Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании 2026: полное руководство

Сколько на самом деле стоит купить недвижимость в Испании?

Запрашиваемая цена — это лишь начало. Покупая недвижимость в Испании, нужно закладывать дополнительно 10–15% сверх цены покупки на налоги, сборы и административные расходы. Точная цифра зависит от региона покупки, того, новостройка это или вторичное жильё, и нужна ли вам ипотека.

Для русскоязычных покупателей из России, Беларуси, Казахстана и других стран СНГ испанские расходы на покупку могут показаться значительными — в большинстве стран СНГ налог при покупке недвижимости либо отсутствует, либо очень низкий. Но в Европе Испания находится примерно в середине по затратам, а упрощённая прозрачность означает меньше сюрпризов, чем на некоторых рынках. Дополнительно: после 2022 года для граждан России процесс усложнился из-за проверок KYC и санкционных ограничений — закладывайте 1–2% сверху на нотариальные услуги по дополнительным проверкам происхождения средств.

Это руководство разбирает все расходы 2026 года, регион за регионом, на реальных примерах.

Главный налог: ITP при покупке вторичного жилья

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — основной налог на покупку вторичного жилья. Это испанский эквивалент гербового сбора, и устанавливается каждым автономным сообществом, поэтому ставки значительно варьируются.

Ставки ITP по регионам (2026)

Разница значительна. На объекте за €300 000 вы заплатите €18 000 ITP в Мадриде, но €30 000 в Валенсии — разница в €12 000 только по налогу. Для русскоязычных покупателей, ориентированных на Коста-Бланку (Аликанте, Торревьеха, Бенидорм), это означает 10% — самый высокий уровень из популярных направлений.

Сниженные ставки ITP

Большинство регионов предлагают сниженные ставки ITP для определённых групп:

• Молодые покупатели (до 32–35 лет): сниженные ставки во многих регионах для впервые покупающих жильё
• Многодетные семьи: сниженные ставки со статусом familia numerosa
• Покупатели с инвалидностью: сниженные ставки при инвалидности от 33%
• Социальное жильё (VPO): сниженные ставки, часто 4%

НДС (IVA) на новостройки

Если вы покупаете новый объект напрямую у застройщика, вы не платите ITP. Вместо этого:

• IVA (НДС): 10% от цены покупки (21% для коммерческой недвижимости)
• AJD (гербовый сбор): 1,5% в большинстве регионов (варьируется 0,5–2% по сообществам)

Общий налог на новостройку: обычно 11,5% (10% IVA + 1,5% AJD). На Канарских островах IGIC заменяет IVA на 7%.

Важно: ставки AJD по регионам варьируются — Валенсия 2%, Андалусия 1,2%, Мадрид 0,75%. Это может склонить чашу весов в пользу новостройки или вторички в зависимости от региона.

Нотариальные сборы (Gastos de Notaría)

Все сделки с недвижимостью в Испании должны быть оформлены у нотариуса. Сборы регулируются испанским правительством и основаны на цене объекта, а не устанавливаются нотариусом свободно.

Закладывайте 0,5–1% от цены покупки. Дополнительные нотариальные действия (доверенности, ипотечные акты) стоят отдельно.

Реестр недвижимости (Registro de la Propiedad)

После подписания нотариального акта недвижимость должна быть зарегистрирована на ваше имя в Реестре недвижимости. Сборы также регулируются и основаны на стоимости объекта.

Типичная стоимость: 0,3–0,5% от цены покупки. Для объекта за €200 000 ожидайте €400–700. Для €400 000 — примерно €600–1 000.

Юрист (Abogado)

Юридического требования использовать юриста при покупке недвижимости в Испании нет. Однако есть все практические причины это сделать — особенно для иностранного покупателя. Ваш юрист:

• Проверит, что объект не имеет долгов, обременений или юридических проблем (nota simple)
• Проверит разрешения на строительство и строительные лицензии
• Рассмотрит договор купли-продажи
• Обеспечит выполнение налоговых обязательств
• Организует ваш NIE (идентификационный номер иностранца)
• Будет действовать по доверенности, если вы не сможете присутствовать на подписании

Стоимость: 1–1,5% от цены покупки, типичный минимум €1 500. Для объекта за €200 000: €1 500–2 000. Для €400 000: €2 500–3 000. Некоторые юристы берут фиксированную плату вместо процентов.

Выбирайте юриста, независимого от агентства недвижимости и застройщика. Если они рекомендуют кого-то, этот юрист может ставить отношения с рекомендателем выше ваших интересов. Для русскоязычных покупателей доступны юридические фирмы со специалистами, говорящими по-русски — особенно на Коста-Бланке и Коста-дель-Соль.

Gestoría (административный представитель)

Gestoría занимается бюрократической стороной — подаёт налоговые декларации, регистрирует документы, получает ваш NIE. Это не юристы, но эксперты по навигации в испанской администрации.

Стоимость: €300–500. Некоторые юристы включают услуги gestoría в свой гонорар.

Расходы на ипотеку (если применимо)

Если вы финансируете покупку испанской ипотекой, добавьте:

• Оценка (tasación): €300–600 — банк требует независимую оценку
• Банковская комиссия за оформление: 0,5–1% от кредита (некоторые банки её отменили)
• Нотариальный сбор за ипотечный акт: с 2019 года оплачивается банком (реформа Ley Hipotecaria)
• Ипотечный AJD (гербовый сбор): с 2019 года также оплачивается банком
• Страхование жизни: часто требуется или сильно рекомендуется — улучшает ставку
• Страхование жилья: требуется — минимум страхование здания

После реформы 2019 года расходы на ипотеку для покупателей значительно снизились. Банк теперь поглощает нотариальные сборы и гербовый сбор за ипотечный акт. Важно: для граждан России и Беларуси ипотека в испанских банках практически недоступна с 2022 года — большинство банков отказываются от заявок из санкционных стран. Покупка возможна только за наличные.

Примеры общих расходов

Пример 1: Квартира за €200 000 на вторичном рынке в регионе Валенсия

Пример 2: Вилла за €400 000 на вторичке в Андалусии

Пример 3: Новостройка-квартира за €200 000 в регионе Валенсия

Примечание: новостройки в Валенсии на самом деле стоят дороже по общим налогам, чем вторичка (12% против 10%), из-за AJD поверх IVA. Это не так во всех регионах.

Plusvalía Municipal: налог продавца, о котором стоит знать

Plusvalía municipal — это местный налог на увеличение стоимости земли с предыдущей продажи. Юридически это ответственность продавца, но на практике:

• Некоторые продавцы пытаются договориться о том, чтобы платил покупатель
• В некоторых регионах было обычаем для покупателя платить (незаконно с решений Верховного суда 2021 года)
• Ваш юрист должен обеспечить оплату этого налога продавцом — это его юридическое обязательство

Сумма зависит от муниципалитета, кадастровой стоимости земли и количества лет с момента последней продажи. Для типичного объекта она колеблется от €500 до €5 000. Для долго удерживаемых объектов в дорогих районах может быть больше.

Важно: постановление Конституционного суда 2021 года отменило старый метод расчёта. Новая формула (с ноября 2021 года) даёт продавцам опцию рассчёта на основе фактической прибыли, а не кадастровых значений — часто приводя к меньшему налогу.

Ежегодные налоги

После покупки вы будете должны:

• IBI (муниципальный налог): 0,4–1,1% кадастровой стоимости в год. Обычно €200–1 500/год в зависимости от района и объекта.
• Basura (сбор мусора): €50–200/год, начисляется отдельно в большинстве муниципалитетов.
• Налог на доход нерезидентов (IRNR): если вы не сдаёте объект, платите вменённый налог — 19% (резиденты ЕС) или 24% (не-ЕС) от 1,1–2% кадастровой стоимости. Если сдаёте, платите налог с дохода от аренды.
• Налог на богатство (Patrimonio): применяется к чистым активам в Испании свыше €700 000 (порог варьируется по регионам). Нерезиденты получают вычет €700 000.

Для русскоязычных нерезидентов из России и стран СНГ (не ЕС) применяется ставка 24% без вычета расходов — это значительный недостаток по сравнению с покупателями-резидентами ЕС, которые платят 19% с вычетом расходов.

Налоговые последствия: нерезидент vs резидент

Ваш налоговый статус в Испании значительно влияет на ваши обязательства:

Нерезиденты (менее 183 дней/год в Испании)

• Платят IRNR (налог нерезидента) с арендного или вменённого дохода
• Резиденты ЕС/ЕЭЗ: 19% налоговая ставка, можно вычитать расходы из арендного дохода
• Не-ЕС резиденты (включая граждан России и СНГ): 24% фиксированная ставка, без вычетов расходов
• Должны подавать квартальные декларации (форма 210) при получении арендного дохода
• Должны назначить налогового представителя (рекомендуется, иногда требуется)
• Подлежат налогу на богатство в отношении испанских активов

Налоговые резиденты (183+ дней/год в Испании)

• Подлежат испанскому IRPF (подоходный налог) с мирового дохода
• Прогрессивные ставки от 19% до 47%
• Могут компенсировать ипотечные проценты (ограниченно) и претендовать на вычеты
• Должны декларировать иностранные активы свыше €50 000 (Modelo 720)
• Закон Бекхэма: специальный режим для новых резидентов — 24% фиксированная ставка на испанский доход в течение 6 лет (при условиях)

Договоры об избежании двойного налогообложения

У Испании есть договоры об избежании двойного налогообложения (DTT) с более чем 90 странами, предотвращающие двойное налогообложение одного и того же дохода. Ключевые пункты:

• Доход от недвижимости обычно облагается в стране нахождения недвижимости (Испания), но ваша родина может дать кредит или освобождение
• Прирост капитала при отчуждении недвижимости — Испания их облагает, и договор вашей родины определяет, получите ли вы льготы
• Пенсии: положения договора варьируются — пенсии госслужбы обычно облагаются только дома; частные пенсии — обычно в стране резидентства

Страны с DTT с Испанией включают: Россия (договор 1998 года всё ещё действует, несмотря на ухудшение отношений после 2022), Беларусь, Казахстан, Украина, Великобритания, США, Германия, Франция, Нидерланды, Швеция, Норвегия, Финляндия, Польша, Италия и большинство других стран ЕС/ОЭСР. Всегда консультируйтесь с налоговым консультантом, который понимает обе юрисдикции. Для граждан России: после 2022 года применение договора стало сложнее на практике из-за обмена налоговой информацией.

Распространённые ошибки

• Занижение цены покупки: у Hacienda (налогового органа) есть минимальные референсные значения. Если ваша заявленная цена ниже, они оценят вас по более высокой стоимости — и могут оштрафовать.
• Невключение всех расходов в бюджет: заложите 12–15% сверх запрашиваемой цены как ваш истинный бюджет.
• Забывание о ежегодных налогах: IBI и налог нерезидента должны платиться ежегодно — настройте автоплатежи.
• Не получение NIE заранее: NIE нужен для всего — открыть счёт, подписать договор, платить налоги. Подавайте рано; может занять недели. Для граждан России и Беларуси консульства в третьих странах (Сербия, Турция, ОАЭ) часто быстрее, чем в стране проживания.
• Предположение о применении правил родной страны: каждая страна по-разному относится к иностранной недвижимости. Получайте советы от трансграничного налогового специалиста, не от общего бухгалтера.
• Игнорирование санкционных рисков для граждан России: переводы средств из России в Испанию после 2022 года требуют дополнительного документирования источника средств. Многие используют промежуточные счета в Сербии, ОАЭ или Казахстане. Закладывайте дополнительное время и комиссии за конвертацию.

Часто задаваемые вопросы

Главный налог: ITP при покупке вторичного жилья?

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — основной налог на покупку вторичного жилья. Это испанский эквивалент гербового сбора, и устанавливается каждым автономным сообществом, поэтому ставки значительно варьируются. Ставки ITP по регионам: Валенсия 10%, Андалусия 7%, Каталония 10% (11% свыше €1 млн), Мадрид 6%, Балеары 8–13% прогрессивно, Канары 6,5%, Мурсия 8%, Арагон 8%, Галисия 9%, Страна Басков 4%. На объекте за €300 000 в Мадриде ITP составит €18 000, а в Валенсии €30 000 — разница €12 000. Для русскоязычных покупателей на Коста-Бланке (Валенсия) ставка 10% — самая высокая среди популярных направлений.

Какие нотариальные сборы (Gastos de Notaría)?

Все сделки с недвижимостью в Испании должны быть оформлены у нотариуса. Сборы регулируются государством по цене объекта. €100 000 — €600–700. €200 000 — €800–1 000. €300 000 — €1 000–1 200. €400 000 — €1 200–1 500. €500 000+ — €1 500+. Закладывайте 0,5–1% от цены покупки. Дополнительные нотариальные действия (доверенности, ипотечные акты) стоят отдельно.

Стоимость юриста (Abogado)?

Юриста использовать не обязательно по закону, но крайне рекомендуется для иностранных покупателей. Юрист проверяет долги (nota simple), разрешения, договор, налоги, организует NIE и работает по доверенности при отсутствии. Стоимость: 1–1,5% от цены, минимум €1 500. €200 000 объект — €1 500–2 000; €400 000 — €2 500–3 000. Для русскоязычных покупателей доступны юристы со специалистами, говорящими по-русски, особенно на Коста-Бланке и Коста-дель-Соль. Выбирайте независимых юристов, не связанных с агентом или застройщиком.

Расходы на ипотеку?

Если финансируете покупку испанской ипотекой: оценка €300–600; банковская комиссия 0,5–1% (некоторые отменили); нотариальный сбор за ипотечный акт оплачивается банком с 2019; AJD на ипотеку также банком с 2019; страхование жизни (улучшает ставку); страхование жилья обязательно. Реформа 2019 года значительно снизила расходы покупателя. Для граждан России и Беларуси: ипотека в испанских банках практически недоступна после 2022 — большинство банков отказываются от заявок из санкционных стран, покупка возможна только за наличные.

Что такое Plusvalía Municipal — налог продавца?

Plusvalía municipal — местный налог на прирост стоимости земли с предыдущей продажи. Юридически платит продавец, но иногда пытаются переложить на покупателя (незаконно с 2021). Ваш юрист должен обеспечить оплату продавцом. Сумма зависит от муниципалитета, кадастровой стоимости и лет с последней продажи. Типично €500–5 000, в дорогих районах с долго удерживаемыми объектами — больше. Решение Конституционного суда 2021 года отменило старый расчёт; с ноября 2021 года продавцы могут выбирать расчёт по фактической прибыли вместо кадастровой стоимости, что часто даёт меньший налог.