Hériter d'un bien immobilier en Espagne : impôts, procédure et planification

Pourquoi la succession espagnole est différente

Posséder un bien immobilier en Espagne implique que vos héritiers seront confrontés au système successoral espagnol — et celui-ci fonctionne très différemment de ce qu’attendent la plupart des étrangers. Que vous soyez un retraité britannique sur la Costa del Sol, un couple suédois propriétaire d’un appartement à Torrevieja ou une famille allemande avec une villa à Majorque, la même règle fondamentale s’applique : le droit espagnol aura son mot à dire sur le sort de votre bien à votre décès, et la facture fiscale peut être significative si vous n’avez rien anticipé.

Trois éléments rendent la succession espagnole particulièrement complexe pour les étrangers. Premièrement, l’Espagne lève son propre impôt sur les successions (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ou ISD) sur les biens immobiliers situés en Espagne, quelle que soit la résidence du propriétaire ou des héritiers. Deuxièmement, les taux et les abattements varient considérablement d’une communauté autonome à l’autre — hériter du même bien à Madrid ou à Valence peut générer une différence d’imposition de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Troisièmement, l’Espagne applique des règles de réserve héréditaire (legítima) susceptibles d’entrer en conflit avec le droit successoral de votre pays d’origine, même si la réglementation européenne vous permet désormais de choisir la loi applicable.

Ce guide couvre tout ce qu’il faut savoir pour hériter d’un bien immobilier en Espagne : les impôts, la procédure, les documents et les stratégies de planification qui peuvent épargner à vos héritiers beaucoup d’argent et de stress.

L’impôt espagnol sur les successions (ISD) : comment il fonctionne

L’Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) est un impôt national régulé et perçu par les communautés autonomes espagnoles. Les règles de base sont fixées au niveau national, mais chaque région applique ses propres abattements, réductions et coefficients multiplicateurs — créant ainsi un système en mosaïque où la géographie pèse énormément.

Barème national de base

Les taux nationaux de l’ISD sont progressifs et s’échelonnent de 7,65 % à 34 % selon la valeur de la succession :

Le coefficient multiplicateur lié au patrimoine préexistant

Au-dessus du taux de base, l’Espagne applique un coefficient multiplicateur fondé sur le patrimoine préexistant de l’héritier et son lien de parenté avec le défunt. Pour les proches (Groupes I et II — conjoints, enfants, parents), le coefficient varie de 1,0 à 1,6. Pour les parents éloignés ou les héritiers sans lien de parenté, il peut atteindre 2,4. Concrètement, un ami ou un partenaire non marié héritant d’un bien peut payer presque le double d’impôt par rapport à un enfant héritant du même bien.

Groupes de parenté

• Groupe I : descendants de moins de 21 ans — réduction supplémentaire de 3 990 € par année en dessous de 21 ans (jusqu’à 47 859 € au total)
• Groupe II : descendants de 21 ans et plus, conjoints, parents — abattement de base de 15 957 €
• Groupe III : frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces — réduction de 7 993 €
• Groupe IV : tous les autres (y compris les partenaires non mariés dans la plupart des régions) — aucun abattement

Important : il s’agit des seuls chiffres nationaux de base. La plupart des communautés appliquent des abattements bien plus généreux — c’est là que la planification devient décisive.

Différences régionales : où vous héritez compte énormément

Les communautés autonomes espagnoles ont largement usé de leur pouvoir pour modifier les règles successorales. Résultat : hériter d’un bien de 400 000 € peut ne presque rien coûter dans une région et atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros dans une autre.

Madrid : bonification de 99 %

Madrid offre le régime successoral le plus favorable d’Espagne. Les proches (Groupes I et II — enfants, conjoints, parents) bénéficient d’une bonification de 99 % sur l’impôt calculé. En pratique, l’ISD est quasi nul pour les membres de la famille directe. Un enfant héritant d’un bien de 500 000 € à Madrid paiera quelques centaines d’euros au lieu de dizaines de milliers. Cela fait de Madrid l’une des régions les plus favorables aux successions en Europe.

Andalousie : abattement d’un million d’euros

L’Andalousie applique un abattement pouvant atteindre 1 000 000 € par héritier pour les bénéficiaires des Groupes I et II (enfants, conjoints, parents). Si vous héritez d’un bien d’une valeur inférieure à 1 million d’euros, vous ne payez en pratique aucun ISD. Cette évolution date de 2018 — auparavant, l’Andalousie était l’une des régions les plus coûteuses en matière de succession. Cette réforme spectaculaire a transformé l’attractivité de la région pour les propriétaires étrangers.

Communauté valencienne : seuil de 100 000 €

La Communauté valencienne propose un abattement plus modeste. Les héritiers des Groupes I et II bénéficient d’une réduction pouvant atteindre 100 000 € sur la base imposable. Pour les biens d’une valeur supérieure à 100 000 € — ce qui inclut la plupart de l’immobilier côtier de la Costa Blanca — il y aura donc une facture fiscale notable. Sur un bien de 300 000 € hérité par un enfant, l’impôt effectif à Valence serait calculé sur 200 000 €, ce qui peut représenter 20 000 € ou plus selon le patrimoine préexistant de l’héritier.

Catalogne : règles plus strictes

La Catalogne conserve son propre régime d’ISD avec des abattements relativement limités. L’abattement de base pour les héritiers du Groupe II (enfants majeurs, conjoints) est de 100 000 €, mais les taux progressent rapidement. La Catalogne dispose en outre de son propre code civil, avec des règles spécifiques de réserve héréditaire. Pour un bien de 400 000 €, un enfant en Catalogne peut faire face à une facture de 15 000 à 25 000 € — sensiblement plus qu’à Madrid ou en Andalousie.

Autres régions notables

• Îles Baléares : bonification de 99 % pour le Groupe I (moins de 21 ans), de 50 % pour le Groupe II sur les 700 000 premiers euros — relativement généreuse
• Îles Canaries : jusqu’à 99,9 % de bonification pour les proches — quasiment exonéré
• Galice : abattements compris entre 400 000 € et 900 000 € pour les Groupes I et II
• Murcie : bonification de 99 % pour les Groupes I et II — très généreuse, comparable à Madrid
• Pays basque et Navarre : régimes fiscaux propres assortis d’abattements importants

ISD des non-résidents : l’arrêt CJUE de 2014

Jusqu’en 2014, les non-résidents qui héritaient d’un bien en Espagne étaient imposés uniquement selon les règles nationales — ils ne pouvaient pas bénéficier des abattements régionaux. Un héritier allemand recevant un bien à Madrid payait donc le taux national plein, tandis qu’un résident à Madrid ne payait presque rien. La Cour de justice de l’Union européenne a jugé en septembre 2014 (affaire C-127/12) que cette discrimination violait le droit de l’UE.

Depuis lors, l’Espagne est tenue d’étendre les avantages régionaux à :

• les résidents UE/EEE qui héritent d’un bien en Espagne
• les non-résidents qui héritent d’un bien en Espagne, dès lors que le défunt ou l’héritier réside dans l’UE/EEE

Pour les héritiers hors UE (Britanniques post-Brexit, Américains, Canadiens, Russes), la situation est moins claire. Le droit interne espagnol a été modifié en 2015, après de nouvelles pressions judiciaires, pour étendre les avantages à tous les non-résidents, mais l’application reste inégale. De nombreux héritiers hors UE obtiennent les avantages régionaux, mais une argumentation juridique peut être nécessaire. Un avocat spécialisé est indispensable dans ces situations.

L’impact pratique est considérable. Un héritier britannique recevant un bien de 400 000 € en Andalousie sous l’ancien régime aurait pu payer plus de 50 000 € d’ISD. Sous le régime régional, la même succession entre dans l’abattement d’un million d’euros et ne génère aucun impôt.

Quelle loi s’applique : le règlement européen sur les successions 650/2012

L’un des aspects les plus importants — et les moins connus — des successions transfrontalières est de déterminer quelle loi nationale régit la dévolution de la succession. Le règlement européen sur les successions (couramment appelé « Bruxelles IV »), entré en vigueur en août 2015, apporte la réponse pour la majorité des cas.

La règle par défaut : la résidence habituelle

Selon Bruxelles IV, la règle par défaut veut que la loi successorale du pays où le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès s’applique à l’ensemble de la succession — y compris aux biens situés dans d’autres pays. Cela signifie que :

• un citoyen suédois résidant durablement en Espagne : la loi successorale espagnole s’applique à l’ensemble de ses biens, y compris ceux situés en Suède
• un citoyen allemand vivant en Allemagne et propriétaire d’une résidence secondaire en Espagne : la loi allemande s’applique à l’ensemble de la succession, y compris le bien espagnol
• un citoyen néerlandais partageant son temps entre les Pays-Bas et l’Espagne : la loi du pays considéré comme « résidence habituelle » s’applique — point souvent contesté, qui dépend de la situation fiscale, des attaches sociales et du temps passé

Le choix de la loi nationale

Bruxelles IV vous permet de choisir, dans votre testament, que la loi du pays de votre nationalité régisse votre succession à la place de celle de votre résidence habituelle. On parle de « professio juris », l’outil de planification le plus important pour les propriétaires étrangers d’un bien en Espagne.

Pourquoi est-ce essentiel ? Parce que le droit espagnol des successions comporte la réserve héréditaire (legítima), tandis que de nombreux autres pays n’en ont pas. Si vous êtes britannique, par exemple, et que vous choisissez la loi anglaise dans votre testament, vous pouvez léguer votre bien espagnol à qui vous voulez — votre conjoint, une œuvre caritative, un ami. Si la loi espagnole s’applique par défaut (parce que vous vivez en Espagne), les deux tiers de votre succession doivent revenir à vos enfants.

Les exceptions à Bruxelles IV

Le Royaume-Uni, l’Irlande et le Danemark ne sont pas liés par Bruxelles IV. Cependant, les juges et notaires espagnols continuent d’appliquer le règlement lorsque le défunt avait sa résidence habituelle en Espagne ou y possédait des biens. Les Britanniques résidant en Espagne peuvent toujours opérer un choix de loi nationale dans leur testament — et de nombreux avocats le recommandent vivement, précisément pour éviter la réserve héréditaire espagnole.

La réserve héréditaire espagnole : la legítima

Selon le droit civil espagnol, vous ne pouvez pas disposer librement de votre succession. La legítima réserve une part obligatoire de votre patrimoine à certains héritiers — au premier rang desquels vos enfants.

Comment fonctionne la legítima

Le droit espagnol divise la succession en trois tiers :

• Legítima estricta (réserve stricte) : un tiers doit être partagé à parts égales entre tous les enfants
• Mejora (quotité d’amélioration) : un tiers doit revenir aux enfants, mais peut être réparti de manière inégale — vous pouvez avantager un enfant par rapport à un autre
• Libre disposición (quotité disponible) : un tiers peut être laissé à la personne de votre choix

Deux tiers de votre succession sont donc réservés à vos enfants. Le conjoint dispose d’un droit d’usufruit (droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits), mais n’hérite pas automatiquement de la pleine propriété. En l’absence d’enfants, la réserve revient aux ascendants. À défaut de parents, le conjoint hérite.

Y déroger via le choix de la loi nationale

Si votre pays d’origine ignore la réserve héréditaire — comme l’Angleterre, le Pays de Galles, l’Écosse, la Suède, la Norvège ou le Danemark — vous pouvez de fait écarter la legítima en optant pour votre loi nationale dans votre testament au titre de Bruxelles IV. C’est parfaitement légal et largement pratiqué. Le testament doit indiquer expressément : « Je choisis la loi de [ma nationalité] pour régir l’ensemble de ma succession ».

Les pays qui connaissent également une réserve héréditaire incluent la France, l’Allemagne, l’Italie, la Finlande et les Pays-Bas — leurs règles diffèrent toutefois de celles de l’Espagne. Si votre pays d’origine connaît la réserve, opter pour votre loi nationale n’éliminera pas le concept, mais pourra entraîner des quotités différentes ou plus de souplesse.

La procédure successorale étape par étape

Lorsque le propriétaire d’un bien espagnol décède, ses héritiers doivent suivre une procédure précise pour transférer la propriété. Aucune étape ne peut être omise ou simplifiée — la bureaucratie espagnole est exigeante.

Étape 1 : obtenir l’acte de décès

Si le décès est intervenu hors d’Espagne, l’acte de décès du pays d’origine doit être apostillé (certifié pour usage international par l’Apostille de La Haye) et traduit en espagnol par un traducteur assermenté. Le Registro Civil espagnol peut également délivrer un acte de décès si le décès a été enregistré en Espagne.

Étape 2 : demander le Certificado de Últimas Voluntades

La demande s’adresse au Registro General de Actos de Última Voluntad (Registre général des dernières volontés) à Madrid. Ce certificat indique si le défunt avait rédigé un testament en Espagne et où il est conservé. Il peut être demandé 15 jours ouvrables après le décès. Coût : environ 4 €.

Étape 3 : récupérer le testament ou la déclaration d’héritiers ab intestat

S’il existe un testament espagnol, votre avocat en obtient copie auprès du notaire (notaire correspond à notaire français) dépositaire. Si seul un testament étranger existe, il doit être apostillé et traduit. En l’absence de testament, les règles de la succession ab intestat s’appliquent et les héritiers doivent obtenir une declaración de herederos auprès d’un notaire espagnol — une démarche plus coûteuse et plus longue.

Étape 4 : NIE pour tous les héritiers

Chaque héritier doit obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero) — le numéro d’identification des étrangers en Espagne. Sans NIE, aucune déclaration fiscale ne peut être déposée et aucun transfert de propriété ne peut être inscrit. La demande se fait dans un consulat espagnol à l’étranger ou dans un commissariat en Espagne. Délai : 1 à 6 semaines selon le lieu.

Étape 5 : évaluation du bien

Le bien doit être évalué à des fins fiscales. Cela peut se faire via la valeur cadastrale (valor catastral), la valeur de référence (valor de referencia) établie par le Catastro, ou une expertise professionnelle. Depuis 2022, l’administration fiscale utilise la valeur de référence comme base imposable minimale — même si la valeur de marché réelle est inférieure. Votre avocat doit vérifier la valeur applicable et déterminer s’il est opportun de la contester.

Étape 6 : payer l’ISD

L’ISD doit être déclaré et payé dans les six mois suivant le décès. Une seule prorogation de six mois peut être demandée, mais elle doit l’être dans les cinq premiers mois. Tout retard entraîne des majorations : 5 % en cas de paiement dans les 3 mois suivant l’échéance, jusqu’à 20 % au-delà de 12 mois, plus intérêts.

L’impôt est versé à la communauté autonome où se situe le bien (ou à celle où résidait le défunt, s’il vivait en Espagne). Pour les non-résidents, il était historiquement versé à l’administration nationale (AEAT) ; depuis la décision de 2014, les héritiers peuvent appliquer les avantages régionaux en déposant leur déclaration auprès de la communauté autonome concernée.

Étape 7 : acceptation de la succession (Escritura de Aceptación de Herencia)

Les héritiers doivent se présenter devant un notaire espagnol pour accepter formellement la succession et signer l’acte d’acceptation (escritura de aceptación de herencia). Cet acte transfère la propriété du bien aux héritiers. Tous les héritiers doivent participer — en personne ou par procuration notariée (poder notarial) donnée à un mandataire en Espagne. L’acte est ensuite inscrit au Registre foncier (Registro de la Propiedad) pour mettre à jour les inscriptions de propriété.

Étape 8 : Plusvalía Municipal

Dans les 30 jours suivant l’acceptation, les héritiers doivent déclarer et payer la plusvalía municipal — l’impôt local sur l’augmentation de la valeur du terrain. Il est calculé par la mairie sur la base de la valeur cadastrale du terrain et du nombre d’années écoulées depuis le dernier transfert. Sur un bien hérité, le montant est généralement modeste (500–3 000 €), mais il ne peut être ignoré. Depuis 2021, les héritiers peuvent opter pour la méthode de calcul la plus avantageuse.

Liste des documents

• Acte de décès (apostillé et traduit assermenté s’il a été délivré à l’étranger)
• Certificat des dernières volontés (Certificado de Últimas Voluntades)
• Testament (espagnol ou étranger apostillé et traduit)
• NIE pour chaque héritier
• Nota simple du Registre foncier (extrait à jour de la propriété et des charges)
• Certificat cadastral et valeur de référence
• Dernier reçu d’IBI (taxe foncière)
• Certificat de la communauté de copropriétaires attestant l’absence de dettes
• Procurations notariées si un héritier ne peut être présent en personne

Stratégies de planification : protéger vos héritiers

Rédigez un testament espagnol distinct

C’est l’étape la plus importante et celle qui est, paradoxalement, la plus souvent omise. Un testament espagnol distinct ne couvrant que vos actifs en Espagne — rédigé en espagnol, conservé par un notaire espagnol et inscrit au Registre général des dernières volontés — simplifie considérablement la procédure successorale pour vos proches.

Sans testament espagnol, vos héritiers devront utiliser le testament rédigé dans votre pays d’origine, qui devra être apostillé, traduit de manière assermentée puis interprété par un notaire espagnol selon une loi étrangère. Ce processus peut durer plusieurs mois et coûter des milliers d’euros en traductions et honoraires d’avocats. Avec un testament espagnol, le notaire ouvre simplement un document qu’il conserve déjà, dans sa propre langue, sous un cadre juridique familier.

Important : votre testament espagnol doit indiquer expressément qu’il ne porte que sur vos actifs en Espagne et ne révoque pas votre testament d’origine. À défaut, vous risqueriez de l’annuler par inadvertance.

Insérez un choix de loi nationale (Professio Juris)

Si la loi successorale de votre pays est plus souple que la réserve héréditaire espagnole, intégrez un choix de loi nationale dans votre testament espagnol comme dans celui de votre pays d’origine. Vous serez ainsi entièrement libre de décider qui héritera de votre bien espagnol.

Envisagez une assurance-vie

Un contrat d’assurance-vie espagnol peut fournir à vos héritiers la trésorerie nécessaire pour payer l’ISD et couvrir les frais d’acceptation — sans qu’ils aient à vendre le bien ou à puiser dans leur épargne. En Espagne, les capitaux d’assurance-vie bénéficient d’un abattement de 9 195 € par bénéficiaire (Groupes I et II), et certaines régions accordent des abattements supplémentaires. Le capital est versé directement au bénéficiaire désigné et ne fait pas partie de la masse à partager, même s’il est inclus dans la base imposable de l’ISD.

Acheter via une société

Certains acquéreurs — en particulier ceux disposant de patrimoines élevés ou de plusieurs biens — achètent leur bien espagnol via une structure sociétaire (généralement une SL espagnole ou une société étrangère). Au décès du propriétaire, ce sont les parts de la société qui sont transmises, et non le bien lui-même. Cela peut simplifier la procédure puisque le transfert des parts est régi par le droit de la juridiction de la société, et non par le droit immobilier espagnol.

Mais l’achat via une société présente des inconvénients sérieux : coûts annuels plus élevés (comptabilité, déclarations d’impôt sur les sociétés, impôts annuels), risque d’imposition de revenus présumés sur l’usage du bien et impôt annuel de 3 % sur les biens espagnols détenus par des sociétés établies dans des juridictions sans convention. Pour la plupart des particuliers, les coûts d’une structure sociétaire dépassent les avantages successoraux. Cette option n’a généralement de sens que pour les biens supérieurs à 1–2 millions d’euros ou pour les propriétaires de plusieurs biens en Espagne.

Donation entre vifs (Donación)

Dans certaines régions, donner le bien de son vivant peut être plus avantageux fiscalement que de le transmettre par succession. Madrid, par exemple, applique la même bonification de 99 % aux donations et aux successions pour les proches. La donation déclenche toutefois une imposition sur la plus-value pour le donateur et peut avoir des conséquences dans votre pays d’origine. Modélisez toujours les deux scénarios — succession et donation — avec un conseiller fiscal transfrontalier avant d’agir.

Erreurs fréquentes qui coûtent cher aux héritiers

Ne pas rédiger de testament espagnol

C’est l’erreur numéro un. Sans testament espagnol, vos héritiers s’exposent à des mois de retard, à des milliers d’euros de frais de traduction et d’avocat, voire à l’application d’une loi successorale inadaptée. Établir un testament espagnol coûte 100 à 200 € et prend une heure. Aucune raison de s’en passer.

Manquer le délai de six mois

L’ISD doit être déclaré dans les six mois suivant le décès. De nombreux héritiers étrangers ignorent cette échéance, surtout lorsqu’ils gèrent en parallèle une succession dans leur pays. Le retard entraîne automatiquement des majorations de 5 à 20 % plus intérêts. En cas de risque de retard, demandez la prorogation de six mois à l’avance — mais elle doit être sollicitée dans les cinq premiers mois.

Ignorer que les avantages régionaux s’appliquent

Certains héritiers — et même certains avocats — calculent encore l’ISD en n’appliquant que les taux nationaux, sans savoir que les avantages régionaux concernent aussi les non-résidents depuis l’arrêt européen de 2014. Cela peut représenter des dizaines de milliers d’euros payés en trop. Vérifiez toujours quels avantages régionaux s’appliquent et assurez-vous que la déclaration les reflète.

Oublier la Plusvalía Municipal

Les héritiers oublient souvent la plusvalía municipal — l’impôt local sur l’augmentation de la valeur du terrain, à payer dans les 30 jours suivant l’acte d’acceptation. Le montant est généralement modeste, mais son non-paiement entraîne des majorations et peut bloquer une future revente du bien.

Ne pas demander le NIE assez tôt

Tous les héritiers doivent disposer d’un NIE et son obtention depuis l’étranger prend des semaines. Lancez la demande de NIE le plus tôt possible — idéalement bien avant l’approche de l’échéance fiscale. Sans NIE, rien ne peut être déposé.

Croire qu’un testament étranger règle tout

Un testament rédigé en Angleterre, en Allemagne ou en Suède peut techniquement couvrir votre bien espagnol, mais il créera des problèmes pratiques. Les notaires espagnols devront interpréter ces testaments étrangers selon un droit étranger, ce qui exige des consultations juridiques d’experts, des traductions assermentées et du temps. Un testament espagnol distinct évite tout cela.

Partenaires non mariés : un risque particulier

Le droit national espagnol classe les partenaires non mariés dans le Groupe IV — la même catégorie que des inconnus complets. Cela signifie aucun abattement, aucune bonification et le coefficient multiplicateur le plus élevé. Certaines régions (Catalogne, Baléares, certaines parties du Pays basque) reconnaissent les partenariats enregistrés (pareja de hecho) et leur accordent un traitement équivalent à celui des conjoints. Mais la plupart des régions ne le font pas.

Si vous possédez un bien en Espagne et que votre partenaire n’est pas votre conjoint légal, il s’agit d’une urgence patrimoniale. Les options comprennent : se marier, enregistrer une pareja de hecho dans une région qui la reconnaît, acheter le bien en indivision (de sorte que chaque partenaire détienne la moitié de manière indépendante), ou souscrire une assurance-vie pour couvrir l’ISD.

Double imposition : payer deux fois l’impôt sur les successions

Si votre pays d’origine prélève également un impôt sur les successions (comme le Royaume-Uni, la France, la Finlande ou la Belgique), vous risquez une double imposition sur le même bien espagnol. L’Espagne n’a conclu des conventions en matière successorale qu’avec très peu de pays (la France, la Suède et la Grèce font partie de la liste restreinte). Pour la plupart des nationalités, l’élimination dépend des règles internes de double imposition de votre pays — le Royaume-Uni, par exemple, accorde un crédit d’impôt pour l’impôt successoral payé à l’étranger, de sorte que l’ISD espagnol réduit l’impôt britannique. Pour les résidents français, la convention franco-espagnole sur les successions atténue largement le risque, mais une intervention du notaire français reste indispensable pour articuler la déclaration espagnole et la déclaration française.

Examinez attentivement les règles de votre pays. Certains États (Allemagne, Pays-Bas) prévoient des mesures unilatérales d’élimination. D’autres n’en prévoient aucune, créant une véritable double imposition. Un planificateur successoral transfrontalier est indispensable dès lors que les deux pays prélèvent un impôt sur les successions.

Et si vous souhaitez vendre le bien hérité ?

Si les héritiers décident de vendre le bien hérité plutôt que de le conserver, ils seront soumis à l’impôt sur la plus-value (CGT). Pour les non-résidents, le taux est de 19 % (UE/EEE) ou 24 % (hors UE) sur la plus-value. La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée dans l’acte d’acceptation — d’où l’importance de la valeur retenue lors de la succession. Déclarer une valeur basse permet d’économiser sur l’ISD, mais augmente la CGT en cas de vente. Déclarer une valeur plus élevée augmente l’ISD, mais réduit la CGT future. Votre conseiller fiscal doit modéliser les deux scénarios.

L’acquéreur doit également retenir 3 % du prix de vente comme garantie de la CGT due par le vendeur non-résident. Ces 3 % sont versés à l’administration fiscale, et le vendeur les récupère (ou les impute sur l’impôt dû) lors du dépôt de sa déclaration de plus-value.

En conclusion

La succession espagnole est complexe, mais elle reste maîtrisable avec une bonne préparation. Trois étapes incontournables s’imposent à tout propriétaire étranger d’un bien en Espagne : rédiger un testament espagnol, inclure un choix de loi nationale lorsque c’est pertinent et s’assurer que les héritiers connaissent le délai de six mois. Tout le reste — planification régionale, structures sociétaires, assurance-vie — s’appuie sur ces fondations.

Le coût de l’inaction est élevé : vos proches affronteront une procédure difficile, coûteuse et émotionnellement éprouvante au pire des moments. Le coût de la planification est faible : un testament espagnol, un entretien avec un planificateur successoral transfrontalier et, éventuellement, un contrat d’assurance-vie. Faites-le maintenant, tant qu’il s’agit d’une démarche administrative et non d’une urgence.

Foire aux questions

L’impôt espagnol sur les successions (ISD) : comment fonctionne-t-il ?

L’Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) est un impôt national régulé et perçu par les communautés autonomes espagnoles. Les règles de base sont fixées au niveau national, mais chaque région applique ses propres abattements, réductions et coefficients multiplicateurs — créant un système en mosaïque où la géographie pèse énormément. Barème national de base

Les taux nationaux de l’ISD sont progressifs et s’échelonnent de 7,65 % à 34 % selon la valeur de la succession :

ISD des non-résidents : quel a été l’impact de l’arrêt CJUE de 2014 ?

Jusqu’en 2014, les non-résidents qui héritaient d’un bien en Espagne étaient imposés uniquement selon les règles nationales — ils ne pouvaient pas bénéficier des abattements régionaux. Un héritier allemand recevant un bien à Madrid payait le taux national plein, tandis qu’un résident à Madrid ne payait presque rien. La Cour de justice de l’Union européenne a jugé en septembre 2014 (affaire C-127/12) que cette discrimination violait le droit de l’UE. Depuis, l’Espagne est tenue d’étendre les avantages régionaux à :

La réserve héréditaire espagnole : la legítima, en quoi consiste-t-elle ?

Selon le droit civil espagnol, vous ne pouvez pas disposer librement de votre succession. La legítima réserve une part obligatoire de votre patrimoine à certains héritiers — au premier rang desquels vos enfants. Comment fonctionne la legítima

Le droit espagnol divise la succession en trois tiers :

Stratégies de planification : comment protéger vos héritiers ?

Rédigez un testament espagnol distinct

C’est l’étape la plus importante et celle qui est, paradoxalement, la plus souvent omise. Un testament espagnol distinct ne couvrant que vos actifs en Espagne — rédigé en espagnol, conservé par un notaire espagnol et inscrit au Registre général des dernières volontés — simplifie considérablement la procédure successorale pour vos proches. Sans testament espagnol, vos héritiers devront utiliser le testament rédigé dans votre pays d’origine, qui devra être apostillé, traduit de manière assermentée puis interprété par un notaire espagnol selon une loi étrangère. Ce processus peut durer plusieurs mois et coûter des milliers d’euros en traductions et honoraires d’avocats. Avec un testament espagnol, le notaire ouvre simplement un document qu’il conserve déjà, dans sa propre langue, sous un cadre juridique familier.

Partenaires non mariés : pourquoi est-ce un risque particulier ?

Le droit national espagnol classe les partenaires non mariés dans le Groupe IV — la même catégorie que des inconnus complets. Cela signifie aucun abattement, aucune bonification et le coefficient multiplicateur le plus élevé. Certaines régions (Catalogne, Baléares, certaines parties du Pays basque) reconnaissent les partenariats enregistrés (pareja de hecho) et leur accordent un traitement équivalent à celui des conjoints. Mais la plupart des régions ne le font pas. Si vous possédez un bien en Espagne et que votre partenaire n’est pas votre conjoint légal, il s’agit d’une urgence patrimoniale. Options : se marier, enregistrer une pareja de hecho dans une région qui la reconnaît, acheter le bien en indivision (de sorte que chaque partenaire détienne la moitié de manière indépendante) ou souscrire une assurance-vie pour couvrir l’ISD.