Kiinteistöverot ja ostokustannukset Espanjassa 2026: täydellinen opas

Mitä kiinteistön ostaminen Espanjasta todella maksaa?

Pyyntihinta on vasta alku. Kun ostat asunnon Espanjasta, sinun on varauduttava lisäämään 10–15 % kauppahinnan päälle veroja, palkkioita ja hallinnollisia kuluja varten. Tarkka summa riippuu siitä, miltä alueelta ostat, onko kohde uudiskohde vai jälleenmyyntikohde ja tarvitsetko asuntolainan.

Jos tulet Suomesta, jossa varainsiirtovero asunto-osakkeesta on 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %, Espanjan kokonaiskulut voivat tuntua melko korkeilta. Moneen muuhun Euroopan maahan verrattuna Espanja sijoittuu kuitenkin keskivaiheille — ja kulujen läpinäkyvyys etukäteen tarkoittaa, että yllätyksiä on vähemmän kuin joillakin muilla markkinoilla.

Tässä oppaassa puramme jokaisen vuonna 2026 vastaan tulevan kustannuksen alueittain ja annamme konkreettisia esimerkkejä.

Iso veronkanto: varainsiirtovero (ITP) jälleenmyyntikohteissa

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) on tärkein vero, joka peritään käytetyn asunnon kaupasta. Se on Espanjan vastine varainsiirtoverolle — ja jokainen itsehallintoalue määrittää sen erikseen, joten verokannat vaihtelevat huomattavasti ostopaikan mukaan.

ITP-verokannat alueittain (2026)

Ero on merkittävä. 300 000 euron kohteesta maksaisit 18 000 euroa ITP:tä Madridissa mutta 30 000 euroa Valenciassa — 12 000 euron kuilu pelkästään verosta.

Alennetut ITP-verokannat

Useimmat alueet tarjoavat alennettuja ITP-verokantoja tietyille ryhmille:

• Nuoret ostajat (alle 32–35-vuotiaat): Alennetut verokannat monilla alueilla ensiasunnon ostajille
• Suurperheet: Alennetut verokannat familia numerosa -statuksella
• Vammaiset ostajat: Alennetut verokannat vähintään 33 %:n tunnustetulla työkyvyttömyydellä
• Sosiaalinen asuntotuotanto (VPO): Alennetut verokannat, usein 4 %

ALV (IVA) uudiskohteissa

Jos ostat täysin uuden kohteen suoraan rakentajalta, et maksa ITP:tä. Sen sijaan maksat:

• IVA (arvonlisävero): 10 % kauppahinnasta (21 % liikekiinteistöistä)
• AJD (leimavero): 1,5 % useimmilla alueilla (vaihtelee 0,5–2 % alueittain)

Uudiskohteen kokonaisvero: tyypillisesti 11,5 % (10 % IVA + 1,5 % AJD). Kanariansaarilla IGIC korvaa IVA:n 7 %:lla.

Tärkeää: AJD-verokannat vaihtelevat alueittain — Valencia perii 2 %, Andalusia 1,2 %, Madrid 0,75 %. Tämä voi muuttaa uudis- ja jälleenmyyntikohteen vertailua.

Notaarin palkkiot (Gastos de Notaría)

Kaikki kiinteistökaupat Espanjassa on virallistettava notaarin edessä. Palkkiot ovat Espanjan hallituksen säätelemiä ja perustuvat kohteen hintaan — notaari ei aseta niitä vapaasti.

Varaa 0,5–1 % kauppahinnasta. Ylimääräiset notaarikäynnit (valtakirjat, kiinnitysasiakirjat) maksavat erikseen.

Kiinteistörekisteri (Registro de la Propiedad)

Notaarin allekirjoittaman kauppakirjan jälkeen kohde on rekisteröitävä nimiisi kiinteistörekisteriin. Myös nämä palkkiot ovat säädeltyjä ja perustuvat kohteen arvoon.

Tyypillinen kulu: 0,3–0,5 % kauppahinnasta. 200 000 euron kohteessa varaudu 400–700 euroon. 400 000 eurolla noin 600–1 000 euroon.

Asianajaja (Abogado)

Espanjassa kiinteistön ostoon ei ole lakisääteistä vaatimusta käyttää asianajajaa. Käytännön syitä siihen on kuitenkin runsaasti — etenkin ulkomaisena ostajana. Asianajajasi:

• Tarkistaa, ettei kohteessa ole velkoja, panttauksia tai oikeudellisia ongelmia (nota simple)
• Vahvistaa kaavoituslupien ja rakennuslupien voimassaolon
• Tarkistaa kauppakirjan ehdot
• Varmistaa verovelvoitteiden täyttämisen
• Hankkii NIE-numerosi (ulkomaalaisen tunnistenumero)
• Hoitaa valtakirjan, jos et pääse paikalle allekirjoitukseen

Kulut: 1–1,5 % kauppahinnasta, tyypillisellä vähimmäismaksulla 1 500 €. 200 000 euron kohteessa: 1 500–2 000 €. 400 000 euron kohteessa: 2 500–3 000 €. Jotkut asianajajat veloittavat kiinteän maksun prosenttiosuuden sijaan.

Valitse asianajaja, joka on riippumaton kiinteistönvälittäjästä ja rakentajasta. Jos he suosittelevat jotakuta, kyseinen asianajaja saattaa asettaa suhteensa suosittelijaan etusijalle eduistasi.

Gestoría (hallinnollinen asioidenhoitaja)

Gestoría hoitaa byrokraattisen puolen — veroilmoitusten täyttämisen, asiakirjojen rekisteröinnin ja NIE:n hankkimisen. Heillä ei ole asianajajan koulutusta, mutta he ovat espanjalaisen hallinnon asiantuntijoita.

Kulut: 300–500 €. Jotkut asianajajat sisällyttävät gestoría-palvelut palkkioonsa.

Asuntolainakulut (jos sovellettavissa)

Jos rahoitat oston espanjalaisella asuntolainalla, lisää:

• Arviointi (tasación): 300–600 € — pankki vaatii riippumattoman arvioinnin kohteesta
• Pankin järjestelypalkkio: 0,5–1 % lainasummasta (osa pankeista on poistanut tämän)
• Kiinnityskirjan notaarimaksu: Pankin maksama vuodesta 2019 (Ley Hipotecaria -uudistus)
• Asuntolainan AJD (leimavero): Myös pankin maksama vuodesta 2019
• Henkivakuutus: Usein vaaditaan tai voimakkaasti suositellaan — parantaa korkoasi
• Kotivakuutus: Pakollinen — vähintään rakennuksen vakuutus

Vuoden 2019 uudistuksen jälkeen asuntolainakulut ostajille ovat vähentyneet merkittävästi. Pankki ottaa nyt vastuulleen notaarimaksut ja leimaveron kiinnityskirjasta.

Kokonaiskulujen esimerkkejä

Esimerkki 1: 200 000 euron jälleenmyyntiasunto Valencian alueella

Esimerkki 2: 400 000 euron jälleenmyyntihuvila Andalusiassa

Esimerkki 3: 200 000 euron uudiskohdeasunto Valencian alueella

Huomio: Valencian uudiskohteet maksavat veroissa kaiken kaikkiaan enemmän kuin jälleenmyyntikohteet (12 % vs. 10 %), koska AJD tulee IVA:n päälle. Tämä ei päde kaikilla alueilla.

Plusvalía Municipal: myyjän vero, joka kannattaa tuntea

Plusvalía municipal on paikallinen vero maan arvonnoususta edellisen kaupan jälkeen. Lain mukaan se on myyjän vastuulla, mutta käytännössä:

• Osa myyjistä yrittää neuvotella, että ostaja maksaa sen
• Joillakin alueilla on ollut tapana, että ostaja maksaa (laitonta vuoden 2021 korkeimman oikeuden päätösten jälkeen)
• Asianajajasi tulee varmistaa, että myyjä maksaa tämän — se on hänen lakisääteinen velvollisuutensa

Summa riippuu kunnasta, kiinteistörekisterin maa-arvosta ja vuosista edellisestä kaupasta. Tavanomaisessa kohteessa se on tyypillisesti 500–5 000 €. Pitkään pidetyissä kohteissa kalliilla alueilla se voi olla suurempikin.

Tärkeää: Vuoden 2021 perustuslakituomioistuimen päätös kumosi vanhan laskentatavan. Marraskuusta 2021 alkaen uudessa kaavassa myyjillä on mahdollisuus laskea vero todellisen myyntivoiton perusteella kiinteistörekisterin arvojen sijaan — tämä johtaa usein pienempään veroon.

Jatkuvat vuosittaiset verot

Oston jälkeen olet velkaa:

• IBI (kiinteistövero): 0,4–1,1 % kiinteistörekisterin arvosta vuosittain. Yleensä 200–1 500 €/v alueesta ja kohteesta riippuen.
• Basura (jätehuolto): 50–200 €/v, peritään useimmissa kunnissa erikseen.
• Ulkomailla asuvan tulovero (IRNR): Jos et vuokraa kohdetta, maksat laskennallista tuloveroa — 19 % (EU-asukkaat) tai 24 % (EU:n ulkopuoliset) 1,1–2 %:sta kiinteistörekisterin arvosta. Jos vuokraat, maksat veroa vuokratuloista.
• Varallisuusvero (Patrimonio): Koskee Espanjassa olevaa nettovarallisuutta, joka ylittää 700 000 € (kynnys vaihtelee alueittain). Ulkomailla asuvat saavat 700 000 euron vapautuksen.

Verotuksellisen aseman vaikutus: ulkomailla asuva vs. asukas

Verotuksellinen asemasi Espanjassa vaikuttaa velvoitteisiisi merkittävästi:

Ulkomailla asuvat (alle 183 päivää vuodessa Espanjassa)

• Maksavat IRNR:n (ulkomailla asuvan tulovero) vuokratuloista tai laskennallisesta tulosta
• EU/ETA-asukkaat: 19 %:n verokanta, voivat vähentää kuluja vuokratuloista
• EU:n ulkopuolelta tulevat: 24 %:n tasavero, ei kuluvähennyksiä
• Vuokratuloja saavien on tehtävä neljännesvuosittainen ilmoitus (lomake 210)
• On nimettävä veroedustaja (suositeltavaa, joskus pakollinen)
• Espanjassa olevat omaisuuserät kuuluvat varallisuusveron piiriin

Verotukselliset asukkaat (183+ päivää vuodessa Espanjassa)

• Espanjan IRPF (tulovero) maailmanlaajuisista tuloista
• Progressiiviset verokannat 19 %:sta 47 %:iin
• Voi vähentää asuntolainakorot (rajoitetusti) ja vaatia muita vähennyksiä
• Yli 50 000 euron ulkomaiset varat on ilmoitettava (Modelo 720)
• Beckham-laki: uusien asukkaiden erityisjärjestelmä — 24 %:n tasavero Espanjan tuloista 6 vuoden ajan (ehtoja sovelletaan)

Kaksinkertaisen verotuksen sopimukset

Espanjalla on kaksinkertaisen verotuksen estävät sopimukset (DTT) yli 90 maan kanssa, mikä estää sinua joutumasta verotetuksi kahdesti samasta tulosta. Keskeiset kohdat:

• Kiinteistötulot verotetaan yleensä kiinteistön sijaintimaassa (Espanjassa), mutta kotimaasi voi myöntää verohyvityksen tai vapautuksen
• Myyntivoitot kiinteistön luovutuksesta — Espanja verottaa nämä, ja kotimaasi sopimus määrittää, saatko huojennusta
• Eläkkeet: Sopimusmääräykset vaihtelevat — Yhdistyneen kuningaskunnan valtion eläkkeitä verotetaan vain UK:ssa; yksityiseläkkeitä verotetaan yleensä asuinmaassasi

Maita, joilla on DTT Espanjan kanssa, ovat: Suomi, Ruotsi, Norja, UK, USA, Saksa, Ranska, Alankomaat, Puola, Italia, Ukraina ja useimmat muut EU/OECD-maat. Kysy aina neuvoa veroasiantuntijalta, joka tuntee molemmat lainkäyttöalueet.

Yleisiä virheitä, joita kannattaa välttää

• Alemman kauppahinnan ilmoittaminen: Veroviranomaisella (Hacienda) on viiteminimiarvot. Jos ilmoittamasi hinta on alle näiden, verotus tehdään korkeammasta arvosta — ja sakkoa voidaan määrätä.
• Kaikkien kulujen budjetoinnin laiminlyönti: Laske 12–15 % pyyntihinnan päälle todellisena budjettinasi.
• Jatkuvien verojen unohtaminen: IBI ja ulkomaalaisen tulovero on maksettava vuosittain — perusta suoraveloitukset.
• NIE:n hankkimisen viivyttäminen: Tarvitset Número de Identificación de Extranjeron kaikkeen — pankkitilin avaamiseen, sopimusten allekirjoittamiseen, verojen maksamiseen. Hae aikaisin; se voi kestää viikkoja.
• Oletus, että kotimaasi säännöt pätevät: Jokainen maa kohtelee ulkomaista kiinteistöä eri tavalla. Hanki neuvoja rajat ylittävän verotuksen asiantuntijalta, ei tavalliselta kirjanpitäjältä.

Usein kysytyt kysymykset

Iso veronkanto: varainsiirtovero (ITP) jälleenmyyntikohteissa?

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) on tärkein vero, joka peritään käytetyn asunnon kaupasta. Se on Espanjan vastine varainsiirtoverolle — ja jokainen itsehallintoalue määrittää sen erikseen, joten verokannat vaihtelevat huomattavasti ostopaikan mukaan. ITP-verokannat alueittain (2026)

AlueITP-perusveroHuomautukset Valencia (ml. Costa Blanca)10 %Yhtenäinen verokanta kaikilla ostoilla Andalusia (ml. Costa del Sol)7 %Alennettu aiemmasta liukuvasta 8–10 %:n asteikosta Katalonia (ml. Barcelona)10 %11 % yli 1 milj. euron kohteissa Madrid6 %Alhaisin verokanta merkittävillä alueilla Baleaarit (Mallorca, Ibiza)8–13 %Progressiivinen: 8 % 400 000 euroon, 11 % 600 000 euroon, 13 % yli Kanariansaaret6,5 %IGIC-järjestelmä, ei mantereen IVA Murcia8 %Yhtenäinen verokanta Aragon8 %Jopa 10 % korkeammilla arvoilla Galicia9 %Yhtenäinen verokanta Baskimaa4 %Espanjan alhaisin — oma verojärjestelmänsä

Ero on merkittävä. 300 000 euron kohteesta maksaisit 18 000 euroa ITP:tä Madridissa mutta 30 000 euroa Valenciassa — 12 000 euron kuilu pelkästään verosta.

Notaarin palkkiot (Gastos de Notaría)?

Kaikki kiinteistökaupat Espanjassa on virallistettava notaarin edessä. Palkkiot ovat Espanjan hallituksen säätelemiä ja perustuvat kohteen hintaan — notaari ei aseta niitä vapaasti. Kohteen hintaNotaarin palkkio (arvio) 100 000 €600–700 € 200 000 €800–1 000 € 300 000 €1 000–1 200 € 400 000 €1 200–1 500 € 500 000 € +1 500 € +

Varaa 0,5–1 % kauppahinnasta. Ylimääräiset notaarikäynnit (valtakirjat, kiinnitysasiakirjat) maksavat erikseen.

Asianajaja (Abogado)?

Espanjassa kiinteistön ostoon ei ole lakisääteistä vaatimusta käyttää asianajajaa. Käytännön syitä siihen on kuitenkin runsaasti — etenkin ulkomaisena ostajana. Asianajajasi: Tarkistaa, ettei kohteessa ole velkoja, panttauksia tai oikeudellisia ongelmia (nota simple) Vahvistaa kaavoituslupien ja rakennuslupien voimassaolon Tarkistaa kauppakirjan ehdot Varmistaa verovelvoitteiden täyttämisen Hankkii NIE-numerosi (ulkomaalaisen tunnistenumero) Hoitaa valtakirjan, jos et pääse paikalle allekirjoitukseen

Kulut: 1–1,5 % kauppahinnasta, tyypillisellä vähimmäismaksulla 1 500 €. 200 000 euron kohteessa: 1 500–2 000 €. 400 000 euron kohteessa: 2 500–3 000 €. Jotkut asianajajat veloittavat kiinteän maksun prosenttiosuuden sijaan.

Asuntolainakulut (jos sovellettavissa)?

Jos rahoitat oston espanjalaisella asuntolainalla, lisää: Arviointi (tasación): 300–600 € — pankki vaatii riippumattoman arvioinnin kohteesta Pankin järjestelypalkkio: 0,5–1 % lainasummasta (osa pankeista on poistanut tämän) Kiinnityskirjan notaarimaksu: Pankin maksama vuodesta 2019 (Ley Hipotecaria -uudistus) Asuntolainan AJD (leimavero): Myös pankin maksama vuodesta 2019 Henkivakuutus: Usein vaaditaan tai voimakkaasti suositellaan — parantaa korkoasi Kotivakuutus: Pakollinen — vähintään rakennuksen vakuutus

Vuoden 2019 uudistuksen jälkeen asuntolainakulut ostajille ovat vähentyneet merkittävästi. Pankki ottaa nyt vastuulleen notaarimaksut ja leimaveron kiinnityskirjasta.

Plusvalía Municipal: myyjän vero, joka kannattaa tuntea?

Plusvalía municipal on paikallinen vero maan arvonnoususta edellisen kaupan jälkeen. Lain mukaan se on myyjän vastuulla, mutta käytännössä: Osa myyjistä yrittää neuvotella, että ostaja maksaa sen Joillakin alueilla on ollut tapana, että ostaja maksaa (laitonta vuoden 2021 korkeimman oikeuden päätösten jälkeen) Asianajajasi tulee varmistaa, että myyjä maksaa tämän — se on hänen lakisääteinen velvollisuutensa

Summa riippuu kunnasta, kiinteistörekisterin maa-arvosta ja vuosista edellisestä kaupasta. Tavanomaisessa kohteessa se on tyypillisesti 500–5 000 €. Pitkään pidetyissä kohteissa kalliilla alueilla se voi olla suurempikin.