Espanjan Asuntomarkkinat 2026: Trendit, Hinnat ja Ennuste

Espanjan kiinteistömarkkinoiden tilanne vuonna 2026

Espanjan kiinteistömarkkinat ovat aloittaneet vuoden 2026 vauhdilla, jota harva analyytikko olisi osannut ennustaa viisi vuotta sitten. Pandemia-ajan nousun jälkeen monet odottivat korjausta. Sen sijaan markkinat ovat jatkaneet nousuaan — rakenteellisen kysynnän tukemana, eikä laantumisen merkkejä näy. Kansalliset keskihinnat ovat nousseet vuosittain 5–8 % vuodesta 2024 lähtien, rannikkoalueilla nousu on ollut 8–12 % ja Espanjan kahdessa suurkaupungissa, Madridissa ja Barcelonassa, vuosinousu on ollut 6–10 %.

Kyseessä ei ole keinottelukupla, jota helppo luotto pönkittäisi. Espanjan asuntolainakäytännöt ovat historiallisesti maltillisia, pankkijärjestelmä on hyvin pääomitettu, ja perustavanlaatuinen ajuri on kiinteistömarkkinoiden vanhin voima: Espanjaan haluaa muuttaa enemmän ihmisiä kuin maa pystyy asuttamaan. Sen ymmärtäminen, miksi hinnat nousevat — ja jatkuuko nousu — vaatii toisiinsa kietoutuvien tekijöiden tarkastelua, jotka yhdessä muodostavat kuvan markkinoista, jotka ovat aidosti vahvat mutta eivät riskittömät.

Tämä analyysi käsittelee Espanjan kiinteistömarkkinoita vuonna 2026 muokkaavia keskeisiä voimia ja antaa perustellun näkymän vuoteen 2031 saakka. Olipa kyseessä ensimmäisen espanjalaiskodin hankkiminen, salkun laajentaminen tai pohdinta, onko nyt oikea hetki tulla markkinoille — täältä löytyvät tiedot ja taustat auttavat sinua tekemään harkitun päätöksen.

Hintojen kehitys 2024–2026: mitä luvut kertovat

Kansalliset keskiarvot voivat olla harhaanjohtavia näin maantieteellisesti monimuotoisessa maassa kuin Espanja. Kansallinen keskihinta neliömetriltä on noussut vuoden 2024 alun noin 1 850 eurosta vuoden 2026 alun noin 2 050–2 100 euroon — eli kumulatiivinen nousu kahden vuoden aikana on ollut 11–14 %. Keskiarvot kuitenkin peittävät selvät alueelliset erot.

Rannikko- ja saarimarkkinat: 8–12 % vuotuinen kasvu

Välimeren rannikko on ollut markkinoiden tähtisuoritus. Costa del Solilla, jonka keskuksina ovat Malaga ja Marbella, hinnat ovat nousseet 10–12 % vuodessa. Marbellan Golden Milen keskihinnat ylittävät nyt 5 000 euroa neliömetriltä jälleenmyyntikohteissa, ja uusien luksuskohteiden hinnat nousevat 8 000–12 000 euroon neliömetriltä. Costa Blancalla, Deniasta etelään Torreviejaan asti, vuotuinen kasvu on ollut 8–10 %, jota ajavat pohjoiseurooppalainen kysyntä ja laatutarjonnan akuutti puute. Alicanten kaupunki itse on käynyt läpi muodonmuutoksen — se ei ole enää pelkkä portti rannikolle, vaan kohde sinänsä, ja keskustahinnat ovat nousseet yli 30 % vuodesta 2023.

Baleaarit ovat edelleen Espanjan kallein markkina. Palma de Mallorcassa keskihinta on 4 200–4 800 euroa/m², ja huippualueilla kuten Son Vidassa ja Santa Catalinassa selvästi enemmän. Ibizan hinnat ovat espanjalaisittain yksinkertaisesti poikkeukselliset — keskihinta Ibizan kaupungissa ylittää 6 000 euroa/m², ja saarella on todellinen sosiaalinen kriisi, kun paikalliset työntekijät eivät pysty hankkimaan asuntoa. Kanariansaarilla, erityisesti Teneriffalla ja Gran Canarialla, on ollut samansuuntainen kehitys, 8–11 % vuotuinen kasvu, jota ruokkivat etätyöläisten ja digitaalinomadien virrat.

Madrid ja Barcelona: 6–10 % vuotuinen kasvu

Madrid on ollut Espanjan tasaisin suoriutuja, ja vakaa hinnannousu heijastaa kaupungin laajenevaa roolia eurooppalaisena liiketoimintakeskuksena. Madridin keskihinta on nyt noin 4 100–4 500 euroa/m², ja huippukaupunginosissa kuten Salamancassa, Chamberíssä ja Retirossa laadukkaista kohteista pyydetään 6 000–10 000 euroa/m². Kaupungin pohjoisen laajennusalueet (Nuevo Norte / Madrid Nuevo Norte -hanke) ja Valdebebasin ja Los Berrocalesin jatkuva kehitys lisäävät tarjontaa, mutta eivät riittävästi vastatakseen kotimaisten ostajien ja kasvavan kansainvälisen ammattilaisyhteisön kysyntään.

Barcelona näyttäytyy mutkikkaampana. Kaupungin tiukka sääntely-ympäristö — mukaan lukien turistiasuntokiellot, vuokrasääntely ja asuntomääräysten tiukka valvonta — on luonut epävarmuutta. Hinnat ovat silti nousseet 6–8 % vuodessa, mutta osa sijoittajista on suunnannut pääomansa Madridiin tai rannikolle. Barcelona pysyy valtavan houkuttelevana elämäntapakaupunkina, ja pitkän aikavälin perustekijät ovat vahvat, mutta sääntelyriski on todellinen ja hinnoiteltu sijoituslaskelmiin.

Sisämaa ja toissijaiset kaupungit: 3–6 % vuotuinen kasvu

Sisämaan tarina on maltillisempi mutta silti myönteinen. Kaupungit kuten Sevilla, Valencia (joka yhdistää rannikon ja kaupungin), Zaragoza ja Bilbao ovat nähneet vakaan 3–6 %:n kasvun. Valencia ansaitsee erityishuomiota — se on luultavasti Espanjan dynaamisin markkina juuri nyt, sillä se yhdistää rannikon vetovoiman, suhteellisen edulliset hinnat (2 200–2 800 euroa/m² keskialueilla), kukoistavan tech- ja digitaalinomadiyhteisön sekä merkittävät infrastruktuuri-investoinnit. Sevillan vahva vuokrakysyntä houkuttelee sijoittajia, ja Bilbao jatkaa pitkäaikaista renessanssiaan elämälaadukkaana kaupunkina, jonka hinnat ovat yhä selvästi alle Madridin ja Barcelonan tason.

Maaseutu-Espanja ja pienemmät sisämaakaupungit — espanjalaisten kutsuma "España vaciada" (tyhjentynyt Espanja) — pysyvät pitkälti paikallaan. Castilla-La Manchan, Extremaduran ja syvän sisä-Aragonian kylissä voi yhä ostaa kiinteistön huomattavan halvalla. Vaikka satunnaisia tarinoita maaseutuasuntoja remontoivista ulkomaalaisostajista kuullaan, kyseessä on yhä niche-markkina, jossa likviditeetti on rajallista ja infrastruktuuri puutteellista.

Ulkomaisten ostajien tilastot: keitä ostajat ovat

Ulkomaiset ostajat muodostivat noin 15–16 % kaikista kiinteistökaupoista Espanjassa vuonna 2025, kun vastaava luku vuonna 2022 oli 13 %. Rannikkoalueilla osuus on huomattavasti suurempi — ulkomaisten osuus on 30–40 % kaupoista Costa Blancalla, 35–45 % Baleaareilla ja 25–35 % Costa del Solilla.

Ostajien kansallisuudet

Yhdistynyt kuningaskunta on edelleen Espanjan suurin yksittäinen ulkomaisten ostajien lähdemarkkina, Brexitin tuomista mutkista huolimatta. Britit muodostivat noin 8–9 % ulkomaisista kaupoista vuonna 2025 — vähemmän kuin Brexit-edeltäjien huipun 15 %, mutta silti selkeästi ensimmäisellä sijalla. Profiili on kuitenkin muuttunut: vähemmän halvan rantakerrostalon ostavia eläkeläisiä, enemmän varakkaita ostajia, jotka hankkivat huippukohteita ja hyväksyvät 90/180-päivän Schengen-rajoituksen tai hakevat oleskelulupaviisumeja.

Saksa on noussut toiseksi (7–8 % ulkomaisista kaupoista), ja kiinnostus on vahvaa Baleaareilla, Kanariansaarilla ja yhä enemmän Costa del Solilla. Saksalaisostajat tapaavat hankkia kalliimpia kohteita ja yhdistävät usein elämäntapa- ja sijoituspäätöksen. Alankomaat on kolmantena (noin 5–6 %), ja hollantilaisostajat ovat erityisen aktiivisia Costa Blancalla ja Axarquían alueella Malagasta itään.

Ranska (5–6 %) hallitsee Kataloniassa ja Baskimaassa, mikä heijastaa läheisyyttä ja kulttuurista yhteyttä. Belgia (4–5 %) lyö ylivoimaisesti väkilukuaan, ja maalla on pitkä perinne espanjalaiskiinteistöjen omistamisessa. Skandinaviasta tulee yhteensä noin 8–10 % ulkomaisista ostoista — Ruotsi ja Norja ovat vahvoja Costa del Solilla ja Costa Blancalla, kun taas Suomella on erityinen mieltymys Costa del Solin Fuengirolan alueeseen, jossa toimii vakiintunut suomalaisyhteisö.

Puola ja muut Itä-Euroopan maat ovat nousseet kasvavaksi ostajasegmentiksi, joka edustaa 3–4 % ulkomaisista kaupoista — viisi vuotta sitten luku oli alle 2 %. Nousevat tulot ja edulliset lennot ovat avanneet Espanjan puolalaisille, tšekkiläisille ja romanialaisille ostajille, jotka muodostavat uuden demografisen ryhmän. Ukrainalaiset ostajat, joista monet muuttivat Espanjaan vuoden 2022 jälkeen, ovat myös tulleet markkinoille merkittävässä määrin, keskittyen Valenciaan, Alicanteen ja Costa del Soliin.

Ei-eurooppalaiset ostajat muodostavat pienemmän mutta merkittävän segmentin. Marokkolaisostajat ovat vahvoja Kataloniassa, kun taas amerikkalaisostajia — usein etätyön joustavuuden ja espanjalaiskiinteistön suhteellisen hintatason houkuttelemina — on enenevästi Barcelonassa, Madridissa ja Malagassa.

Korkonäkymä: EKP:n politiikka ja Euribor-kehitys

Euroopan keskuspankin korkokierto on ollut yksittäin merkittävin makrotekijä Espanjan asuntolainamarkkinoilla. Vuosien 2022–2023 voimakkaiden koronnostojen jälkeen, jotka veivät EKP:n pääohjauskoron 0 %:sta 4,5 %:iin, sittemmin alkanut laskukierto on edennyt maltillisesti mutta johdonmukaisesti. Vuoden 2026 alkupuolella korko on noin 2,25–2,5 %, ja markkinaodotukset viittaavat lopulliseen tasoon noin 2,0 % vuoden 2026 lopulla tai vuoden 2027 alussa.

12 kuukauden Euribor — Espanjan vaihtuvakorkoisten asuntolainojen viitekorko — on seurannut tätä alaspäin, laskien vuoden 2023 lopun huippulukemasta noin 4,2 % vuoden 2026 alun noin 2,3–2,5 %:iin. Olemassa oleville vaihtuvakorkoisten lainojen haltijoille tämä on tuonut merkittävän huojennuksen. 200 000 euron 25 vuoden laina huippu-Euriborin aikana tarkoitti noin 1 100–1 150 euron kuukausierää; nykykoroilla sama laina maksaa noin 870–920 euroa kuukaudessa.

Uusille ostajille kuva on monisyisempi. Kiinteäkorkoiset lainat, joista tuli vallitseva tuote matalan koron aikakaudella (75 % uusista lainoista vuonna 2022), ovat hinnoiteltu uudelleen mutta pysyvät houkuttelevina. Tyypilliset kiinteät korot vuoden 2026 alussa ovat 2,8–3,5 % vahvoille profiileille, kun vuonna 2021 oli tarjolla alle 1,5 %:n kiinteitä korkoja. Vaihtuvat korot (Euribor + 0,5–1,0 % marginaali) ovat jälleen houkuttelevia, kun kiinteän ja vaihtuvan välinen koroero on levinnyt. Espanjan asuntolainamarkkinat ovat palautuneet normaalimpaan tasapainoon: uusista lainoista noin 50/50 jakautuu kiinteän ja vaihtuvan välillä.

Keskeinen kysymys on, laskevatko korot vielä. EKP tasapainoilee kasvun tukemisen (euroalueen BKT-kasvu pysyy vaisuna 1,0–1,5 %) ja sitkeän palveluinflaation hallinnan välillä. Konsensusodotukset viittaavat yhteen tai kahteen 25 peruspisteen lisäleikkaukseen vuoden 2026 aikana, jonka jälkeen korot vakiintuvat. Tämä on kiinteistöhinnoille laajasti suotuisa ympäristö — korot eivät enää ole rajoittavia, asuntolainojen maksukyky on parantunut vuoden 2023 pohjalukemista, eikä paluusta nollakorkoihin, joka laukaisisi keinottelun, ole näköpiirissä.

Tarjontavaje: miksi Espanja ei rakenna tarpeeksi

Espanjan kiinteistömarkkinoiden tärkein rakenteellinen tekijä on tarjontavaje. Espanjassa rakennetaan vuosittain noin 90 000–100 000 uutta asuntoa. Arvioitu kysyntä — kotitalouksien muodostumisesta, maahanmuutosta, vanhentuneiden asuntojen korvaamisesta ja lomakotihankinnoista — on 150 000–180 000 yksikköä vuodessa. Tämä 50 000–80 000 asunnon vuotuinen vaje on kasvanut 2010-luvun puolivälistä, kun rakentaminen romahti vuoden 2008 kriisin jälkeen eikä koskaan toipunut täysin.

Syyn ymmärtämiseksi katsotaan, mitä tapahtui. Espanja rakensi yli 700 000 asuntoa vuonna 2006, rakennusbuumin huipulla. Romahdus tuhosi alan: rakennuttajat menivät konkurssiin, pankit keräsivät satoja tuhansia myymättömiä asuntoja ja rakennustyöntekijät poistuivat alalta — monet pysyvästi, moni emigroitui. Vuoteen 2014 mennessä vuotuiset valmistuneet kohteet olivat pudonneet alle 40 000:n. Toipuminen on ollut tuskallisen hidasta.

Miksi rakentaminen ei ole palautunut

Pysyvää tarjontavajetta selittävät useat tekijät. Työvoimapula on akuutti. Espanja menetti noin 1,5 miljoonaa rakennustyöntekijää vuosien 2008 ja 2014 välillä, eikä ala ole onnistunut houkuttelemaan korvaajia. Rakennusalan palkat ovat nousseet 15–20 % vuodesta 2022, mutta työ on fyysisesti raskasta ja suhdanneherkkää, mikä karkottaa nuoria. Maahanmuutto on osittain paikannut vajetta, mutta koulutus- ja pätevyysvaatimukset luovat pullonkauloja.

Maan saatavuus ja kaavoitusviiveet ovat krooninen ongelma. Espanjan kuntien kaavoitusprosessit ovat tunnetusti hitaita ja juridisesti monimutkaisia. Maaseutumaan muuttaminen rakennusmaaksi voi viedä 5–10 vuotta byrokratiaa. Paikallispolitiikka, ympäristövaatimukset, vesivarantojen riittävyys ja naapuruston vastustus lisäävät kitkaa. Rakennuttajat raportoivat, että hankkeen vieminen maan hankinnasta rakennuslupaan kestää useimmissa kunnissa 3–5 vuotta — aikataulu, joka karkottaa investointeja ja tekee mahdottomaksi reagoida kysyntään nopeasti.

Rakennuskustannukset ovat nousseet jyrkästi. Uuden kodin rakennuskustannukset Espanjassa ovat nousseet noin 25–35 % vuodesta 2020 alkaen, ja syinä ovat materiaalikustannusten nousu (teräs, sementti, puutavara, energia), työvoimakustannukset ja yhä tiukemmat energiatehokkuusvaatimukset EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivin nojalla. Nämä kustannukset siirretään ostajille, mikä nostaa uudiskohteiden hintoja ja levittää kuilua uusien ja jälleenmyyntikohteiden välillä.

Lopuksi vuoden 2008 trauma on tehnyt sekä rakennuttajista että pankeista riskinkaihtajia. Hankerahoituksen ennakkomyyntivaatimukset ovat tiukkoja — useimmat pankit edellyttävät 50–70 %:n yksiköistä myydyksi ennen rakennusrahoituksen vapauttamista. Rakennuttajat rakentavat vain sen, mitä he voivat luotettavasti myydä, mikä eliminoi keinottelurakentamisen. Tämä on terve rahoitusvakauden kannalta mutta rajoittaa tarjontaa.

Vuokrakriisi: nousevat vuokrat, uudet säädökset ja vuokrakatot

Espanjan vuokramarkkinat ovat aidossa kriisissä, ja tämä koskee suoraan kiinteistöjen ostajia, koska se ohjaa sekä sijoituskysyntää että poliittista riskiä. Keskivuokrat Espanjan suurissa kaupungeissa ovat nousseet 30–50 % vuodesta 2019. Barcelonassa kahden makuuhuoneen asunnon keskivuokra ylittää 1 400 euroa; Madridissa se on noin 1 300 euroa; Malagassa ja Valenciassa vuokrat ovat noin kaksinkertaistuneet viidessä vuodessa, ja kahden makuuhuoneen asunnon keskivuokra on nyt 1 000–1 200 euroa.

Ajurit ovat peilikuva omistusmarkkinoiden ajureista: riittämätön tarjonta, maahanmuutosta ja kotitalouksien muodostumisesta nouseva kysyntä sekä vuokra-asuntokannan menetys turistiasunnoiksi (erityisesti ennen viimeaikaisia sääntelyiskuja). Espanjan vuokramarkkinat ovat rakenteellisesti alimitoitetut — noin 24 % espanjalaiskotitalouksista vuokraa, kun Saksassa, Alankomaissa tai Sveitsissä luku on 40–50 % — ja olemassa olevaa kantaa puristetaan useasta suunnasta.

Sääntelyvaste: Ley de Vivienda

Espanjan hallituksen vastaus on ollut Ley de Vivienda (asuntolaki), joka säädettiin vuonna 2023 ja jota on vaiheittain toteutettu 2024–2026. Lain keskeisiä määräyksiä ovat vuokrakatot nimetyillä "stressattujen asuntomarkkinoiden vyöhykkeillä" (zonas tensionadas), olemassa olevien vuokrasopimusten vuokrankorotusten rajoitukset (sidottu uuteen viiteindeksiin, alkujaan INE:n vuokraviiteindeksiin, jonka tasokatto on 2–3 % vuodessa), ja rajoitukset suuromistajille (määritelty siten, että omistaa viisi tai useampaa asuntoa stressivyöhykkeellä).

Toimeenpano on ollut epätasaista. Katalonia, joka oli jo aikaisemmin yrittänyt omaa vuokrasääntelylainsäädäntöään, ilmoitti ensimmäisenä alueena stressivyöhykkeet, jotka kattavat käytännössä koko Barcelonan ja monia ympäröiviä kuntia. Muut alueet ovat olleet hitaampia. Madridin aluehallinto on nimenomaisesti kieltäytynyt ilmoittamasta yhtään stressivyöhykettä, mikä luo sääntelyn tilkkutäkin maan poikki.

Vaikutukset ovat kiistanalaisia. Kannattajat viittaavat vuokrankorotusten maltillistumiseen sääntelyn piirissä olevilla alueilla. Kriitikot väittävät, että sääntely on vähentänyt vuokra-asuntotarjontaa — vuokranantajat myyvät pois, siirtyvät turistivuokraukseen (missä se on yhä laillista) tai jättävät asunnot yksinkertaisesti tyhjilleen sen sijaan, että vuokraisivat säänneltyjen ehtojen mukaisesti. Barcelonan aiemman vuokrasääntelykokeen (2020–2022) akateeminen tutkimus osoitti sekalaisia tuloksia: maltillinen vuokranlasku säännellyissä yksiköissä mutta mitattavissa oleva vuokratarjonnan väheneminen.

Kiinteistösijoittajille vuokrasääntelyn maisema on yksittäin suurin mallinnettava riskitekijä. Vuokratuotot Espanjassa ovat yhä houkuttelevia — 5–7 %:n bruttotuotot ovat saavutettavissa monissa kaupungeissa — mutta sääntelyn suunta on kohti lisää väliintuloa, ei vähemmän. Sijoittajien tulee rakentaa sääntelyriski laskelmiinsa ja arvioida, mitkä alueet tarjoavat vakaimmat ja ennustettavimmat vuokranantaja-vuokralaissuhteet.

Digitaalinomadi-ilmiö: Valencia, Malaga ja Alicante

Espanjan Ley de Startups, joka säädettiin vuoden 2022 lopulla, otti käyttöön digitaalinomadiviisumin ja kansainvälisten etätyöntekijöiden veroedut. Vaikutus tiettyihin kaupunkeihin on ollut mullistava. Valencia, Malaga ja Alicante ovat nousseet kolmen suosituimman digitaalinomadikohteen joukkoon Euroopassa, ja tämä näkyy selvästi niiden kiinteistömarkkinoilla.

Valencia on luultavasti suurin voittaja. Kaupunki yhdistää Välimeren ilmaston, rannat, historiallisen keskustan, erinomaisen ruokakulttuurin, hyvät kansainväliset liikenneyhteydet ja kiinteistöhinnat, jotka nopeasta noususta huolimatta pysyvät Barcelonaan tai Lissaboniin verrattuna saavutettavina. Ruzafa, El Carmen ja rantanaapurustot El Cabanyal ja La Malvarrosa ovat muodostuneet digitaalinomadikeskittymiksi, joissa on coworking-tiloja, kansainvälisiä kahviloita ja näkyvä englanninkielinen yhteisö. Ruzafan kiinteistöjen hinnat ovat nousseet noin 40–50 % vuodesta 2022, osittain kansainvälisten ostajien tukemana, jotka etsivät sekä kotia että sijoitusta naapurustosta, jossa on vahva lyhyt- ja pitkäaikaisvuokrakysyntä.

Malaga on profiloitunut tech-keskukseksi todellisin tavoittein, ja se on houkutellut Googlen kyberturvallisuuskeskuksen, Vodafonen eurooppalaisen tutkimusyksikön ja useita tech-startupeja. Soho ja Centro Histórico ovat gentrifioituneet nopeasti, ja Malaga houkuttelee nykyisin paitsi freelance-nomadeja myös työsuhteessa olevia tech-ammattilaisia, jotka muuttavat yritystensä mukana. Kiinteistömarkkinat ovat vastanneet — Malagan keskustan hinnat ovat lähes kaksinkertaistuneet vuodesta 2020, ja kaupunkia verrataan yhä useammin Barcelonaan kymmenen vuoden takaa kehityskulultaan.

Alicante, vaikka pienempi, tarjoaa monia samoja vetovoimatekijöitä halvemmin hinnoin ja on nähnyt merkittävää kansainvälisen yhteisönsä kasvua. Kaupungin lentokenttä palvelee yli sataa Euroopan reittiä, mikä tekee siitä poikkeuksellisen hyvin yhdistetyn, ja rantojen, edullisten elinkustannusten ja kasvavan kansainvälisen infrastruktuurin yhdistelmä on houkutellut sekä nomadeja että etätyöntekijöitä, jotka lopulta juurtuvat ja ostavat kiinteistön.

Digitaalinomadien vaikutus kiinteistömarkkinoihin ei ole täysin kiistaton. Valenciassa ja Malagassa paikalliset asukkaat ovat järjestäneet mielenosoituksia nousevia vuokria ja paikallisyhteisöjen syrjäyttämistä vastaan, kun korkeammin tienaavat kansainväliset tulokkaat asettuvat alueille. Poliittinen vastaus voi sisältää lisää turistiasuntorajoituksia ja mahdollisesti rajoituksia ulkomaalaisten kiinteistöhankinnoille pahimmin koetelluilla alueilla, vaikka konkreettista lainsäädäntöä ei tällä hetkellä ole työn alla.

Golden Visa: ohjelma on lakkautettu

Espanjan Golden Visa -ohjelma — joka myönsi oleskeluluvan EU:n ulkopuolisille kansalaisille vähintään 500 000 euron kiinteistösijoitusta vastaan — on historiaa: se lakkautettiin kokonaan 3. huhtikuuta 2025 lailla Ley Orgánica 1/2025. Espanja seurasi näin Portugalia, joka poisti kiinteistöt omasta ohjelmastaan jo vuonna 2023. Uusia hakemuksia ei enää oteta vastaan minkään sijoitusreitin kautta. Ennen 3. huhtikuuta 2025 jätetyt hakemukset käsiteltiin vanhojen sääntöjen mukaan, ja nykyiset luvanhaltijat säilyttävät asemansa: he voivat edelleen uusia residencia de inversor -lupansa normaalisti.

EU:n ulkopuolisille ostajille, jotka harkitsevat Espanjaa vuonna 2026, käytännön johtopäätös on yksinkertainen: kiinteistön osto ei enää tuo oleskeluoikeutta. Oleskelulupaa tarvitsevien kannattaa arvioida jäljellä olevat reitit — ei-tuottava viisumi (riittävät passiiviset tulot omaaville ostajille) ja digitaalinomadiviisumi (etätyöntekijöille) ovat kaksi olennaisinta vaihtoehtoa, joiden rinnalla ovat yrittäjäviisumi ja yhtiön sisäinen siirto. Ilman oleskelulupaa oleviin omistajiin sovelletaan tavallista Schengenin 90/180 päivän sääntöä.

Mitä lakkautus teki markkinoille? Huomattavasti vähemmän kuin moni ennusti. Golden Visa -kaupat edustivat vain noin 1–2 % kaikista myynneistä koko maassa, eikä pelättyä ulkomaisen kysynnän romahdusta koskaan tapahtunut. Ulkomaisten ostajien aktiivisuus pysyi vahvana läpi vuoden 2025 ja vuonna 2026, sillä keskeiset motiivit — elämäntyyli, ilmasto ja hintataso muihin Länsi-Euroopan markkinoihin verrattuna — eivät koskaan olleet sidoksissa oleskelulupaan.

Myös huippusegmentissä, jossa ohjelma näkyi eniten — Madridin keskusta, Barcelonan Eixample, Marbella, Palma —, luksusmarkkina on pysynyt vakaana: kysyntä on vain siirtynyt elämäntyyliä arvostaviin, omalla pääomalla ostaviin asiakkaisiin. Vuoden 2026 markkinoille Golden Visa on suljettu luku, ei avoin kysymys: rakenteellinen muutos, joka on jo sulautunut markkinaan.

Ilmastomuutto: pohjoiseurooppalaiset siirtyvät etelään

Rakenteellinen trendi, joka muodostuu yhä tärkeämmäksi Espanjan kiinteistömarkkinoilla, on ilmaston ajama muutto Pohjois-Euroopasta. Kyseessä ei ole tulevaisuuden ennuste — se tapahtuu nyt ja kiihtyy. Kyselytutkimukset osoittavat johdonmukaisesti, että ilmasto ja elämänlaatu ovat pohjoiseurooppalaisten Espanjan kiinteistöjen ostajien tärkein motivaatio, ennen sijoitustuottoja tai veronäkökulmia.

Kuvio on selvä: pohjoiseurooppalaiset kokevat huonontuvia talvia (paradoksaalisesti ilmastonmuutos tekee pohjoiseurooppalaisista talvista yhä arvaamattomampia — yleisesti lämpenevien keskiarvojen ohella esiintyy yhä äärimmäisempiä kylmäaaltoja), nousevia lämmityskustannuksia ja vähentyneitä auringonpaiste­tunteja, jotka vaikuttavat mielenterveyteen. Espanja tarjoaa yli 300 aurinkoista päivää vuodessa, leudot talvet, ulkoelämän elämäntavan ja elinkustannukset, jotka — viimeaikaisesta noususta huolimatta — pysyvät monessa luokassa 20–40 % pohjoiseurooppalaisten tasojen alapuolella.

COVIDin jälkeinen etätyö on muuttanut tämän eläkeläisten ilmiöstä työikäisten ilmiöksi. Aiemmin ilmastomuuttoa Espanjaan hallitsivat yli 60-vuotiaat eläkeläiset. Tänään merkittävä ja kasvava segmentti on 35–55-vuotiaita ihmisiä, jotka työskentelevät etänä ja valitsevat asua Espanjassa elämäntapasyistä säilyttäen samalla pohjoiseurooppalaisen palkkatason. Tällä demografisella ryhmällä on parempi ostovoima ja erilaiset asumistottumukset — he haluavat laadukasta asumista kaupungeissa tai niiden lähellä, joissa on hyvä kansainvälinen infrastruktuuri, eivät budjettiasuntoja turistisilla rantakaduilla.

Vaikutukset kiinteistömarkkinoihin ovat syvälliset. Kysyntä Pohjois-Euroopasta on rakenteellinen, ei suhdanteinen. Sitä ohjaavat ilmastokuviot, jotka huononevat, etätyön omaksuminen, joka on pysyvää, ja elämänlaatulaskelmat, jotka yhä useammin suosivat Etelä-Eurooppaa. Espanja kilpailee tästä kysynnästä Portugalin, Italian, Kreikan ja Kroatian kanssa, mutta voittaa mittakaavan, infrastruktuurin, terveydenhuollon laadun ja elämäntapavaihtoehtojen laajuuden ansiosta.

Markkinakuvan kannalta tämä tarkoittaa kestävää kysyntää Espanjan asuttavimmissa kaupungeissa (Valencia, Malaga, Alicante, Palma) ja hyvien yhteyksien rannikkoalueilla. Se tarkoittaa myös jatkuvaa hintapainetta kansainvälisiä ostajia houkuttelevilla alueilla ja jatkuvaa jännitettä paikallisväestöjen kanssa, jotka kokevat tulleensa hinnoitelluiksi pois omilta asuntomarkkinoiltaan.

Rakennuskustannukset ja uudistuotannon putki

Uusi rakentaminen Espanjassa etenee tahdilla, joka ei vastaa kysyntää, kuten yllä on käsitelty. Mutta uudisrakennusmarkkinat sinänsä tarjoavat ostajille sekä mahdollisuuksia että haasteita.

Tyypilliset rakennuskustannukset vuonna 2026 ovat 1 400–1 800 euroa/m² tavallisessa asuinrakentamisessa, 1 800–2 500 euroa/m² yli keskitason laadussa ja 2 500–4 000+ euroa/m² luksusvarustetasolla. Nämä kustannukset eivät sisällä tonttia, joka voi muodostaa 30–60 % lopullisesta myyntihinnasta kaupunki- ja rannikkoalueilla. Uudiskohteiden myyntihinnat liikkuvat siten 2 500–3 500 eurosta/m² toissijaisilla markkinoilla 4 000–6 000 euroon/m² Madridissa, Barcelonassa ja rannikon huippukohteissa, ja luksuskohteet ylittävät 10 000 euroa/m².

Uudisrakentamisen putki keskittyy muutamalle keskeiselle alueelle. Madridin suuret laajennusalueet (Los Berrocales, Los Ahijones, Valdebebas ja mullistava Madrid Nuevo Norte -hanke), Malagan suuralueet, Costa del Solin käytävä ja osat Alicanten maakunnasta nähdään aktiivisimpina. Barcelonan uudistuotantoa rajoittaa rajallinen tonttisaatavuus ja sääntelyn monimutkaisuus, mikä osaltaan ylläpitää kaupungin pysyvästi korkeita hintoja.

Ostajille uudiskohteet tarjoavat useita etuja: modernit energiatehokkuusstandardit (tärkeitä sekä mukavuuden että jälleenmyyntiarvon kannalta), 10 vuoden rakennetekninen takuu, ei remonttikustannuksia ja mahdollisuus räätälöidä pinnat. Haittoja ovat pitkät toimitusajat (tyypillisesti 18–30 kuukautta varauksesta valmistumiseen), tarve maksaa erissä rakentamisen aikana (kassavirtanäkökohta) ja rakennuttajan viivästysten tai harvinaisemmissa tapauksissa maksukyvyttömyyden riski. Espanjan laki edellyttää rakennuttajilta pankkitakuita tai vakuutusta erämaksuille, mikä tarjoaa merkittävän ostajansuojan — mutta takuun nostaminen rakennuttajan ajauduttua vararikkoon ei ole nopea tai yksinkertainen prosessi.

Alueelliset hotspotit: missä kasvu etenee seuraavaksi

Nykyisten trendien, demografisten tietojen, infrastruktuuri-investointien ja tarjonta-kysyntädynamiikan perusteella useat alueet erottuvat todennäköisinä kasvun moottoreina seuraavien 3–5 vuoden aikana.

Malagan maakunta: Malagan kaupunki ja sen suuralue ovat analyytikoiden konsensus-kärki. Tech-sektorin kasvu, kansainväliset yhteydet (lentokenttää laajennetaan), elämäntapavetovoima ja yhä edullinen lähtöpiste Madridiin ja Barcelonaan verrattuna luovat vakuuttavan kasvusyklin. Ympäröivät kaupungit kuten Estepona, Fuengirola ja Benalmádena hyötyvät myös ylivuotokysynnästä.

Valencian kaupunki ja suuralue: Valencia tarjoaa vahvimman arvoehdotuksen Espanjan suurkaupunkien joukossa. Hinnat pysyvät 40–50 % Barcelonan alapuolella vastaavalle laadulle ja sijainnille, kun taas kaupungin elämäntarjous on luultavasti parempi. L'Horta Nord ja L'Horta Sud — Valenciaa ympäröivät alueet — houkuttelevat yhä enemmän ostajia, jotka on hinnoiteltu pois keskustasta.

Alicanten maakunta: Koko maakunta — Deniasta pohjoisessa Alicanten kaupungin kautta etelä-Costa Blancalle — kokee vahvaa kasvua. Kansainväliset yhteydet, vakiintunut ulkomaalaisinfrastruktuuri ja laaja hintahaarukka tekevät siitä saavutettavan erilaisille ostajaprofiileille. Alueet San Juanin, Mutxamelin ja Jijonan ympärillä ovat nousevia esikaupunkihotspotteja.

Madridin periferia: Kun Madridin keskustan hinnat nousevat korkeammalle, esikaupunki- ja ulkokehä hyötyvät. Alcalá de Henares, Tres Cantos, Pozuelo de Alarcón ja A-2- ja A-6-moottoriteiden kasvavat käytävät tarjoavat Madrid-pääsyn 30–50 %:n alennuksilla keskustan hintoihin verrattuna. Parantunut julkinen liikenne (Cercanías-verkon laajennus ja uudet metron jatkeet) tekee periferia-asumisesta yhä toteuttamiskelpoisempaa.

Kanariansaaret: Teneriffa ja Gran Canaria houkuttelevat edelleen sekä digitaalinomadeja että perinteisiä eläkeläisiä. Ympärivuotinen lämmin sää (ainutlaatuinen Euroopassa), suhteellisen edulliset hinnat ja espanjalaisen EU-jäsenyyden vetovoima tekevät saarista yhä suositumpia. Las Palmas de Gran Canariassa erityisesti on kehittynyt vahva kansainvälinen yhteisö ja tech-skene.

Cadiz ja Atlantin rannikko: Cadizin, Tarifan ja Costa de la Luzin alue on pitkään pidetty aliarvostettuna suhteessa Välimeren rannikkoon. Parantunut infrastruktuuri (kohennetut tieyhteydet, Jerezin lentokenttä), kasvava kansainvälinen tietoisuus ja surffaus- ja tuulilajikulttuuri houkuttelevat nuorempaa, varakkaampaa ostajakuntaa. Hinnat pysyvät 30–40 % Välimeren rannikon vastaavien kohteiden alapuolella.

Riskitekijät: mikä voi mennä pieleen

Mikään markkina-analyysi ei ole täydellinen ilman rehellistä riskien arviointia. Espanjan kiinteistömarkkinoilla on selkeät vahvuudet, mutta useat skenaariot voisivat häiritä nykyistä kehityspolkua.

Ylikuumeneminen ja kohtuuhintaisuuskriisi

Akuutein riski on, että hintojen kasvu jatkuu ylittäen palkkojen kasvun, mikä luo kohtuuhintaisuuskriisin, joka lopulta rajoittaa kysyntää. Espanjalaiset palkat ovat nousseet noin 3–4 % vuodessa, kun keskeisillä markkinoilla kiinteistöhinnat ovat nousseet 6–12 %. Tämä erkaantuminen ei ole kestävää loputtomiin. Kun paikalliset eivät pysty ostamaan — ja yhä useammin eivät pysty vuokraamaankaan — poliittinen paine interventionistiselle politiikalle voimistuu. Riskinä ei ole markkinaromahdus vaan politiikan ohjaama korjaus: aggressiiviset vuokrasäätelyt, ulkomaalaisostojen rajoitukset, lomakotien verotuksen tiukennukset tai kaavoitusmuutokset, jotka suosivat sosiaalista asuntotuotantoa markkinaehtoiseen nähden.

Sääntelyriski

Espanjan sääntely-ympäristö on muuttumassa vuokranantajaa epäedullisemmaksi. Ley de Vivienda on tämän trendin alku, ei loppu. Aluehallinnoilla on laajat valtuudet asuntopolitiikassa, ja kulkusuunta on kohti enemmän sääntelyä: tiukempia turistiasuntosääntöjä, energiatehokkuusvaatimuksia tiukoilla aikatauluilla, vuokrasäätelyjä ja mahdollisesti rajoituksia ulkomailla asuvien omistukselle. Katalonia johtaa tätä trendiä, mutta Valencia ja Baleaarit seuraavat. Madrid pysyy enemmän markkinasuuntautuneena, mutta sielläkin sosiaalinen paine kasvaa.

Talouden hidastuminen

Espanjan talous on suoriutunut yllättävän hyvin vuodesta 2022, ja BKT-kasvu on ylittänyt euroalueen keskiarvon. Turismi on kukoistanut, palveluvienti on kasvanut ja työmarkkinat ovat olleet sitkeitä. Mutta Espanja pysyy rakenteellisesti haavoittuvaisena: nuorten työttömyys, vaikka parantunut, on yhä yksi Euroopan korkeimmista; julkinen velka ylittää 100 % BKT:sta; ja talous on raskaasti riippuvainen turismista (noin 14 % BKT:sta suoraan, enemmän epäsuorasti). Eurooppalainen taantuma, geopoliittinen shokki tai jyrkkä turismin taantuminen iskisi Espanjaan kovempaa kuin useimpiin euroalueen talouksiin ja vaikuttaisi kiinteistömarkkinoihin vähentyneen kysynnän, alemman vuokratulon ja tiukemman luotonsaannin kautta.

Korkojen kääntyminen

Vaikka peruskuva on, että korot pysyvät vakaina tai laskevat hieman, inflaation paluu voisi pakottaa EKP:n nostamaan korkoja jälleen. Energianhintashokit, toimitusketjuhäiriöt tai finanssipoliittinen ekspansio koko euroalueella voisivat laukaista tämän skenaarion. Korkeammat korot vähentäisivät suoraan asuntolainojen maksukykyä, viilentäisivät kysyntää ja painaisivat hintoja alas — erityisesti reuna-alueilla, joilla venyneet ostajat ovat laskeneet maksukykynsä nykyisten korkojen mukaan.

Luonnonkatastrofiriski

Espanjaa koettelevat yhä useammin äärimmäiset sääilmiöt. Vuoden 2024 tuhoisat DANA-tapahtumat Valenciassa ja Murciassa korostivat tiettyjen alueiden haavoittuvuutta katastrofaalisille tulville. Kun ilmastonmuutos voimistaa Välimeren sääääripäitä, vakuutuskustannukset nousevat, jotkin alueet voivat tulla vaikeammin vakuutettaviksi, ja ostajien tietoisuus tulva-, palo- ja kuivuusriskeistä vaikuttaa yhä enemmän kiinteistöjen arvoihin. Hyvin kuivatetuilla, korkealla sijaitsevilla kiinteistöillä on preemio tulvaherkkiin alueisiin verrattuna — tekijä, joka näkyy jo DANA:n jälkeisissä hintakuvioissa.

Viiden vuoden näkymä: 2026–2031

Kiinteistöhintojen ennustaminen viittä vuotta eteenpäin sisältää merkittävää epävarmuutta, mutta Espanjan markkinoiden rakenteelliset tukipilarit eivät todennäköisesti kääntyisi tämän ajan sisällä. Tässä skenaariokehyksemme.

Perusskenaario (60 % todennäköisyys): jatkuva maltillinen kasvu

Kansalliset keskihinnat kasvavat 3–5 % vuodessa, rannikon ja suurkaupunkien ylivertaisuus on 5–8 %. Korot vakiintuvat noin 2,0–2,5 %:iin. Tarjontavaje jatkuu mutta lievenee asteittain rakentamisen aktiviteetin nousun mukana. Vuokrasääntely laajenee mutta ei perustavasti horjuta sijoitustuottoja. Kumulatiivinen kansallinen hintojen nousu 15–25 % ajanjaksolla. Tämä skenaario olettaa, ettei merkittäviä talousshokkeja tapahdu, maahanmuutto jatkuu ja EU:n talouspolitiikka pysyy vakaana.

Bull-skenaario (20 % todennäköisyys): kiihtyvä kasvu

Odotettua vahvempi eurooppalainen talouspalautuminen, EKP:n korot laskevat 1,5 %:iin tai sen alle, ilmastomuutto kiihtyy ja Espanja saa suhteettoman osuuden globaalin etätyö- ja eläkeläisvirran kasvusta. Kansallinen keskikasvu 5–8 % vuodessa, rannikkokasvu 8–12 %. Kohtuuhintaisuuden rajoitukset muuttuvat akuuteiksi, mikä laukaisee sosiaalisen jännitteen ja lopulta vahvemman sääntelyvasteen. Kumulatiivinen kasvu 25–40 % maan tasolla, hotspoteissa enemmän.

Bear-skenaario (20 % todennäköisyys): pysähdys tai korjaus

Eurooppalainen taantuma, EKP:n korot nousevat 3,5 %:iin tai yli, poliittinen epävakaus johtaa aggressiiviseen sijoittajavastaiseen sääntelyyn tai merkittävä ulkoinen shokki (energiakriisi, geopoliittinen konflikti, joka vaikuttaa eurooppalaiseen luottamukseen). Hintapysähdys tai 5–10 %:n lasku maan tasolla, ja ylivelkaantuneet rannikkomarkkinat saattavat nähdä suurempia korjauksia. Tämä skenaario on tilapäinen — Espanjan perustekijät eivät katoa — mutta voisi kestää 2–3 vuotta ja loisi ostotilaisuuksia hyvin pääomitetuille, kärsivällisille sijoittajille.

Strategiset johtopäätökset

Ostajille, joilla on 5–10 vuoden aikahorisontti, Espanjan kiinteistömarkkinat pysyvät houkuttelevina. Tarjontavaje on rakenteellinen ja ratkaiseminen vie vuosia. Kysynnän ajurit — ilmasto, elämäntapa, etätyö, suhteellinen arvo — vahvistuvat, eivät heikkene. Korot ovat tukea antavat. Avain on ostaa paikoissa, joissa on monipuolisia kysyntäajureita (ei riippuvainen yhdestä kansallisuudesta tai talouden sektorista), hinnoilla, jotka mahdollistavat positiivisen tai vähintään neutraalin kassavirran vuokrattaessa, ja sääntelyn suunnan tiedostamisella.

Vältä alueita, joilla hintojen nousua ovat ohjanneet ensisijaisesti spekulatiivinen pääoma tai yksi kysynnän lähde. Suosi kaupunkeja ja rannikkoalueita, joilla on vahva infrastruktuuri, monipuolinen talous ja todistettu kyky houkutella ja pitää kansainvälisiä asukkaita. Varmista, että rahoituksesi on stressitestattu korkojen nousua vastaan. Ja pidä realistinen aikahorisontti — kiinteistö Espanjassa on keskipitkän tai pitkän aikavälin sitoumus, ei lyhyen aikavälin kauppa.

Espanjan kiinteistömarkkinat vuonna 2026 eivät ole vuoden 2006 villin lännen keinottelua. Ne ovat markkinat, joita ohjaavat aito kysyntä, rajoitettu tarjonta ja rakenteelliset muutokset siinä, miten ja missä eurooppalaiset haluavat asua. Se tekee niistä pohjimmiltaan terveempiä — mutta ei riskittömiä. Tietoisilla, hyvin pääomitetuilla ostajilla, joilla on realistiset odotukset, on hyvät asemat hyötyä yhdestä Euroopan houkuttelevimmista kiinteistömarkkinoista.

Usein kysytyt kysymykset

Hintojen kehitys 2024–2026: mitä luvut kertovat?

Kansalliset keskiarvot voivat olla harhaanjohtavia näin maantieteellisesti monimuotoisessa maassa kuin Espanja. Kansallinen keskihinta neliömetriltä on noussut vuoden 2024 alun noin 1 850 eurosta vuoden 2026 alun noin 2 050–2 100 euroon — eli kumulatiivinen nousu kahden vuoden aikana on ollut 11–14 %. Keskiarvot kuitenkin peittävät selvät alueelliset erot. Rannikko- ja saarimarkkinat: 8–12 % vuotuinen kasvu Välimeren rannikko on ollut markkinoiden tähtisuoritus. Costa del Solilla, jonka keskuksina ovat Malaga ja Marbella, hinnat ovat nousseet 10–12 % vuodessa. Marbellan Golden Milen keskihinnat ylittävät nyt 5 000 euroa neliömetriltä jälleenmyyntikohteissa, ja uusien luksuskohteiden hinnat nousevat 8 000–12 000 euroon neliömetriltä. Costa Blancalla, Deniasta etelään Torreviejaan asti, vuotuinen kasvu on ollut 8–10 %, jota ajavat pohjoiseurooppalainen kysyntä ja laatutarjonnan akuutti puute. Alicanten kaupunki itse on käynyt läpi muodonmuutoksen — se ei ole enää pelkkä portti rannikolle, vaan kohde...

Korkonäkymä: EKP:n politiikka ja Euribor-kehitys?

Euroopan keskuspankin korkokierto on ollut yksittäin merkittävin makrotekijä Espanjan asuntolainamarkkinoilla. Vuosien 2022–2023 voimakkaiden koronnostojen jälkeen, jotka veivät EKP:n pääohjauskoron 0 %:sta 4,5 %:iin, sittemmin alkanut laskukierto on edennyt maltillisesti mutta johdonmukaisesti. Vuoden 2026 alkupuolella korko on noin 2,25–2,5 %, ja markkinaodotukset viittaavat lopulliseen tasoon noin 2,0 % vuoden 2026 lopulla tai vuoden 2027 alussa. 12 kuukauden Euribor — Espanjan vaihtuvakorkoisten asuntolainojen viitekorko — on seurannut tätä alaspäin, laskien vuoden 2023 lopun huippulukemasta noin 4,2 % vuoden 2026 alun noin 2,3–2,5 %:iin. Olemassa oleville vaihtuvakorkoisten lainojen haltijoille tämä on tuonut merkittävän huojennuksen. 200 000 euron 25 vuoden laina huippu-Euriborin aikana tarkoitti noin 1 100–1 150 euron kuukausierää; nykykoroilla sama laina maksaa noin 870–920 euroa kuukaudessa. Suomalaisostajille Espanjan varainsiirtovero (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) eroaa Suomen varainsiirtoverosta tasoltaan ja säännöiltään, ja se kannattaa ottaa huomioon kokonaiskustannuksia laskettaessa.

Vuokrakriisi: nousevat vuokrat, uudet säädökset ja vuokrakatot?

Espanjan vuokramarkkinat ovat aidossa kriisissä, ja tämä koskee suoraan kiinteistöjen ostajia, koska se ohjaa sekä sijoituskysyntää että poliittista riskiä. Keskivuokrat Espanjan suurissa kaupungeissa ovat nousseet 30–50 % vuodesta 2019. Barcelonassa kahden makuuhuoneen asunnon keskivuokra ylittää 1 400 euroa; Madridissa se on noin 1 300 euroa; Malagassa ja Valenciassa vuokrat ovat noin kaksinkertaistuneet viidessä vuodessa, ja kahden makuuhuoneen asunnon keskivuokra on nyt 1 000–1 200 euroa. Ajurit ovat peilikuva omistusmarkkinoiden ajureista: riittämätön tarjonta, maahanmuutosta ja kotitalouksien muodostumisesta nouseva kysyntä sekä vuokra-asuntokannan menetys turistiasunnoiksi (erityisesti ennen viimeaikaisia sääntelyiskuja). Espanjan vuokramarkkinat ovat rakenteellisesti alimitoitetut — noin 24 % espanjalaiskotitalouksista vuokraa, kun Saksassa, Alankomaissa tai Sveitsissä luku on 40–50 % — ja olemassa olevaa kantaa puristetaan useasta suunnasta.

Onko Espanjan Golden Visa yhä saatavilla?

Ei. Golden Visa -ohjelma — joka myönsi oleskeluluvan vähintään 500 000 euron kiinteistösijoituksesta — lakkautettiin kokonaan 3. huhtikuuta 2025 (Ley Orgánica 1/2025), Portugalin poistettua kiinteistöt jo vuonna 2023. Uusia hakemuksia ei oteta vastaan; ennen tuota päivää jätetyt hakemukset käsiteltiin vanhoilla säännöillä, ja nykyiset haltijat uusivat residencia de inversor -lupansa edelleen. Oleskelulupaa vuonna 2026 tarvitsevien kannattaa harkita ei-tuottavaa viisumia tai digitaalinomadiviisumia. Markkinavaikutus jäi maltilliseksi: kaupat olivat vain noin 1–2 % myynneistä, ja elämäntyyliin ja ilmastoon perustuva ulkomainen kysyntä on pysynyt vahvana.

Rakennuskustannukset ja uudistuotannon putki?

Uusi rakentaminen Espanjassa etenee tahdilla, joka ei vastaa kysyntää, kuten yllä on käsitelty. Mutta uudisrakennusmarkkinat sinänsä tarjoavat ostajille sekä mahdollisuuksia että haasteita. Tyypilliset rakennuskustannukset vuonna 2026 ovat 1 400–1 800 euroa/m² tavallisessa asuinrakentamisessa, 1 800–2 500 euroa/m² yli keskitason laadussa ja 2 500–4 000+ euroa/m² luksusvarustetasolla. Nämä kustannukset eivät sisällä tonttia, joka voi muodostaa 30–60 % lopullisesta myyntihinnasta kaupunki- ja rannikkoalueilla. Uudiskohteiden myyntihinnat liikkuvat siten 2 500–3 500 eurosta/m² toissijaisilla markkinoilla 4 000–6 000 euroon/m² Madridissa, Barcelonassa ja rannikon huippukohteissa, ja luksuskohteet ylittävät 10 000 euroa/m².