Податки та витрати на купівлю нерухомості в Іспанії 2026: повний огляд

Скільки насправді коштує купити нерухомість в Іспанії?

Запитана ціна — лише початок. Купуючи нерухомість в Іспанії, потрібно закладати додатково 10–15% понад ціну покупки на податки, збори та адміністративні витрати. Точна цифра залежить від регіону купівлі, від того, новобудова це чи вторинне житло, і чи потрібна вам іпотека.

Для українців — як тих, хто наразі мешкає в Україні, так і тих, хто перебуває в ЄС за тимчасовим захистом — іспанські витрати на купівлю можуть здаватися значними порівняно з українським ринком. Але в Європі Іспанія знаходиться приблизно посередині, а прозорість системи означає менше сюрпризів. Українці з тимчасовим захистом у ЄС користуються тими ж умовами, що й громадяни ЄС.

Цей посібник розбирає кожну витрату, з якою ви зіткнетеся у 2026 році, регіон за регіоном, із реальними прикладами.

Головний податок: ITP при купівлі вторинного житла

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — основний податок на купівлю вторинного житла. Це іспанський еквівалент гербового збору, і встановлюється кожним автономним співтовариством, тому ставки значно варіюються.

Ставки ITP по регіонах (2026)

Різниця значна. На об'єкті за €300 000 ви заплатите €18 000 ITP у Мадриді, але €30 000 у Валенсії — різниця €12 000 лише по податку. Для українських покупців, орієнтованих на Коста-Бланку (Аліканте, Торрев'єха, Бенідорм), це означає 10% — найвищий рівень з популярних напрямків.

Знижені ставки ITP

Більшість регіонів пропонують знижені ставки ITP для певних груп:

• Молоді покупці (до 32–35 років): знижені ставки в багатьох регіонах для тих, хто купує вперше
• Багатодітні сім'ї: знижені ставки зі статусом familia numerosa
• Покупці з інвалідністю: знижені ставки при інвалідності від 33%
• Соціальне житло (VPO): знижені ставки, часто 4%

ПДВ (IVA) на новобудови

Якщо ви купуєте новий об'єкт безпосередньо у забудовника, ви не платите ITP. Натомість платите:

• IVA (ПДВ): 10% від ціни купівлі (21% для комерційної нерухомості)
• AJD (гербовий збір): 1,5% у більшості регіонів (варіюється 0,5–2%)

Загальний податок на новобудову: зазвичай 11,5% (10% IVA + 1,5% AJD). На Канарських островах IGIC замінює IVA на 7%.

Важливо: ставки AJD по регіонах варіюються — Валенсія 2%, Андалусія 1,2%, Мадрид 0,75%. Це може схилити чашу терезів на користь новобудови або вторички залежно від регіону.

Нотаріальні збори (Gastos de Notaría)

Усі угоди з нерухомістю в Іспанії мають бути оформлені у нотаріуса. Збори регулюються іспанським урядом і ґрунтуються на ціні об'єкта.

Закладайте 0,5–1% від ціни купівлі. Додаткові нотаріальні дії (довіреності, іпотечні акти) коштують окремо.

Реєстр нерухомості (Registro de la Propiedad)

Після підписання нотаріального акта нерухомість має бути зареєстрована на ваше ім'я в Реєстрі нерухомості. Збори також регулюються і ґрунтуються на вартості об'єкта.

Типова вартість: 0,3–0,5% від ціни купівлі. Для об'єкта за €200 000 очікуйте €400–700. Для €400 000 — приблизно €600–1 000.

Юрист (Abogado)

Юридичної вимоги використовувати юриста при купівлі нерухомості в Іспанії немає. Однак є всі практичні причини це зробити, особливо для іноземного покупця. Ваш юрист:

• Перевірить, що об'єкт не має боргів, обтяжень чи юридичних проблем (nota simple)
• Перевірить дозволи на планування та будівельні ліцензії
• Розгляне договір купівлі
• Забезпечить виконання податкових зобов'язань
• Організує ваш NIE (ідентифікаційний номер іноземця)
• Діятиме за довіреністю, якщо ви не зможете бути присутнім на підписанні

Вартість: 1–1,5% від ціни купівлі, типовий мінімум €1 500. Для €200 000: €1 500–2 000. Для €400 000: €2 500–3 000. Для українських покупців доступні юридичні фірми зі спеціалістами, що говорять українською — особливо на Коста-Бланці.

Gestoría (адміністративний представник)

Gestoría займається бюрократичною стороною — подає податкові декларації, реєструє документи, отримує ваш NIE. Це не юристи, але експерти з навігації в іспанській адміністрації.

Вартість: €300–500. Деякі юристи включають послуги gestoría у свій гонорар.

Витрати на іпотеку (якщо застосовно)

Якщо ви фінансуєте купівлю іспанською іпотекою, додайте:

• Оцінка (tasación): €300–600 — банк вимагає незалежну оцінку
• Банківська комісія за оформлення: 0,5–1% від кредиту
• Нотаріальний збір за іпотечний акт: з 2019 року сплачується банком
• Іпотечний AJD: з 2019 року також сплачується банком
• Страхування життя: часто вимагається — покращує ставку
• Страхування житла: обов'язкове — мінімум страхування будівлі

Після реформи 2019 року витрати на іпотеку для покупців значно знизилися. Для українців з тимчасовим захистом у ЄС умови іпотеки можуть бути аналогічними EU-резидентам.

Приклади загальних витрат

Приклад 1: Вторинна квартира за €200 000 в регіоні Валенсія

Приклад 2: Вторинна вілла за €400 000 в Андалусії

Приклад 3: Новобудова за €200 000 в регіоні Валенсія

Зауваження: новобудови у Валенсії насправді коштують дорожче за загальними податками, ніж вторичка (12% проти 10%) через AJD поверх IVA.

Plusvalía Municipal: податок продавця

Plusvalía municipal — це місцевий податок на збільшення вартості землі з попереднього продажу. Юридично це відповідальність продавця, але на практиці:

• Деякі продавці намагаються домовитися, щоб платив покупець
• У деяких регіонах було звичаєм для покупця платити (незаконно з рішень Верховного суду 2021 року)
• Ваш юрист повинен забезпечити сплату цього податку продавцем

Сума залежить від муніципалітету, кадастрової вартості землі та кількості років з останнього продажу. Для типового об'єкта вона коливається від €500 до €5 000. Постанова Конституційного суду 2021 року скасувала старий метод розрахунку; з листопада 2021 року продавці можуть обирати розрахунок за фактичним прибутком замість кадастрових значень — часто призводить до меншого податку.

Щорічні податки

Після купівлі ви будете повинні:

• IBI (муніципальний податок): 0,4–1,1% кадастрової вартості на рік. Зазвичай €200–1 500/рік.
• Basura (збір сміття): €50–200/рік, нараховується окремо.
• Податок на дохід нерезидентів (IRNR): якщо не здаєте — платите осудний податок 19% (резиденти ЄС) або 24% (не ЄС) від 1,1–2% кадастрової вартості. Якщо здаєте — платите з доходу від оренди. Українці з тимчасовим захистом в ЄС зазвичай вважаються резидентами країни перебування (Польща, Німеччина, Чехія тощо) і платять 19% з вирахуванням витрат.
• Податок на багатство (Patrimonio): застосовується до чистих активів в Іспанії понад €700 000 (поріг варіюється за регіонами).

Податкові наслідки: нерезидент vs резидент

Нерезиденти (менше 183 днів/рік в Іспанії)

• Платять IRNR з орендного або осудного доходу
• Резиденти ЄС/ЄЕЗ: 19% ставка, можна вираховувати витрати
• Не-ЄС резиденти: 24% фіксована ставка, без вирахування витрат
• Повинні подавати щоквартальні декларації (форма 210)
• Повинні призначити податкового представника

Податкові резиденти (183+ днів/рік в Іспанії)

• Підлягають іспанському IRPF (прибутковий податок) зі світового доходу
• Прогресивні ставки від 19% до 47%
• Можуть компенсувати іпотечні відсотки і претендувати на вирахування
• Повинні декларувати іноземні активи понад €50 000 (Modelo 720)
• Закон Бекхема: спеціальний режим для нових резидентів — 24% фіксована ставка протягом 6 років

Угоди про уникнення подвійного оподаткування

В Іспанії є угоди про уникнення подвійного оподаткування (DTT) з понад 90 країнами, включаючи Україну. Ключові моменти:

• Дохід від нерухомості зазвичай оподатковується в країні розташування нерухомості (Іспанія), але ваша батьківщина може дати кредит
• Приріст капіталу при відчуженні нерухомості — Іспанія їх оподатковує, угода батьківщини визначає, чи отримаєте пільги
• Пенсії: положення угоди варіюються

Українсько-іспанська податкова конвенція 1996 року діє і гарантує, що ви не платите двічі. Для українців з тимчасовим захистом в ЄС діють податкові правила країни перебування.

Поширені помилки

• Заниження ціни купівлі: Hacienda має мінімальні референсні значення. Якщо ваша оголошена ціна нижча, вас оцінять за вищою вартістю і можуть оштрафувати.
• Невключення всіх витрат: закладайте 12–15% понад запитану ціну як справжній бюджет.
• Забування про щорічні податки: IBI і податок нерезидента мають сплачуватися щорічно — налаштуйте автоплатежі.
• Неотримання NIE заздалегідь: NIE потрібен для всього. Подавайте рано; може зайняти тижні.
• Припущення, що правила батьківщини застосовуються: кожна країна по-різному ставиться до іноземної нерухомості. Отримуйте поради від транскордонного податкового спеціаліста.

Часті запитання

Що таке податок на передачу (ITP)?

ITP — основний податок на купівлю вторинного житла, іспанський еквівалент гербового збору, встановлюваний кожним автономним співтовариством. Ставки: Валенсія 10%, Андалусія 7%, Каталонія 10% (11% понад €1 млн), Мадрид 6%, Балеари 8–13%, Канари 6,5%, Мурсія 8%, Арагон 8%, Галісія 9%, Країна Басків 4%. На об'єкті за €300 000 у Мадриді — €18 000, у Валенсії — €30 000. Для українців на Коста-Бланці — 10%, найвища серед популярних напрямків.

Скільки коштують нотаріальні збори?

Усі угоди мають бути оформлені у нотаріуса. Збори регулюються урядом за ціною об'єкта. €100 000 — €600–700. €200 000 — €800–1 000. €300 000 — €1 000–1 200. €400 000 — €1 200–1 500. €500 000+ — €1 500+. Закладайте 0,5–1% від ціни.

Скільки коштує юрист?

Не обов'язково за законом, але вкрай рекомендовано. Юрист перевіряє борги, дозволи, договір, податки, організовує NIE і працює за довіреністю. Вартість: 1–1,5% від ціни, мінімум €1 500. €200 000 об'єкт — €1 500–2 000; €400 000 — €2 500–3 000. Для українців доступні юристи зі знанням української, особливо на Коста-Бланці. Обирайте незалежного юриста.

Які витрати на іпотеку?

Якщо фінансуєте іспанською іпотекою: оцінка €300–600; банківська комісія 0,5–1%; нотаріальний збір за іпотечний акт сплачує банк з 2019; AJD на іпотеку також банк з 2019; страхування життя і житла. Реформа 2019 значно знизила витрати покупця. Для українців з тимчасовим захистом у ЄС умови іпотеки можуть бути аналогічними EU-резидентам.

Що таке Plusvalía Municipal?

Місцевий податок на приріст вартості землі з попереднього продажу. Юридично платить продавець (незаконно перекладати на покупця з 2021). Ваш юрист має забезпечити сплату продавцем. Сума залежить від муніципалітету, кадастрової вартості землі і років з останнього продажу. Типово €500–5 000. Постанова Конституційного суду 2021 скасувала старий розрахунок; з листопада 2021 продавці можуть розраховувати за фактичним прибутком замість кадастрової вартості.