Belastingen en kosten bij het kopen van vastgoed in Spanje 2026: compleet overzicht

Wat kost het echt om een woning te kopen in Spanje?

De vraagprijs is pas het begin. Wanneer u een woning in Spanje koopt, moet u rekening houden met 10–15 % bovenop de aankoopprijs voor belastingen, kosten en administratie. Het exacte bedrag hangt af van de regio waar u koopt, of het om nieuwbouw of bestaande bouw gaat, en of u een hypotheek nodig hebt.

Komt u uit Nederland, waar de overdrachtsbelasting voor eigen bewoning 2 % bedraagt (en 10,4 % voor beleggingsvastgoed), dan kunnen de totale aankoopkosten in Spanje hoog overkomen. Vergeleken met veel andere Europese landen zit Spanje echter ergens in het midden — en de transparantie vooraf zorgt voor minder verrassingen dan in sommige andere markten.

Deze gids zet elke kostenpost waarmee u in 2026 te maken krijgt op een rij, regio per regio, met concrete voorbeelden.

De belangrijkste: overdrachtsbelasting (ITP) op bestaande bouw

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) is de hoofdbelasting bij de aankoop van bestaande (tweedehands) woningen. Het is het Spaanse equivalent van overdrachtsbelasting — en wordt door iedere autonome regio zelf vastgesteld, zodat de tarieven aanzienlijk verschillen afhankelijk van de plek waar u koopt.

ITP-tarieven per regio (2026)

Het verschil is aanzienlijk. Bij een woning van 300.000 € betaalt u 18.000 € ITP in Madrid maar 30.000 € in Valencia — een verschil van 12.000 € enkel aan belasting.

Verlaagde ITP-tarieven

De meeste regio's bieden verlaagde ITP-tarieven voor specifieke groepen:

• Jonge kopers (onder 32–35 jaar): Verlaagde tarieven in veel regio's voor starters
• Grote gezinnen: Verlaagde tarieven met de status van familia numerosa
• Kopers met een beperking: Verlaagde tarieven bij erkende invaliditeit van 33 % of meer
• Sociale woningbouw (VPO): Verlaagde tarieven, vaak 4 %

Btw (IVA) op nieuwbouw

Koopt u een gloednieuwe woning rechtstreeks van de ontwikkelaar, dan betaalt u geen ITP. In plaats daarvan betaalt u:

• IVA (btw): 10 % van de aankoopprijs (21 % voor commercieel vastgoed)
• AJD (zegelrecht): 1,5 % in de meeste regio's (varieert van 0,5 tot 2 % naar regio)

Totale belasting op nieuwbouw: doorgaans 11,5 % (10 % IVA + 1,5 % AJD). Op de Canarische Eilanden vervangt IGIC de IVA met 7 %.

Belangrijk: AJD-tarieven verschillen per regio — Valencia heft 2 %, Andalusië 1,2 %, Madrid 0,75 %. Dat kan de afweging tussen nieuwbouw en bestaande bouw doen kantelen.

Notariskosten (Gastos de Notaría)

Elke vastgoedtransactie in Spanje moet voor een notaris worden geformaliseerd. De tarieven zijn door de Spaanse overheid gereguleerd en gebaseerd op de woningprijs — de notaris stelt ze niet vrij vast.

Reken op 0,5–1 % van de aankoopprijs. Extra notarisbezoeken (volmachten, hypotheekakten) kosten extra.

Kadaster (Registro de la Propiedad)

Nadat de notariële akte is ondertekend, moet de woning op uw naam worden ingeschreven in het kadaster. Ook deze kosten zijn gereguleerd en gebaseerd op de waarde.

Typische kosten: 0,3–0,5 % van de aankoopprijs. Voor een woning van 200.000 € rekent u op 400–700 €. Voor 400.000 € op circa 600–1.000 €.

Advocaat (Abogado)

In Spanje is een advocaat wettelijk niet verplicht bij vastgoedaankoop. Toch is er elke praktische reden om er een in te schakelen — vooral als buitenlandse koper. Uw advocaat:

• Controleert of er geen schulden, beslagen of juridische problemen op de woning rusten (nota simple)
• Verifieert bouw- en omgevingsvergunningen
• Beoordeelt het koopcontract
• Zorgt dat aan fiscale verplichtingen wordt voldaan
• Regelt uw NIE (identificatienummer voor buitenlanders)
• Verzorgt de volmacht als u niet bij de ondertekening aanwezig kunt zijn

Kosten: 1–1,5 % van de aankoopprijs, met een gebruikelijk minimum van 1.500 €. Voor een woning van 200.000 €: 1.500–2.000 €. Voor 400.000 €: 2.500–3.000 €. Sommige advocaten werken met vaste tarieven in plaats van percentages.

Kies een advocaat die onafhankelijk is van de makelaar en de ontwikkelaar. Bevelen zij iemand aan, dan kan die advocaat de relatie met de verwijzer boven uw belangen plaatsen.

Gestoría (administratief vertegenwoordiger)

Een gestoría doet de bureaucratische kant — belastingaangiften, registratie van documenten, het aanvragen van uw NIE. Het zijn geen advocaten, maar specialisten in Spaanse administratie.

Kosten: 300–500 €. Sommige advocaten nemen gestoría-diensten in hun honorarium op.

Hypotheekkosten (indien van toepassing)

Financiert u uw aankoop met een Spaanse hypotheek, voeg dan toe:

• Taxatie (tasación): 300–600 € — de bank vraagt om een onafhankelijke taxatie
• Afsluitkosten van de bank: 0,5–1 % van de lening (sommige banken hebben dit afgeschaft)
• Notariskosten hypotheekakte: Sinds 2019 door de bank betaald (Ley Hipotecaria-hervorming)
• AJD op de hypotheek (zegelrecht): Sinds 2019 eveneens door de bank betaald
• Levensverzekering: Vaak vereist of sterk aanbevolen — verbetert uw rente
• Opstalverzekering: Verplicht — minimaal dekking voor het gebouw

Sinds de hervorming van 2019 zijn de hypotheekkosten voor kopers aanzienlijk lager geworden. De bank draagt nu de notariskosten en het zegelrecht op de hypotheekakte.

Voorbeelden van totale kosten

Voorbeeld 1: bestaand appartement van 200.000 € in de regio Valencia

Voorbeeld 2: bestaande villa van 400.000 € in Andalusië

Voorbeeld 3: nieuwbouwappartement van 200.000 € in de regio Valencia

Let op: nieuwbouw in Valencia kost in totaal meer aan belasting dan bestaande bouw (12 % tegenover 10 %) door de AJD bovenop de IVA. In andere regio's geldt dit niet altijd.

Plusvalía Municipal: de verkopersbelasting die u moet kennen

Plusvalía municipal is een lokale belasting op de waardestijging van de grond sinds de vorige verkoop. Juridisch valt deze ten laste van de verkoper, maar in de praktijk:

• Sommige verkopers proberen te onderhandelen dat de koper betaalt
• In sommige regio's was het gebruikelijk dat de koper betaalde (onwettig sinds de uitspraken van het Hooggerechtshof in 2021)
• Uw advocaat moet erop toezien dat de verkoper dit betaalt — het is zijn wettelijke verplichting

Het bedrag hangt af van de gemeente, de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren sinds de vorige verkoop. Voor een gemiddelde woning ligt het tussen 500 en 5.000 €. Bij lang aangehouden woningen in dure gebieden kan het meer zijn.

Belangrijk: een uitspraak van het Grondwettelijk Hof in 2021 zette de oude berekeningsmethode opzij. De nieuwe formule (sinds november 2021) geeft verkopers de optie te rekenen op basis van werkelijke meerwaarde in plaats van kadastrale waarden — wat vaak tot een lagere belasting leidt.

Doorlopende jaarlijkse belastingen

Na de aankoop bent u verschuldigd:

• IBI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting): 0,4–1,1 % van de kadastrale waarde per jaar. Doorgaans 200–1.500 €/jaar afhankelijk van gebied en woning.
• Basura (afvalheffing): 50–200 €/jaar, in de meeste gemeenten apart in rekening gebracht.
• Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR): Verhuurt u niet, dan betaalt u een forfaitaire belasting — 19 % (EU-ingezetenen) of 24 % (niet-EU) over 1,1–2 % van de kadastrale waarde. Verhuurt u wel, dan betaalt u belasting over de huuropbrengst.
• Vermogensbelasting (Patrimonio): Geldt voor netto vermogen in Spanje boven 700.000 € (drempel verschilt per regio). Niet-ingezetenen krijgen een vrijstelling van 700.000 €.

Niet-ingezetene vs. fiscaal ingezetene: gevolgen voor de belasting

Uw fiscale status in Spanje heeft grote invloed op uw verplichtingen:

Niet-ingezetenen (minder dan 183 dagen/jaar in Spanje)

• Betalen IRNR (inkomstenbelasting niet-ingezetenen) over huurinkomsten of forfaitair inkomen
• EU/EER-ingezetenen: 19 % tarief, kosten zijn aftrekbaar van huurinkomsten
• Niet-EU: 24 % vlak tarief, geen aftrek van kosten
• Kwartaalaangifte (formulier 210) bij huurinkomsten
• Aanstellen van een fiscaal vertegenwoordiger (aanbevolen, soms verplicht)
• Onderworpen aan vermogensbelasting over Spaanse activa — let op de Box 3-positie in Nederland

Fiscale ingezetenen (183+ dagen/jaar in Spanje)

• Spaanse IRPF (inkomstenbelasting) over wereldwijd inkomen
• Progressieve tarieven van 19 % tot 47 %
• Hypotheekrente (beperkt) en andere aftrekposten mogelijk
• Verplichte aangifte van buitenlandse activa boven 50.000 € (Modelo 720)
• Beckham-wet: bijzonder regime voor nieuwe inwoners — 24 % vlak tarief over Spaans inkomen gedurende 6 jaar (voorwaarden)

Verdragen ter voorkoming van dubbele belasting

Spanje heeft belastingverdragen (DTT's) met meer dan 90 landen, om te voorkomen dat u tweemaal belasting betaalt over hetzelfde inkomen. Belangrijke punten:

• Vastgoedinkomsten worden doorgaans belast in het land waar het pand ligt (Spanje), maar uw woonland kan een verrekening of vrijstelling geven
• Vermogenswinst bij verkoop van vastgoed — Spanje belast deze, en het verdrag met uw woonland bepaalt of u tegemoetkoming krijgt
• Pensioenen: Verdragsbepalingen variëren — Britse overheidspensioenen worden uitsluitend in het VK belast; particuliere pensioenen meestal in uw woonland

Landen met een DTT met Spanje zijn onder meer: Nederland, België, Verenigd Koninkrijk, VS, Duitsland, Frankrijk, Zweden, Noorwegen, Finland, Polen, Italië, Oekraïne en de meeste andere EU/OESO-landen. Raadpleeg altijd een belastingadviseur die beide jurisdicties kent.

Veelgemaakte fouten om te vermijden

• Een lagere aankoopprijs opgeven: De Hacienda (belastingdienst) heeft minimumreferentiewaarden. Ligt uw opgegeven prijs daaronder, dan belasten ze u op de hogere waarde — en kunnen ze beboeten.
• Niet alle kosten begroten: Reken 12–15 % bovenop de vraagprijs als uw werkelijke budget.
• Doorlopende belastingen vergeten: IBI en niet-ingezetenenbelasting moeten jaarlijks worden voldaan — stel automatische incasso's in.
• NIE pas laat aanvragen: Een Número de Identificación de Extranjero hebt u voor alles nodig — bankrekening, contracten, belastingen. Vraag het op tijd aan; het kan weken duren.
• Aannemen dat de regels van uw thuisland gelden: Ieder land behandelt buitenlands vastgoed anders. Schakel een grensoverschrijdende fiscalist in, geen algemene accountant.

Veelgestelde vragen

De belangrijkste: overdrachtsbelasting (ITP) op bestaande bouw?

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) is de hoofdbelasting bij de aankoop van bestaande (tweedehands) woningen. Het is het Spaanse equivalent van overdrachtsbelasting — en wordt door iedere autonome regio zelf vastgesteld, zodat de tarieven aanzienlijk verschillen afhankelijk van de plek waar u koopt. ITP-tarieven per regio (2026)

RegioStandaard-ITP-tariefToelichting Valencia (incl. Costa Blanca)10 %Vast tarief voor alle aankopen Andalusië (incl. Costa del Sol)7 %Verlaagd ten opzichte van de eerdere glijdende schaal 8–10 % Catalonië (incl. Barcelona)10 %11 % voor woningen boven 1 miljoen euro Madrid6 %Het laagste tarief van de grote regio's Balearen (Mallorca, Ibiza)8–13 %Progressief: 8 % tot 400.000 €, 11 % tot 600.000 €, 13 % daarboven Canarische Eilanden6,5 %IGIC-systeem, geen IVA van het vasteland Murcia8 %Vast tarief Aragón8 %Tot 10 % bij hogere waarden Galicië9 %Vast tarief Baskenland4 %Laagste in Spanje — eigen belastingstelsel

Het verschil is aanzienlijk. Bij een woning van 300.000 € betaalt u 18.000 € ITP in Madrid maar 30.000 € in Valencia — een verschil van 12.000 € enkel aan belasting.

Notariskosten (Gastos de Notaría)?

Elke vastgoedtransactie in Spanje moet voor een notaris worden geformaliseerd. De tarieven zijn door de Spaanse overheid gereguleerd en gebaseerd op de woningprijs — de notaris stelt ze niet vrij vast. WoningprijsGeschat notariskosten 100.000 €600–700 € 200.000 €800–1.000 € 300.000 €1.000–1.200 € 400.000 €1.200–1.500 € 500.000 € +1.500 € +

Reken op 0,5–1 % van de aankoopprijs. Extra notarisbezoeken (volmachten, hypotheekakten) kosten extra.

Advocaat (Abogado)?

In Spanje is een advocaat wettelijk niet verplicht bij vastgoedaankoop. Toch is er elke praktische reden om er een in te schakelen — vooral als buitenlandse koper. Uw advocaat: Controleert of er geen schulden, beslagen of juridische problemen op de woning rusten (nota simple) Verifieert bouw- en omgevingsvergunningen Beoordeelt het koopcontract Zorgt dat aan fiscale verplichtingen wordt voldaan Regelt uw NIE (identificatienummer voor buitenlanders) Verzorgt de volmacht als u niet bij de ondertekening aanwezig kunt zijn

Kosten: 1–1,5 % van de aankoopprijs, met een gebruikelijk minimum van 1.500 €. Voor een woning van 200.000 €: 1.500–2.000 €. Voor 400.000 €: 2.500–3.000 €. Sommige advocaten werken met vaste tarieven in plaats van percentages.

Hypotheekkosten (indien van toepassing)?

Financiert u uw aankoop met een Spaanse hypotheek, voeg dan toe: Taxatie (tasación): 300–600 € — de bank vraagt om een onafhankelijke taxatie Afsluitkosten van de bank: 0,5–1 % van de lening (sommige banken hebben dit afgeschaft) Notariskosten hypotheekakte: Sinds 2019 door de bank betaald (Ley Hipotecaria-hervorming) AJD op de hypotheek (zegelrecht): Sinds 2019 eveneens door de bank betaald Levensverzekering: Vaak vereist of sterk aanbevolen — verbetert uw rente Opstalverzekering: Verplicht — minimaal dekking voor het gebouw

Sinds de hervorming van 2019 zijn de hypotheekkosten voor kopers aanzienlijk lager geworden. De bank draagt nu de notariskosten en het zegelrecht op de hypotheekakte.

Plusvalía Municipal: de verkopersbelasting die u moet kennen?

Plusvalía municipal is een lokale belasting op de waardestijging van de grond sinds de vorige verkoop. Juridisch valt deze ten laste van de verkoper, maar in de praktijk: Sommige verkopers proberen te onderhandelen dat de koper betaalt In sommige regio's was het gebruikelijk dat de koper betaalde (onwettig sinds de uitspraken van het Hooggerechtshof in 2021) Uw advocaat moet erop toezien dat de verkoper dit betaalt — het is zijn wettelijke verplichting

Het bedrag hangt af van de gemeente, de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren sinds de vorige verkoop. Voor een gemiddelde woning ligt het tussen 500 en 5.000 €. Bij lang aangehouden woningen in dure gebieden kan het meer zijn.