Immobilie in Spanien erben: Steuern, Ablauf und Planung

Warum die spanische Erbfolge anders ist

Wer eine Immobilie in Spanien besitzt, dessen Erben werden mit dem spanischen Erbrecht konfrontiert — und dieses funktioniert ganz anders, als es die meisten Ausländer erwarten. Ob britischer Ruheständler an der Costa del Sol, schwedisches Paar mit einer Wohnung in Torrevieja oder deutsche Familie mit einer Villa auf Mallorca: Es gilt stets dieselbe grundlegende Regel — das spanische Recht hat ein gewichtiges Wort darüber mitzureden, was nach Ihrem Tod mit Ihrer Immobilie geschieht, und die Steuerrechnung kann erheblich ausfallen, wenn nicht rechtzeitig geplant wurde.

Drei Faktoren machen die spanische Erbfolge für Ausländer besonders komplex. Erstens erhebt Spanien seine eigene Erbschaftsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, kurz ISD) auf Immobilien in Spanien, unabhängig davon, wo Erblasser oder Erben leben. Zweitens unterscheiden sich Steuersätze und Freibeträge zwischen den autonomen Regionen drastisch — dieselbe Immobilie in Madrid oder Valencia zu erben kann einen Steuerunterschied von mehreren zehntausend Euro bedeuten. Drittens kennt Spanien Pflichtteilsregeln (legítima), die mit dem Erbrecht Ihres Heimatlandes kollidieren können — auch wenn EU-Recht Ihnen heute eine Wahlmöglichkeit eröffnet.

Dieser Leitfaden enthält alles, was Sie über das Erben einer Immobilie in Spanien wissen müssen: Steuern, Verfahren, Unterlagen und Planungsstrategien, die Ihren Erben viel Geld und Stress ersparen können.

Spanische Erbschaftsteuer (ISD): So funktioniert sie

Der Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) ist eine staatliche Steuer, die von den autonomen Regionen Spaniens geregelt und erhoben wird. Die Grundregeln werden auf nationaler Ebene festgelegt, doch jede Region wendet eigene Freibeträge, Abzüge und Multiplikatoren an — daraus entsteht ein Flickenteppich, in dem die Geografie eine entscheidende Rolle spielt.

Nationale Grundtarife

Die nationalen ISD-Sätze sind progressiv und reichen von 7,65 % bis 34 %, je nach Wert des Nachlasses:

Der Multiplikator für vorhandenes Vermögen

Auf den Grundtarif legt Spanien einen Multiplikator, der sich nach dem bereits vorhandenen Vermögen des Erben und seiner Verwandtschaftsbeziehung zum Erblasser richtet. Für nahe Angehörige (Gruppen I und II — Ehegatten, Kinder, Eltern) reicht der Multiplikator von 1,0 bis 1,6. Für entfernte Verwandte oder Nichtverwandte kann er bis zu 2,4 betragen. In der Praxis kann ein Freund oder unverheirateter Partner, der eine Immobilie erbt, fast doppelt so viel Steuer zahlen wie ein Kind, das dieselbe Immobilie erbt.

Verwandtschaftsgruppen

• Gruppe I: Nachkommen unter 21 Jahren — zusätzlicher Freibetrag von 3.990 € pro Jahr unter 21 (bis zu insgesamt 47.859 €)
• Gruppe II: Nachkommen ab 21 Jahren, Ehegatten, Eltern — Grundfreibetrag 15.957 €
• Gruppe III: Geschwister, Onkel, Tanten, Nichten, Neffen — Freibetrag 7.993 €
• Gruppe IV: alle übrigen (einschließlich unverheirateter Partner in den meisten Regionen) — kein Freibetrag

Wichtig: Dies sind die staatlichen Grundwerte. Die meisten Regionen gewähren deutlich großzügigere Vergünstigungen — gerade deshalb ist die Planung so entscheidend.

Regionale Unterschiede: Wo Sie erben, macht enorm viel aus

Die autonomen Regionen Spaniens haben ihre Befugnisse zur Anpassung der Erbschaftsteuer intensiv genutzt. Die Folge ist ein System, in dem das Erbe einer Immobilie im Wert von 400.000 € in einer Region fast nichts kostet und in einer anderen Zehntausende von Euro.

Madrid: 99 %-Bonifikation

Madrid bietet die großzügigste Erbschaftsbesteuerung Spaniens. Nahe Angehörige (Gruppen I und II — Kinder, Ehegatten, Eltern) erhalten eine Bonifikation von 99 % auf die berechnete Steuer. Damit fällt die ISD für direkte Familienangehörige praktisch auf null. Ein Kind, das eine Immobilie im Wert von 500.000 € in Madrid erbt, zahlt einige hundert Euro statt mehrerer zehntausend. Das macht Madrid zu einer der erbfreundlichsten Regionen Europas.

Andalusien: 1-Millionen-Euro-Freibetrag

Andalusien gewährt einen Freibetrag von bis zu 1.000.000 € pro Erbe für die Gruppen I und II (Kinder, Ehegatten, Eltern). Wer eine Immobilie unter 1 Million Euro erbt, zahlt im Ergebnis keine ISD. Die Reform trat 2018 in Kraft — zuvor war Andalusien eine der teuersten Regionen für Erbschaften. Die drastische Reform hat die Attraktivität der Region für ausländische Eigentümer verändert.

Valencia: 100.000-Euro-Schwelle

Die Region Valencia bietet einen moderateren Freibetrag. Erben der Gruppen I und II erhalten einen Abzug von bis zu 100.000 € von der Bemessungsgrundlage. Bei Immobilien über 100.000 € — was den Großteil der Küstenimmobilien an der Costa Blanca umfasst — entsteht daher eine spürbare Steuer. Bei einer Immobilie für 300.000 €, die ein Kind erbt, würde die effektive Steuer in Valencia auf 200.000 € berechnet und kann je nach vorhandenem Vermögen des Erben 20.000 € oder mehr betragen.

Katalonien: strengere Regeln

Katalonien hält an einem eigenen ISD-Regime mit vergleichsweise begrenzten Vergünstigungen fest. Der Grundfreibetrag für Erben der Gruppe II (Kinder ab 21, Ehegatten) beträgt 100.000 €, aber die Steuersätze steigen rasch. Katalonien verfügt zudem über ein eigenes Zivilrecht mit besonderen Pflichtteilsregeln. Bei einer Immobilie von 400.000 € kann ein Kind in Katalonien mit 15.000–25.000 € Steuer rechnen — deutlich mehr als in Madrid oder Andalusien.

Weitere wichtige Regionen

• Balearen: 99 % Bonifikation für Gruppe I (unter 21), 50 % für Gruppe II auf die ersten 700.000 € — vergleichsweise großzügig
• Kanaren: bis zu 99,9 % Bonifikation für nahe Angehörige — faktisch steuerfrei
• Galicien: Freibeträge zwischen 400.000 € und 900.000 € für die Gruppen I und II
• Murcia: 99 % Bonifikation für die Gruppen I und II — sehr großzügig, vergleichbar mit Madrid
• Baskenland und Navarra: eigene Steuersysteme mit erheblichen Freibeträgen

ISD für Nichtansässige: EuGH-Urteil 2014

Bis 2014 wurden Nichtansässige, die eine Immobilie in Spanien erbten, ausschließlich nach den nationalen Regeln besteuert — sie konnten die regionalen Vergünstigungen nicht in Anspruch nehmen. Ein deutscher Erbe einer Immobilie in Madrid zahlte folglich den vollen nationalen Satz, während ein Madrider Ansässiger fast nichts zahlte. Der Gerichtshof der Europäischen Union entschied im September 2014 (Rechtssache C-127/12), dass diese Diskriminierung gegen EU-Recht verstößt.

Seitdem muss Spanien die regionalen Vorteile erstrecken auf:

• EU-/EWR-Ansässige, die in Spanien gelegene Immobilien erben
• Nichtansässige, die in Spanien gelegene Immobilien erben, sofern entweder Erblasser oder Erbe in der EU/im EWR ansässig ist

Für Erben außerhalb der EU (Briten nach dem Brexit, US-Amerikaner, Kanadier, Russen) ist die Lage weniger eindeutig. Das spanische Binnenrecht wurde 2015 unter zusätzlichem gerichtlichem Druck geändert, um die Vorteile auf alle Nichtansässigen auszudehnen, doch die Anwendung blieb uneinheitlich. Viele Nicht-EU-Erben erhalten die regionalen Vergünstigungen erfolgreich, brauchen dafür jedoch oft juristische Argumentation. Ein spezialisierter Anwalt ist in diesen Fällen unverzichtbar.

Die praktischen Folgen sind erheblich. Ein britischer Erbe einer 400.000 €-Immobilie in Andalusien hätte nach der alten Regelung über 50.000 € Erbschaftsteuer zahlen müssen. Nach den regionalen Regeln fällt derselbe Erbfall unter den Freibetrag von 1 Million Euro und ist steuerfrei.

Welches Recht gilt: EU-Erbrechtsverordnung 650/2012

Einer der wichtigsten — und am wenigsten verstandenen — Aspekte grenzüberschreitender Erbfälle ist die Frage, welches nationale Recht die Verteilung des Nachlasses regelt. Die EU-Erbrechtsverordnung (gemeinhin „Brüssel IV“), in Kraft seit August 2015, gibt die Antwort für die meisten Fälle.

Grundregel: gewöhnlicher Aufenthalt

Nach Brüssel IV gilt grundsätzlich das Erbrecht des Staates, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, für den gesamten Nachlass — einschließlich Immobilien in anderen Ländern. Das bedeutet:

• Ein schwedischer Staatsbürger mit ständigem Wohnsitz in Spanien: Spanisches Erbrecht gilt für das gesamte Vermögen, einschließlich des Vermögens in Schweden
• Ein deutscher Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland und einem Ferienhaus in Spanien: Deutsches Erbrecht gilt für den gesamten Nachlass, einschließlich der spanischen Immobilie
• Ein niederländischer Staatsbürger, der seine Zeit zwischen den Niederlanden und Spanien aufteilt: Es gilt das Recht des Staates, in dem der „gewöhnliche Aufenthalt“ angenommen wird — das kann streitig sein und hängt von Faktoren wie Steuerregistrierung, sozialen Bindungen und Aufenthaltsdauer ab

Rechtswahl nach Staatsangehörigkeit

Brüssel IV erlaubt es Ihnen, im Testament das Recht des Staates Ihrer Staatsangehörigkeit für Ihre Erbfolge zu wählen — anstelle des Rechts des gewöhnlichen Aufenthalts. Dies wird als „professio juris“ bezeichnet und ist das wichtigste Planungsinstrument für ausländische Immobilieneigentümer in Spanien.

Warum ist das so bedeutsam? Weil das spanische Erbrecht den Pflichtteil (legítima) kennt, viele andere Rechtsordnungen jedoch nicht. Sind Sie etwa Brite und wählen in Ihrem Testament englisches Recht, können Sie Ihre spanische Immobilie an wen auch immer vererben — Ehegatten, gemeinnützige Organisation, Freund. Gilt mangels Wahl spanisches Recht (weil Sie in Spanien leben), müssen zwei Drittel Ihres Nachlasses an Ihre Kinder gehen.

Wen Brüssel IV nicht erfasst

Das Vereinigte Königreich, Irland und Dänemark sind nicht an Brüssel IV gebunden. Dennoch wenden spanische Gerichte und Notare die Verordnung an, wenn der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien hatte oder dort Eigentum besaß. In Spanien lebende Briten können weiterhin eine Rechtswahl in ihrem Testament treffen — und viele Anwälte raten ausdrücklich dazu, gerade um den spanischen Pflichtteilsregeln zu entgehen.

Der spanische Pflichtteil: legítima

Nach spanischem Zivilrecht können Sie über Ihren Nachlass nicht frei verfügen. Die legítima reserviert einen Pflichtanteil Ihres Nachlasses für bestimmte Erben — in erster Linie für Ihre Kinder.

So funktioniert die legítima

Das spanische Recht teilt den Nachlass in drei Drittel:

• Legítima estricta (strenger Pflichtteil): Ein Drittel ist zu gleichen Teilen unter allen Kindern aufzuteilen
• Mejora (Verbesserungsanteil): Ein Drittel muss ebenfalls den Kindern zukommen, kann aber ungleich verteilt werden — ein Kind kann gegenüber einem anderen bevorzugt werden
• Libre disposición (freier Anteil): Über ein Drittel können Sie nach freiem Belieben verfügen

Damit sind zwei Drittel Ihres Nachlasses für Ihre Kinder reserviert. Der Ehegatte hat einen Nießbrauch (Recht auf Nutzung und Fruchtziehung), erbt das Eigentum aber nicht automatisch. Sind keine Kinder vorhanden, geht der Pflichtteil an die Eltern. Sind auch diese nicht vorhanden, erbt der Ehegatte.

Ausschluss über die Rechtswahl

Kennt Ihr Heimatland keinen Pflichtteil — etwa England, Wales, Schottland, Schweden, Norwegen oder Dänemark — können Sie die legítima faktisch umgehen, indem Sie nach Brüssel IV in Ihrem Testament Ihr nationales Recht wählen. Dies ist vollkommen legal und gängige Praxis. Das Testament sollte ausdrücklich formulieren: „Ich wähle das Recht [meiner Staatsangehörigkeit] für meine gesamte Erbfolge.“

Auch Frankreich, Deutschland, Italien, Finnland und die Niederlande kennen Pflichtteilsregelungen — diese unterscheiden sich aber von den spanischen. Hat Ihr Heimatland einen Pflichtteil, hilft die Wahl Ihres nationalen Rechts nicht zwingend, dem Konzept zu entgehen, kann aber zu anderen Quoten oder größerer Flexibilität führen. Speziell für deutsche Erblasser bedeutet das: Mit deutscher Rechtswahl gelten die gewohnten Pflichtteilsansprüche von Kindern und Ehegatten gegenüber dem Nachlass — der Notar (in Spanien notario, in Deutschland Notar) wickelt den Erbfall dann nach BGB-Pflichtteilsrecht ab, was vielen deutschen Familien lieber ist als die starre legítima.

Das Erbverfahren Schritt für Schritt

Stirbt der Eigentümer einer spanischen Immobilie, müssen die Erben ein bestimmtes Verfahren zur Eigentumsübertragung durchlaufen. Es lässt sich weder überspringen noch vereinfachen — die spanische Bürokratie verlangt jeden einzelnen Schritt.

Schritt 1: Sterbeurkunde beschaffen

Verstarb die Person außerhalb Spaniens, muss die Sterbeurkunde aus dem Heimatland mit einer Apostille (Haager Apostille zur internationalen Verwendung) versehen und von einem beeidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden. Wurde der Todesfall in Spanien eingetragen, kann auch das spanische Registro Civil eine Sterbeurkunde ausstellen.

Schritt 2: Certificado de Últimas Voluntades (Testamentsregister-Auszug) anfordern

Der Antrag wird beim Registro General de Actos de Última Voluntad (Zentralregister letztwilliger Verfügungen) in Madrid gestellt. Dieser Auszug weist aus, ob der Erblasser ein spanisches Testament errichtet hat und wo dieses verwahrt wird. Er kann 15 Werktage nach dem Todestag angefordert werden. Kosten: etwa 4 €.

Schritt 3: Testament oder Erbschein bei gesetzlicher Erbfolge

Existiert ein spanisches Testament, beschafft Ihr Anwalt eine Ausfertigung beim verwahrenden Notar. Liegt nur ein ausländisches Testament vor, muss es apostilliert und übersetzt werden. Fehlt jedes Testament, gilt gesetzliche Erbfolge und die Erben müssen vor einem spanischen Notar eine declaración de herederos (Erbenfeststellung) erwirken — ein kostspieligeres und langwierigeres Verfahren.

Schritt 4: NIE für alle Erben

Jeder Erbe benötigt eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) — die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Ohne NIE können weder Steuererklärungen eingereicht noch Eigentumsübertragungen ins Grundbuch eingetragen werden. Beantragt wird die NIE im spanischen Konsulat im Ausland oder bei einer Polizeistelle in Spanien. Bearbeitungsdauer: 1–6 Wochen je nach Ort.

Schritt 5: Bewertung der Immobilie

Die Immobilie ist für steuerliche Zwecke zu bewerten. Möglich sind der Katasterwert (valor catastral), der vom Catastro festgesetzte Referenzwert (valor de referencia) oder ein professionelles Wertgutachten. Seit 2022 verwendet die Finanzverwaltung den Referenzwert als steuerliche Mindestbemessungsgrundlage — selbst wenn der tatsächliche Marktwert niedriger ist. Ihr Anwalt sollte prüfen, welcher Wert anzusetzen ist und ob ein Widerspruch sinnvoll ist.

Schritt 6: ISD zahlen

Die Erbschaftsteuer (ISD) muss innerhalb von sechs Monaten ab dem Todestag erklärt und gezahlt werden. Eine einmalige Verlängerung um sechs Monate ist möglich, muss aber innerhalb der ersten fünf Monate beantragt werden. Verspätete Zahlungen lösen Zuschläge aus: 5 % bei Zahlung innerhalb von 3 Monaten nach Fristablauf, bis zu 20 % nach 12 Monaten, zuzüglich Zinsen.

Die Steuer wird an die autonome Region gezahlt, in der die Immobilie liegt (oder in der der Erblasser ansässig war, sofern er in Spanien lebte). Für Nichtansässige wurde sie historisch an die nationale Finanzverwaltung (AEAT) gezahlt; seit dem Urteil von 2014 können Erben die regionalen Vergünstigungen anwenden, indem sie die Erklärung bei der zuständigen autonomen Region einreichen.

Schritt 7: Annahme der Erbschaft (Escritura de Aceptación de Herencia)

Die Erben müssen vor einem spanischen Notar erscheinen, um die Erbschaft förmlich anzunehmen und die Annahmeurkunde (escritura de aceptación de herencia) zu errichten. Mit dieser Urkunde wird das Eigentum auf die Erben übertragen. Alle Erben müssen mitwirken — persönlich oder per notarieller Vollmacht (poder notarial), die einem Vertreter in Spanien erteilt wird. Anschließend wird die Urkunde im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen, um den Eigentümerwechsel zu vermerken.

Schritt 8: Plusvalía Municipal

Innerhalb von 30 Tagen nach der Annahme müssen die Erben die plusvalía municipal — die kommunale Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert — erklären und zahlen. Sie wird vom Rathaus auf Basis des Katasterbodenwerts und der Jahre seit der letzten Übertragung berechnet. Bei einer geerbten Immobilie ist der Betrag in der Regel überschaubar (500–3.000 €), darf aber nicht ignoriert werden. Seit 2021 können Erben die für sie günstigere Berechnungsmethode wählen.

Dokumenten-Checkliste

• Sterbeurkunde (apostilliert und beeidigt übersetzt, falls im Ausland ausgestellt)
• Certificate of Last Wills (Certificado de Últimas Voluntades)
• Testament (spanisches Testament oder ausländisches Testament mit Apostille und Übersetzung)
• NIE für jeden Erben
• Nota simple aus dem Grundbuch (aktueller Auszug mit Eigentums- und Belastungsangaben)
• Katasterauszug und Referenzwert
• Letzte IBI-Quittung (Grundsteuer)
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über die Schuldenfreiheit
• Notarielle Vollmachten, sofern ein Erbe nicht persönlich erscheinen kann

Planungsstrategien: So schützen Sie Ihre Erben

Errichten Sie ein gesondertes spanisches Testament

Dies ist der wichtigste Schritt — und gleichzeitig der am häufigsten unterlassene. Ein eigenes spanisches Testament, das ausschließlich Ihr in Spanien belegenes Vermögen erfasst — auf Spanisch verfasst, von einem spanischen Notar verwahrt und beim Zentralregister letztwilliger Verfügungen eingetragen — vereinfacht das Verfahren für Ihre Erben erheblich.

Ohne spanisches Testament müssen Ihre Erben das Testament aus Ihrem Heimatland verwenden, das apostilliert, beeidigt übersetzt und sodann von einem spanischen Notar nach ausländischem Recht ausgelegt werden muss. Das kann Monate dauern und Tausende Euro für Übersetzungen und Honorare kosten. Mit einem spanischen Testament öffnet der Notar schlicht ein Dokument, das er bereits verwahrt — in seiner Sprache und unter einem ihm vertrauten Recht.

Wichtig: Ihr spanisches Testament muss ausdrücklich klarstellen, dass es nur Ihr in Spanien belegenes Vermögen erfasst und Ihr Testament aus dem Heimatland nicht widerruft. Andernfalls riskieren Sie, das andere Testament versehentlich aufzuheben.

Rechtswahl nach Staatsangehörigkeit (Professio Juris)

Ist das Erbrecht Ihres Heimatlandes flexibler als die spanischen Pflichtteilsregeln, nehmen Sie eine Rechtswahl sowohl in Ihr spanisches als auch in Ihr Heimatlandtestament auf. Damit haben Sie die volle Freiheit zu entscheiden, wer Ihre spanische Immobilie erbt.

Erwägen Sie eine Lebensversicherung

Eine spanische Lebensversicherung kann Ihren Erben die Liquidität verschaffen, um die ISD und die Kosten der Annahme zu bezahlen — ohne die Immobilie verkaufen oder eigene Ersparnisse einsetzen zu müssen. Lebensversicherungsleistungen profitieren in Spanien von einem Freibetrag von 9.195 € pro Begünstigtem (Gruppen I und II), einige Regionen gewähren zusätzliche Freibeträge. Die Auszahlung geht direkt an den benannten Begünstigten und ist nicht Teil der Erbmasse zur Verteilung, wird aber in die ISD-Bemessungsgrundlage einbezogen.

Kauf über eine Gesellschaft

Manche Käufer — insbesondere bei großen Portfolios oder mehreren Objekten — erwerben spanische Immobilien über eine Gesellschaftsstruktur (in der Regel eine spanische SL oder eine ausländische Gesellschaft). Beim Tod des Eigentümers werden die Anteile der Gesellschaft vererbt, nicht die Immobilie selbst. Das kann den Vorgang vereinfachen, weil die Anteilsübertragung dem Recht der Gesellschaftsjurisdiktion folgt, nicht dem spanischen Sachenrecht.

Der Kauf über eine Gesellschaft hat jedoch erhebliche Nachteile: höhere laufende Kosten (Buchhaltung, Körperschaftsteuererklärungen, jährliche Gesellschaftsabgaben), mögliche Einkünfte aus unentgeltlicher Nutzung und eine jährliche 3 %-Steuer auf spanische Immobilien, die Gesellschaften aus Nicht-Vertragsstaaten gehören. Für die meisten privaten Eigentümer überwiegen die Kosten der Struktur die erbrechtlichen Vorteile. Sinnvoll ist diese Variante in der Regel nur bei Objekten über 1–2 Millionen Euro oder für Eigentümer mit mehreren spanischen Immobilien.

Schenkung zu Lebzeiten (Donación)

In einigen Regionen kann die Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten steuerlich günstiger sein als die Vererbung. Madrid etwa wendet bei nahen Angehörigen die 99 %-Bonifikation sowohl auf Schenkungen als auch auf Erbschaften an. Allerdings löst eine Schenkung beim Schenker Wertzuwachsbesteuerung aus und kann in Ihrem Heimatland steuerliche Folgen haben. Modellieren Sie deshalb stets beide Szenarien — Erbschaft und Schenkung — gemeinsam mit einem grenzüberschreitenden Steuerberater, bevor Sie entscheiden.

Typische Fehler, die Erben Geld kosten

Kein spanisches Testament

Das ist Fehler Nummer eins. Ohne spanisches Testament drohen Ihren Erben monatelange Verzögerungen, tausende Euro für Übersetzungen und Anwälte und gegebenenfalls die Anwendung des falschen Erbrechts. Ein spanisches Testament kostet 100–200 € und ist in einer Stunde unterzeichnet. Es gibt keinen Grund, darauf zu verzichten.

Die Sechsmonatsfrist verpassen

Die Erbschaftsteuer muss innerhalb von sechs Monaten ab dem Todestag erklärt werden. Viele ausländische Erben kennen diese Frist nicht, gerade wenn parallel der Nachlass im Heimatland abgewickelt wird. Eine Versäumung führt automatisch zu Zuschlägen von 5–20 % zuzüglich Zinsen. Beantragen Sie die Sechsmonatsverlängerung frühzeitig, wenn Verzögerungen drohen — der Antrag muss innerhalb der ersten fünf Monate gestellt werden.

Regionale Vergünstigungen übersehen

Einige Erben — und sogar manche Anwälte — berechnen die ISD weiterhin nur nach den staatlichen Sätzen, ohne zu wissen, dass die regionalen Vergünstigungen seit dem EuGH-Urteil 2014 auch für Nichtansässige gelten. Das kann zehntausende Euro zu viel kosten. Prüfen Sie immer, welche regionalen Vergünstigungen anwendbar sind, und stellen Sie sicher, dass die Steuererklärung sie berücksichtigt.

Die Plusvalía Municipal ignorieren

Erben vergessen häufig die plusvalía municipal — die kommunale Wertzuwachssteuer, die innerhalb von 30 Tagen nach der Annahmeurkunde zu zahlen ist. Der Betrag ist meist überschaubar, doch ihre Nichtzahlung führt zu Zuschlägen und kann einen späteren Verkauf der Immobilie blockieren.

NIE zu spät beantragen

Jeder Erbe benötigt eine NIE, und deren Beschaffung vom Ausland aus dauert Wochen. Stellen Sie den NIE-Antrag so früh wie möglich — idealerweise lange bevor die Steuerfrist näher rückt. Ohne NIE kann nichts eingereicht werden.

Annahme, das heimatliche Testament reiche aus

Ein Testament aus England, Deutschland oder Schweden kann formal Ihre spanische Immobilie erfassen, schafft aber praktische Probleme. Spanische Notare müssen ausländische Testamente nach ausländischem Recht auslegen, was Rechtsgutachten, beeidigte Übersetzungen und Zeit erfordert. Ein eigenes spanisches Testament vermeidet das alles.

Unverheiratete Partner: ein besonderes Risiko

Das spanische Bundesrecht ordnet unverheiratete Partner der Gruppe IV zu — derselben Kategorie wie völlig fremde Personen. Das bedeutet keine Vergünstigung, keinen Freibetrag und den höchsten Multiplikator. Einige Regionen (Katalonien, Balearen, Teile des Baskenlands) erkennen eingetragene Lebenspartnerschaften (pareja de hecho) an und stellen sie Ehegatten gleich. Die meisten Regionen aber nicht.

Wenn Sie eine spanische Immobilie besitzen und Ihr Partner nicht Ihr Ehegatte ist, ist Planung dringend geboten. Optionen: heiraten, sich in einer Region als pareja de hecho eintragen, die das anerkennt, die Immobilie gemeinsam erwerben (sodass jeder Partner unabhängig die Hälfte hält), oder eine Lebensversicherung zur Deckung der Steuer abschließen.

Doppelbesteuerung: zweimal Erbschaftsteuer

Erhebt auch Ihr Heimatland eine Erbschaftsteuer (z. B. Vereinigtes Königreich, Frankreich, Finnland oder Belgien), drohen Ihnen Doppelbesteuerung auf dieselbe spanische Immobilie. Spanien hat Erbschaftsteuerabkommen nur mit sehr wenigen Ländern (Frankreich, Schweden und Griechenland gehören zu den wenigen). Für die meisten Nationalitäten hängt die Entlastung von den internen Doppelbesteuerungsregeln des Heimatlandes ab — das Vereinigte Königreich gewährt z. B. eine Anrechnung der ausländischen Erbschaftsteuer, sodass die spanische ISD die britische Steuer mindert. Für deutsche Erben sieht das deutsche ErbStG eine einseitige Anrechnung nach § 21 ErbStG vor: Die in Spanien gezahlte ISD wird auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet, soweit sich diese auf das spanische Auslandsvermögen bezieht.

Prüfen Sie die Regeln Ihres Landes sorgfältig. Einige Staaten (Deutschland, Niederlande) sehen einseitige Entlastungen vor. Andere bieten keine Entlastung und schaffen echte Doppelbesteuerung. Ein grenzüberschreitender Nachlassplaner ist unverzichtbar, sobald beide Staaten Erbschaftsteuer erheben.

Was, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen wollen?

Entscheiden sich die Erben zum Verkauf der geerbten Immobilie, fällt Kapitalertragsteuer (CGT) an. Für Nichtansässige beträgt der Satz 19 % (EU/EWR) oder 24 % (Nicht-EU) auf den Veräußerungsgewinn. Steuerpflichtiger Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und dem in der Annahmeurkunde erklärten Wert — deshalb ist die in der Erbschaft angesetzte Bewertung entscheidend. Ein niedriger Wert spart ISD, erhöht aber den späteren CGT. Ein höherer Wert erhöht die ISD, mindert aber die spätere CGT. Ihr Steuerberater sollte beide Szenarien durchrechnen.

Der Käufer muss zudem 3 % des Verkaufspreises als Sicherheit auf die mögliche CGT des nichtansässigen Verkäufers einbehalten. Diese 3 % werden bei der Finanzverwaltung hinterlegt; der Verkäufer kann sie bei der CGT-Erklärung zurückfordern oder auf die geschuldete Steuer anrechnen.

Schlussbemerkungen

Spanische Erbfälle sind komplex, aber mit der richtigen Vorbereitung beherrschbar. Drei unverhandelbare Schritte gelten für jeden ausländischen Eigentümer einer spanischen Immobilie: ein spanisches Testament errichten, gegebenenfalls eine Rechtswahl aufnehmen und sicherstellen, dass die Erben die Sechsmonatsfrist kennen. Alles Weitere — regionale Planung, Gesellschaftsstrukturen, Lebensversicherung — baut darauf auf.

Nichts zu tun kostet hoch: Ihre Erben durchlaufen einen schwierigen, teuren und emotional belastenden Prozess zum denkbar schlechtesten Zeitpunkt. Planung dagegen ist günstig: ein spanisches Testament, ein Gespräch mit einem grenzüberschreitenden Nachlassplaner und vielleicht eine Lebensversicherung. Tun Sie es jetzt, solange es eine Verwaltungsaufgabe ist — und keine akute Krise.

Häufig gestellte Fragen

Spanische Erbschaftsteuer (ISD): Wie funktioniert sie?

Der Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) ist eine staatliche Steuer, die von den autonomen Regionen Spaniens geregelt und erhoben wird. Die Grundregeln werden auf nationaler Ebene festgelegt, doch jede Region wendet eigene Freibeträge, Abzüge und Multiplikatoren an — daraus entsteht ein Flickenteppich, in dem die Geografie eine entscheidende Rolle spielt. Nationale Grundtarife

Die nationalen ISD-Sätze sind progressiv und reichen von 7,65 % bis 34 %, je nach Wert des Nachlasses:

ISD für Nichtansässige: Was hat das EuGH-Urteil 2014 geändert?

Bis 2014 wurden Nichtansässige, die eine Immobilie in Spanien erbten, ausschließlich nach den nationalen Regeln besteuert — sie konnten die regionalen Vergünstigungen nicht in Anspruch nehmen. Ein deutscher Erbe einer Immobilie in Madrid zahlte folglich den vollen nationalen Satz, während ein Madrider Ansässiger fast nichts zahlte. Der Gerichtshof der Europäischen Union entschied im September 2014 (Rechtssache C-127/12), dass diese Diskriminierung gegen EU-Recht verstößt. Seitdem muss Spanien die regionalen Vorteile erstrecken auf:

Der spanische Pflichtteil: legítima — was steckt dahinter?

Nach spanischem Zivilrecht können Sie über Ihren Nachlass nicht frei verfügen. Die legítima reserviert einen Pflichtanteil Ihres Nachlasses für bestimmte Erben — in erster Linie für Ihre Kinder. So funktioniert die legítima

Das spanische Recht teilt den Nachlass in drei Drittel:

Planungsstrategien: Wie schützen Sie Ihre Erben?

Errichten Sie ein gesondertes spanisches Testament

Dies ist der wichtigste Schritt — und gleichzeitig der am häufigsten unterlassene. Ein eigenes spanisches Testament, das ausschließlich Ihr in Spanien belegenes Vermögen erfasst — auf Spanisch verfasst, von einem spanischen Notar verwahrt und beim Zentralregister letztwilliger Verfügungen eingetragen — vereinfacht das Verfahren für Ihre Erben erheblich. Ohne spanisches Testament müssen Ihre Erben das Testament aus Ihrem Heimatland verwenden, das apostilliert, beeidigt übersetzt und sodann von einem spanischen Notar nach ausländischem Recht ausgelegt werden muss. Das kann Monate dauern und Tausende Euro für Übersetzungen und Honorare kosten. Mit einem spanischen Testament öffnet der Notar schlicht ein Dokument, das er bereits verwahrt — in seiner Sprache und unter einem ihm vertrauten Recht.

Unverheiratete Partner: Warum ist das ein besonderes Risiko?

Das spanische Bundesrecht ordnet unverheiratete Partner der Gruppe IV zu — derselben Kategorie wie völlig fremde Personen. Das bedeutet keine Vergünstigung, keinen Freibetrag und den höchsten Multiplikator. Einige Regionen (Katalonien, Balearen, Teile des Baskenlands) erkennen eingetragene Lebenspartnerschaften (pareja de hecho) an und stellen sie Ehegatten gleich. Die meisten Regionen aber nicht. Besitzen Sie eine spanische Immobilie und ist Ihr Partner nicht Ihr Ehegatte, ist dies eine planerische Dringlichkeit. Optionen: heiraten, sich in einer Region als pareja de hecho eintragen, die das anerkennt, die Immobilie gemeinsam erwerben (sodass jeder Partner unabhängig die Hälfte hält) oder eine Lebensversicherung zur Deckung der Steuer abschließen.