Ereditare un immobile in Spagna: tasse, procedura e pianificazione

Perché la successione spagnola è diversa

Possedere un immobile in Spagna significa che i tuoi eredi si troveranno a fare i conti con il sistema successorio spagnolo — e funziona in modo molto diverso da ciò che la maggior parte degli stranieri si aspetta. Che tu sia un pensionato britannico sulla Costa del Sol, una coppia svedese con un appartamento a Torrevieja o una famiglia tedesca con una villa a Maiorca, vale la stessa verità di fondo: la legge spagnola avrà voce in capitolo su ciò che accadrà ai tuoi beni quando morirai, e il conto fiscale può essere salato se non hai pianificato per tempo.

Tre elementi rendono la successione spagnola particolarmente complessa per gli stranieri. In primo luogo, la Spagna applica una propria imposta di successione (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o ISD) sugli immobili situati in Spagna, indipendentemente da dove vivano il proprietario o gli eredi. In secondo luogo, aliquote ed esenzioni variano drasticamente tra le comunità autonome spagnole: ereditare lo stesso immobile a Madrid o nella Comunità Valenciana può produrre una differenza di imposta di decine di migliaia di euro. In terzo luogo, la Spagna prevede regole di successione necessaria (legítima) che possono entrare in conflitto con le norme successorie del tuo Paese d'origine, anche se la normativa UE ora ti consente di scegliere quali regole applicare.

Questa guida copre tutto ciò che devi sapere per ereditare un immobile in Spagna: le imposte, la procedura, i documenti e le strategie di pianificazione che possono far risparmiare ai tuoi eredi denaro e stress significativi.

Imposta di successione spagnola (ISD): come funziona

L'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) è un tributo nazionale regolato e riscosso dalle comunità autonome spagnole. Ciò significa che le regole di base sono fissate a livello statale, ma ciascuna regione applica le proprie esenzioni, riduzioni e coefficienti moltiplicatori, creando un mosaico in cui la geografia conta moltissimo.

Aliquote di base statali

Le aliquote statali dell'ISD sono progressive e variano dal 7,65% al 34% a seconda del valore della successione:

Il coefficiente moltiplicatore per il patrimonio preesistente

Oltre all'aliquota base, la Spagna applica un coefficiente moltiplicatore in funzione del patrimonio preesistente dell'erede e del suo grado di parentela con il defunto. Per i parenti stretti (Gruppi I e II — coniugi, figli, genitori) il moltiplicatore varia da 1,0 a 1,6. Per i parenti lontani o per eredi non parenti può arrivare a 2,4. In pratica, un amico o un convivente non sposato che eredita un immobile può pagare un'aliquota effettiva quasi doppia rispetto a quella applicata a un figlio che eredita lo stesso bene.

Gruppi di parentela

• Gruppo I: discendenti di età inferiore a 21 anni — riduzione aggiuntiva di 3.990 € per ogni anno sotto i 21 (fino a un massimo di 47.859 €)
• Gruppo II: discendenti di età pari o superiore a 21 anni, coniugi, genitori — riduzione di base di 15.957 €
• Gruppo III: fratelli, zii, nipoti — riduzione di 7.993 €
• Gruppo IV: tutti gli altri (compresi i conviventi non sposati nella maggior parte delle regioni) — nessuna riduzione

Importante: queste sono le cifre base nazionali. La maggior parte delle regioni applica riduzioni molto più generose, ed è proprio qui che la pianificazione diventa decisiva.

Differenze regionali: dove si eredita conta moltissimo

Le comunità autonome spagnole hanno usato ampiamente il loro potere di modificare le regole sull'imposta di successione. Il risultato è un sistema in cui ereditare un immobile da 400.000 € può costare quasi nulla in una regione e decine di migliaia di euro in un'altra.

Madrid: lo sconto del 99%

Madrid offre il trattamento successorio più generoso della Spagna. I parenti stretti (Gruppi I e II — figli, coniugi, genitori) ricevono uno sconto del 99% sull'imposta calcolata. In pratica, ciò significa che l'imposta di successione per i familiari diretti è quasi pari a zero. Un figlio che eredita un immobile da 500.000 € a Madrid pagherà poche centinaia di euro invece di decine di migliaia. Questo rende Madrid una delle regioni più favorevoli alle successioni in Europa.

Andalusia: esenzione fino a 1 milione di euro

L'Andalusia applica un'esenzione fino a 1.000.000 € per ogni erede del Gruppo I e II (figli, coniugi, genitori). Se erediti un immobile di valore inferiore a 1 milione di euro, di fatto non paghi l'imposta di successione. La situazione è cambiata nel 2018: prima di allora l'Andalusia era una delle regioni più costose per le successioni. La riforma è stata radicale e ha trasformato l'attrattività della regione per i proprietari stranieri.

Comunità Valenciana: soglia di 100.000 €

La Comunità Valenciana offre una riduzione più modesta. Gli eredi dei Gruppi I e II ricevono una riduzione fino a 100.000 € sulla base imponibile. Ciò significa che per gli immobili di valore superiore a 100.000 € — categoria che include la maggior parte delle case sulla Costa Blanca — ci sarà comunque un'imposta significativa. Su un immobile da 300.000 € ereditato da un figlio, l'imposta effettiva in Valencia verrebbe calcolata su 200.000 €, con un possibile conto di 20.000 € o più, a seconda del patrimonio preesistente dell'erede.

Catalogna: regole più rigide

La Catalogna mantiene un proprio regime successorio con riduzioni relativamente limitate. La riduzione di base per gli eredi del Gruppo II (figli oltre i 21 anni e coniugi) è di 100.000 €, ma le aliquote crescono rapidamente. La Catalogna possiede inoltre un proprio codice civile con specifiche regole di successione necessaria. Per un immobile da 400.000 €, un figlio in Catalogna può trovarsi davanti a un'imposta di 15.000–25.000 €, sensibilmente superiore a quella di Madrid o dell'Andalusia.

Altre regioni rilevanti

• Isole Baleari: riduzioni del 99% per il Gruppo I (sotto i 21 anni), del 50% per il Gruppo II sui primi 700.000 € — piuttosto generose
• Isole Canarie: sconto fino al 99,9% per i parenti stretti — di fatto esenzione totale
• Galizia: riduzioni tra 400.000 € e 900.000 € per i Gruppi I e II
• Murcia: sconto del 99% per i Gruppi I e II — molto generoso, simile a Madrid
• Paesi Baschi e Navarra: sistemi fiscali propri con esenzioni significative

Imposta di successione per non residenti: la sentenza UE del 2014

Fino al 2014, i non residenti che ereditavano un immobile in Spagna venivano tassati esclusivamente in base alle norme statali e non potevano beneficiare delle riduzioni regionali. Ciò significava che un erede tedesco che ereditava un immobile a Madrid pagava l'intera aliquota nazionale, mentre un residente spagnolo a Madrid pagava quasi nulla. La Corte di giustizia dell'Unione Europea ha stabilito nel settembre 2014 (Causa C-127/12) che tale discriminazione violava il diritto dell'UE.

Da allora, la Spagna è tenuta a estendere i benefici regionali a:

• residenti UE/SEE che ereditano un immobile in Spagna
• non residenti che ereditano un immobile in Spagna, quando il defunto o l'erede sia residente UE/SEE

Per gli eredi extra-UE (britannici post-Brexit, statunitensi, canadesi, russi), la situazione è meno chiara. La normativa interna spagnola è stata modificata nel 2015 per estendere i benefici a tutti i non residenti dopo ulteriori pronunce, ma l'applicazione è stata incoerente. Molti eredi extra-UE ottengono con successo i benefici regionali, ma può essere necessaria un'argomentazione legale. In questi casi è fondamentale rivolgersi a un avvocato specializzato.

L'impatto pratico è notevole. Un erede britannico che ereditasse un immobile da 400.000 € in Andalusia, in base alle vecchie regole, avrebbe potuto pagare oltre 50.000 € di imposta di successione. Con le regole regionali, la stessa successione rientra nell'esenzione di 1 milione di euro e non costa nulla.

Quale legge si applica: il Regolamento UE sulle Successioni 650/2012

Uno degli aspetti più importanti — e meno compresi — delle successioni transfrontaliere è capire quale legge nazionale disciplini la distribuzione dell'eredità. Il Regolamento UE sulle Successioni (comunemente chiamato "Bruxelles IV"), entrato in vigore nell'agosto 2015, fornisce la risposta nella maggior parte dei casi.

La regola generale: la residenza abituale

Secondo il Regolamento Bruxelles IV, la regola generale è che alla successione si applichi la legge del Paese in cui il defunto aveva la residenza abituale al momento del decesso, e che tale legge regoli l'intero patrimonio — compresi gli immobili situati in altri Paesi. Ciò significa:

• Cittadino svedese che vive stabilmente in Spagna: la legge successoria spagnola si applica a tutti i suoi beni, compresi gli immobili in Svezia
• Cittadino tedesco residente in Germania che possiede una casa vacanze in Spagna: la legge successoria tedesca si applica a tutti i suoi beni, compreso l'immobile spagnolo
• Cittadino olandese che divide il proprio tempo tra Paesi Bassi e Spagna: vale la legge del Paese ritenuto "residenza abituale" — circostanza che può essere contestata e dipende da fattori come registrazione fiscale, legami sociali e tempo trascorso

La scelta della legge nazionale

Bruxelles IV ti consente di scegliere, nel testamento, che la legge della tua cittadinanza regoli la successione al posto della legge della residenza abituale. Questa scelta si chiama "professio juris" ed è lo strumento di pianificazione più importante a disposizione dei proprietari stranieri di immobili in Spagna.

Perché è così rilevante? Perché la legge successoria spagnola prevede regole di successione necessaria (legítima), mentre molti altri Paesi non le contemplano. Se sei britannico, ad esempio, e scegli la legge britannica nel tuo testamento, puoi lasciare il tuo immobile spagnolo a chiunque tu desideri — al coniuge, a un ente di beneficenza, a un amico. Se invece si applica per default la legge spagnola (perché vivi in Spagna), due terzi del patrimonio devono andare ai tuoi figli.

Chi non rientra in Bruxelles IV

Regno Unito, Irlanda e Danimarca hanno scelto di non aderire al Regolamento Bruxelles IV. Tuttavia, i tribunali e i notai spagnoli applicano comunque il regolamento quando il defunto aveva la residenza abituale in Spagna o vi possedeva immobili. I cittadini britannici residenti in Spagna possono comunque effettuare la scelta della legge nazionale nel proprio testamento, e molti avvocati lo raccomandano caldamente, proprio per evitare le regole spagnole di successione necessaria.

La successione necessaria spagnola: la legítima

In base al diritto civile spagnolo, non puoi distribuire liberamente il tuo patrimonio. La legítima riserva una quota obbligatoria del patrimonio a determinati eredi — in primo luogo i figli.

Come funziona la legítima

Il diritto spagnolo divide il patrimonio in tre terzi:

• Legítima estricta (quota di legittima in senso stretto): un terzo deve essere ripartito in parti uguali tra tutti i figli
• Mejora (terzo di miglioramento): un terzo va comunque ai figli, ma può essere distribuito in modo non paritetico — puoi favorire un figlio rispetto a un altro
• Libre disposición (libera disponibilità): un terzo può essere lasciato a chiunque tu scelga

In altre parole, due terzi del patrimonio sono riservati ai figli. Il coniuge ha diritti di usufrutto (diritto di usare e godere dei beni), ma non eredita automaticamente la piena proprietà. Se non hai figli, la legítima passa ai genitori. Se non hai genitori, eredita il coniuge.

Uscire dalla legítima tramite la scelta della legge nazionale

Se il tuo Paese d'origine non prevede regole di successione necessaria — come Inghilterra, Galles, Scozia, Svezia, Norvegia o Danimarca — puoi di fatto uscire dalla legítima inserendo nel testamento la scelta della legge della tua cittadinanza ai sensi di Bruxelles IV. È perfettamente legale e ampiamente praticato. Il testamento dovrebbe affermare in modo esplicito: "Scelgo la legge di [la tua cittadinanza] come legge applicabile alla mia intera successione".

Anche altri Paesi prevedono una successione necessaria, tra cui Francia, Germania, Italia, Finlandia e Paesi Bassi — sebbene le loro regole differiscano da quelle spagnole. Se il tuo Paese d'origine prevede la quota di legittima, scegliere la legge nazionale può non bastare a eliminarne il concetto, ma può comportare quote diverse o maggiore flessibilità.

La procedura di successione: passo per passo

Quando una persona proprietaria di immobili in Spagna muore, gli eredi devono seguire una procedura specifica per trasferire la proprietà. Non è possibile saltare passaggi o semplificarli: la burocrazia spagnola richiede ogni singolo adempimento.

Passo 1: ottenere il certificato di morte

Se il decesso è avvenuto fuori dalla Spagna, il certificato di morte rilasciato dal Paese d'origine deve essere postillato (certificato per l'uso internazionale con l'apostille dell'Aia) e tradotto in spagnolo da un traduttore giurato. Il Registro Civil spagnolo può rilasciare un certificato di morte anche se il decesso è stato registrato in Spagna.

Passo 2: richiedere il Certificato delle Ultime Volontà

Occorre inoltrare richiesta al Registro General de Actos de Última Voluntad (Registro generale delle ultime volontà) a Madrid. Questo certificato conferma se il defunto avesse un testamento spagnolo e dove sia depositato. Può essere richiesto trascorsi 15 giorni lavorativi dalla data del decesso. Costo: circa 4 €.

Passo 3: ottenere il testamento o la dichiarazione di eredi legittimi

Se esiste un testamento spagnolo, l'avvocato ne richiede una copia al notaio che lo conserva. Se esiste solo un testamento estero, dovrà essere postillato e tradotto. Se non c'è alcun testamento, si applicano le norme della successione legittima e gli eredi devono ottenere una dichiarazione di eredi (declaración de herederos) da un notaio spagnolo — procedura più costosa e che richiede più tempo.

Passo 4: NIE per tutti gli eredi

Ogni erede deve ottenere il NIE (Número de Identificación de Extranjero), il codice di identificazione spagnolo per stranieri. Senza NIE non è possibile presentare alcuna dichiarazione fiscale né registrare il trasferimento dell'immobile. Si può richiedere presso un consolato spagnolo all'estero o presso una commissaria di polizia in Spagna. Tempi di rilascio: 1–6 settimane a seconda della sede.

Passo 5: valutazione dell'immobile

L'immobile deve essere valutato ai fini fiscali. La valutazione può basarsi sul valore catastale (valor catastral), sul valore di riferimento (valor de referencia) stabilito dal Catastro, oppure su una perizia professionale. Dal 2022, l'amministrazione fiscale utilizza il valore di riferimento come base imponibile minima, anche quando il valore di mercato effettivo è inferiore. L'avvocato dovrebbe verificare quale valore si applichi e se sia opportuno contestarlo.

Passo 6: pagare l'imposta di successione

L'imposta di successione (ISD) deve essere dichiarata e versata entro sei mesi dalla data del decesso. Si può chiedere una proroga unica di sei mesi, ma la richiesta va presentata entro i primi cinque mesi. Il ritardo comporta sovrattasse: 5% se si paga entro 3 mesi dalla scadenza, fino al 20% dopo 12 mesi, oltre agli interessi.

L'imposta si versa alla comunità autonoma in cui si trova l'immobile (o nella quale il defunto risiedeva, se viveva in Spagna). Per i non residenti, storicamente si pagava all'amministrazione fiscale statale (AEAT), ma dopo la sentenza del 2014 gli eredi possono applicare i benefici regionali presentando la dichiarazione presso la comunità autonoma competente.

Passo 7: accettazione dell'eredità (Escritura de Aceptación de Herencia)

Gli eredi devono presentarsi davanti a un notaio spagnolo per accettare formalmente l'eredità e stipulare l'atto di accettazione (escritura de aceptación de herencia). Questo atto trasferisce la proprietà dell'immobile agli eredi. Tutti gli eredi devono partecipare, di persona o tramite procura notarile (poder notarial) conferita a un rappresentante in Spagna. L'escritura viene poi iscritta presso il Registro della Proprietà (Registro de la Propiedad) per aggiornare le visure di proprietà.

Passo 8: Plusvalía Municipal

Entro 30 giorni dall'accettazione, gli eredi devono dichiarare e versare la plusvalía municipal — l'imposta locale sull'incremento di valore del terreno. È calcolata dal Comune sulla base del valore catastale del terreno e degli anni trascorsi dall'ultimo trasferimento. Sugli immobili ereditati, l'importo è solitamente contenuto (500–3.000 €), ma non può essere trascurato. Dal 2021 gli eredi possono scegliere il metodo di calcolo che produce l'importo più basso.

Elenco dei documenti

• Certificato di morte (postillato e tradotto da traduttore giurato se rilasciato all'estero)
• Certificato delle Ultime Volontà (Certificado de Últimas Voluntades)
• Il testamento (spagnolo, oppure estero postillato e tradotto)
• NIE per ciascun erede
• Nota simple del Registro della Proprietà (visura aggiornata con titolarità e oneri)
• Certificato catastale e valore di riferimento
• Ultima ricevuta dell'IBI (imposta locale sugli immobili)
• Certificato delle spese condominiali che attesti l'assenza di debiti
• Procure notarili se uno degli eredi non può presenziare di persona

Strategie di pianificazione: come proteggere i tuoi eredi

Redigi un testamento spagnolo separato

È il passo più importante, e quello che viene più spesso trascurato. Un testamento spagnolo separato che copra solo i tuoi beni spagnoli — redatto in spagnolo, conservato da un notaio spagnolo e registrato nel Registro generale delle ultime volontà — semplifica notevolmente la procedura successoria per i tuoi eredi.

Senza un testamento spagnolo, i tuoi eredi dovranno utilizzare il testamento del Paese d'origine, che andrà postillato, tradotto da un traduttore giurato e quindi interpretato da un notaio spagnolo applicando una legge straniera. Questa procedura può richiedere mesi e costare migliaia di euro in traduzioni e parcelle legali. Con un testamento spagnolo, il notaio apre semplicemente un documento già in suo possesso, nella propria lingua e all'interno di un quadro giuridico familiare.

Fondamentale: il testamento spagnolo deve indicare in modo esplicito che riguarda solo i tuoi beni spagnoli e che non revoca il testamento del tuo Paese d'origine. In caso contrario, rischi di revocare involontariamente l'altro testamento.

Inserisci la scelta della legge nazionale (Professio Juris)

Se la legge successoria del tuo Paese d'origine è più flessibile delle norme spagnole sulla successione necessaria, inserisci la scelta della legge nazionale sia nel testamento spagnolo sia in quello del Paese d'origine. Questo ti garantisce piena libertà di decidere chi erediterà il tuo immobile in Spagna.

Valuta una polizza vita

Una polizza vita spagnola può fornire ai tuoi eredi la liquidità necessaria per pagare l'imposta di successione e coprire i costi della procedura di accettazione, senza dover vendere l'immobile o intaccare i propri risparmi. Le indennità delle polizze vita in Spagna beneficiano di una riduzione di 9.195 € per beneficiario (per gli eredi dei Gruppi I e II), e alcune regioni offrono riduzioni aggiuntive. L'indennità viene corrisposta direttamente al beneficiario designato e non entra a far parte del patrimonio da distribuire, pur essendo inclusa nella base imponibile dell'imposta di successione.

Acquistare tramite una società

Alcuni acquirenti — in particolare quelli con portafogli di valore elevato o più immobili — comprano immobili spagnoli attraverso una struttura societaria (tipicamente una SL spagnola o una società estera). Alla morte del proprietario vengono trasmesse le quote sociali, non l'immobile stesso. Ciò può semplificare la successione perché il trasferimento delle quote segue la legge della giurisdizione della società, e non il diritto immobiliare spagnolo.

Acquistare tramite una società presenta però svantaggi significativi: costi annuali più elevati (contabilità, dichiarazioni dei redditi societari, imposte annuali sulla società), possibile reddito figurativo imputato per l'uso dell'immobile e l'imposta annuale del 3% sugli immobili spagnoli detenuti da società di giurisdizioni senza convenzione fiscale. Per la maggior parte dei proprietari privati, i costi di una struttura societaria superano i vantaggi successori. Di solito ha senso solo per immobili di valore superiore a 1–2 milioni di euro o per chi possiede più immobili in Spagna.

Donazione in vita (Donación)

In alcune regioni, donare l'immobile in vita può essere più conveniente sotto il profilo fiscale rispetto a lasciarlo in eredità. Madrid, ad esempio, applica lo stesso sconto del 99% sia alle donazioni sia alle successioni per i parenti stretti. Tuttavia, le donazioni generano una plusvalenza imponibile per il donante e possono produrre conseguenze fiscali nel tuo Paese d'origine. Modella sempre entrambi gli scenari — successione e donazione — insieme a un consulente fiscale internazionale prima di decidere.

Errori frequenti che fanno spendere di più agli eredi

Non redigere un testamento spagnolo

È l'errore numero uno. Senza un testamento spagnolo, i tuoi eredi affrontano mesi di ritardi, migliaia di euro in traduzioni e parcelle legali e il rischio che venga applicata la legge successoria sbagliata. Redigere un testamento spagnolo costa 100–200 € e richiede un'ora. Non c'è alcuna scusa per non averlo.

Saltare il termine dei sei mesi

L'imposta di successione deve essere presentata entro sei mesi dal decesso. Molti eredi stranieri non conoscono questa scadenza, soprattutto se si stanno occupando contemporaneamente delle pratiche successorie nel proprio Paese d'origine. Mancare il termine fa scattare automaticamente sovrattasse del 5–20% più interessi. Richiedi tempestivamente la proroga di sei mesi se prevedi ritardi — ma devi presentare l'istanza entro i primi cinque mesi.

Ignorare l'applicazione dei benefici regionali

Alcuni eredi — e persino alcuni avvocati — calcolano ancora l'imposta di successione applicando solo le aliquote nazionali, ignorando che i benefici regionali si applicano ai non residenti dopo la sentenza UE del 2014. Questo può tradursi in un sovrapagamento di decine di migliaia di euro. Verifica sempre quali benefici regionali siano applicabili e assicurati che la dichiarazione li rifletta.

Trascurare la Plusvalía Municipal

Gli eredi spesso dimenticano la plusvalía municipal — l'imposta locale sull'incremento del valore del terreno, che va pagata entro 30 giorni dall'atto di accettazione. Sebbene l'importo sia di solito modesto, il mancato pagamento comporta sovrattasse e può bloccare le future vendite dell'immobile.

Non ottenere il NIE per tempo

Ogni erede ha bisogno del NIE, e ottenerlo dall'estero può richiedere settimane. Avvia la richiesta del NIE il prima possibile, idealmente prima che si avvicini la scadenza dell'imposta di successione. Senza NIE non si può presentare nulla.

Pensare che il testamento del Paese d'origine copra tutto

Un testamento redatto in Inghilterra, Germania o Svezia può anche coprire formalmente il tuo immobile spagnolo, ma creerà problemi pratici. I notai spagnoli dovranno interpretare i testamenti esteri secondo una legge straniera, il che richiede pareri legali specialistici, traduzioni giurate e tempo. Un testamento spagnolo separato evita tutto questo.

Conviventi non sposati: un rischio particolare

La normativa nazionale spagnola classifica i conviventi non sposati come eredi del Gruppo IV — la stessa categoria degli estranei. Ciò comporta nessuna riduzione, nessuna esenzione e il coefficiente moltiplicatore più alto. Alcune regioni (Catalogna, Isole Baleari, parti dei Paesi Baschi) riconoscono le unioni domestiche registrate (pareja de hecho) e concedono loro un trattamento equivalente a quello dei coniugi sposati. Ma la maggior parte delle regioni non lo fa.

Se possiedi un immobile in Spagna e il tuo partner non è il tuo coniuge legale, si tratta di un'emergenza in termini di pianificazione. Le opzioni comprendono: sposarsi, registrarsi come pareja de hecho in una regione che la riconosca, acquistare l'immobile in comproprietà (in modo che ciascun partner possegga la metà in modo indipendente) o stipulare una polizza vita per coprire l'imposta.

Doppia imposizione: pagare due volte l'imposta di successione

Se anche il tuo Paese d'origine applica un'imposta di successione (come Regno Unito, Francia, Finlandia o Belgio), rischi una doppia imposizione sullo stesso immobile spagnolo. La Spagna ha convenzioni in materia di successione con pochissimi Paesi (tra i pochi figurano Francia, Svezia e Grecia). Per la maggior parte delle nazionalità, il rimedio dipende dalle norme interne sulla doppia imposizione del Paese d'origine: il Regno Unito, ad esempio, concede un credito d'imposta per l'imposta di successione estera pagata, per cui l'ISD spagnolo riduce l'imposta dovuta nel Regno Unito.

Controlla con attenzione le regole del tuo Paese d'origine. Alcuni Paesi (Germania, Paesi Bassi) prevedono norme unilaterali di esenzione. Altri non offrono alcun rimedio, dando luogo a una vera e propria doppia imposizione. Se entrambi i Paesi applicano un'imposta di successione, è indispensabile rivolgersi a un consulente patrimoniale transfrontaliero.

E se volessi vendere l'immobile ereditato?

Se gli eredi decidono di vendere l'immobile ereditato anziché conservarlo, dovranno affrontare l'imposta sulle plusvalenze (CGT). Per i non residenti, l'aliquota è del 19% (UE/SEE) o del 24% (non UE) sulla plusvalenza realizzata. La plusvalenza imponibile è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore dichiarato nell'atto di successione, ed è per questo che la valutazione utilizzata durante la procedura successoria è importante. Dichiarare un valore basso fa risparmiare sull'imposta di successione ma aumenta la CGT alla successiva vendita. Dichiarare un valore più alto fa pagare di più di imposta di successione ma riduce la futura CGT. Il consulente fiscale dovrebbe modellare entrambi gli scenari.

L'acquirente deve inoltre trattenere il 3% del prezzo di vendita a titolo di acconto sulla possibile CGT del venditore non residente. Questo 3% viene versato all'amministrazione fiscale e il venditore può chiederlo a rimborso (o compensarlo con l'imposta dovuta) al momento della dichiarazione di plusvalenza.

Considerazioni finali

La successione spagnola è complessa, ma è gestibile con la giusta preparazione. I tre passi non negoziabili per qualunque proprietario straniero di immobili in Spagna sono: redigere un testamento spagnolo, includere la scelta della legge nazionale se conveniente e assicurarsi che gli eredi conoscano la scadenza dei sei mesi. Tutto il resto — pianificazione regionale, strutture societarie, polizze vita — si costruisce su queste fondamenta.

Il costo del non fare nulla è alto: i tuoi eredi affronteranno un percorso difficile, costoso ed emotivamente logorante nel momento peggiore. Il costo della pianificazione è basso: un testamento spagnolo, una consulenza con un esperto di successioni transfrontaliere e, eventualmente, una polizza vita. Affrontalo ora, finché è un compito amministrativo e non una crisi urgente.

Domande frequenti

Imposta di successione spagnola (ISD): come funziona?

L'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) è un tributo nazionale regolato e riscosso dalle comunità autonome spagnole. Ciò significa che le regole di base sono fissate a livello statale, ma ciascuna regione applica le proprie esenzioni, riduzioni e coefficienti moltiplicatori, creando un mosaico in cui la geografia conta moltissimo. Aliquote di base statali

Le aliquote statali dell'ISD sono progressive e variano dal 7,65% al 34% a seconda del valore della successione:

Imposta di successione per non residenti: la sentenza UE del 2014?

Fino al 2014, i non residenti che ereditavano un immobile in Spagna venivano tassati esclusivamente in base alle norme statali e non potevano beneficiare delle riduzioni regionali. Ciò significava che un erede tedesco che ereditava un immobile a Madrid pagava l'intera aliquota nazionale, mentre un residente spagnolo a Madrid pagava quasi nulla. La Corte di giustizia dell'Unione Europea ha stabilito nel settembre 2014 (Causa C-127/12) che tale discriminazione violava il diritto dell'UE. Da allora, la Spagna è tenuta a estendere i benefici regionali a:

La successione necessaria spagnola: la legítima?

In base al diritto civile spagnolo, non puoi distribuire liberamente il tuo patrimonio. La legítima riserva una quota obbligatoria del patrimonio a determinati eredi — in primo luogo i figli. Come funziona la legítima

Il diritto spagnolo divide il patrimonio in tre terzi:

Strategie di pianificazione: come proteggere i tuoi eredi?

Redigi un testamento spagnolo separato

Questo è il passo più importante e quello che viene più spesso trascurato. Un testamento spagnolo separato che copra solo i tuoi beni spagnoli — redatto in spagnolo, conservato da un notaio spagnolo e registrato nel Registro generale delle ultime volontà — semplifica notevolmente la procedura successoria per i tuoi eredi. Senza un testamento spagnolo, i tuoi eredi dovranno utilizzare il testamento del Paese d'origine, che andrà postillato, tradotto da un traduttore giurato e quindi interpretato da un notaio spagnolo applicando una legge straniera. Questa procedura può richiedere mesi e costare migliaia di euro in traduzioni e parcelle legali. Con un testamento spagnolo, il notaio apre semplicemente un documento già in suo possesso, nella propria lingua e all'interno di un quadro giuridico familiare.

Conviventi non sposati: un rischio particolare?

La normativa nazionale spagnola classifica i conviventi non sposati come eredi del Gruppo IV — la stessa categoria degli estranei. Ciò comporta nessuna riduzione, nessuna esenzione e il coefficiente moltiplicatore più alto. Alcune regioni (Catalogna, Isole Baleari, parti dei Paesi Baschi) riconoscono le unioni domestiche registrate (pareja de hecho) e concedono loro un trattamento equivalente a quello dei coniugi sposati. Ma la maggior parte delle regioni non lo fa. Se possiedi un immobile in Spagna e il tuo partner non è il tuo coniuge legale, si tratta di un'emergenza in termini di pianificazione. Le opzioni comprendono: sposarsi, registrarsi come pareja de hecho in una regione che la riconosca, acquistare l'immobile in comproprietà (in modo che ciascun partner possegga la metà in modo indipendente) o stipulare una polizza vita per coprire l'imposta.