En España NO habrá crisis

El analista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos, profesor de Economía en la Universidad de Barcelona y director del departamento de Auditoría, Contabilidad y Promoción Inmobiliaria, explicó cómo, a su juicio, terminará 2022 para el sector inmobiliario en España y para la economía del país en general.

¿Habrá una recesión económica en España en los próximos meses?

En el segundo trimestre de 2022 es muy probable que la Eurozona registre una caída del PIB. El encarecimiento de la electricidad, las restricciones energéticas y la reducción global de la demanda tendrán un impacto significativo en todos los países. No obstante, este impacto será mayor en Alemania, Italia, Austria y los Países Bajos.

España atravesará en este periodo una fase de desaceleración económica y el crecimiento del PIB será modesto, pero se librará de una recesión gracias a su relativamente baja producción industrial y a una magnífica temporada turística. Además, para que el aumento de los tipos de interés del BCE tenga un efecto económico pleno deben transcurrir aproximadamente seis meses.

¿Cómo afectará la nueva situación a una familia española media?

Una enorme cantidad de hogares ya lo está pasando mal. Actualmente esto no se debe a una destrucción de empleo —que de hecho ha aumentado entre enero y agosto—, sino a la elevada inflación. En la Eurozona, la inflación del último mes se ha visto impulsada por la subida de los precios de la energía y de los alimentos. En España, la principal consecuencia de este aumento de precios ha sido la pérdida del 5,9% del poder adquisitivo de los hogares, lo que ha obligado a muchos de ellos a apretarse el cinturón.

En los próximos meses la mayoría de las familias tendrá que seguir ajustando sus gastos. Las tres causas principales serán: una nueva pérdida de poder adquisitivo, la destrucción de empleo y una elevada incertidumbre. Muchas familias, incluso sin necesidad real de hacerlo, reducirán su nivel de gasto intentando ahorrar «por si acaso», ante el miedo a lo que está ocurriendo en el mundo y a lo que todavía pueda ocurrir.

En un futuro próximo los principales problemas de la economía irán cambiando. Cada vez la inflación será menor, debido a la bajada de los precios de las materias primas, a las nuevas medidas de Bruselas para regular el precio de la electricidad, a la subida de los tipos de interés del BCE y a la recesión existente en las principales economías del mundo. A cambio, aumentará el desempleo como consecuencia de la desaceleración global de la actividad económica.

¿Se parecerá la nueva crisis a la de 2008?

Depende del país. Para Alemania la situación será peor, porque entrará en una crisis estructural. Ya no dispondrá de energía muy barata (gas natural) y su capacidad exportadora se reducirá sustancialmente, ya sea por motivos políticos (Rusia) o económicos (China). A la gran industria alemana le esperan tiempos muy difíciles.

En España no se producirá una crisis de ese tipo. Podremos hablar de una recesión suave. En el peor de los casos, la nueva coyuntura se parecerá más a la situación de 1993 (caída del PIB del 1%) que a la de 2008, cuando el PIB se redujo un 13% (con una caída de la producción del 7,7%). En este sentido, el gran problema para Europa es una Alemania más desarrollada económicamente pero sometida a una crisis más profunda que la de España.

¿Cómo afectará la subida de tipos al mercado inmobiliario en España?

La mayoría de las recesiones inmobiliarias están provocadas por un aumento rápido y elevado de los tipos de interés. Si además se suma una oferta que supera a la demanda y un volumen excesivo de créditos concedidos por la banca en los años anteriores, es lógico esperar una gran crisis inmobiliaria. Sin embargo, la situación actual del mercado inmobiliario en España es distinta: las oportunidades más atractivas ya se han vendido, el ritmo de construcción se ha frenado por el aumento de los costes y la incertidumbre económica. Este año estamos viendo un fuerte incremento de los precios de la vivienda en todas las regiones del país y una reducción significativa de la oferta.

En los próximos meses, si se cumple la previsión del BCE, su tipo de referencia se situará en el rango del 2% al 3%. En el primer escenario, el número de operaciones se reducirá un 8% y los precios un 2%; en el segundo, un 13% y un 4% respectivamente. En cualquier caso, el año que viene será peor que el actual, en el que los precios de la vivienda en muchas zonas de España han superado sus máximos históricos.

¿Se espera una caída en el mercado de obra nueva en España?

Mucho menor que en el mercado de segunda mano. Entre ambos existen dos grandes diferencias. Por un lado, la oferta de vivienda nueva es escasa, mientras que la de segunda mano es abundante. Por otro lado, muchas de las viviendas nuevas cuya entrega está prevista para 2023 ya están reservadas por los compradores. En el mercado de segunda mano ocurre justo lo contrario.

En estos momentos hay bastantes promotoras que tienen garantizado el cobro de más del 60% de las viviendas que entregarán a lo largo del próximo año. Por último, la recesión económica afecta mucho menos a los compradores de obra nueva, que suelen tener rentas más altas que quienes compran vivienda usada.

¿La subida de tipos ahuyentará a los inversores del mercado residencial?

Sin duda. Durante mucho tiempo los tipos de los depósitos en España han sido negativos. En breve, la renta fija o los depósitos a plazo se convertirán en una buena alternativa a la vivienda para los inversores más conservadores. Así se producirá el movimiento inverso al observado en los últimos años. Al mismo tiempo, el principal efecto será la salida del mercado inmobiliario de algunos fondos de inversión y la reducción del volumen invertido por otros.

No obstante, el segmento más perjudicado será el de la inmobiliaria de negocio. La subida de tipos tendrá un impacto muy negativo en la valoración de oficinas, edificios judiciales, centros comerciales y hoteles. Además, la mayoría de los fondos dispondrá de muchos menos recursos para invertir. Por un lado, por la salida de inversores; por otro, por la reducción de los capitales invertidos. Todo apunta a que la etapa dorada del mercado de inmuebles comerciales en España está llegando a su fin.

¿Qué hacer para tener éxito en estos nuevos tiempos?

En cualquier sector —y el inmobiliario en España no es una excepción—, una decisión acertada en tiempos difíciles es invertir en formación, ya que esto permite aprovechar más oportunidades y satisfacer mejor a los clientes. En épocas de crisis se destruye empleo, pero los profesionales que quedan libres buscan trabajo, y esto es una oportunidad para que las empresas incorporen personal cualificado. Aproveche este periodo complicado para avanzar en su carrera profesional.