La redditività degli affitti in Spagna è aumentata

Qual è il rendimento percentuale annuo delle proprietà in affitto sulla Costa Blanca? Gli investimenti in affitto in immobili costieri spagnoli sono diventati sempre più attraenti per gli acquirenti internazionali nell'ultimo decennio. Secondo i dati del portale Idealista, il ritorno sugli investimenti immobiliari è aumentato di quasi due punti percentuali negli ultimi cinque anni — con le aree costiere che guidano la crescita.

A Granfield Estate aiutiamo i proprietari immobiliari a massimizzare i rendimenti degli affitti sulla Costa Blanca. In qualità di agenzia immobiliare autorizzata (RAICV1663) e membro di Asivega, combiniamo l'esperienza nella vendita immobiliare con una gestione pratica degli affitti.

Rendimenti degli affitti in Spagna: Cifre chiave

Il rendimento medio degli affitti per il settore immobiliare residenziale in Spagna è superiore al 7% annuo in tutto il paese — quasi 2 punti percentuali in più rispetto a cinque anni fa. Le aree costiere in particolare mostrano le prestazioni più forti:

• Costa Blanca e zone costiere: 7,3% annuo (rispetto al 4,9% nel 2017)
• Madrid: circa il 6,1% (limitato dalla crescita record dei prezzi degli immobili che supera gli affitti)
• Barcellona: circa il 6,0% (stessa dinamica di Madrid)

Il contrasto tra i mercati costieri e quelli delle capitali è significativo: mentre i prezzi metropolitani sono aumentati bruscamente, la domanda costiera di affitti sia a breve che a lungo termine ha ampliato la base degli affittuari, mantenendo i rendimenti forti.

Cosa guida la domanda di affitti sulla Costa Blanca?

La Costa Blanca beneficia di una combinazione unica di fattori che sostengono la domanda di affitti tutto l'anno:

• Turismo tutto l'anno: il clima mite (oltre 300 giorni di sole all'anno) attrae visitatori al di fuori del picco estivo, a differenza di molte altre destinazioni costiere.
• Tendenza alla rilocalizzazione permanente: dopo la pandemia, sempre più persone scelgono di vivere stabilmente al mare, non solo di andarci in vacanza. Questo ha creato una domanda sostenuta di affitti a lungo termine in città come Torrevieja, La Mata e Orihuela Costa.
• Afflusso di nomadi digitali e lavoratori da remoto: il visto spagnolo per nomadi digitali (2023) ha portato una nuova categoria di affittuari alla ricerca di alloggi di qualità con infrastrutture moderne.
• Comunità di pensionati: i pensionati dell'Europa settentrionale e russofoni rappresentano una base di inquilini stabile e affidabile che preferisce contratti di locazione annuali.

Affitto breve vs lungo termine: Quale è più redditizio?

Entrambi i modelli sono praticabili sulla Costa Blanca, ma presentano profili di rischio e requisiti di gestione diversi:

• Affitto turistico a breve termine (licenza turistica richiesta) può generare entrate lorde più elevate nei mesi di punta (giugno–settembre), ma richiede una gestione attiva, servizi di pulizia e commissioni di piattaforma (Airbnb, Booking.com). Rendimenti lordi dell'8–12% sono raggiungibili nelle posizioni prime con licenza turistica.
• Affitto a lungo termine (11+ mesi) offre redditi inferiori ma prevedibili, costi di gestione minimi e nessun requisito per una licenza turistica. Un reddito mensile stabile da €400 a €700 per un tipico appartamento con 2 camere da letto a Torrevieja o La Mata è realistico.

Molti investitori combinano entrambi: affitto a breve termine in estate e a lungo termine nei mesi invernali, massimizzando l'occupazione mantenendo la flessibilità.

Come si calcola il rendimento degli affitti?

Il rendimento degli affitti si calcola dividendo il reddito annuo da locazione per il prezzo di acquisto della proprietà, esprimendo poi il risultato come percentuale:

Rendimento lordo = (affitto annuo / prezzo di acquisto) × 100

Ad esempio, una proprietà acquistata per €120.000 che genera €700/mese di affitto produce un rendimento lordo del 7%.
Il rendimento netto è inferiore, tenendo conto di: spese condominiali, tassa IBI sulla proprietà (0,4–1,1% del valore catastale annuo), assicurazione, manutenzione e commissioni di gestione della proprietà (tipicamente il 10–15% dell'affitto). Un rendimento lordo del 7% si traduce tipicamente in un rendimento netto del 4,5–5,5%.

Rischi chiave da considerare prima di investire

La redditività degli affitti non dovrebbe essere l'unico fattore nella tua decisione. Considera anche:

• Disponibilità della licenza turistica: alcune aree urbane limitano le nuove licenze turistiche; controlla prima dell'acquisto se il tuo piano prevede affitti a breve termine.
• Restrizioni della comunità: alcuni complessi residenziali vietano completamente gli affitti turistici.
• Tasso di occupazione: un rendimento lordo del 7% presuppone un'alta occupazione. L'occupazione a lungo termine realistica per l'affitto annuale è dell'85–95%; per l'affitto turistico dipende molto dalla posizione e dalla qualità della gestione.
• Obiettivo di acquisto: è puramente un asset reddituale, o anche una futura residenza o un asset patrimoniale? Questo influisce su quale tipo di proprietà e posizione ha più senso.

Gli specialisti di Granfield Estate — agenzia immobiliare autorizzata (RAICV1663) e membro di Asivega — registrati nel Registro del Turismo della Comunità Valenciana come società di gestione di immobili turistici (numero di registrazione EGVT-1348-A), possono aiutarti a calcolare il rendimento in anticipo, selezionare un oggetto con la massima redditività e verificare tutte le sfumature per massimizzare il rendimento del tuo investimento. Contattaci per una consulenza gratuita.

Granfield Estate
Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante)
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Domande frequenti

Qual è il rendimento degli affitti degli immobili sulla Costa Blanca?

Secondo Idealista, il rendimento medio degli affitti nelle aree costiere della Costa Blanca è di circa il 7,3% annuo — uno dei migliori dati in Spagna. Questo è il rendimento lordo prima di dedurre i costi di gestione, le tasse e le utenze. Il rendimento netto varia tipicamente dal 4% al 5,5% con una gestione immobiliare adeguata.

Affitto breve o lungo termine — quale è più redditizio in Spagna?

Gli affitti turistici a breve termine con licenza forniscono rendimenti più elevati — 6–9% annuo nelle aree turistiche popolari — ma richiedono una gestione e un marketing attivi. Gli affitti a lungo termine (da 6 mesi) sono più facili da gestire e forniscono un reddito stabile del 3–5%, ma non permettono al proprietario di utilizzare la proprietà durante la stagione di punta. La soluzione ottimale per molti è un formato flessibile: inverno per lungo termine, estate per i turisti.

È richiesta una licenza per affittare un appartamento ai turisti in Spagna?

Sì. Gli affitti turistici a breve termine (tramite Airbnb, Booking e piattaforme simili) richiedono l'ottenimento di una licenza turistica (licencia turística) dalle autorità della Comunità Valenciana. Affittare proprietà ai turisti senza licenza è illegale e può comportare sanzioni fino a €600.000. Alcuni complessi residenziali e comuni impongono restrizioni aggiuntive — è importante verificarlo prima dell'acquisto.

Quanto velocemente si ripaga un investimento immobiliare in Spagna?

Con un rendimento del 7%, il periodo di ammortamento è di circa 14 anni. Tuttavia, la realtà è più complessa: la proprietà apprezza contemporaneamente (8–12% annuo sulla Costa Blanca negli ultimi anni), il che migliora significativamente il risultato complessivo dell'investimento. Alcuni acquirenti non solo recuperano i loro investimenti tramite i redditi da locazione in 5–7 anni, ma realizzano anche plusvalenze alla rivendita.