Kiinteistön periminen Espanjassa: verot, prosessi ja suunnittelu

Miksi espanjalainen perintö on erilainen

Kun omistat asunnon Espanjassa, perillisesi joutuvat tekemisiin Espanjan perintöjärjestelmän kanssa — ja se toimii hyvin eri tavalla kuin useimmat ulkomaalaiset olettavat. Olit sitten brittiläinen eläkeläinen Costa del Solilla, suomalainen pariskunta Torreviejan asunnossa tai saksalainen perhe Mallorcan huvilassa, sama perustotuus pätee: Espanjan laki vaikuttaa siihen, mitä omaisuudellesi tapahtuu kuolemasi jälkeen, ja verolasku voi olla merkittävä, jos asioita ei ole suunniteltu etukäteen.

Kolme asiaa tekee espanjalaisesta perinnöstä erityisen monimutkaisen ulkomaalaisille. Ensinnäkin Espanja perii oman perintö- ja lahjaverontsa (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD) Espanjassa sijaitsevasta omaisuudesta riippumatta siitä, missä omistaja tai perilliset asuvat. Toiseksi veroprosentit ja vapautukset vaihtelevat dramaattisesti Espanjan itsehallintoalueiden välillä — saman kiinteistön periminen Madridissa verrattuna Valenciaan voi tuottaa kymmenien tuhansien eurojen veroeron. Kolmanneksi Espanjassa on rintaperillissuoja (legítima), joka saattaa olla ristiriidassa kotimaasi perintölakien kanssa, vaikka EU-säännökset antavat sinulle nyt tavan valita, mitä sääntöjä sovelletaan.

Tämä opas kattaa kaiken, mitä sinun tulee tietää espanjalaisen kiinteistön perimisestä: verot, prosessin, asiakirjat ja suunnittelustrategiat, jotka voivat säästää perillisillesi merkittävästi rahaa ja stressiä.

Espanjan perintövero (ISD): kuinka se toimii

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) on valtiollinen vero, jota säätelevät ja keräävät Espanjan itsehallintoalueet. Tämä tarkoittaa, että perussäännöt asetetaan kansallisella tasolla, mutta kukin alue soveltaa omia vapautuksiaan, vähennyksiä ja kertoimia — luoden tilkkutäkkijärjestelmän, jossa maantieteellä on valtava merkitys.

Kansalliset perusverokannat

Kansalliset ISD-verokannat ovat progressiivisia ja vaihtelevat 7,65 prosentista 34 prosenttiin perinnön arvon mukaan:

Olemassa olevan varallisuuden kerroin

Peruskannan päälle Espanja soveltaa kerrointa, joka perustuu perillisen olemassa olevaan varallisuuteen ja sukulaisuussuhteeseen vainajan kanssa. Lähisukulaisille (ryhmät I ja II — puolisot, lapset, vanhemmat) kerroin vaihtelee 1,0–1,6. Kaukaisemmille sukulaisille tai sukulaisuussuhteettomille perillisille se voi nousta 2,4:ään. Tämä tarkoittaa, että ystävä tai avopuoliso, joka perii kiinteistön, voi käytännössä maksaa lähes kaksinkertaisen verokannan verrattuna lapseen, joka perii saman kiinteistön.

Sukulaisuusryhmät

• Ryhmä I: Alle 21-vuotiaat jälkeläiset — lisävähennys 3 990 € jokaisesta alle 21 vuoden vuodesta (enintään 47 859 € yhteensä)
• Ryhmä II: Yli 21-vuotiaat jälkeläiset, puolisot, vanhemmat — perusvähennys 15 957 €
• Ryhmä III: Sisarukset, tädit, sedät, veljen- ja sisarenlapset — vähennys 7 993 €
• Ryhmä IV: Kaikki muut (mukaan lukien avoliitossa elävät useimmilla alueilla) — ei vähennystä

Tärkeää: nämä ovat kansallisia perusarvoja. Useimmat alueet soveltavat huomattavasti anteliaampia vähennyksiä, ja siinä suunnittelu nousee ratkaisevaksi.

Alueelliset erot: missä peritään, sillä on valtava merkitys

Espanjan itsehallintoalueet ovat käyttäneet valtaansa muokata perintöverosääntöjä laajasti. Tuloksena on järjestelmä, jossa 400 000 euron kiinteistön periminen voi maksaa lähes nollaa yhdessä alueessa ja kymmeniä tuhansia euroja toisessa.

Madrid: 99 prosentin hyvitys

Madrid tarjoaa Espanjan anteliaimman perintöverokohtelun. Lähisukulaiset (ryhmät I ja II — lapset, puolisot, vanhemmat) saavat 99 prosentin hyvityksen lasketusta verosta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että perintövero on lähes nolla suoraan perheenjäsenille. Lapsi, joka perii 500 000 euron kiinteistön Madridissa, maksaisi muutaman sata euroa kymmenien tuhansien sijaan. Tämä tekee Madridista yhden Euroopan perintömyönteisimmistä alueista.

Andalusia: 1 miljoonan euron vapautus

Andalusia soveltaa enintään 1 000 000 euron vapautusta perillistä kohden ryhmän I ja II edunsaajille (lapset, puolisot, vanhemmat). Jos perit alle miljoonan euron arvoisen kiinteistön, et käytännössä maksa perintöveroa. Tämä muuttui vuonna 2018 — sitä ennen Andalusia oli yksi kalleimmista alueista perintöjen kannalta. Uudistus oli dramaattinen ja muutti alueen houkuttelevuuden ulkomaalaisille kiinteistönomistajille.

Valencia: 100 000 euron kynnys

Valencian yhteisö tarjoaa vaatimattomamman vähennyksen. Ryhmien I ja II perilliset saavat enintään 100 000 euron vähennyksen verotettavasta perustasta. Tämä tarkoittaa, että yli 100 000 euron arvoisille kiinteistöille — mikä sisältää useimmat Costa Blancan rannikkokiinteistöt — tulee merkittävä verolasku. 300 000 euron kiinteistöstä, jonka lapsi perii, tehollinen vero Valenciassa laskettaisiin 200 000 eurosta, mikä mahdollisesti johtaa 20 000 euron tai suurempaan laskuun perillisen olemassa olevan varallisuuden mukaan.

Katalonia: tiukemmat säännöt

Katalonia ylläpitää omaa perintöverojärjestelmäänsä, jossa on suhteellisen rajalliset vähennykset. Ryhmän II perillisten (yli 21-vuotiaat lapset, puolisot) perusvähennys on 100 000 €, mutta verokannat nousevat nopeasti. Kataloniassa on myös oma siviilikoodinsa ja erilliset rintaperillissuojasäännöt. 400 000 euron kiinteistöstä lapsi voi Kataloniassa joutua maksamaan 15 000–25 000 euroa veroa — huomattavasti enemmän kuin Madridissa tai Andalusiassa.

Muita huomionarvoisia alueita

• Baleaarit: 99 prosentin vähennys ryhmälle I (alle 21-vuotiaat), 50 prosenttia ryhmälle II ensimmäisestä 700 000 eurosta — suhteellisen anteliasta
• Kanariansaaret: Jopa 99,9 prosentin hyvitys lähisukulaisille — käytännössä verovapaa
• Galicia: Vähennykset 400 000 € – 900 000 € ryhmille I ja II
• Murcia: 99 prosentin hyvitys ryhmille I ja II — erittäin antelias, samanlainen kuin Madrid
• Baskimaa ja Navarra: Omat verojärjestelmänsä merkittävillä vapautuksilla

Ulkomailla asuvien perintövero: vuoden 2014 EU-tuomioistuimen päätös

Vuoteen 2014 asti ulkomailla asuvia, jotka perivät espanjalaista omaisuutta, verotettiin vain kansallisten sääntöjen mukaisesti — he eivät voineet hyötyä alueellisista vähennyksistä. Tämä tarkoitti, että saksalainen perillinen, joka peri kiinteistön Madridissa, maksaisi täyden kansallisen verokannan, kun taas Madridissa asuva espanjalainen maksoi lähes mitään. Euroopan unionin tuomioistuin päätti syyskuussa 2014 (asia C-127/12), että tämä syrjintä rikkoi EU-lakia.

Siitä lähtien Espanjan on tullut laajentaa alueelliset edut:

• EU/ETA-asukkaisiin, jotka perivät kiinteistön Espanjassa
• Ulkomailla asuviin, jotka perivät kiinteistön Espanjassa, jos joko vainaja tai perillinen on EU/ETA-asukas

EU:n ulkopuolisille perillisille (britit Brexitin jälkeen, amerikkalaiset, kanadalaiset, venäläiset) tilanne on epäselvempi. Espanjan kansallista lakia muutettiin vuonna 2015 laajentamaan etuja kaikille ulkomailla asuville lisätuomioistuinpaineen jälkeen, mutta soveltaminen on ollut epäjohdonmukaista. Monet EU:n ulkopuoliset perilliset vaativat onnistuneesti alueellisia etuja, mutta se saattaa vaatia oikeudellista perustelua. Erikoistunut lakimies on välttämätön näissä tapauksissa.

Käytännön vaikutus on merkittävä. Brittiläinen perillinen, joka peri 400 000 euron kiinteistön Andalusiassa vanhojen sääntöjen mukaisesti, saattoi maksaa yli 50 000 euroa perintöveroa. Alueellisten sääntöjen mukaisesti sama perintö osuu 1 miljoonan euron vapautuksen sisälle eikä maksa mitään.

Mikä laki pätee: EU:n perimysasetus 650/2012

Yksi tärkeimmistä — ja vähiten ymmärretyistä — rajat ylittävän perinnön puolista on sen määrittäminen, minkä maan perimyslaki säätelee jäämistön jakamista. EU:n perimysasetus (yleisesti kutsuttu "Bryssel IV:ksi"), joka astui voimaan elokuussa 2015, antaa vastauksen useimpiin tapauksiin.

Oletussääntö: vakinainen asuinpaikka

Bryssel IV:n mukaan oletussääntö on, että sen maan perimyslakia, jossa vainaja asui vakinaisesti kuolinhetkellään, sovelletaan koko jäämistöön — mukaan lukien muissa maissa oleva omaisuus. Tämä tarkoittaa:

• Suomalainen kansalainen, joka asuu vakinaisesti Espanjassa: espanjalaista perimyslakia sovelletaan kaikkiin hänen varoihinsa, mukaan lukien Suomessa oleva omaisuus
• Saksalainen kansalainen, joka asuu Saksassa ja omistaa loma-asunnon Espanjassa: saksalaista perimyslakia sovelletaan kaikkiin hänen varoihinsa, mukaan lukien espanjalainen kiinteistö
• Hollantilainen kansalainen, joka jakaa aikaansa Alankomaiden ja Espanjan välillä: kumpaa maata pidetään "vakinaisena asuinpaikkana" — tästä voi kiistellä, ja se riippuu tekijöistä kuten verorekisteröinti, sosiaaliset siteet ja vietetty aika

Kansalaisuuden valinta

Bryssel IV antaa sinulle mahdollisuuden valita testamentissasi, että kansalaisuutesi laki säätelee perimystäsi vakinaisen asuinpaikkasi lain sijasta. Tätä kutsutaan "professio jurikseksi" ja se on tärkein yksittäinen suunnittelutyökalu, joka on saatavilla ulkomaalaisille kiinteistönomistajille Espanjassa.

Miksi tämä on tärkeää? Koska espanjalainen perimyslaki sisältää rintaperillissuojasäännöt (legítima), kun taas monilla muilla mailla ei ole niitä. Jos olet esimerkiksi brittiläinen ja valitset brittiläisen lain testamentissasi, voit jättää espanjalaisen kiinteistösi kenelle haluat — puolisollesi, hyväntekeväisyysjärjestölle, ystävälle. Jos espanjalaista lakia sovelletaan oletuksena (koska asut Espanjassa), kaksi kolmasosaa jäämistöstäsi täytyy mennä lapsillesi.

Ketä Bryssel IV ei kata

Yhdistynyt kuningaskunta, Irlanti ja Tanska ovat jättäytyneet Bryssel IV:n ulkopuolelle. Espanjan tuomioistuimet ja notaarit kuitenkin soveltavat asetusta, kun vainaja asui vakinaisesti Espanjassa tai omisti siellä omaisuutta. Brittiläiset kansalaiset, jotka asuvat Espanjassa, voivat silti tehdä kansalaisuusvalinnan testamentissaan — ja monet lakimiehet suosittelevat sitä voimakkaasti, juuri siksi, että se välttää espanjalaiset rintaperillissuojasäännöt.

Espanjan rintaperillissuoja: legítima

Espanjan siviililain mukaan et voi vapaasti jakaa jäämistöäsi. Legítima varaa tietyille perillisille — ensisijaisesti lapsillesi — pakollisen osuuden jäämistöstäsi.

Miten legítima toimii

Espanjalainen laki jakaa jäämistön kolmeen kolmasosaan:

• Legítima estricta (tiukka rintaperillisosa): Yksi kolmasosa on jaettava tasan kaikkien lasten kesken
• Mejora (parannusosa): Yksi kolmasosa on mentävä lapsille, mutta voidaan jakaa epätasaisesti — voit suosia yhtä lasta toisen edelle
• Libre disposición (vapaa määräys): Yksi kolmasosa voidaan jättää kenelle tahansa valitsemallesi henkilölle

Tämä tarkoittaa, että kaksi kolmasosaa jäämistöstäsi on varattu lapsillesi. Puolisollasi on käyttöoikeudet (oikeus käyttää ja hyötyä omaisuudesta), mutta hän ei automaattisesti peri omistusta. Jos sinulla ei ole lapsia, legítima siirtyy vanhemmille. Jos vanhempia ei ole, puoliso perii.

Kansalaisuusvalinnan kautta tehtävä poikkeaminen

Jos kotimaassasi ei ole rintaperillissuojasääntöjä — kuten Englanti, Wales, Skotlanti, Ruotsi, Norja tai Tanska — voit tehokkaasti välttää legíticen tekemällä kansalaisuusvalinnan testamentissasi Bryssel IV:n nojalla. Tämä on täysin laillista ja laajasti käytössä. Testamentissasi tulisi todeta nimenomaisesti: "Valitsen [kansalaisuutesi] lain säätelemään koko perimystäni."

Maita, joilla on myös rintaperillissuoja, ovat Ranska, Saksa, Italia, Suomi ja Alankomaat — vaikka niiden säännöt eroavat Espanjasta. Suomessa lakiosa on puolet siitä, mitä rintaperillinen saisi ilman testamenttia. Jos kotimaassasi on rintaperillissuoja, kansallisen lakisi valinta ei välttämättä auta välttämään käsitettä, mutta se voi johtaa erilaisiin osuuksiin tai suurempaan joustavuuteen.

Perintöprosessi: vaihe vaiheelta

Kun espanjalaisen kiinteistön omistaja kuolee, perillisten on käytävä läpi tietty prosessi omistuksen siirtämiseksi. Tätä ei voi ohittaa tai yksinkertaistaa — espanjalainen byrokratia vaatii jokaisen vaiheen.

Vaihe 1: Hanki kuolintodistus

Jos henkilö kuoli Espanjan ulkopuolella, kotimaan kuolintodistus on apostilloitava (sertifioitava kansainväliseen käyttöön Haagin apostilla -merkinnällä) ja käännettävä espanjaksi auktorisoidun kääntäjän toimesta. Espanjalainen Registro Civil voi myös antaa kuolintodistuksen, jos kuolema on rekisteröity Espanjassa.

Vaihe 2: Pyydä todistus viimeisestä tahdosta

Hae Registro General de Actos de Última Voluntad -rekisteriin (yleinen viimeisten tahtojen rekisteri) Madridissa. Tämä todistus vahvistaa, oliko vainajalla espanjalainen testamentti ja missä sitä säilytetään. Sitä voidaan pyytää 15 työpäivää kuoleman päivämäärän jälkeen. Hinta: noin 4 euroa.

Vaihe 3: Hanki testamentti tai perimyksen julistus

Jos espanjalainen testamentti on olemassa, lakimiehesi hankkii kopion notaarilta, joka sitä säilyttää. Jos on vain ulkomainen testamentti, se on apostilloitava ja käännettävä. Jos testamenttia ei ole lainkaan, sovelletaan perintösääntöjä, ja perillisten on hankittava perillisten julistus (declaración de herederos) espanjalaiselta notaarilta — kalliimpi ja aikaa vievämpi prosessi.

Vaihe 4: NIE kaikille perillisille

Jokainen perillinen tarvitsee NIE:n (Número de Identificación de Extranjero) — espanjalaisen ulkomaalaisen tunnistusnumeron. Ilman sitä veroilmoitusta ei voida tehdä eikä kiinteistön siirtoa voida rekisteröidä. Hae espanjalaisesta konsulaatista ulkomailla tai poliisiasemalta Espanjassa. Käsittelyaika: 1–6 viikkoa sijainnista riippuen.

Vaihe 5: Kiinteistön arvostus

Kiinteistö on arvostettava verotusta varten. Tämä voidaan tehdä kiinteistörekisteriarvon (valor catastral), Catastron vahvistaman viitearvon (valor de referencia) tai ammattimaisen arvioinnin avulla. Vuodesta 2022 lähtien veroviranomaiset käyttävät viitearvoa vähimmäisverotusperustana — vaikka todellinen markkina-arvo olisi alempi. Lakimiehesi tulisi tarkistaa, mitä arvoa sovelletaan ja kannattaako sitä kiistää.

Vaihe 6: Maksa perintövero

Perintövero (ISD) on annettava ja maksettava kuuden kuukauden kuluessa kuolinpäivästä. Yksi kuuden kuukauden lisäaika voidaan pyytää, mutta sitä on haettava ensimmäisten viiden kuukauden aikana. Myöhästynyt maksu laukaisee lisämaksut: 5 % maksettaessa 3 kuukauden kuluessa määräajasta, noustaen 20 prosenttiin 12 kuukauden jälkeen, plus korot.

Vero maksetaan sille itsehallintoalueelle, jossa kiinteistö sijaitsee (tai jossa vainaja asui, jos hän asui Espanjassa). Ulkomailla asuvien osalta se maksettiin perinteisesti kansalliselle veroviranomaiselle (AEAT), mutta vuoden 2014 päätöksen jälkeen perilliset voivat soveltaa alueellisia etuja jättämällä ilmoituksen asianomaiselle itsehallintoalueelle.

Vaihe 7: Perinnön vastaanottaminen (Escritura de Aceptación de Herencia)

Perillisten on saavuttava espanjalaisen notaarin eteen vastaanottamaan perintö muodollisesti ja allekirjoittamaan vastaanottokirja (escritura de aceptación de herencia). Tämä kirja siirtää kiinteistön omistuksen perillisille. Kaikkien perillisten on osallistuttava — joko henkilökohtaisesti tai Espanjassa olevalle edustajalle myönnetyn valtakirjan (poder notarial) kautta. Escritura rekisteröidään sitten kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad) omistustietojen päivittämiseksi.

Vaihe 8: Plusvalía Municipal

30 päivän kuluessa vastaanottamisesta perillisten on annettava ja maksettava plusvalía municipal — paikallinen vero maan arvonnoususta. Tämä lasketaan raatihuoneen toimesta kiinteistörekisterimaa-arvon ja vuosien perusteella, jotka ovat kuluneet siitä, kun kiinteistö siirtyi viimeksi. Perityssä kiinteistössä summa on tyypillisesti kohtuullinen (500–3 000 €), mutta sitä ei voida sivuuttaa. Vuodesta 2021 lähtien perilliset voivat valita laskentamenetelmän, joka tuottaa alemman summan.

Asiakirjojen tarkistuslista

• Kuolintodistus (apostilloitu ja auktorisoidusti käännetty, jos annettu ulkomailla)
• Todistus viimeisestä tahdosta (Certificado de Últimas Voluntades)
• Testamentti (espanjalainen testamentti tai ulkomainen testamentti apostilloituna ja käännettynä)
• NIE jokaiselle perilliselle
• Nota simple kiinteistörekisteristä (nykyinen ote, jossa näkyvät omistus ja rasitukset)
• Kiinteistörekisteritodistus ja viitearvo
• Viimeinen IBI-kuitti (kiinteistövero)
• Asukasyhteisömaksun todistus, jossa vahvistetaan, ettei ole erääntyneitä velkoja
• Valtakirjat, jos joku perillinen ei voi osallistua henkilökohtaisesti

Suunnittelustrategiat: perillistesi suojaaminen

Tee erillinen espanjalainen testamentti

Tämä on yksittäisistä tärkein askel ja yleisimmin sivuutettu. Erillinen espanjalainen testamentti, joka kattaa vain espanjalaiset omaisuutesi — kirjoitettu espanjaksi, espanjalaisen notaarin säilyttämä ja rekisteröity yleiseen viimeisten tahtojen rekisteriin — yksinkertaistaa dramaattisesti perimysprosessia perillisillesi.

Ilman espanjalaista testamenttia perillistesi on käytettävä kotimaasi testamenttia, joka on apostilloitava, auktorisoidusti käännettävä ja sitten espanjalaisen notaarin tulkittava ulkomaisen lain mukaan. Tämä prosessi voi kestää kuukausia ja maksaa tuhansia euroja käännös- ja oikeudellisina maksuina. Espanjalaisella testamentilla notaari yksinkertaisesti avaa asiakirjan, jota hän jo säilyttää, omalla kielellään, tutun oikeudellisen kehyksen alaisuudessa.

Kriittistä: espanjalaisen testamenttisi tulisi nimenomaisesti todeta, että se kattaa vain espanjalaiset omaisuutesi eikä peru kotimaasi testamenttia. Muuten saatat tahattomasti perua toisen testamentin.

Sisällytä kansalaisuusvalinta (Professio Juris)

Jos kotimaasi perimyslaki on joustavampi kuin Espanjan rintaperillissuojasäännöt, sisällytä kansalaisuusvalinta sekä espanjalaiseen testamenttiisi että kotimaasi testamenttiin. Tämä antaa sinulle täyden vapauden päättää, kuka perii espanjalaisen kiinteistösi.

Harkitse henkivakuutusta

Espanjalainen henkivakuutus voi tarjota perillisillesi käteistä, jota tarvitaan perintöveron maksuun ja vastaanottamisprosessin kustannusten kattamiseen — ilman, että heidän tarvitsee myydä kiinteistöä tai käyttää omia säästöjään. Henkivakuutusmaksut Espanjassa hyötyvät 9 195 euron vähennyksestä edunsaajaa kohden (ryhmän I ja II perillisille), ja jotkut alueet tarjoavat lisävähennyksiä. Maksu menee suoraan nimetylle edunsaajalle eikä muodosta osaa jäämistöstä jakelutarkoituksissa, vaikka se sisältyy verotettavaan perustaan perintöveron osalta.

Ostaminen yrityksen kautta

Jotkut ostajat — erityisesti ne, joilla on suurarvoisia salkkuja tai useita kiinteistöjä — ostavat espanjalaisen kiinteistön yritysrakenteen kautta (yleensä espanjalainen SL tai ulkomainen yritys). Kun omistaja kuolee, yrityksen osakkeet peritään kiinteistön sijaan. Tämä voi yksinkertaistaa perimysprosessia, koska osakkeiden siirrot noudattavat yrityksen lainkäyttöalueen lakia, ei espanjalaista kiinteistölakia.

Yrityksen kautta ostamisella on kuitenkin merkittäviä haittoja: korkeammat vuotuiset kustannukset (kirjanpito, yritysverotusilmoitukset, vuotuinen yritysvero), mahdollinen oletettu tulovero kiinteistön käytöstä ja 3 prosentin vuotuinen vero espanjalaisesta kiinteistöstä, jota pitävät yritykset sopimuksettomilla lainkäyttöalueilla. Useimmille yksittäisille kiinteistönomistajille yritysrakenteen kustannukset ylittävät perintöedut. Se on yleensä järkevää vain 1–2 miljoonan euron arvoisille kiinteistöille tai omistajille, joilla on useita espanjalaisia kiinteistöjä.

Lahja elinaikana (Donación)

Joillakin alueilla kiinteistön antaminen lahjaksi elinaikanasi voi olla verotuksellisesti tehokkaampaa kuin sen jättäminen perintönä. Esimerkiksi Madrid soveltaa samaa 99 prosentin hyvitystä sekä lahjoihin että perintöihin lähisukulaisten osalta. Lahjat kuitenkin laukaisevat luovutusvoittoveron lahjoittajalle ja niillä voi olla seurauksia kotimaassasi. Mallinna aina molemmat skenaariot — perintö ja lahjoitus — rajat ylittävän veroneuvojan kanssa ennen toimimista.

Yleisiä virheitä, jotka maksavat perillisille rahaa

Espanjalaisen testamentin tekemättä jättäminen

Tämä on virhe numero yksi. Ilman espanjalaista testamenttia perillisesi kohtaavat kuukausien viiveet, tuhansia euroja käännös- ja oikeudellisia maksuja ja mahdollisesti väärän perimyslain soveltamisen. Espanjalaisen testamentin tekeminen maksaa 100–200 euroa ja kestää tunnin. Sen tekemättä jättämiseen ei ole tekosyytä.

Kuuden kuukauden määräajan ohittaminen

Perintövero on annettava kuuden kuukauden kuluessa kuolemasta. Monet ulkomaalaiset perilliset eivät tiedä tätä määräaikaa, etenkin jos he käsittelevät jäämistöasioita samanaikaisesti kotimaassaan. Sen ohittaminen laukaisee automaattiset lisämaksut 5–20 prosenttia plus korot. Pyydä kuuden kuukauden lisäaika ajoissa, jos odotat viiveitä — mutta sinun on haettava sitä ensimmäisten viiden kuukauden aikana.

Alueellisten etujen tiedostamatta jättäminen

Jotkut perilliset — ja jopa jotkut lakimiehet — laskevat edelleen perintöveron vain kansallisten kantojen perusteella, eivätkä tajua, että alueelliset edut koskevat ulkomailla asuvia vuoden 2014 EU-päätöksen jälkeen. Tämä voi tarkoittaa kymmenien tuhansien eurojen ylimaksamista. Varmista aina, mitä alueellisia etuja sovelletaan, ja varmista, että veroilmoitus heijastaa niitä.

Plusvalía Municipalin sivuuttaminen

Perilliset unohtavat usein plusvalía municipalin — paikallisen maa-arvoveron, joka on maksettava 30 päivän kuluessa vastaanottokirjasta. Vaikka summa on yleensä kohtuullinen, sen maksamatta jättäminen johtaa lisämaksuihin ja voi estää kiinteistön tulevia myyntejä.

NIE:iden hankkiminen liian myöhään

Jokainen perillinen tarvitsee NIE:n, ja sen hankkiminen voi kestää viikkoja ulkomailta. Aloita NIE-hakemus mahdollisimman pian — ihanteellisesti ennen kuin perintöveron määräaika lähestyy. Ilman NIE:itä mitään ei voida jättää.

Olettamus, että kotimaasi testamentti kattaa kaiken

Englannissa, Saksassa tai Ruotsissa tehty testamentti voi teknisesti kattaa espanjalaisen kiinteistösi, mutta se luo käytännön ongelmia. Espanjalaisten notaarien on tulkittava ulkomaisia testamentteja ulkomaisen lain mukaan, mikä vaatii asiantuntijoiden oikeudellisia lausuntoja, auktorisoituja käännöksiä ja aikaa. Erillinen espanjalainen testamentti välttää kaiken tämän.

Avoliitossa elävät: erityinen riski

Espanjan kansallinen laki luokittelee avoliitossa elävät ryhmän IV perillisiksi — samaan kategoriaan kuin täysin tuntemattomat henkilöt. Tämä tarkoittaa ei verovähennystä, ei vapautusta ja korkein kerroin. Jotkut alueet (Katalonia, Baleaarit, osat Baskimaasta) tunnustavat rekisteröidyt avoliitot (pareja de hecho) ja myöntävät heille samanlaisen kohtelun kuin avioliitossa eläville. Mutta useimmat alueet eivät.

Jos omistat espanjalaisen kiinteistön ja kumppanisi ei ole laillinen puolisosi, tämä on suunnitteluhätätilanne. Vaihtoehtoja ovat: avioliiton solmiminen, rekisteröityminen pareja de hechoksi alueella, joka tunnustaa sen, kiinteistön ostaminen yhteisin nimin (jotta kumpikin kumppani omistaa puolet itsenäisesti) tai henkivakuutuksen käyttäminen verolaskun kattamiseen.

Kaksinkertainen verotus: perintöveron maksaminen kahdesti

Jos kotimaasi myös perii perintöveroa (kuten Yhdistynyt kuningaskunta, Ranska, Suomi tai Belgia), saatat joutua kaksinkertaiseen verotukseen samasta espanjalaisesta kiinteistöstä. Suomella on perintöverosopimukset hyvin harvojen maiden kanssa. Espanjalla on perintöverosopimuksia vain muutamien maiden (Ranska, Ruotsi ja Kreikka ovat harvojen joukossa). Useimmilla kansallisuuksilla helpotus riippuu kotimaasi kotimaisista kaksinkertaisen verotuksen säännöksistä — Yhdistynyt kuningaskunta esimerkiksi antaa hyvityksen ulkomailla maksetusta perintöverosta, joten espanjalainen perintövero pienentää Yhdistyneen kuningaskunnan velvoitetta. Suomessa varainsiirtoveroa ei lasketa perinnöistä, mutta perintövero on omansa.

Tarkista kotimaasi säännöt huolellisesti. Joillakin mailla (Saksa, Alankomaat) on yksipuolisia helpotussäännöksiä. Toiset eivät välttämättä tarjoa mitään helpotusta, mikä luo aitoa kaksinkertaista verotusta. Rajat ylittävä jäämistösuunnittelija on välttämätön, jos molemmat maat perivät perintöveroa.

Entä jos haluat myydä peritty kiinteistö?

Jos perilliset päättävät myydä peritty kiinteistö pitämisen sijaan, he kohtaavat luovutusvoittoveron (CGT). Ulkomailla asuville verokanta on 19 prosenttia (EU/ETA) tai 24 prosenttia (EU:n ulkopuolella) voitosta. Verotettava voitto on myyntihinnan ja perintökirjassa ilmoitetun arvon välinen ero — siksi perimysprosessissa käytetty arvostus on tärkeä. Ilmoita matala arvo ja säästät perintöverossa, mutta maksat enemmän CGT:tä lopullisesta myynnistä. Ilmoita korkeampi arvo ja maksat enemmän perintöveroa, mutta vähennät tulevaa CGT:tä. Veroneuvojasi tulisi mallintaa molemmat skenaariot.

Ostajan on myös pidätettävä 3 prosenttia myyntihinnasta ulkomailla asuvan myyjän mahdollista CGT-velvoitetta vastaan. Tämä 3 prosenttia talletetaan veroviranomaisille, ja myyjä vaatii sen takaisin (tai soveltaa sitä velkaa vastaan) jättäessään CGT-ilmoituksen.

Loppuajatuksia

Espanjalainen perintö on monimutkainen, mutta se on hallittavissa oikealla valmistautumisella. Kolme ehdotonta askelta jokaiselle espanjalaisen kiinteistön ulkomaalaiselle omistajalle ovat: tee espanjalainen testamentti, sisällytä kansalaisuusvalinta, jos se on hyödyllinen, ja varmista, että perillisesi tietävät kuuden kuukauden määräajasta. Kaikki muu — alueellinen suunnittelu, yritysrakenteet, henkivakuutus — rakentuu tälle pohjalle.

Mitään tekemättä jättämisen kustannus on korkea: perillisesi kohtaavat vaikean, kalliin ja tunnepitoisesti uuvuttavan prosessin pahimpaan mahdolliseen aikaan. Suunnittelun kustannus on matala: espanjalainen testamentti, keskustelu rajat ylittävän jäämistösuunnittelijan kanssa ja ehkä henkivakuutus. Tee se nyt, kun se on hallinnollinen tehtävä eikä kiireellinen kriisi.

Usein kysytyt kysymykset

Espanjan perintövero (ISD): kuinka se toimii?

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) on valtiollinen vero, jota säätelevät ja keräävät Espanjan itsehallintoalueet. Tämä tarkoittaa, että perussäännöt asetetaan kansallisella tasolla, mutta kukin alue soveltaa omia vapautuksiaan, vähennyksiä ja kertoimia — luoden tilkkutäkkijärjestelmän, jossa maantieteellä on valtava merkitys. Kansalliset perusverokannat

Kansalliset ISD-verokannat ovat progressiivisia ja vaihtelevat 7,65 prosentista 34 prosenttiin perinnön arvon mukaan:

Ulkomailla asuvien perintövero: vuoden 2014 EU-tuomioistuimen päätös?

Vuoteen 2014 asti ulkomailla asuvia, jotka perivät espanjalaista omaisuutta, verotettiin vain kansallisten sääntöjen mukaisesti — he eivät voineet hyötyä alueellisista vähennyksistä. Tämä tarkoitti, että saksalainen perillinen, joka peri kiinteistön Madridissa, maksaisi täyden kansallisen verokannan, kun taas Madridissa asuva espanjalainen maksoi lähes mitään. Euroopan unionin tuomioistuin päätti syyskuussa 2014 (asia C-127/12), että tämä syrjintä rikkoi EU-lakia. Siitä lähtien Espanjan on tullut laajentaa alueelliset edut:

Espanjan rintaperillissuoja: legítima?

Espanjan siviililain mukaan et voi vapaasti jakaa jäämistöäsi. Legítima varaa tietyille perillisille — ensisijaisesti lapsillesi — pakollisen osuuden jäämistöstäsi. Miten legítima toimii

Espanjalainen laki jakaa jäämistön kolmeen kolmasosaan:

Suunnittelustrategiat: perillistesi suojaaminen?

Tee erillinen espanjalainen testamentti

Tämä on yksittäisistä tärkein askel ja yleisimmin sivuutettu. Erillinen espanjalainen testamentti, joka kattaa vain espanjalaiset omaisuutesi — kirjoitettu espanjaksi, espanjalaisen notaarin säilyttämä ja rekisteröity yleiseen viimeisten tahtojen rekisteriin — yksinkertaistaa dramaattisesti perimysprosessia perillisillesi. Ilman espanjalaista testamenttia perillistesi on käytettävä kotimaasi testamenttia, joka on apostilloitava, auktorisoidusti käännettävä ja sitten espanjalaisen notaarin tulkittava ulkomaisen lain mukaan. Tämä prosessi voi kestää kuukausia ja maksaa tuhansia euroja käännös- ja oikeudellisina maksuina. Espanjalaisella testamentilla notaari yksinkertaisesti avaa asiakirjan, jota hän jo säilyttää, omalla kielellään, tutun oikeudellisen kehyksen alaisuudessa.

Avoliitossa elävät: erityinen riski?

Espanjan kansallinen laki luokittelee avoliitossa elävät ryhmän IV perillisiksi — samaan kategoriaan kuin täysin tuntemattomat henkilöt. Tämä tarkoittaa ei verovähennystä, ei vapautusta ja korkein kerroin. Jotkut alueet (Katalonia, Baleaarit, osat Baskimaasta) tunnustavat rekisteröidyt avoliitot (pareja de hecho) ja myöntävät heille samanlaisen kohtelun kuin avioliitossa eläville. Mutta useimmat alueet eivät. Jos omistat espanjalaisen kiinteistön ja kumppanisi ei ole laillinen puolisosi, tämä on suunnitteluhätätilanne. Vaihtoehtoja ovat: avioliiton solmiminen, rekisteröityminen pareja de hechoksi alueella, joka tunnustaa sen, kiinteistön ostaminen yhteisin nimin (jotta kumpikin kumppani omistaa puolet itsenäisesti) tai henkivakuutuksen käyttäminen verolaskun kattamiseen.