhtiövastikkeet ja käyttöliittymät tulisi kaikki asettaa suoraveloituksina (domiciliación bancaria) espanjalaiselta pankkitililtäsi. IBI-maksujen unohtaminen voi johtaa lisämaksuihin, ja yhtiövastikkeiden unohtaminen voi johtaa taloyhtiön oikeustoimiin. Suoraveloitukset varmistavat, ettei mitään unohdeta, etenkään jos et asu Espanjassa kokopäiväisesti.

5. Vaihda lukot

Tämä on vakiokäytäntö kaikkialla, mutta sen mainitseminen on aiheellista: vaihda lukot avaimien saamispäivänä tai mahdollisimman pian sen jälkeen. Et tiedä kuinka monta kopiota vanhoista avaimista on olemassa — entiset omistajat, siivoojat, naapurit, vanhat vuokralaiset. Lukkoseppä voi vaihtaa vakiolukon 80—150 eurolla, ja se on edullista mielenrauhaa.

Valtakirja: kun et voi olla paikalla

Elämä ei aina noudata notaarin aikatauluja. Jos et voi olla fyysisesti läsnä allekirjoituksessa — esimerkiksi asut ulkomailla ja matkustaminen on epäkäytännöllistä, tai on aikatauluongelma — voit antaa valtakirjan (poder notarial) jollekulle, joka allekirjoittaa puolestasi, tyypillisesti asianajajallesi.

Valtakirjan on oltava nimenomaan tätä kauppaa varten: sen tulee nimetä kiinteistö, kauppahinta ja allekirjoittamiseen valtuutettu henkilö. Notaari ei välttämättä hyväksy yleistä valtakirjaa. Jos myönnät valtakirjan Espanjan ulkopuolelta, se on notarisoitava kotimaassasi ja sitten apostille-todistettava (autentisoitava kansainvälistä käyttöä varten Haagin yleissopimuksen mukaan). Asianajajasi voi laatia luonnostekstin, jonka viet sitten paikalliselle notaarille allekirjoitusta ja apostillea varten.

Huomaa, että jotkut myyjät ja heidän asianajajansa suhtautuvat varauksellisesti valtakirjakauppoihin, koska ne lisäävät yhden tarkastustason. Varaa lisäaikaa notaarille tarkastaa valtakirja-asiakirjat ennen allekirjoituspäivää.

Etäallekirjoitus: videonotariointimahdollisuudet

Espanja otti pandemian aikana käyttöön rajalliset säännökset videonotarionnista, mutta käytännössä videoallekirjoitus kiinteistökaupoissa on edelleen harvinaista eikä laajasti saatavilla. Useimmat notaarit suosivat tai vaativat fyysistä läsnäoloa, ja täysin etäisten kiinteistöallekirjoitusten oikeudellinen kehys on yhä kehittymässä. Jos sinulle kerrotaan, että videoallekirjoitus on mahdollinen, vahvista yksityiskohdat sekä notaarin että asianajajan kanssa, sillä vaatimukset vaihtelevat eivätkä kaikki notaarit tarjoa tätä vaihtoehtoa.

Useimmille ulkomaalaisille ostajille käytännön ratkaisu on edelleen joko henkilökohtainen osallistuminen tai valtakirjan antaminen. Monet ostajat yhdistävät allekirjoitusmatkan ensimmäiseen omistajavierailuunsa, mikä tekee matkasta mielekkään.

Yleiset yllätykset allekirjoituspäivänä

Jopa hyvin valmisteltuihin kauppoihin voi tulla viime hetken ongelmia. Tässä yleisimmät:

• Viime hetken hintamuutokset — myyjä löytää maksamattoman käyttöliittymälaskun tai yhtiövastikkeen ja pyytää sen vähentämistä kauppahinnasta viime hetkellä. Asianajajasi tulisi vaatia, että kaikki velat on selvitetty ennen allekirjoitusta, ei jälkikäteen sopeutettuna.
• Puuttuvat asiakirjat — myyjä unohtaa tuoda henkilötodistuksensa, taloyhtiön todistus on vanhentunut tai nota simple paljastaa uuden rasitteen, jota ei ollut viikkoa aiemmin. Tästä syystä asianajajan olisi pitänyt varmistaa kaikki välittömästi allekirjoitusta edeltävinä päivinä.
• Pankkivekselivirheet — vekseli on tehty väärälle nimelle, summa on virheellinen tai myyjän pankki hylkää muodon. Tarkista jokainen yksityiskohta jokaisesta vekselistä ennen allekirjoituspäivää.
• Viivästykset — notaarin toimistot ovat myöhässä, edelliset tapaamiset venyvät ja notaarin on käsiteltävä odottamattomia asioita. Varaa koko aamupäivä tai iltapäivä allekirjoitukselle, äläkä varaa kotilentoa tuntia myöhemmäksi.
• Tunteelliset myyjät — myyjä voi luopua perhekodista ja muuttua tunteelliseksi allekirjoituksen aikana. Tämä on täysin normaalia ja inhimillistä. Hetki kärsivällisyyttä ei maksa mitään.

Escritura-prosessin kustannukset

Escrituran ja allekirjoituksen jälkeisen hallinnon kustannukset on säännelty ja suhteellisen ennakoitavia:

Nämä kustannukset ovat varainsiirtoveron (ITP) ja asianajajalle maksamiesi palkkioiden lisäksi. Yhteensä notaari, gestoría ja rekisteri lisäävät tyypillisesti 1 200—2 300 euroa kokonaiskaupan kustannuksiin kiinteistön hinnasta riippuen.

Kuinka kauan rekisteröinti kestää

Escrituran allekirjoittamishetkestä siihen, kun kiinteistörekisteri päivittää nota simplen näyttääkseen sinut omistajana, odota neljästä kahdeksaan viikkoa. Vilkkaina aikoina tai rekistereissä joissa on ruuhkaa se voi kestää pidempään. Tänä aikana olet jo laillinen omistaja — escritura itse todistaa sen — mutta rekisteröinti tarjoaa lisäoikeudellista suojaa kolmansien osapuolten vaatimuksia vastaan.

Gestoría seuraa rekisteröintiä ja ilmoittaa sinulle kun se on valmis. Kun se on rekisteröity, pyydä tuore nota simple varmistaaksesi että kaikki on kunnossa: nimesi omistajana, ei odottamattomia rasitteita ja oikea kiinteistön kuvaus.

Rekisteröity escritura: pidä se tallessa

Rekisteröinnin jälkeen notaarin toimistossa on alkuperäinen escriturasi arkistoituna — notaarit säilyttävät tietojaan pysyvästi, ja kopioita voi saada notaarin arkistosta. Saat kuitenkin copia autorizadan (vahvistetun kopion), joka on paksu asiakirja, jossa on notaarin leima ja sinetti jokaisella sivulla. Tämä on todiste omistuksestasi ja tärkein kiinteistöösi liittyvä asiakirja.

Säilytä copia autorizada turvallisessa paikassa — pankkitalletus on ihanteellinen. Tarvitset sitä jos joskus myyt kiinteistön, otat asuntolainan tai käsittelet perintöasioita. Sen menettäminen ei ole katastrofi — notaari voi antaa korvaavan — mutta se aiheuttaa viivästyksiä ja kuluja, jotka on helppo välttää.

Escrituran allekirjoittaminen on huipennus viikkojen tai kuukausien etsinnälle, neuvottelulle ja paperityölle. Monille ostajille se on hetki, jolloin unelma kiinteistön omistamisesta Espanjassa toteutuu. Muodollisuudesta ja byrokratiasta huolimatta rituaalissa on jotain tyydyttävää: lukeminen, allekirjoittaminen, avaimet ja kyllä, se cavalasi. Se on hyvä päivä.

Usein kysytyt kysymykset

Ennen allekirjoituspäivää: mitä asianajajan olisi pitänyt tarkistaa?

Hyvä kiinteistöasianajaja ansaitsee palkkionsa escrituraa edeltävinä viikkoina, ei itse päivänä. Allekirjoituspäivään mennessä jokaisen mahdollisen ongelman pitäisi olla jo tunnistettu ja ratkaistu. Tässä on, mitä asianajajasi olisi pitänyt varmistaa: Nota simple

Nota simple on ajantasainen ote kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad), joka vahvistaa kiinteistön omistajan, sen kuvauksen ja — mikä on ratkaisevaa — siihen rekisteröidyt rasitteet ja kiinnitykset. Asianajajasi olisi pitänyt pyytää tuore nota simple muutamia päiviä ennen allekirjoitusta, koska tilanteet voivat muuttua. Asuntolaina, maksamattomista veloista johtuva ulosmittaus, tuomioistuimen päätös — mikä tahansa näistä voi ilmaantua nota simpleen ja se on hoidettava ennen allekirjoitusta.

Vekselikysymys?

Yksi espanjalaisten kiinteistökauppojen piirteistä, joka yllättää monet ulkomaalaiset ostajat, on vaatimus pankkivekseleistä tilisiirtojen sijaan. Suomessa, Iso-Britanniassa tai Pohjoismaissa odottaisit voivasi siirtää varat sähköisesti ja pitää asian hoidettuna. Espanjassa cheque bancarion — espanjalaisen pankin myöntämän pankkivekselin — perinne säilyy, ja sen ymmärtäminen säästää sinut turhautumiselta. Pankkivekseli antaa myyjälle välittömän varmuuden. Tilisiirto voi vahvistua tunteja ja perjantai-iltapäivänä Espanjassa myyjän pankki ei välttämättä vahvista vastaanottoa ennen maanantaita. Pankkivekseli sen sijaan on taatut varat — pankki on jo veloittanut tilisi ja antanut vahvistetun vekselin, jonka myyjä voi tallettaa välittömästi. Myyjä kävelee ulos notaarin toimistosta fyysinen vekseli kädessään, ja notaari merkitsee vekselin numerot...

Allekirjoituksen jälkeen: gestoría ottaa ohjat?

Sinulla on avaimet, mutta hallinnollinen työ on kaukana valmiista. Tässä gestoría — ainutlaatuisen espanjalainen ammattilainen, jossa yhdistyvät kirjanpitäjä, lakimiehen avustaja ja veroasiamies — ansaitsee palkkionsa. Tässä on, mitä tapahtuu allekirjoitusta seuraavina viikkoina: 1. Maksa varainsiirtovero (ITP) 30 päivän kuluessa

Jälleenmyyntikiinteistöissä Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Espanjan vastine varainsiirtoverolle, on maksettava 30 kalenteripäivän kuluessa escriturasta. Vero vaihtelee autonomisten yhteisöjen mukaan — Andalusiassa se on 7 %, Valenciassa 10 %, Kataloniassa 10 % yli miljoonan euron summille ja alhaisemmat prosentit pienemmille ostoksille. Gestoríasi laatii ja jättää veroilmoituksen (Modelo 600) ja hoitaa maksun puolestasi. Tämän määräajan ylittäminen johtaa lisämaksuihin ja korkoihin.

Etäallekirjoitus: videonotariointimahdollisuudet?

Espanja otti pandemian aikana käyttöön rajalliset säännökset videonotarionnista, mutta käytännössä videoallekirjoitus kiinteistökaupoissa on edelleen harvinaista eikä laajasti saatavilla. Useimmat notaarit suosivat tai vaativat fyysistä läsnäoloa, ja täysin etäisten kiinteistöallekirjoitusten oikeudellinen kehys on yhä kehittymässä. Jos sinulle kerrotaan, että videoallekirjoitus on mahdollinen, vahvista yksityiskohdat sekä notaarin että asianajajan kanssa, sillä vaatimukset vaihtelevat eivätkä kaikki notaarit tarjoa tätä vaihtoehtoa. Useimmille ulkomaalaisille ostajille käytännön ratkaisu on edelleen joko henkilökohtainen osallistuminen tai valtakirjan antaminen. Monet ostajat yhdistävät allekirjoitusmatkan ensimmäiseen omistajavierailuunsa, mikä tekee matkasta mielekkään.

Escritura-prosessin kustannukset?

Escrituran ja allekirjoituksen jälkeisen hallinnon kustannukset on säännelty ja suhteellisen ennakoitavia: Kustannuserä Tyypillinen vaihteluväli Huomautuksia

Notaarin palkkiot 600 €—1 200 € Lakisäänteinen, kiinteistön hinnan mukaan. 200 000 euron kiinteistö saattaa aiheuttaa 700—800 euron notaarinpalkkiot. Gestorían palkkiot 300 €—500 € Veronkanto, kiinteistörekisteriin toimittaminen ja käyttöliittymien vaihto. Kiinteistörekisterin palkkiot 300 €—600 € Myös säännelty, perustuu kiinteistön hintaan. Valantehnyt tulkki 150 €—300 € Vain jos et puhu espanjaa. Valtakirja 100 €—250 € Vain jos et voi olla läsnä. Plus apostille-kulut jos allekirjoitettu ulkomailla.

Nämä kustannukset ovat varainsiirtoveron (ITP) ja asianajajalle maksamiesi palkkioiden lisäksi. Yhteensä notaari, gestoría ja rekisteri lisäävät tyypillisesti 1 200—2 300 euroa kokonaiskaupan kustannuksiin kiinteistön hinnasta riippuen.