Escritura de Compraventa: Der Notartermin beim Immobilienkauf in Spanien

Was ist die Escritura Pública

Die escritura pública de compraventa ist die öffentliche Kaufurkunde, die das Eigentum an einer Immobilie in Spanien überträgt. Sie ist das mit Abstand wichtigste Dokument im gesamten Kaufprozess — wichtiger als der private Kaufvertrag, den Sie Wochen zuvor unterschrieben haben, wichtiger als die geleistete Anzahlung und wichtiger als jede mündliche Vereinbarung. Solange die escritura nicht vor einem Notar unterzeichnet ist, sind Sie nicht Eigentümer der Immobilie.

Diese Unterscheidung zwischen privatem Vertrag und öffentlicher Urkunde ist grundlegend für das spanische Immobilienrecht und sorgt häufig für Verwirrung bei Käufern aus Ländern, in denen ein unterzeichneter Vertrag plus Bezahlung dem Eigentum entspricht. In Spanien ist der private Kaufvertrag (contrato privado de compraventa) zwar bindend und schafft Verpflichtungen — doch er überträgt nicht den rechtlichen Titel. Erst die escritura pública, vor einem Notar errichtet und anschließend im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen, bewirkt das. Stellen Sie sich den privaten Vertrag wie die Verlobung und die escritura wie die Hochzeit vor.

Der Notar in Spanien ist nicht nur ein Zeuge, der Dokumente abstempelt. Spanische Notare sind hochqualifizierte Juristen — sie bestehen eine der anspruchsvollsten Konkurrenzprüfungen im spanischen Rechtssystem — und sie sind unparteiische Garanten der Transaktion. Anders als ein deutscher Notar, der in Deutschland Beurkundungen und Treuhandfunktionen wahrnimmt, hat der spanische Notar eine vergleichbare Rolle: Er überprüft die Identität, bestätigt die Geschäftsfähigkeit, stellt sicher, dass die Urkunde den Gesetzen entspricht, und liest die gesamte Urkunde beiden Parteien laut vor. Letzteres ist keine Formalität. Der Notar liest buchstäblich jedes Wort eines Dokuments, das in der Regel fünfzehn bis fünfundzwanzig Seiten umfasst, auf Spanisch, in einem Tempo, das quälend langsam wirken kann, wenn man auf die Schlüssel wartet.

Vor dem Unterzeichnungstag: Was Ihr Anwalt geprüft haben sollte

Ein guter Immobilienanwalt verdient sein Honorar in den Wochen vor der escritura, nicht am Tag der Unterzeichnung selbst. Bis dahin sollte jedes potenzielle Problem bereits erkannt und gelöst sein. Folgendes sollte Ihr Anwalt geprüft haben:

Nota Simple

Die nota simple ist ein aktueller Auszug aus dem Eigentumsregister (Registro de la Propiedad), der bestätigt, wer Eigentümer der Immobilie ist, ihre Beschreibung und — entscheidend — alle eingetragenen Lasten oder Belastungen. Ihr Anwalt sollte innerhalb weniger Tage vor der Unterzeichnung eine frische nota simple angefordert haben, da sich Situationen ändern können. Eine Hypothek, eine Pfändung wegen unbezahlter Schulden, eine gerichtliche Anordnung — all dies kann in der nota simple auftauchen und muss vor der Unterzeichnung geklärt werden.

Offene Lasten und Schulden

Der Verkäufer muss bei allen immobilienbezogenen Schulden auf dem Laufenden sein. Ihr Anwalt sollte Bescheinigungen eingeholt haben, die belegen, dass keine offenen Schulden für IBI (jährliche Grundsteuer), Hausgeld (Gemeinschaftsbeiträge der Eigentümergemeinschaft) und basura (Müllabfuhr) bestehen. Eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft — das certificado de deuda — ist besonders wichtig. Nach spanischem Recht kann der neue Eigentümer für die Hausgeldschulden des laufenden und des vorhergehenden Jahres haften, daher braucht Ihr Anwalt eine schriftliche Bestätigung, dass der Verkäufer alles Geschuldete bezahlt hat.

Versorger und Bewohnbarkeitsbescheinigung

Die cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) oder licencia de primera ocupación bestätigt, dass die Immobilie die Bewohnbarkeitsanforderungen erfüllt. Nicht jede Immobilie in Spanien verfügt darüber, vor allem ältere Gebäude in ländlichen Gegenden, doch in vielen Regionen ist sie für den Versorgeranschluss erforderlich. Ihr Anwalt sollte ferner prüfen, dass Wasser-, Strom- und Gasverträge bestehen und gültig sind — eine Immobilie ohne aktiven Stromvertrag kann auf Probleme hinweisen.

Die bestehende Escritura

Ihr Anwalt sollte die ursprüngliche escritura des Verkäufers geprüft haben, um sicherzustellen, dass die Beschreibung der Immobilie der Realität entspricht. Abweichungen zwischen registrierter Beschreibung und tatsächlicher Immobilie — ein zusätzliches Zimmer, eine verglaste Terrasse, eine umgebaute Garage — sind in Spanien bemerkenswert häufig und können Probleme im Eigentumsregister verursachen.

Dokumente, die Sie mitbringen müssen

Am Unterzeichnungstag müssen Sie persönlich mitbringen:

• Ihre NIE — die Número de Identificación de Extranjero, Ihre spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Ohne sie kann der Notar nicht weitermachen. Falls Ihre NIE-Bescheinigung alt ist, bringen Sie das Original plus Reisepass mit.
• Ihren Reisepass — der Notar gleicht Ihre Identität mit einem amtlichen Dokument ab.
• Bankschecks (cheques bancarios) — die Bezahlung der Immobilie, der weiter unten ein eigener Abschnitt gewidmet ist.
• Überweisungsnachweis — wenn ein Teil der Zahlung per Überweisung erfolgte, bringen Sie die Überweisungsbestätigung mit Betrag, Datum und Bankdaten mit.
• Ihr Exemplar des privaten Kaufvertrags — den contrato privado, den Sie bei Zahlung der Anzahlung unterzeichnet haben.
• Vollmacht — wenn jemand in Ihrem Namen unterschreibt, ist die notariell beglaubigte Original-Vollmacht erforderlich.

Ihr Anwalt und die gestoría (das Verwaltungsbüro, das die nachgelagerten Formalitäten erledigt) bringen die übrigen Dokumente mit: nota simple, Gemeinschaftsbescheinigung, IBI-Quittungen und alle hypothekenbezogenen Unterlagen.

Die Sache mit den Schecks

Einer der Aspekte spanischer Immobilientransaktionen, der viele ausländische Käufer überrascht, ist das Beharren auf Bankschecks statt Überweisungen. In Großbritannien, den USA oder Skandinavien würden Sie erwarten, Mittel elektronisch zu überweisen und damit fertig zu sein. In Spanien hält sich die Tradition der Zahlung per cheque bancario — ein von einer spanischen Bank ausgestellter Bankscheck — und das Verständnis dafür erspart Ihnen Ärger.

Der Bankscheck gibt dem Verkäufer sofortige Sicherheit. Eine Überweisung kann Stunden brauchen, bis sie bestätigt ist, und an einem Freitagnachmittag in Spanien bestätigt die Bank des Verkäufers den Eingang möglicherweise erst am Montag. Ein Bankscheck hingegen sind garantierte Mittel — die Bank hat Ihr Konto bereits belastet und einen bestätigten Scheck ausgestellt, den der Verkäufer sofort einreichen kann. Der Verkäufer verlässt den Notar mit einem physischen Scheck in der Hand, und der Notar trägt die Schecknummern als Zahlungsnachweis in die escritura ein.

In der Regel werden Sie mehrere Schecks brauchen: einen auf den Namen des Verkäufers über den Kaufpreis abzüglich der bereits geleisteten Anzahlung, und unter Umständen einen weiteren auf den Namen der Bank des Verkäufers, falls eine offene Hypothek abzulösen ist. Ihr Anwalt nennt Ihnen die genauen Beträge und Empfänger. Bestellen Sie die Schecks bei Ihrer spanischen Bank mindestens drei bis fünf Werktage vor der Unterzeichnung — Banken brauchen mitunter Zeit zur Vorbereitung, vor allem bei hohen Beträgen. Die Schecks müssen in Euro ausgestellt, auf eine spanische Bank gezogen und auf den genauen Namen des Empfängers ausgestellt sein.

Manche Transaktionen akzeptieren mittlerweile Überweisungen, vor allem bei hohen Beträgen, bei denen mehrere Schecks unpraktisch werden. Doch selbst dann kann der Verkäufer auf einer Eingangsbestätigung vor der Unterzeichnung bestehen, was bedeuten kann, dass alle im Notariat warten, bis die Bank den Eingang bestätigt. Bankschecks vermeiden das vollständig.

Was beim Notar passiert

Der Unterzeichnungstag selbst dauert typischerweise zwischen einer und zwei Stunden, kann sich aber bei Komplikationen verlängern. Folgendes erwartet Sie:

1. Die Verlesung

Der Notar liest die gesamte escritura laut vor, auf Spanisch. Das ist nicht optional und kann nicht entfallen. Die Verlesung umfasst die Beschreibung der Immobilie, die Identität von Käufer und Verkäufer, den Kaufpreis, die Zahlungsweise, etwaige Bedingungen und die üblichen Rechtsklauseln. Für einen typischen Immobilienkauf dauert das zwanzig bis vierzig Minuten. Sie werden hören, wie der Notar Grenzbeschreibungen, Katasterreferenzen und gesetzliche Bestimmungen in rasantem spanischem Juristendeutsch rezitiert. Ehrlich gesagt ist das ziemlich langweilig, wenn Sie Spanisch verstehen, und vollkommen unverständlich, wenn nicht.

2. Der Dolmetscher

Wenn Sie nicht fließend Spanisch sprechen, verlangt der Notar die Anwesenheit eines vereidigten Übersetzers (traductor jurado). Das ist eine vom spanischen Außenministerium offiziell zertifizierte Person, die juristische Dokumente und Verfahren übersetzen darf. Ihr Anwalt kann als Dolmetscher fungieren, wenn er entsprechend zertifiziert ist, andernfalls müssen Sie einen gesondert engagieren. Rechnen Sie mit 150 bis 300 € für den Dolmetscher am Unterzeichnungstag. Der Dolmetscher übersetzt nicht jedes Wort in Echtzeit — das würde die Verlesungsdauer verdoppeln — sondern fasst die einzelnen Abschnitte zusammen und übersetzt die Teile detailliert, die Sie genau verstehen wollen. Sie unterzeichnen außerdem eine Erklärung, dass Ihnen der Inhalt erläutert wurde.

3. Die Unterzeichnung

Sobald die Verlesung abgeschlossen ist und alle Fragen beantwortet sind, unterzeichnen beide Parteien jede Seite der escritura. Der Notar unterzeichnet und siegelt sie. Sind Zeugen anwesend, unterzeichnen auch sie. Bei den meisten unkomplizierten Käufen sind keine Zeugen erforderlich, doch der Notar kann sie in bestimmten Konstellationen verlangen.

4. Überprüfung

Während des gesamten Vorgangs hat der Notar die Identitätsdokumente überprüft, abgeglichen, ob die Beschreibung der Immobilie mit dem Eigentumsregister übereinstimmt, die Geschäftsfähigkeit beider Parteien bestätigt (keine Partei darf minderjährig oder geschäftsunfähig sein) und die Daten der Bankschecks oder Überweisungen festgehalten. Der Notar bestätigt auch, dass der Verkäufer die erforderlichen Energieausweise und sonstige Pflichtdokumente vorgelegt hat.

5. Die Schlüssel

Sobald die escritura unterzeichnet ist, geht das Eigentum über. Der Verkäufer übergibt die Schlüssel — sämtliche Schlüsselsätze — und Sie sind nun rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Das ist meist ein emotionaler Moment, und es ist Tradition, dass der Makler eine Flasche Cava oder Champagner für eine kurze Feier im Foyer des Notariats oder im nächsten Café bereithält. Nicht jeder Makler tut das, viele aber doch, und es ist ein angenehmer Abschluss eines mitunter stressigen Prozesses.

Nach der Unterzeichnung: Die Gestoría übernimmt

Sie haben die Schlüssel, doch die Verwaltungsarbeit ist noch lange nicht erledigt. Hier verdient die gestoría — ein typisch spanischer Beruf zwischen Steuerberater, Rechtsfachangestelltem und Steueragent — ihr Honorar. Folgendes passiert in den Wochen nach der Unterzeichnung:

1. Grunderwerbsteuer (ITP) innerhalb von 30 Tagen zahlen

Bei Bestandsimmobilien muss die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) innerhalb von 30 Kalendertagen nach der escritura entrichtet werden. Der Satz variiert je nach autonomer Region — in Andalusien 7 %, in Valencia 10 %, in Katalonien 10 % für Beträge über 1 Mio. € und niedrigere Sätze für kleinere Käufe. Ihre gestoría bereitet das Steuerformular (Modelo 600) vor, reicht es ein und wickelt die Zahlung in Ihrem Namen ab. Eine Versäumnis der Frist hat Zuschläge und Zinsen zur Folge.

2. Eintragung im Eigentumsregister (4–8 Wochen)

Die gestoría reicht die escritura zusammen mit dem Steuerzahlungsnachweis beim Registro de la Propiedad zur Eintragung ein. Erst dadurch wird Ihr Eigentum offiziell eingetragen und Dritten gegenüber wirksam. Die Eintragung dauert in der Regel vier bis acht Wochen, danach erhalten Sie die Bestätigung, dass die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen ist. Eine neue nota simple weist Sie dann als Eigentümer aus.

3. Versorgungsverträge umschreiben

Wasser-, Strom-, Gas- und Internetverträge müssen vom Namen des Verkäufers auf Ihren übertragen werden. Das nennt sich cambio de titular und verläuft meist unkompliziert, auch wenn jeder Versorger seinen eigenen Papierkram hat. Ihre gestoría oder Ihr Anwalt kann das übernehmen, oder Sie erledigen es selbst, indem Sie die Geschäftsstelle jedes Anbieters mit escritura, NIE und Reisepass aufsuchen. Planen Sie ein bis zwei Wochen pro Versorger ein — die spanische Bürokratie eilt nicht.

4. Lastschriften einrichten

IBI (jährliche Grundsteuer), Hausgeld und Versorgerrechnungen sollten als Lastschriften (domiciliación bancaria) von Ihrem spanischen Bankkonto eingerichtet werden. Versäumte IBI-Zahlungen führen zu Zuschlägen, versäumtes Hausgeld kann rechtliche Schritte der Eigentümergemeinschaft nach sich ziehen. Lastschriften sorgen dafür, dass nichts vergessen wird, vor allem wenn Sie nicht ganzjährig in Spanien leben.

5. Die Schlösser austauschen

Das ist überall gängige Praxis, aber es lohnt sich, daran zu erinnern: Tauschen Sie die Schlösser am Tag der Schlüsselübergabe oder so bald wie möglich danach aus. Sie wissen nicht, wie viele Kopien der alten Schlüssel existieren — frühere Eigentümer, Reinigungskräfte, Nachbarn, frühere Mieter. Ein Schlosser tauscht ein Standardschloss für 80 bis 150 € — günstige Seelenruhe.

Vollmacht: Wenn Sie nicht erscheinen können

Das Leben richtet sich nicht immer nach Notarterminen. Wenn Sie bei der Unterzeichnung nicht persönlich anwesend sein können — etwa weil Sie im Ausland leben und eine Reise unzumutbar ist oder es einen Terminkonflikt gibt — können Sie einer Person eine Vollmacht (poder notarial) erteilen, die in Ihrem Namen unterschreibt, üblicherweise Ihrem Anwalt.

Die Vollmacht muss für die Transaktion spezifisch sein: Sie sollte die Immobilie, den Kaufpreis und die zur Unterzeichnung befugte Person nennen. Eine Generalvollmacht wird vom Notar unter Umständen nicht akzeptiert. Wenn Sie die Vollmacht von außerhalb Spaniens erteilen, muss sie in Ihrem Heimatland notariell beurkundet und anschließend mit einer Apostille versehen werden (Beglaubigung für den internationalen Verkehr nach dem Haager Übereinkommen). Ihr Anwalt kann den Entwurfstext vorbereiten, den Sie dann einem örtlichen Notar zur Beurkundung und Apostille vorlegen.

Beachten Sie, dass manche Verkäufer und deren Anwälte Vollmachtsgeschäften skeptisch gegenüberstehen, da sie eine zusätzliche Prüfungsebene bedeuten. Planen Sie zusätzliche Zeit ein, damit der Notar die Vollmachtsunterlagen vor dem Unterzeichnungstermin prüfen kann.

Ferne Beurkundung: Video-Notariat

Spanien hat während der Pandemie begrenzte Regelungen für die Beurkundung per Videokonferenz eingeführt, doch in der Praxis ist die Video-Beurkundung für Immobiliengeschäfte selten und nicht breit verfügbar. Die meisten Notare bevorzugen oder verlangen die physische Anwesenheit, und der rechtliche Rahmen für vollständig ferne Immobilien-Beurkundungen ist noch im Aufbau. Wenn Ihnen gesagt wird, eine Video-Beurkundung sei möglich, klären Sie die genauen Modalitäten sowohl mit dem Notar als auch mit Ihrem Anwalt, denn die Anforderungen variieren und nicht alle Notare bieten diese Option an.

Für die meisten ausländischen Käufer bleibt die praktikable Lösung entweder die persönliche Teilnahme oder die Erteilung einer Vollmacht. Viele Käufer verbinden die Anreise zur Unterzeichnung mit ihrem ersten Besuch der Immobilie als Eigentümer, was die Reise lohnenswert macht.

Häufige Überraschungen am Unterzeichnungstag

Selbst gut vorbereitete Transaktionen können Probleme in letzter Minute mit sich bringen. Das sind die häufigsten:

• Preisanpassungen in letzter Minute — der Verkäufer entdeckt eine offene Nebenkostenrechnung oder einen Hausgeldrückstand und bittet, dies im letzten Moment vom Kaufpreis abzuziehen. Ihr Anwalt sollte darauf bestehen, dass alle Schulden vor der Unterzeichnung beglichen sind und nicht danach verrechnet werden.
• Fehlende Unterlagen — der Verkäufer vergisst seinen Ausweis, die Gemeinschaftsbescheinigung ist abgelaufen oder die nota simple weist eine neue Belastung aus, die vor einer Woche noch nicht da war. Deshalb sollte Ihr Anwalt in den Tagen unmittelbar vor der Unterzeichnung alles geprüft haben.
• Fehler bei Bankschecks — der Scheck ist auf den falschen Namen ausgestellt, der Betrag stimmt nicht, oder die Bank des Verkäufers lehnt das Format ab. Prüfen Sie jedes Detail jedes Schecks doppelt vor dem Unterzeichnungstag.
• Verzögerungen — Notariate laufen verspätet, Vortermine ziehen sich hin, der Notar muss unerwartete Themen klären. Planen Sie den gesamten Vormittag oder Nachmittag für die Unterzeichnung ein und buchen Sie keinen Heimflug eine Stunde später.
• Gefühlsbewegte Verkäufer — der Verkäufer trennt sich womöglich von einem Familienhaus und wird während der Unterzeichnung emotional. Das ist völlig normal und menschlich. Ein Moment Geduld kostet nichts.

Kosten des Escritura-Prozesses

Die mit der escritura und der Nachbearbeitung verbundenen Kosten sind reguliert und relativ vorhersehbar:

Diese Kosten kommen zur Grunderwerbsteuer (ITP) und etwaigen Anwaltsgebühren hinzu. Insgesamt addieren Notar, gestoría und Register typischerweise 1.200 € bis 2.300 € zu den Gesamtnebenkosten der Transaktion, je nach Immobilienpreis.

Wie lange dauert die Eintragung

Vom Zeitpunkt der Unterzeichnung der escritura bis zur Aktualisierung der nota simple durch das Eigentumsregister, die Sie als Eigentümer ausweist, müssen Sie mit vier bis acht Wochen rechnen. In stark belasteten Phasen oder in Registern mit Rückstau kann es länger dauern. Während dieser Zeit sind Sie bereits rechtmäßiger Eigentümer — die escritura selbst belegt das — doch die Eintragung bietet zusätzlichen Schutz gegen Ansprüche Dritter.

Ihre gestoría verfolgt die Eintragung und benachrichtigt Sie, sobald sie abgeschlossen ist. Nach der Eintragung sollten Sie eine frische nota simple anfordern, um sich zu vergewissern, dass alles in Ordnung ist: Ihr Name als Eigentümer, keine unerwarteten Lasten und die korrekte Beschreibung der Immobilie.

Die eingetragene Escritura: Sicher aufbewahren

Nach der Eintragung verwahrt das Notariat das Original Ihrer escritura — Notare bewahren ihre Akten dauerhaft auf, Kopien können aus dem Notariatsarchiv erhältlich sein. Sie selbst erhalten jedoch eine copia autorizada (beglaubigte Ausfertigung) — ein dickes Dokument mit Stempel und Siegel des Notars auf jeder Seite. Sie ist Ihr Eigentumsnachweis und das wichtigste Dokument zu Ihrer Immobilie.

Bewahren Sie die copia autorizada an einem sicheren Ort auf — ein Bankschließfach ist ideal. Sie brauchen sie, wenn Sie die Immobilie jemals verkaufen, eine Hypothek aufnehmen oder Erbschaftsangelegenheiten regeln. Sie zu verlieren ist nicht katastrophal — der Notar kann eine Ersatzausfertigung ausstellen — verursacht aber Verzögerungen und Kosten, die sich leicht vermeiden lassen.

Die Unterzeichnung der escritura ist der Höhepunkt von Wochen oder Monaten der Suche, des Verhandelns und des Papierkrams. Für viele Käufer ist es der Moment, in dem der Traum vom Eigentum in Spanien Wirklichkeit wird. Trotz Formalismus und Bürokratie hat das Ritual etwas Befriedigendes: die Verlesung, die Unterschrift, die Schlüssel und ja, dieses Glas Cava. Es ist ein guter Tag.

Häufig gestellte Fragen

Vor dem Unterzeichnungstag: Was sollte Ihr Anwalt geprüft haben?

Ein guter Immobilienanwalt verdient sein Honorar in den Wochen vor der escritura, nicht am Tag der Unterzeichnung selbst. Bis dahin sollte jedes potenzielle Problem bereits erkannt und gelöst sein. Folgendes sollte Ihr Anwalt geprüft haben: nota simple.

Die nota simple ist ein aktueller Auszug aus dem Eigentumsregister (Registro de la Propiedad), der bestätigt, wer Eigentümer der Immobilie ist, ihre Beschreibung und alle Lasten, die darauf eingetragen sind. Ihr Anwalt sollte innerhalb weniger Tage vor der Unterzeichnung eine frische nota simple angefordert haben, da sich Situationen ändern können. Eine Hypothek, eine Pfändung wegen unbezahlter Schulden, eine gerichtliche Anordnung — all dies kann in der nota simple auftauchen und muss vor der Unterzeichnung geklärt werden.

Die Sache mit den Schecks?

Einer der Aspekte spanischer Immobilientransaktionen, der viele ausländische Käufer überrascht, ist das Beharren auf Bankschecks statt Überweisungen. In Großbritannien, den USA oder Skandinavien würden Sie Mittel elektronisch überweisen. In Spanien hält sich die Tradition der Zahlung per cheque bancario — ein von einer spanischen Bank ausgestellter Bankscheck. Der Bankscheck gibt dem Verkäufer sofortige Sicherheit: Die Bank hat Ihr Konto bereits belastet und einen bestätigten Scheck ausgestellt, den der Verkäufer sofort einreichen kann. Eine Überweisung kann Stunden brauchen, bis sie bestätigt ist, und an einem Freitagnachmittag wird der Eingang womöglich erst am Montag bestätigt. Der Verkäufer verlässt den Notar mit einem physischen Scheck in der Hand, und der Notar trägt die Schecknummern als Zahlungsnachweis in die escritura ein...

Nach der Unterzeichnung: Die Gestoría übernimmt?

Sie haben die Schlüssel, doch die Verwaltungsarbeit ist noch lange nicht erledigt. Hier verdient die gestoría — ein typisch spanischer Beruf zwischen Steuerberater, Rechtsfachangestelltem und Steueragent — ihr Honorar. Folgendes passiert in den Wochen nach der Unterzeichnung: 1. ITP innerhalb von 30 Tagen zahlen.

Bei Bestandsimmobilien muss die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) innerhalb von 30 Kalendertagen nach der escritura entrichtet werden. Der Satz variiert je nach autonomer Region — in Andalusien 7 %, in Valencia 10 %, in Katalonien 10 % für Beträge über 1 Mio. €. Ihre gestoría bereitet das Modelo 600 vor, reicht es ein und wickelt die Zahlung ab. Eine Versäumnis der Frist hat Zuschläge und Zinsen zur Folge.

Ferne Beurkundung: Video-Notariat?

Spanien hat während der Pandemie begrenzte Regelungen für die Beurkundung per Videokonferenz eingeführt, doch in der Praxis ist die Video-Beurkundung für Immobiliengeschäfte selten. Die meisten Notare bevorzugen oder verlangen die physische Anwesenheit, und der rechtliche Rahmen ist noch im Aufbau. Wenn Ihnen gesagt wird, eine Video-Beurkundung sei möglich, klären Sie die genauen Modalitäten sowohl mit dem Notar als auch mit Ihrem Anwalt. Für die meisten ausländischen Käufer bleibt die praktikable Lösung entweder die persönliche Teilnahme oder die Erteilung einer Vollmacht. Viele Käufer verbinden die Anreise mit ihrem ersten Besuch der Immobilie als Eigentümer.

Kosten des Escritura-Prozesses?

Die mit der escritura und der Nachbearbeitung verbundenen Kosten sind reguliert und relativ vorhersehbar: Kostenposition, übliche Spanne, Hinweise.

Notargebühren: 600 € – 1.200 € — gesetzlich geregelt, abhängig vom Immobilienpreis. Bei einer Immobilie von 200.000 € fallen etwa 700–800 € an. Gestoría-Honorar: 300 € – 500 € — für Steuererklärung, Eintragung im Eigentumsregister und Umschreibungen der Versorger. Gebühren des Eigentumsregisters: 300 € – 600 € — ebenfalls reguliert, abhängig vom Preis. Vereidigter Übersetzer: 150 € – 300 € — nur wenn Sie kein Spanisch sprechen. Vollmacht: 100 € – 250 € — nur wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können. Zuzüglich Apostillekosten, wenn im Ausland erteilt.

Diese Kosten kommen zur Grunderwerbsteuer (ITP) und etwaigen Anwaltsgebühren hinzu. Insgesamt addieren Notar, gestoría und Register typischerweise 1.200 € bis 2.300 € zu den Gesamtnebenkosten der Transaktion, je nach Immobilienpreis.