Skatter och kostnader vid fastighetsköp i Spanien 2026: komplett guide

Vad kostar det egentligen att köpa bostad i Spanien?

Utropspriset är bara början. När du köper en bostad i Spanien behöver du räkna med ytterligare 10–15 % utöver köpeskillingen för skatter, avgifter och administrativa kostnader. Den exakta siffran beror på vilken region du köper i, om bostaden är nybygge eller på andrahandsmarknaden, och om du behöver ta lån.

Kommer du från Sverige, där stämpelskatten vid fastighetsköp ligger på 1,5 % för privatpersoner, kan Spaniens totala köpekostnader kännas höga. Men jämfört med många andra europeiska länder hamnar Spanien någonstans i mitten — och tack vare den öppna kostnadsbilden får du betydligt färre överraskningar än på vissa andra marknader.

Den här guiden går igenom samtliga kostnader du möter under 2026, region för region, med konkreta exempel.

Den stora posten: överlåtelseskatt (ITP) vid andrahandsköp

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) är den viktigaste skatten vid köp av begagnad bostad. Det är Spaniens motsvarighet till stämpelskatten — och varje självstyrande region (autonom region) sätter sin egen sats, så nivåerna varierar kraftigt beroende på var du köper.

ITP-satser per region (2026)

Skillnaden är betydande. På en bostad värd 300 000 € betalar du 18 000 € i ITP i Madrid men 30 000 € i Valencia — en glapp på 12 000 € enbart i skatt.

Reducerade ITP-satser

De flesta regioner erbjuder lägre ITP-satser för vissa grupper:

• Unga köpare (under 32–35 år): Reducerade satser i många regioner för förstagångsköpare
• Stora familjer: Reducerade satser med familia numerosa-status
• Köpare med funktionsnedsättning: Reducerade satser vid intygad funktionsnedsättning på 33 % eller mer
• Subventionerade bostäder (VPO): Reducerade satser, ofta 4 %

Moms (IVA) på nybyggda bostäder

Om du köper en helt ny bostad direkt från byggherren betalar du ingen ITP. I stället betalar du:

• IVA (moms): 10 % av köpeskillingen (21 % på kommersiella fastigheter)
• AJD (stämpelskatt): 1,5 % i de flesta regioner (varierar mellan 0,5 och 2 % beroende på region)

Total skatt på en nybyggd bostad: vanligtvis 11,5 % (10 % IVA + 1,5 % AJD). På Kanarieöarna ersätter IGIC moms på 7 %.

Viktigt: AJD-satserna varierar mellan regioner — Valencia tar 2 %, Andalusien 1,2 %, Madrid 0,75 %. Det kan kantra kalkylen mellan nybygge och andrahandsköp.

Notarieavgifter (Gastos de Notaría)

Alla fastighetsaffärer i Spanien måste formaliseras inför en notarie. Avgifterna är reglerade av den spanska staten och baseras på bostadens pris — notarien kan inte sätta dem fritt.

Räkna med 0,5–1 % av köpeskillingen. Extra besök hos notarien (fullmakter, lånebrev) kostar utöver detta.

Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad)

När köpehandlingen är undertecknad hos notarien måste fastigheten registreras i ditt namn hos fastighetsregistret. Även dessa avgifter är reglerade och baseras på fastighetens värde.

Typisk kostnad: 0,3–0,5 % av köpeskillingen. För en bostad värd 200 000 €, räkna med 400–700 €. För 400 000 €, ungefär 600–1 000 €.

Advokat (Abogado)

Det finns inget rättsligt krav på att anlita advokat när du köper bostad i Spanien. Däremot finns det varje praktiskt skäl att göra det — särskilt som utländsk köpare. Din advokat:

• Kontrollerar att bostaden inte har skulder, pantsättningar eller juridiska problem (nota simple)
• Verifierar bygglov och planeringstillstånd
• Granskar köpekontraktet
• Säkerställer att skatteförpliktelser uppfylls
• Ordnar ditt NIE (identifikationsnummer för utlänningar)
• Hanterar fullmakt om du inte kan närvara vid signeringen

Kostnad: 1–1,5 % av köpeskillingen, med en typisk lägstanivå på 1 500 €. För en bostad värd 200 000 €: 1 500–2 000 €. För 400 000 €: 2 500–3 000 €. Vissa advokater tar fast arvode i stället för procentsats.

Välj en advokat som är oberoende av mäklaren och byggherren. Om de rekommenderar någon kan den advokaten prioritera sin relation till hänvisaren framför dina intressen.

Gestoría (administrativt ombud)

En gestoría sköter byråkratin — lämnar in skattedeklarationer, registrerar dokument och hämtar in ditt NIE. De är inte advokater, men experter på att navigera den spanska förvaltningen.

Kostnad: 300–500 €. Vissa advokater inkluderar gestoría-tjänster i sitt arvode.

Lånekostnader (om tillämpligt)

Finansierar du köpet med ett spanskt bolån tillkommer:

• Värdering (tasación): 300–600 € — banken kräver en oberoende värdering av bostaden
• Uppläggningsavgift: 0,5–1 % av lånet (vissa banker har slopat den)
• Notarieavgift för lånebrev: Betalas av banken sedan 2019 (Ley Hipotecaria-reformen)
• AJD på lån (stämpelskatt): Betalas också av banken sedan 2019
• Livförsäkring: Krävs ofta eller rekommenderas starkt — förbättrar din räntesats
• Hemförsäkring: Obligatorisk — som lägst byggnadsförsäkring

Sedan 2019 års reform har lånekostnaderna för köpare minskat avsevärt. Banken står nu för notarieavgifter och stämpelskatt på själva lånebrevet.

Exempel på totalkostnader

Exempel 1: andrahandslägenhet på 200 000 € i Valencia-regionen

Exempel 2: andrahandsvilla på 400 000 € i Andalusien

Exempel 3: nybyggd lägenhet på 200 000 € i Valencia-regionen

Notera: nybyggda bostäder i Valencia kostar faktiskt mer i total skatt än andrahandsbostäder (12 % mot 10 %) på grund av AJD ovanpå IVA. Detta gäller inte alla regioner.

Plusvalía Municipal: säljarens skatt du bör känna till

Plusvalía municipal är en lokal skatt på ökningen av markvärdet sedan föregående försäljning. Lagen lägger ansvaret på säljaren, men i praktiken:

• Vissa säljare försöker förhandla om att köparen ska betala
• I vissa regioner har det av tradition varit köparen som betalat (olagligt sedan Högsta domstolens domar 2021)
• Din advokat ska säkerställa att säljaren betalar detta — det är dennes lagstadgade skyldighet

Beloppet beror på kommun, taxeringsvärde på marken och antalet år sedan föregående försäljning. För en typisk bostad ligger det mellan 500 och 5 000 €. För länge ägda bostäder i dyra områden kan det bli mer.

Viktigt: En dom från Författningsdomstolen 2021 upphävde den gamla beräkningsmetoden. Den nya formeln (från november 2021) ger säljaren möjlighet att beräkna skatten utifrån faktisk värdestegring i stället för taxeringsvärden — vilket ofta ger en lägre skatt.

Löpande årliga skatter

Efter köpet är du skyldig att betala:

• IBI (fastighetsavgift): 0,4–1,1 % av taxeringsvärdet per år. Oftast 200–1 500 €/år beroende på område och bostad.
• Basura (sophämtning): 50–200 €/år, debiteras separat i de flesta kommuner.
• Inkomstskatt för utlandsboende (IRNR): Hyr du inte ut bostaden betalar du schablonbeskattad inkomst — 19 % (EU-boende) eller 24 % (utanför EU) på 1,1–2 % av taxeringsvärdet. Hyr du ut betalar du skatt på hyresintäkterna.
• Förmögenhetsskatt (Patrimonio): Tillämpas på nettotillgångar i Spanien över 700 000 € (tröskeln varierar regionalt). Utlandsboende får ett grundavdrag på 700 000 €.

Skattekonsekvenser: utlandsboende vs. skatterättsligt bosatt

Din skattestatus i Spanien påverkar dina förpliktelser kraftigt:

Utlandsboende (mindre än 183 dagar/år i Spanien)

• Betalar IRNR (inkomstskatt för utlandsboende) på hyresintäkter eller schabloninkomst
• EU/EES-boende: 19 % skattesats, kan dra av utgifter från hyresintäkter
• Utanför EU: 24 % schablonsats, inga avdrag för utgifter
• Måste deklarera kvartalsvis (formulär 210) vid hyresintäkter
• Måste utse ett skatteombud (rekommenderas, ibland krävs)
• Förmögenhetsskatt tas ut på spanska tillgångar

Skatterättsligt bosatta (183+ dagar/år i Spanien)

• Omfattas av spansk IRPF (inkomstskatt) på världsinkomster
• Progressiva skattesatser från 19 % till 47 %
• Kan kvitta bolåneräntor (begränsat) och göra andra avdrag
• Måste deklarera utländska tillgångar över 50 000 € (Modelo 720)
• Beckham-lagen: särskild regim för nya invånare — 24 % schablon på spanska inkomster i 6 år (på vissa villkor)

Skatteavtal för att undvika dubbelbeskattning

Spanien har skatteavtal (DTT) med över 90 länder, som hindrar dig från att bli beskattad två gånger för samma inkomst. Viktiga punkter:

• Fastighetsinkomster beskattas normalt i det land där fastigheten ligger (Spanien), men ditt hemland kan ge avräkning eller undantag
• Kapitalvinst vid försäljning av fastighet — Spanien beskattar dessa, och ditt hemlands avtal avgör om du får lättnad
• Pension: Avtalsbestämmelserna varierar — brittiska statliga pensioner beskattas endast i Storbritannien; privata pensioner beskattas vanligtvis i ditt bosättningsland

Länder med DTT med Spanien inkluderar: Sverige, Norge, Finland, Storbritannien, USA, Tyskland, Frankrike, Nederländerna, Polen, Italien, Ukraina och de flesta andra EU/OECD-länder. Rådfråga alltid en skatterådgivare som behärskar båda jurisdiktionerna.

Vanliga misstag att undvika

• Att ange ett lägre köpepris: Skatteverket (Hacienda) har lägsta referensvärden. Är det deklarerade priset lägre än dessa beskattar de utifrån det högre värdet — och kan utdöma böter.
• Att inte budgetera för alla kostnader: Lägg på 12–15 % ovanpå utropspriset som din verkliga budget.
• Att glömma de löpande skatterna: IBI och utlandsboendeskatten måste betalas årligen — sätt upp autogiro.
• Att inte skaffa NIE i tid: Du behöver ett Número de Identificación de Extranjero till allt — öppna bankkonto, skriva kontrakt, betala skatt. Ansök tidigt; det kan ta veckor.
• Att tro att hemlandets regler gäller: Varje land behandlar utländsk fastighet olika. Skaffa rådgivning från en gränsöverskridande skatteexpert, inte en allmän revisor.

Vanliga frågor

Den stora posten: överlåtelseskatt (ITP) vid andrahandsköp?

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) är den viktigaste skatten vid köp av begagnad bostad. Det är Spaniens motsvarighet till stämpelskatten — och varje självstyrande region sätter sin egen sats, så nivåerna varierar kraftigt beroende på var du köper. ITP-satser per region (2026)

RegionStandard-ITPAnmärkningar Valencia (inkl. Costa Blanca)10 %Schablonsats vid alla köp Andalusien (inkl. Costa del Sol)7 %Sänkt från tidigare glidande skala 8–10 % Katalonien (inkl. Barcelona)10 %11 % på bostäder över 1 miljon euro Madrid6 %Lägsta satsen bland större regioner Balearerna (Mallorca, Ibiza)8–13 %Progressiv: 8 % upp till 400 000 €, 11 % till 600 000 €, 13 % över Kanarieöarna6,5 %IGIC-systemet, inte fastlands-IVA Murcia8 %Schablonsats Aragonien8 %Upp till 10 % vid högre värden Galicien9 %Schablonsats Baskien4 %Lägst i Spanien — eget skatteregelverk

Skillnaden är betydande. På en bostad värd 300 000 € betalar du 18 000 € i ITP i Madrid men 30 000 € i Valencia — en glapp på 12 000 € enbart i skatt.

Notarieavgifter (Gastos de Notaría)?

Alla fastighetsaffärer i Spanien måste formaliseras inför en notarie. Avgifterna är reglerade av den spanska staten och baseras på bostadens pris — notarien kan inte sätta dem fritt. BostadsprisUngefärlig notarieavgift 100 000 €600–700 € 200 000 €800–1 000 € 300 000 €1 000–1 200 € 400 000 €1 200–1 500 € 500 000 € +1 500 € +

Räkna med 0,5–1 % av köpeskillingen. Extra besök hos notarien (fullmakter, lånebrev) kostar utöver detta.

Advokat (Abogado)?

Det finns inget rättsligt krav på att anlita advokat när du köper bostad i Spanien. Däremot finns det varje praktiskt skäl att göra det — särskilt som utländsk köpare. Din advokat: Kontrollerar att bostaden inte har skulder, pantsättningar eller juridiska problem (nota simple) Verifierar bygglov och planeringstillstånd Granskar köpekontraktet Säkerställer att skatteförpliktelser uppfylls Ordnar ditt NIE (identifikationsnummer för utlänningar) Hanterar fullmakt om du inte kan närvara vid signeringen

Kostnad: 1–1,5 % av köpeskillingen, med en typisk lägstanivå på 1 500 €. För en bostad värd 200 000 €: 1 500–2 000 €. För 400 000 €: 2 500–3 000 €. Vissa advokater tar fast arvode i stället för procentsats.

Lånekostnader (om tillämpligt)?

Finansierar du köpet med ett spanskt bolån tillkommer: Värdering (tasación): 300–600 € — banken kräver en oberoende värdering av bostaden Uppläggningsavgift: 0,5–1 % av lånet (vissa banker har slopat den) Notarieavgift för lånebrev: Betalas av banken sedan 2019 (Ley Hipotecaria-reformen) AJD på lån (stämpelskatt): Betalas också av banken sedan 2019 Livförsäkring: Krävs ofta eller rekommenderas starkt — förbättrar din räntesats Hemförsäkring: Obligatorisk — som lägst byggnadsförsäkring

Sedan 2019 års reform har lånekostnaderna för köpare minskat avsevärt. Banken står nu för notarieavgifter och stämpelskatt på själva lånebrevet.

Plusvalía Municipal: säljarens skatt du bör känna till?

Plusvalía municipal är en lokal skatt på ökningen av markvärdet sedan föregående försäljning. Lagen lägger ansvaret på säljaren, men i praktiken: Vissa säljare försöker förhandla om att köparen ska betala I vissa regioner har det av tradition varit köparen som betalat (olagligt sedan Högsta domstolens domar 2021) Din advokat ska säkerställa att säljaren betalar detta — det är dennes lagstadgade skyldighet

Beloppet beror på kommun, taxeringsvärde på marken och antalet år sedan föregående försäljning. För en typisk bostad ligger det mellan 500 och 5 000 €. För länge ägda bostäder i dyra områden kan det bli mer.