Tasse e costi di acquisto immobiliare in Spagna 2026: la guida completa

Quanto costa davvero comprare casa in Spagna?

Il prezzo richiesto è solo l'inizio. Quando compri una proprietà in Spagna, devi preventivare un 10–15 % aggiuntivo sopra il prezzo d'acquisto per tasse, onorari e costi amministrativi. La cifra esatta dipende dalla regione di acquisto, se l'immobile è nuovo o di seconda mano, e se hai bisogno di un mutuo. Per gli acquirenti italiani, paragonabile alle spese italiane di acquisto (imposta di registro 2% prima casa o 9% seconda + notaio + iscrizione catastale), ma strutturate diversamente — in genere più alte in totale.

Questa guida scompone ogni costo che affronterai nel 2026, regione per regione, con esempi reali.

Il grande: Imposta sulle trasmissioni patrimoniali (ITP) su proprietà usate

L'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) è l'imposta principale sugli acquisti di immobili di seconda mano. È l'equivalente spagnolo dell'imposta di registro italiana — fissata da ciascuna comunità autonoma, quindi le aliquote variano significativamente.

Aliquote ITP per regione (2026)

La differenza è significativa. Su una proprietà di 300.000 €, pagheresti 18.000 € di ITP a Madrid ma 30.000 € a Valencia — un divario di 12.000 € solo nell'imposta. Per gli italiani: confronto utile con l'imposta di registro italiana (2 % prima casa, 9 % seconda casa) — l'ITP spagnola è in genere più alta.

Aliquote ITP ridotte

La maggior parte delle regioni offre aliquote ITP ridotte per gruppi specifici:

• Giovani acquirenti (sotto i 32–35 anni): aliquote ridotte per primo acquirente
• Famiglie numerose: aliquote ridotte con stato familia numerosa
• Acquirenti disabili: aliquote ridotte con disabilità riconosciuta del 33%+
• Edilizia sociale (VPO): aliquote ridotte, spesso 4 %

IVA su proprietà di nuova costruzione

Se compri un immobile nuovo direttamente dal costruttore, non paghi l'ITP. Invece:

• IVA: 10 % del prezzo d'acquisto (21 % per immobili commerciali)
• AJD (imposta di bollo): 1,5 % nella maggior parte delle regioni

Tassazione totale sul nuovo: tipicamente 11,5 % (10 % IVA + 1,5 % AJD). Nelle Canarie, IGIC sostituisce IVA al 7 %.

Importante: aliquote AJD variano per regione — Valencia 2 %, Andalusia 1,2 %, Madrid 0,75 %. Questo può inclinare il calcolo tra nuovo e usato.

Spese notarili (Gastos de Notaría)

Tutte le transazioni immobiliari in Spagna devono essere formalizzate davanti a un notaio. Le tariffe sono regolate dal governo spagnolo e basate sul prezzo dell'immobile, non liberamente fissate dal notaio.

Stima 0,5–1 % del prezzo d'acquisto. Visite notarili aggiuntive (procure, atti ipotecari) costano extra. Confronto con l'Italia: l'onorario notarile italiano per un acquisto di 200.000 € si aggira intorno ai 2.000–3.000 €, quindi paragonabile o leggermente più alto.

Catasto (Registro de la Propiedad)

Dopo la firma dell'atto notarile, l'immobile deve essere iscritto a tuo nome al Catasto. Le tariffe sono anche regolate e basate sul valore dell'immobile.

Costo tipico: 0,3–0,5 % del prezzo d'acquisto. Per 200.000 €, aspettati 400–700 €. Per 400.000 €, circa 600–1.000 €.

Avvocato (Abogado)

Non esiste un obbligo legale di usare un avvocato. Ma ci sono tutte le ragioni pratiche per farlo, soprattutto per gli acquirenti stranieri. Il tuo avvocato:

• Verifica che l'immobile non abbia debiti, vincoli o problemi legali (nota simple)
• Verifica i permessi edilizi e le licenze
• Esamina il contratto d'acquisto
• Assicura l'adempimento degli obblighi fiscali
• Organizza il NIE
• Gestisce la procura se non puoi essere presente alla firma

Costo: 1–1,5 % del prezzo d'acquisto, minimo tipico 1.500 €. Per 200.000 €: 1.500–2.000 €. Per 400.000 €: 2.500–3.000 €. Per gli italiani: differenza importante — in Spagna il notaio NON difende i tuoi interessi come in Italia, lo fa l'avvocato.

Gestoría (agente amministrativo)

Una gestoría si occupa del lato burocratico — presentazione delle dichiarazioni fiscali, registrazione di documenti, ottenimento del NIE. Non sono avvocati, ma esperti nella navigazione dell'amministrazione spagnola.

Costo: 300–500 €. Alcuni avvocati includono i servizi di gestoría nel loro onorario.

Costi del mutuo (se applicabile)

Se finanzi l'acquisto con un mutuo spagnolo, aggiungi:

• Perizia (tasación): 300–600 €
• Commissione bancaria: 0,5–1 % del prestito
• Spese notarili per atto ipotecario: pagate dalla banca dal 2019
• AJD ipotecario: anche dalla banca dal 2019
• Assicurazione sulla vita: spesso richiesta — migliora il tasso
• Assicurazione casa: richiesta — copertura dell'edificio minima

Dalla riforma del 2019, i costi del mutuo per gli acquirenti sono diminuiti significativamente.

Esempi di costi totali

Esempio 1: Appartamento usato 200.000 € in Valencia

Esempio 2: Villa usata 400.000 € in Andalusia

Esempio 3: Nuova costruzione 200.000 € in Valencia

Nota: le nuove costruzioni in Valencia costano più in tasse totali rispetto alle proprietà usate (12 % vs 10 %) a causa dell'AJD sopra l'IVA.

Plusvalía Municipal: la tassa del venditore

La plusvalía municipal è una tassa locale sull'incremento del valore del terreno dalla vendita precedente. Legalmente è responsabilità del venditore, ma in pratica:

• Alcuni venditori cercano di farla pagare al compratore
• In alcune regioni era consuetudine che pagasse il compratore (illegale dal 2021)
• Il tuo avvocato deve assicurarsi che paghi il venditore

L'importo dipende dal comune, dal valore catastale del terreno e dagli anni dall'ultima vendita. Per una proprietà tipica, oscilla tra 500 € e 5.000 €. La sentenza della Corte Costituzionale del 2021 ha annullato il vecchio metodo di calcolo; da novembre 2021 i venditori possono calcolare sul guadagno effettivo invece che sui valori catastali.

Tasse annuali continue

Dopo l'acquisto, dovrai:

• IBI (tassa comunale): 0,4–1,1 % del valore catastale all'anno. Tipicamente 200–1.500 €/anno.
• Basura (raccolta rifiuti): 50–200 €/anno.
• Imposta sui redditi non residenti (IRNR): Se non affitti, paghi imposta su reddito imputato — 19 % (residenti UE) o 24 % (non UE) di 1,1–2 % del valore catastale. Per italiani residenti UE: 19 % con deduzione costi.
• Imposta patrimoniale: si applica a patrimoni netti in Spagna oltre 700.000 €.

Implicazioni fiscali: Non residente vs Residente

Non residenti (meno di 183 giorni/anno in Spagna)

• Pagano IRNR sui redditi da locazione o reddito imputato
• Residenti UE/SEE (inclusi italiani): 19 % aliquota, deduzioni possibili
• Non UE: 24 % fissa, nessuna deduzione
• Dichiarazioni trimestrali (Modello 210) per redditi da locazione
• Devono nominare rappresentante fiscale

Residenti fiscali (183+ giorni/anno in Spagna)

• Soggetti a IRPF spagnolo sui redditi mondiali
• Aliquote progressive dal 19 % al 47 %
• Possono dedurre interessi ipotecari (limitato)
• Devono dichiarare beni esteri oltre 50.000 € (Modelo 720)
• Legge Beckham: regime speciale per nuovi residenti — 24 % fissa per 6 anni

Convenzioni contro la doppia imposizione

La Spagna ha convenzioni contro la doppia imposizione con oltre 90 paesi. Punti chiave:

• Redditi immobiliari tassati nel paese dell'immobile (Spagna), ma il tuo paese può dare credito
• Plusvalenze da cessione immobile — la Spagna le tassa
• Pensioni: regole variano — pensioni statali italiane tassate in Italia; pensioni private generalmente nel paese di residenza

La convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Spagna del 1977 è applicabile e garantisce che tu non paghi due volte. Per redditi da locazione spagnoli paghi in Spagna e dichiari in Italia con credito d'imposta. Consulta sempre un consulente fiscale che comprenda entrambe le giurisdizioni.

Errori comuni da evitare

• Dichiarare un prezzo d'acquisto inferiore: la Hacienda ha valori di riferimento minimi.
• Non preventivare tutti i costi: calcola 12–15 % sopra il prezzo richiesto come budget reale.
• Dimenticare le tasse annuali: IBI e tassa non residente devono essere pagate ogni anno — imposta domiciliazioni.
• Non ottenere il NIE presto: serve per tutto. Richiedilo presto; può richiedere settimane.
• Presumere che si applichino le regole del tuo paese: ogni paese tratta la proprietà estera diversamente. Consulta un fiscalista transfrontaliero.

Domande frequenti

Che cos'è l'Imposta sulle trasmissioni patrimoniali (ITP)?

L'ITP è l'imposta principale sugli acquisti di seconda mano, equivalente spagnolo dell'imposta di registro italiana. Fissata da ciascuna comunità autonoma. Aliquote: Valencia 10 %, Andalusia 7 %, Catalogna 10 % (11 % >1M€), Madrid 6 %, Baleari 8–13 %, Canarie 6,5 %, Murcia 8 %, Aragona 8 %, Galizia 9 %, Paese Basco 4 %. Su 300.000 € — 18.000 € a Madrid ma 30.000 € a Valencia — divario di 12.000 €. Confronto con Italia: ITP spagnola in genere più alta dell'imposta di registro italiana (2 % prima casa, 9 % seconda).

Quanto costano le spese notarili?

Tutte le transazioni devono essere formalizzate davanti a notaio. Tariffe regolate dal governo basate sul prezzo. 100.000 € — 600–700 €. 200.000 € — 800–1.000 €. 300.000 € — 1.000–1.200 €. 400.000 € — 1.200–1.500 €. 500.000 €+ — 1.500 €+. Budget: 0,5–1 % del prezzo. Paragonabile o leggermente più basso del notaio italiano (€2.000–3.000 su 200.000 €).

Quanto costa un avvocato?

Non obbligatorio legalmente ma altamente raccomandato. L'avvocato verifica debiti, permessi, contratto, tasse, organizza NIE, gestisce procura. Costo: 1–1,5 % del prezzo, minimo 1.500 €. 200.000 €: 1.500–2.000 €; 400.000 €: 2.500–3.000 €. Per italiani: differenza importante — in Spagna il notaio NON difende i tuoi interessi come in Italia, lo fa l'avvocato. Il notaio italiano copre molte funzioni da solo.

Quali sono i costi del mutuo?

Se finanzi con mutuo spagnolo: perizia 300–600 €; commissione bancaria 0,5–1 %; spese notarili ipotecarie pagate dalla banca dal 2019; AJD anche dalla banca; assicurazione vita (migliora tasso); assicurazione casa obbligatoria. Riforma 2019 ha ridotto i costi per acquirenti. Banche spagnole prestano tipicamente 60–70 % LTV ai non residenti.

Cos'è la Plusvalía Municipal?

Tassa locale sull'incremento del valore del terreno dall'ultima vendita. Legalmente paga il venditore (illegale spostarla sul compratore dal 2021). Il tuo avvocato deve assicurare che paghi il venditore. Importo dipende da comune, valore catastale del terreno e anni dall'ultima vendita. Tipicamente 500–5.000 €. Sentenza Corte Costituzionale 2021 ha annullato vecchio calcolo; da novembre 2021 i venditori possono calcolare sul guadagno effettivo invece che sui valori catastali, spesso con tassa minore.