Impuestos y gastos de compra de vivienda en España 2026: desglose completo

¿Cuánto cuesta realmente comprar una propiedad en España?

El precio de venta es solo el comienzo. Cuando compras una propiedad en España, debes presupuestar un 10–15% adicional sobre el precio de compra para impuestos, honorarios y costos administrativos. La cifra exacta depende de la región en la que compres, si la propiedad es nueva o de segunda mano, y si necesitas hipoteca. Para compradores hispanohablantes procedentes de Latinoamérica, la transparencia del sistema español facilita la planificación frente a mercados con costos ocultos.

Esta guía desglosa todos los costos a los que te enfrentarás en 2026, región por región, con ejemplos reales.

El grande: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en propiedades de segunda mano

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el impuesto principal sobre las compras de viviendas de segunda mano. Es el equivalente español del impuesto de timbre, y lo fija cada comunidad autónoma, por lo que las tasas varían significativamente según dónde compres.

Tipos de ITP por región (2026)

La diferencia es significativa. En una propiedad de 300.000€, pagarías 18.000€ de ITP en Madrid pero 30.000€ en Valencia, una brecha de 12.000€ solo en impuestos.

Tipos reducidos de ITP

La mayoría de las regiones ofrecen tipos reducidos para grupos específicos:

• Jóvenes compradores (menores de 32–35 años): tipos reducidos en muchas regiones para primer comprador
• Familias numerosas: tipos reducidos con estatus de familia numerosa
• Compradores con discapacidad: tipos reducidos con discapacidad reconocida del 33%+
• Vivienda protegida (VPO): tipos reducidos, a menudo 4%

IVA en propiedades de obra nueva

Si compras una propiedad recién construida directamente a un promotor, no pagas ITP. En su lugar pagas:

• IVA: 10% del precio de compra (21% para propiedades comerciales)
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,5% en la mayoría de regiones (varía 0,5–2% por comunidad)

Impuesto total sobre obra nueva: típicamente 11,5% (10% IVA + 1,5% AJD). En las Islas Canarias, IGIC sustituye IVA al 7%.

Importante: los tipos de AJD por región varían — Valencia cobra 2%, Andalucía 1,2%, Madrid 0,75%. Esto puede inclinar el cálculo entre obra nueva y segunda mano.

Gastos de Notaría

Todas las transacciones inmobiliarias en España deben formalizarse ante notario. Los honorarios están regulados por el gobierno español y se basan en el precio de la propiedad, no los fija libremente el notario.

Presupuesta 0,5–1% del precio de compra. Las visitas notariales adicionales (poderes, escrituras de hipoteca) cuestan extra.

Registro de la Propiedad

Después de firmar la escritura notarial, la propiedad debe inscribirse a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Los honorarios también están regulados y basados en el valor de la propiedad.

Costo típico: 0,3–0,5% del precio de compra. Para una propiedad de 200.000€, espera 400–700€. Para 400.000€, aproximadamente 600–1.000€.

Abogado

No es legalmente obligatorio usar abogado al comprar propiedad en España. Hay, sin embargo, toda razón práctica para hacerlo, especialmente como comprador extranjero. Tu abogado:

• Verificará que la propiedad no tenga deudas, gravámenes ni problemas legales (nota simple)
• Verificará permisos de planificación y licencias de obra
• Revisará el contrato de compra
• Asegurará el cumplimiento de obligaciones fiscales
• Gestionará tu NIE (Número de Identificación de Extranjero)
• Manejará el poder notarial si no puedes asistir a la firma

Costo: 1–1,5% del precio de compra, con un mínimo típico de 1.500€. Para propiedad de 200.000€: 1.500–2.000€. Para 400.000€: 2.500–3.000€. Algunos abogados cobran honorarios fijos en vez de porcentajes.

Elige un abogado independiente de la agencia inmobiliaria y del promotor. Si te recomiendan uno, ese abogado puede priorizar la relación con quien lo recomendó sobre tus intereses. Para compradores latinoamericanos, muchas firmas en Madrid, Barcelona, Costa Blanca y Costa del Sol ofrecen servicio en español con experiencia transfronteriza.

Gestoría

Una gestoría se ocupa del lado burocrático: presentar declaraciones fiscales, registrar documentos, obtener tu NIE. No son abogados, pero son expertos navegando la administración española.

Costo: 300–500€. Algunos abogados incluyen los servicios de gestoría en sus honorarios.

Costos de hipoteca (si aplica)

Si financias la compra con una hipoteca española, añade:

• Tasación: 300–600€ — el banco requiere una valoración independiente
• Comisión de apertura del banco: 0,5–1% del préstamo (algunos bancos la han eliminado)
• Honorarios notariales por escritura de hipoteca: los paga el banco desde 2019 (reforma de la Ley Hipotecaria)
• AJD de hipoteca: también lo paga el banco desde 2019
• Seguro de vida: a menudo requerido o fuertemente recomendado — mejora tu tipo de interés
• Seguro de hogar: requerido — al menos cobertura del edificio

Desde la reforma de 2019, los costos de hipoteca para compradores han disminuido significativamente. El banco ahora absorbe honorarios notariales e impuesto de timbre sobre la escritura de hipoteca.

Ejemplos de costos totales

Ejemplo 1: Apartamento de segunda mano por 200.000€ en la región de Valencia

Ejemplo 2: Chalet de segunda mano por 400.000€ en Andalucía

Ejemplo 3: Apartamento de obra nueva por 200.000€ en la región de Valencia

Nota: las obras nuevas en Valencia en realidad cuestan más en impuestos totales que las propiedades de segunda mano (12% vs 10%) debido al AJD sobre el IVA. Esto no es el caso en todas las regiones.

Plusvalía Municipal: el impuesto del vendedor que deberías conocer

La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo desde la venta anterior. Legalmente es responsabilidad del vendedor, pero en la práctica:

• Algunos vendedores intentan negociar que pague el comprador
• En algunas regiones, ha sido costumbre que pague el comprador (ilegal desde sentencias del Supremo de 2021)
• Tu abogado debe asegurarse de que el vendedor pague — es su obligación legal

El importe depende del municipio, el valor catastral del suelo y los años desde la última venta. Para una propiedad típica, oscila entre 500€ y 5.000€. Para propiedades en posesión durante mucho tiempo en zonas caras, puede ser más.

Importante: una sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 anuló el antiguo método de cálculo. La nueva fórmula (desde noviembre de 2021) da a los vendedores la opción de calcular en base a la ganancia real en lugar de los valores catastrales — a menudo resultando en un impuesto menor.

Impuestos anuales

Después de la compra, deberás:

• IBI (impuesto municipal): 0,4–1,1% del valor catastral anual. Generalmente 200–1.500€/año según zona y propiedad.
• Basura: 50–200€/año, cobrada por separado en la mayoría de municipios.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): si no alquilas la propiedad, pagas impuesto sobre renta imputada — 19% (residentes UE) o 24% (no UE) de 1,1–2% del valor catastral. Si alquilas, pagas impuesto sobre los ingresos del alquiler.
• Impuesto sobre el Patrimonio: se aplica a activos netos en España superiores a 700.000€ (umbral varía por región). Los no residentes obtienen una desgravación de 700.000€.

Implicaciones fiscales: No residente vs Residente

Tu estatus fiscal en España afecta dramáticamente tus obligaciones:

No residentes (menos de 183 días/año en España)

• Pagan IRNR sobre ingresos por alquiler o renta imputada
• Residentes UE/EEE: 19% tipo, pueden deducir gastos del ingreso por alquiler
• No residentes UE: 24% tipo único, sin deducciones de gastos
• Deben presentar trimestralmente (Modelo 210) si reciben ingresos por alquiler
• Deben designar un representante fiscal (recomendado, a veces requerido)
• Sujetos a impuesto sobre el patrimonio sobre activos españoles

Residentes fiscales (183+ días/año en España)

• Sujetos al IRPF español sobre rentas mundiales
• Tipos progresivos del 19% al 47%
• Pueden compensar intereses hipotecarios (limitado) y reclamar deducciones
• Deben declarar activos extranjeros superiores a 50.000€ (Modelo 720)
• Ley Beckham: régimen especial para nuevos residentes — 24% tipo único sobre rentas españolas durante 6 años (sujeto a condiciones)

Convenios para evitar la doble imposición

España tiene convenios para evitar la doble imposición (CDI) con más de 90 países, previniendo que se te grave dos veces sobre los mismos ingresos. Puntos clave:

• Rentas inmobiliarias generalmente se gravan en el país donde está la propiedad (España), pero tu país de origen puede otorgarte un crédito o exención
• Ganancias de capital en la enajenación de propiedad — España las grava, y el tratado de tu país determina si obtienes alivio
• Pensiones: las disposiciones del tratado varían — las pensiones del gobierno británico solo se gravan en el Reino Unido; las pensiones privadas usualmente se gravan en tu país de residencia

Países con CDI con España incluyen: Reino Unido, EE.UU., Alemania, Francia, Países Bajos, Suecia, Noruega, Finlandia, Polonia, Italia, Ucrania, México, Argentina, Chile, Colombia, Venezuela, y la mayoría de las naciones UE/OCDE. Siempre consulta con un asesor fiscal que entienda ambas jurisdicciones. Para hispanoamericanos, los convenios fiscales entre España y los países latinoamericanos hacen las inversiones inmobiliarias particularmente eficientes desde el punto de vista tributario.

Errores comunes a evitar

• Declarar un precio de compra inferior: la Hacienda tiene valores de referencia mínimos. Si tu precio declarado está por debajo, te liquidarán sobre el valor mayor — y pueden multarte.
• No presupuestar todos los costos: calcula 12–15% por encima del precio de venta como tu presupuesto real.
• Olvidar los impuestos anuales: el IBI y el impuesto de no residente deben pagarse anualmente — configura domiciliaciones.
• No conseguir el NIE pronto: necesitas un Número de Identificación de Extranjero para todo — abrir cuenta bancaria, firmar un contrato, pagar impuestos. Solicítalo pronto; puede tardar semanas.
• Asumir que aplican las reglas de tu país de origen: cada país trata la propiedad extranjera de manera diferente. Obtén asesoramiento de un especialista fiscal transfronterizo, no de un contable general.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)?

El ITP es el impuesto principal sobre las compras de segunda mano. Es el equivalente español del impuesto de timbre y lo fija cada comunidad autónoma. Tipos por región: Valencia 10%, Andalucía 7%, Cataluña 10% (11% sobre 1M€), Madrid 6%, Baleares 8–13% progresivo, Canarias 6,5%, Murcia 8%, Aragón 8%, Galicia 9%, País Vasco 4%. En una propiedad de 300.000€, en Madrid pagarías 18.000€ pero en Valencia 30.000€ — una brecha de 12.000€ solo en impuestos.

¿Cuánto cuestan los gastos de notaría?

Todas las transacciones deben formalizarse ante notario. Los honorarios están regulados por el gobierno español y basados en el precio. 100.000€ — 600–700€. 200.000€ — 800–1.000€. 300.000€ — 1.000–1.200€. 400.000€ — 1.200–1.500€. 500.000€+ — 1.500€+. Presupuesta 0,5–1% del precio. Las visitas adicionales (poderes, escrituras de hipoteca) cuestan aparte.

¿Cuánto cuesta un abogado?

No es legalmente obligatorio, pero altamente recomendado para compradores extranjeros. El abogado verifica deudas (nota simple), permisos, contrato, impuestos, gestiona NIE y maneja poder notarial. Costo: 1–1,5% del precio, mínimo 1.500€. Propiedad de 200.000€ — 1.500–2.000€; 400.000€ — 2.500–3.000€. Para hispanoamericanos, hay firmas con experiencia transfronteriza en Madrid, Barcelona, Costa Blanca y Costa del Sol. Elige un abogado independiente de la agencia y el promotor.

¿Qué costos tiene la hipoteca?

Si financias con hipoteca española: tasación 300–600€; comisión de apertura 0,5–1% (algunos bancos la han eliminado); honorarios notariales por escritura los paga el banco desde 2019; AJD de hipoteca también lo paga el banco desde 2019; seguro de vida (mejora el tipo); seguro de hogar obligatorio. La reforma de 2019 redujo significativamente los costos para el comprador. Los bancos españoles prestan típicamente 60–70% LTV a no residentes; para hispanoamericanos pueden requerir documentación adicional del país de origen.

¿Qué es la Plusvalía Municipal del vendedor?

La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo desde la venta anterior. Legalmente lo paga el vendedor (ilegal trasladarlo al comprador desde sentencias del Supremo de 2021). Tu abogado debe asegurar que lo pague el vendedor. Importe depende del municipio, valor catastral del suelo y años desde la última venta. Típicamente 500–5.000€; más en propiedades de larga tenencia en zonas caras. La sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 anuló el antiguo cálculo; desde noviembre 2021, los vendedores pueden calcular según ganancia real en lugar de valores catastrales, lo que a menudo resulta en impuesto menor.