Escritura de Compraventa: День Підписання у Нотаріуса в Іспанії

Що таке escritura pública

Escritura pública de compraventa — це публічний нотаріальний акт, що передає право власності на нерухомість в Іспанії. Це найважливіший документ у всьому процесі купівлі: важливіший за приватний договір, підписаний за кілька тижнів до того, важливіший за сплачений завдаток і важливіший за будь-які усні домовленості. Доки escritura не підписана перед нотаріусом, ви не є власником нерухомості.

Це розмежування між приватним договором і публічним актом є фундаментальним для іспанського права нерухомості й часто бентежить покупців із країн, де підписаний договір плюс оплата дорівнюють праву власності. В Іспанії приватний договір купівлі-продажу (contrato privado de compraventa) є обов’язковим для сторін і створює зобов’язання, але не передає юридичного титулу. Лише escritura pública, оформлена перед нотаріусом і згодом внесена до Реєстру власності, досягає цього. Уявіть приватний договір як заручини, а escritura — як весілля.

Нотаріус в Іспанії — це не просто свідок, який ставить печатку. Іспанські нотаріуси — висококваліфіковані юристи, що склали один з найскладніших конкурсних іспитів в іспанській правовій системі, і вони виступають неупередженими гарантами угоди. Нотаріус перевіряє особу, підтверджує дієздатність, переконується, що документ відповідає закону, і зачитує весь акт вголос обом сторонам. Це не формальність. Нотаріус буквально читає кожне слово документа обсягом зазвичай 15–25 сторінок, іспанською, у темпі, який може здаватися болісно повільним, коли ви прагнете отримати ключі. Українським покупцям, які перебувають у ЄС за тимчасовим захистом (temporary protection), важливо також заздалегідь узгодити з банком і юристом документальне підтвердження джерела коштів і статусу.

Перед днем підписання: що мав перевірити ваш юрист

Хороший юрист із нерухомості відпрацьовує свій гонорар у тижні до escritura, а не в сам день підписання. До дня підписання кожна потенційна проблема має бути виявлена і вирішена. Ось що мав перевірити ваш юрист:

Nota simple

Nota simple — це актуальний витяг із Реєстру власності (Registro de la Propiedad), що підтверджує власника нерухомості, її опис і, що критично, будь-які обтяження, зареєстровані на неї. Ваш юрист має замовити свіжу nota simple за кілька днів до підписання, бо ситуація може змінитися. Іпотека, арешт за борги, судовий наказ — будь-що з цього може з’явитися в nota simple і повинно бути врегульоване до підписання.

Непогашені борги та обтяження

Продавець має не мати заборгованостей за всіма боргами, пов’язаними з нерухомістю. Ваш юрист повинен отримати довідки про відсутність заборгованості за IBI (щорічний податок на нерухомість), комунальними внесками (від асоціації співвласників) і basura (вивезення сміття). Довідка від спільноти співвласників — certificado de deuda — особливо важлива. За іспанським законом новий власник може бути притягнутий до відповідальності за борги поточного й попереднього року перед спільнотою, тож юрист потребує письмового підтвердження, що продавець сплатив усе, що мав.

Комунікації та свідоцтво про придатність для проживання

Cédula de habitabilidad (свідоцтво про придатність для проживання) або licencia de primera ocupación підтверджує, що нерухомість відповідає вимогам для проживання. Не кожен об’єкт в Іспанії має його, особливо старі будівлі у сільській місцевості, але в багатьох регіонах воно необхідне для підключення комунікацій. Юрист також має переконатися, що договори на воду, електроенергію та газ існують і є чинними — відсутність активного договору на електрику може сигналізувати про проблеми.

Чинна escritura

Ваш юрист повинен вивчити оригінал escritura продавця, щоб переконатися, що опис об’єкта відповідає реальності. Розбіжності між зареєстрованим описом і фактичним станом — додаткова кімната, засклена тераса, переобладнаний гараж — в Іспанії зустрічаються напрочуд часто і можуть створити проблеми в Реєстрі власності.

Документи, які потрібно взяти з собою

У день підписання особисто вам потрібно принести:

• Ваш NIE — Número de Identificación de Extranjero, іспанський податковий номер для іноземців. Без нього нотаріус не зможе працювати. Якщо довідка NIE стара, візьміть оригінал плюс паспорт.
• Паспорт — нотаріус звірить вашу особу з офіційним документом.
• Банківські чеки (cheques bancarios) — оплата за нерухомість, якій присвячено окремий розділ нижче.
• Підтвердження банківського переказу — якщо частину оплати зроблено переказом, принесіть підтвердження із сумою, датою та банківськими реквізитами.
• Ваш примірник приватного договору купівлі-продажу — contrato privado, підписаний при внесенні завдатку.
• Довіреність — якщо хтось підписує за вас, потрібен оригінал нотаріально посвідченої довіреності.

Ваш юрист і gestoría (адміністративний агент, що займається паперовою роботою після підписання) принесуть інші документи: nota simple, довідку від спільноти співвласників, квитанції IBI і будь-яку іпотечну документацію.

Ситуація з чеками

Однією з особливостей іспанських угод із нерухомістю, що дивує іноземних покупців, є наполягання на банківських чеках, а не на банківських переказах. У Великій Британії, США чи Скандинавії ви очікували б переказати кошти електронно й вважати справу вирішеною. В Іспанії традиція оплати cheque bancario — банківським чеком, виданим іспанським банком — зберігається, і розуміння причин позбавить вас роздратування.

Банківський чек дає продавцю негайну впевненість. Банківський переказ може підтверджуватися годинами, а у п’ятницю ввечері банк продавця може підтвердити надходження лише у понеділок. Банківський чек, натомість, — це гарантовані кошти: банк уже списав суму з вашого рахунку і видав сертифікований чек, який продавець може депонувати негайно. Продавець виходить від нотаріуса з фізичним чеком у руках, а нотаріус фіксує номери чеків в escritura як доказ оплати.

Зазвичай потрібно кілька чеків: один на ім’я продавця на суму купівлі за вирахуванням сплаченого завдатку і, можливо, ще один на ім’я банку продавця для закриття непогашеної іпотеки. Юрист підкаже точні суми й одержувачів. Замовте чеки в іспанському банку щонайменше за три–п’ять робочих днів до підписання — банкам іноді потрібен час на їх підготовку, особливо для великих сум. Чеки мають бути в євро, видані іспанським банком і виписані на точне ім’я одержувача.

Деякі угоди тепер допускають банківські перекази, особливо за великих сум, коли кілька чеків стають непрактичними. Але навіть у цих випадках продавець може наполягати на підтвердженні надходження коштів до підписання, а це може означати очікування в кабінеті нотаріуса, поки банк підтвердить зарахування. Банківські чеки повністю цього уникають.

Що відбувається у нотаріуса

Сам день підписання зазвичай триває від однієї до двох годин, хоча може затягнутися за наявності ускладнень. Ось чого очікувати:

1. Читання

Нотаріус читає всю escritura вголос, іспанською. Це не опціонально і не може бути скасоване. Читання охоплює опис об’єкта, особистості покупця і продавця, ціну купівлі, спосіб оплати, умови та стандартні юридичні положення. Для звичайної купівлі це триває 20–40 хвилин. Ви чутимете, як нотаріус зачитує опис меж, кадастрові посилання та правові положення швидкою іспанською юридичною мовою. Відверто кажучи, це досить нудно, якщо ви знаєте іспанську, і абсолютно незрозуміло, якщо ні.

2. Перекладач

Якщо ви не володієте іспанською вільно, нотаріус вимагатиме присутності присяжного перекладача (traductor jurado). Це фахівець, офіційно сертифікований Міністерством закордонних справ Іспанії для перекладу юридичних документів і процесуальних дій. Ваш юрист може виступати перекладачем, якщо має сертифікат, або ви наймете перекладача окремо. Послуги перекладача в день підписання коштуватимуть 150–300 євро. Перекладач не перекладає кожне слово в реальному часі — це подвоїло б тривалість читання — а надає резюме кожної секції та перекладає ті частини, які ви хочете зрозуміти детально. Ви також підпишете заяву, що зміст вам пояснено.

3. Підписання

Коли читання завершено й на запитання отримано відповіді, обидві сторони підписують кожну сторінку escritura. Нотаріус підписує і ставить печатку. Якщо присутні свідки, вони теж підписують. У більшості простих угод свідки не потрібні, але нотаріус може запросити їх за певних обставин.

4. Перевірка

Протягом усього процесу нотаріус перевіряє документи, що посвідчують особу, звіряє опис об’єкта з Реєстром власності, підтверджує дієздатність обох сторін (жодна не може бути неповнолітньою чи недієздатною) і фіксує дані банківських чеків або переказів. Нотаріус також підтверджує, що продавець надав необхідні енергетичні сертифікати та іншу обов’язкову документацію.

5. Ключі

У момент підписання escritura право власності переходить. Продавець передає ключі — усі комплекти — і ви стаєте законним власником нерухомості. Це зазвичай емоційний момент, і за традицією агент дістає пляшку кави або шампанського для короткого святкування у фойє нотаріальної контори чи найближчій кав’ярні. Не кожен агент це робить, але багато хто — так, і це приємне завершення часом стресового процесу.

Після підписання: естафету бере gestoría

Ви маєте ключі, але адміністративна робота далеко не закінчена. Тут свій гонорар відпрацьовує gestoría — унікально іспанський фахівець, щось середнє між бухгалтером, юристом-помічником і податковим агентом. Ось що відбувається в тижні після підписання:

1. Сплата податку на передачу (ITP) протягом 30 днів

Для вторинної нерухомості Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) має бути сплачений протягом 30 календарних днів від дати escritura. Ставка залежить від автономного співтовариства — в Андалусії це 7%, у Валенсії 10%, у Каталонії 10% для сум понад 1 млн євро та нижчі ставки для менших покупок. Ваша gestoría підготує і подасть форму Modelo 600 і проведе оплату від вашого імені. Пропуск терміну тягне штрафи й відсотки.

2. Реєстрація в Реєстрі власності (4–8 тижнів)

Gestoría подає escritura плюс підтвердження сплати податку до Registro de la Propiedad для внесення. На цьому етапі ваше право власності стає офіційно зареєстрованим і протиставним третім особам. Процес реєстрації зазвичай триває чотири–вісім тижнів, після чого ви отримаєте підтвердження, що об’єкт зареєстрований на ваше ім’я. Нова nota simple покаже вас як власника.

3. Переоформлення комунікацій на ваше ім’я

Договори на воду, електроенергію, газ та інтернет потрібно переоформити з імені продавця на ваше. Це називається cambio de titular і зазвичай відбувається просто, хоча в кожної комунальної компанії свої папери. Ваша gestoría або юрист можуть це зробити, або ви самі можете відвідати офіс кожного постачальника з escritura, NIE та паспортом. Закладайте тиждень-два на кожну послугу — іспанська бюрократія не любить поспіху.

4. Налаштування прямих списань

IBI (щорічний податок на нерухомість), комунальні внески та оплата послуг мають бути налаштовані як прямі списання (domiciliación bancaria) з вашого іспанського банківського рахунку. Пропуск платежів за IBI тягне штрафи, а пропуск комунальних внесків може призвести до судових дій з боку спільноти співвласників. Прямі списання гарантують, що нічого не буде забуто, особливо якщо ви не живете в Іспанії постійно.

5. Замініть замки

Це стандартна практика всюди, але варто згадати: змініть замки в день отримання ключів або якнайшвидше. Ви не знаєте, скільки копій старих ключів існує — у попередніх власників, прибиральників, сусідів, минулих орендарів. Слюсар замінить стандартний замок за 80–150 євро, і це дешевий спокій.

Довіреність: якщо ви не можете бути присутніми

Життя не завжди підлаштовується під графік нотаріуса. Якщо ви не можете фізично бути присутніми на підписанні — наприклад, живете за кордоном і поїздка непрактична, або є збіг у графіку — ви можете оформити довіреність (poder notarial) на того, хто підпише від вашого імені, зазвичай на вашого юриста.

Довіреність має бути конкретною для угоди: у ній мають бути вказані майно, ціна купівлі та особа, уповноважена на підпис. Загальна довіреність може не бути прийнята нотаріусом. Якщо ви оформляєте довіреність за межами Іспанії, її потрібно нотаріально посвідчити у вашій країні та потім апостилювати (легалізувати для міжнародного використання за Гаазькою конвенцією). Юрист може підготувати проєкт тексту, який ви потім подаєте місцевому нотаріусу для підписання й апостилю.

Майте на увазі, що деякі продавці та їхні юристи насторожено ставляться до угод за довіреністю, оскільки вони додають додатковий рівень перевірки. Закладіть додатковий час на те, щоб нотаріус перевірив документи за довіреністю до дати підписання.

Дистанційне підписання: відео-нотаріат

Іспанія запровадила обмежені можливості дистанційного нотаріального посвідчення через відеоконференцію в період пандемії, але на практиці відеопідписання для угод із нерухомістю залишається рідкісним і широко не поширеним. Більшість нотаріусів воліють або вимагають фізичної присутності, а юридична база для повністю дистанційних угод із нерухомістю все ще формується. Якщо вам кажуть, що відеопідписання можливе, уточніть деталі і в нотаріуса, і в юриста, оскільки вимоги відрізняються і не всі нотаріуси пропонують таку опцію.

Для більшості іноземних покупців практичним рішенням залишається або особиста присутність, або оформлення довіреності. Багато покупців поєднують поїздку на підписання з першим візитом до нерухомості вже як власники, що робить поїздку виправданою.

Часті несподіванки в день підписання

Навіть добре підготовлені угоди можуть принести несподіванки в останній момент. Ось найпоширеніші:

• Корективи ціни в останній момент — продавець виявляє несплачений комунальний рахунок або внесок і просить вирахувати його з ціни купівлі в останній момент. Ваш юрист має наполягти на погашенні всіх боргів до підписання, а не на корекції після.
• Відсутні документи — продавець забув паспорт, довідка від спільноти прострочена або nota simple показує нове обтяження, якого не було тиждень тому. Тому юрист має все перевіряти в дні безпосередньо перед підписанням.
• Помилки в банківських чеках — чек виписаний на неправильне ім’я, сума вказана з помилкою, або банк продавця відхиляє формат. Двічі перевірте кожну деталь на кожному чекові до дня підписання.
• Затримки — нотаріальні контори запізнюються, попередні зустрічі затягуються, нотаріусу можуть знадобитися позапланові дії. Закладіть увесь ранок або всю другу половину дня на підписання і не плануйте зворотний рейс через годину.
• Емоційні продавці — продавець може розлучатися з родинним домом і розчулитися під час підписання. Це абсолютно нормально і по-людськи. Хвилина терпіння нічого не варта.

Витрати на процес escritura

Витрати, пов’язані з escritura і пост-підписанням, регулюються і відносно передбачувані:

Ці витрати додаються до податку на передачу (ITP) і будь-яких гонорарів вашому юристу. Загалом нотаріус, gestoría і реєстр зазвичай додають 1 200 – 2 300 € до загальних транзакційних витрат, залежно від ціни об’єкта.

Скільки триває реєстрація

Від моменту підписання escritura до моменту, коли Реєстр власності оновить nota simple і покаже вас як власника, очікуйте чотири–вісім тижнів. У завантажені періоди або в реєстрах із заторами може тривати довше. У цей час ви вже є законним власником — це доводить сама escritura, — але реєстрація надає додатковий правовий захист від претензій третіх осіб.

Gestoría відстежує реєстрацію і повідомить про її завершення. Після реєстрації запросіть свіжу nota simple, щоб переконатися, що все в порядку: ваше ім’я як власника, відсутність несподіваних обтяжень і коректний опис об’єкта.

Зареєстрована escritura: бережіть її

Після реєстрації в нотаріальній конторі зберігається оригінал escritura — нотаріуси зберігають свої записи безстроково, і копії можна отримати з архіву нотаріуса. Однак ви отримаєте copia autorizada (засвідчену копію) — товстий документ з печаткою та штампом нотаріуса на кожній сторінці. Це ваш доказ права власності та найважливіший документ, пов’язаний із нерухомістю.

Зберігайте copia autorizada в надійному місці — ідеально в банківському сейфі. Вона знадобиться, якщо ви колись будете продавати нерухомість, оформляти іпотеку або вирішувати спадкові питання. Її втрата не катастрофічна — нотаріус може видати дублікат — але це створює затримки і витрати, яких легко уникнути.

Підписання escritura — це кульмінація тижнів або місяців пошуків, переговорів і паперової роботи. Для багатьох покупців це момент, коли мрія про власність в Іспанії стає реальністю. Попри формальність і бюрократію, у цьому ритуалі є щось приємне: читання, підписання, ключі і так, той самий келих кави. Це гарний день.

Поширені запитання

Перед днем підписання: що мав перевірити ваш юрист?

Хороший юрист із нерухомості відпрацьовує гонорар у тижні до escritura, а не в день підписання. До дня підписання кожна потенційна проблема має бути виявлена і вирішена. Ось що мав перевірити ваш юрист: nota simple.

Nota simple — це актуальний витяг із Реєстру власності (Registro de la Propiedad), що підтверджує власника об’єкта, його опис і будь-які обтяження, зареєстровані на нього. Ваш юрист має замовити свіжу nota simple за кілька днів до підписання, бо ситуація може змінитися. Іпотека, арешт за борги, судовий наказ — будь-що з цього може з’явитися в nota simple і повинно бути врегульоване до підписання.

Ситуація з чеками?

Однією з особливостей іспанських угод із нерухомістю, що дивує іноземних покупців, є наполягання на банківських чеках, а не на банківських переказах. У Великій Британії, США чи Скандинавії ви переказали б кошти електронно. В Іспанії традиція оплати cheque bancario — банківським чеком, виданим іспанським банком — зберігається. Банківський чек дає продавцю негайну впевненість: банк уже списав суму з вашого рахунку і видав сертифікований чек, який продавець депонує одразу. Переказ може підтверджуватися годинами, а у п’ятницю ввечері — лише у понеділок. Продавець виходить від нотаріуса з фізичним чеком у руках, а нотаріус фіксує номери чеків в escritura як доказ оплати...

Після підписання: естафету бере gestoría?

Ви маєте ключі, але адміністративна робота далеко не закінчена. Тут свій гонорар відпрацьовує gestoría — унікально іспанський фахівець, щось середнє між бухгалтером, юристом-помічником і податковим агентом. Ось що відбувається в тижні після підписання: 1. Сплата податку ITP протягом 30 днів.

Для вторинної нерухомості Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) має бути сплачений протягом 30 календарних днів від дати escritura. Ставка залежить від автономного співтовариства — в Андалусії 7%, у Валенсії 10%, у Каталонії 10% для сум понад 1 млн євро. Ваша gestoría підготує і подасть форму Modelo 600 і проведе оплату. Пропуск терміну тягне штрафи й відсотки.

Дистанційне підписання: відео-нотаріат?

Іспанія запровадила обмежені можливості дистанційного нотаріального посвідчення через відеоконференцію в період пандемії, але на практиці відеопідписання для угод із нерухомістю залишається рідкісним. Більшість нотаріусів воліють або вимагають фізичної присутності, а юридична база для повністю дистанційних угод усе ще формується. Якщо вам кажуть, що відеопідписання можливе, уточніть деталі і в нотаріуса, і в юриста. Для більшості іноземних покупців практичним рішенням залишається або особиста присутність, або оформлення довіреності. Багато покупців поєднують поїздку з першим візитом до нерухомості вже як власники.

Витрати на процес escritura?

Витрати, пов’язані з escritura і пост-підписанням, регулюються і відносно передбачувані: стаття витрат, орієнтовний діапазон, примітки.

Гонорар нотаріуса: 600–1 200 € — регулюється законом, залежить від ціни об’єкта. Для об’єкта за 200 000 € — близько 700–800 €. Послуги gestoría: 300–500 € — за подачу податків, реєстрацію і переоформлення послуг. Збір Реєстру власності: 300–600 € — також регулюється, залежить від ціни. Присяжний перекладач: 150–300 € — лише якщо ви не володієте іспанською. Довіреність: 100–250 € — лише якщо не можете бути присутніми особисто. Плюс апостиль при оформленні за кордоном.

Ці витрати додаються до податку на передачу (ITP) і будь-яких гонорарів юристу. Загалом нотаріус, gestoría і реєстр зазвичай додають 1 200 – 2 300 € до загальних транзакційних витрат, залежно від ціни об’єкта.