Рентабельність оренди в Іспанії зросла

Скільки % річних приносить орендна нерухомість на Коста-Бланці? Портал Idealista опублікував новий розгорнутий аналіз доходності інвестиційної нерухомості в Іспанії, згідно з яким окупність інвестицій у житло збільшилася майже на два пункти за останні 5 років.

Виходячи з аналізу, рентабельність житлової нерухомості в поточному році в середньому по країні становитиме більше 7%. І це майже на 2% більше, ніж п'ятьма роками раніше.

При цьому саме нерухомість на узбережжі показує максимальне зростання, на відміну від великих адміністративних центрів і навіть Мадрида.

Так, доходність орендної нерухомості в прибережних зонах збільшилася до 7,3% річних (індекс 2017 року 4,9%). Коста-Бланка — у лідерах зростання.

А от у Мадриді і Барселоні зростання склало близько 1 пункту, до 6,1%. Це пов'язано з рекордним зростанням вартості самої нерухомості, за яким оренда не встигає.

Від чого залежить рентабельність квартир під здачу?

Факторів чимало. Але основний — це, звісно, розташування.

Коста-Бланка в цьому відношенні у лідерах.
Попит на оренду житла на узбережжі завжди високий, а інвестиції в нерухомість залишаються найнадійнішими навіть у довгостроковій перспективі.
До того ж у тенденціях останніх років — переїзд до моря, а не лише відпочинок. Все більше людей прагнуть жити в невеликих містах з хорошою екологією, приємним кліматом і розміреним темпом життя.
А значить, і оренда житла стає затребуваною не лише в сезон на короткостроковий період, але і цілий рік.

Як розраховували доходність орендної нерухомості?

Поділили пропоновану ціну продажу на ціну оренди, яку запитують власники на різних ринках, з посиланням на квартальні індекси житла.

Доходність і окупність — головні цифри, на які потрібно звертати увагу, приймаючи рішення про вкладення коштів у нерухомість для здачі в оренду. Але орієнтуватися треба не лише на них.
Необхідно оцінити всі ризики вкладень, можливі часові і фінансові витрати. У випадку з нерухомістю важливо також визначити кінцеву мету купівлі: лише тимчасовий заробіток або ще й актив на майбутнє (наприклад, «подушка безпеки» на старість або майбутнє житло для дітей, що ростуть).
Це важливо, щоб розуміти, який спосіб вкладення виявиться найбільш підходящим і чи варто взагалі зв'язуватися з купівлею і подальшою здачею житла.

Прорахувати доходність заздалегідь, вибрати об'єкт з максимальною рентабельністю, прорахувати всі витрати на оформлення та обслуговування, перевірити всі нюанси, щоб отримувати максимальний прибуток від ваших інвестицій, допоможуть фахівці Granfield Estate👑🏠, зареєстрованої в Реєстрі туризму Валенсійського співтовариства як управляюча компанія для туристичної нерухомості (рег. номер EGVT-1348-A)

Плануєте купівлю нерухомості в Іспанії на узбережжі Коста-Бланки? Зверніться до нас за консультацією. Це безкоштовно.

Типи оренди в Іспанії: розрахунок доходності

Детальніше розберемо фінансову модель для кожного типу оренди.

Туристична оренда (Airbnb/Booking):

Приклад: квартира у Торревʼєсі вартістю €90 000, 1 спальня, 50 м².

• Липень–серпень (8 тижнів): €600–800/тиж × 8 = €4 800–6 400
• Червень + вересень (8 тижнів): €400–500/тиж × 8 = €3 200–4 000
• Травень + жовтень (8 тижнів): €250–350/тиж × 8 = €2 000–2 800
• Листопад–квітень (решта 6 місяців): €100–150/тиж × 24 = €2 400–3 600
• Разом за рік (при хорошому завантаженні): €12 400–16 800

Віднімаємо витрати: комісія платформи (15%), прибирання між гостями (€35–60/раз × 50 разів = €1 750–3 000), комунальні (€150/міс), управляюча компанія (якщо є, 20–25%). Чиста доходність: 6–10% річних.

Довгострокова оренда:

Та ж квартира: €500–650/міс × 12 = €6 000–7 800/рік.

Витрати: IBI (~€300/рік), страховка (~€250/рік), periodичний ремонт. Чиста доходність: 5–7% річних.

Комбінований підхід: туристична оренда влітку (травень–жовтень) + довгострокова взимку (листопад–квітень) = максимальний дохід при помірному управлінні.

Як отримати ліцензію VUT (туристичне житло)

Для легальної туристичної оренди необхідна ліцензія VUT (Vivienda de Uso Turístico). Процес у Валенсійському співтоваристві (включає Торревʼєху і Аліканте):

1. Перевірити, що квартира знаходиться в зоні, де дозволена туристична оренда (частина муніципалітетів ввела обмеження)
2. Переконатися, що статут комʼюнідаду не забороняє туристичну оренду
3. Подати заяву в Conselleria de Turisme через онлайн-портал або особисто
4. Додати: документи на право власності, кадастровий витяг, сертифікат енергоефективності, план квартири, фото
5. Отримати реєстраційний номер VUT (зазвичай 30–60 днів)
6. Розмістити номер VUT у всіх оголошеннях — обов'язкова вимога

Без ліцензії VUT штраф за туристичну оренду — €18 000–90 000. Це не та економія, яка варта ризику. Granfield Estate допомагає з оформленням VUT. Консультація безкоштовна.

Управління орендою: самостійно або через компанію

Самостійне управління:

• Плюси: 100% доходу, повний контроль
• Мінуси: ви повинні бути доступні 24/7, комунікація з гостями іспанською/англійською, самостійна організація прибирань

Управляюча компанія:

• Плюси: пасивний дохід, професійний сервіс, краще для нерезидентів
• Мінуси: комісія 20–30% від доходу

Для нерезидентів і тих, хто не говорить іспанською, управляюча компанія — оптимальний вибір. Втрата 20–30% компенсується професійним управлінням: вище завантаження, кращі відгуки, вищий рейтинг на платформах.

Granfield Estate допоможе знайти і об'єкт для оренди, і управляючу компанію. Все в одному місці. Консультація безкоштовна.

Оподаткування орендного доходу в Іспанії

Нерезиденти, що здають нерухомість в Іспанії, зобов'язані декларувати дохід. Розглянемо деталі:

Податок IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes):

• Громадяни ЄС/ЄЕЗ: 19% з чистого доходу (після вирахування витрат)
• Громадяни інших країн: 24% з валового доходу (без вирахувань)
• Декларація подається щокварталу (форма 210)

Що можна вирахувати з оподатковуваної бази (для громадян ЄС):

• Витрати на управляючу компанію
• Комунальні платежі
• Страховка
• IBI (муніципальний податок)
• Амортизація будівлі (3% від кадастрової вартості щорічно)
• Витрати на ремонт
• Комісія Airbnb/Booking

Приклад: річний орендний дохід €8 000. Витрати €3 000 (управління, IBI, страховка, комунальні). Чиста база: €5 000. Податок ЄС: €5 000 × 19% = €950. Залишок: €7 050. Підсумкова доходність після податків при ціні об'єкта €90 000 = 7,8%. Дуже добре.

Порожня нерухомість: теж податок

Важливий момент: навіть якщо ви не здаєте квартиру, як нерезидент ви зобов'язані платити IRNR на поставлений дохід. База розрахунку: 1,1–2% від кадастрової вартості. Ставка: 19–24%.

Приклад: кадастрова вартість квартири €55 000. Поставлений дохід: €605 (1,1%). IRNR: €605 × 19% = €115 на рік. Мізерна сума.

Багато нерезидентів забувають про це зобов'язання. Рекомендуємо найняти податкового консультанта (asesor fiscal) — вартість супроводу €200–400/рік. Він подасть всі декларації, і ви не отримаєте неприємних сюрпризів від іспанських податківців.

Платформи для туристичної оренди: порівняння

Більшість професійних орендодавців розміщуються одночасно на 2–3 платформах (multi-channel strategy) для максимального завантаження. Управляючі компанії роблять це автоматично через channel manager.

Granfield Estate допомагає вибрати об'єкт з найкращим орендним потенціалом і при необхідності рекомендує перевірені управляючі компанії у Торревʼєсі і Аліканте. Перша консультація безкоштовна.

Найкращі об'єкти для оренди на Costa Blanca

Не всі об'єкти однаково привабливі для орендного бізнесу. Розглянемо характеристики ідеального «орендного» об'єкта:

Розташування:

• Відстань до моря: ідеально — перша-друга лінія. Прийнятно — до 500 м. Далі — завантаження падає.
• Пішохідна доступність: магазини, ресторани, громадський транспорт — у пішохідній доступності
• Парковка: важлива для сімей, що приїжджають на машині

Тип об'єкта:

• 1–2 спальні — оптимальний розмір для туристичної оренди. Заповнюваність вище, управління простіше
• Басейн у будинку/урбанізації — суттєво підвищує ставки оренди (+20–40%)
• Кондиціонер — обов'язковий. Без нього не знімуть у липні–серпні
• Балкон або тераса — важливий плюс. Іспанці та іноземці цінують відкритий простір

Стан об'єкта:

• Після ремонту — кращі відгуки, вищий рейтинг на платформах, вища ставка
• Сучасний інтер'єр у світлих тонах — краще фотографується і подобається більшості орендарів
• Чиста техніка, хороші матраци, швидкий Wi-Fi — базові вимоги туристичної оренди

Реальні відгуки орендодавців на Costa Blanca

Дані від реальних власників орендного житла у Торревʼєсі:

«Купив студію за €72 000 у 2021 році. За рік туристичної оренди (Airbnb + Booking) отримав €7 800 доходу. Після всіх витрат (управління, IBI, комунальні, податки) — чистими €4 900. Це 6,8% річних. Плюс квартира виросла в ціні на €8 000. Разом за рік — 18% доходності на вкладений капітал.»

«Довгострокова оренда приносить менше, зате голова не болить. Здаю пенсіонерам з Великобританії на 8 місяців за €520/міс. Мінімум клопоту, стабільний дохід. Літо — сам користуюся.»

Granfield Estate допоможе вибрати стратегію і знайти об'єкт з максимальним орендним потенціалом. Консультація безкоштовна.

Стратегія входу: як розпочати орендний бізнес в Іспанії

Якщо мета — пасивний дохід від іспанської нерухомості, ось оптимальна стратегія входу:

1. Визначте бюджет і формат — туристична або довгострокова. Бюджет до €100 000 — туристична студія у Торревʼєсі. Бюджет €100 000–200 000 — 1–2-кімнатна квартира в хорошій локації.
2. Проведіть due diligence — перевірте зонування (чи дозволена туристична оренда в цій будівлі), статут communidad, наявність або відсутність VUT у попереднього власника.
3. Оформіть VUT — до початку оренди. Без ліцензії — величезні штрафи.
4. Підготуйте об'єкт — ремонт при необхідності, фотосесія, складання опису.
5. Розмістіть на платформах — Airbnb + Booking. Налаштуйте динамічне ціноутворення.
6. Оберіть модель управління — самостійно або управляюча компанія.

Весь цей шлях Granfield Estate допомагає пройти клієнтам. Від пошуку об'єкта до першого гостя — ми поруч. Консультація безкоштовна. Чекаємо вашого дзвінка.

Орендна нерухомість в Іспанії — це не просто інвестиція. Це спосіб життя: приїжджаєте самі, коли хочете, в інший час квартира заробляє. Granfield Estate допоможе знайти об'єкт, який поєднує в собі обидві функції максимально ефективно. Консультація безкоштовна. Чекаємо вашого дзвінка — розповімо про конкретні пропозиції в нашій базі прямо зараз.

Орендний дохід в Іспанії — реальний і досяжний. Тисячі людей вже отримують його від своїх квартир на Costa Blanca. Granfield Estate допоможе вам приєднатися до їхньої кількості. Виберемо правильний об'єкт, допоможемо з ліцензією, порекомендуємо управляючу компанію. Перша консультація безкоштовна. Ваш перший орендний дохід ближчий, ніж ви думаєте.

Вкласти гроші в іспанську нерухомість і отримувати орендний дохід — це не мрія. Це реальна фінансова стратегія, яку використовують тисячі людей по всьому світу. Granfield Estate допоможе вам стати одним з них. Перша консультація безкоштовна. Зателефонуйте нам сьогодні.

Фахівці Granfield Estate — ліцензованого агентства з нерухомості (RAICV1663) та члена Asivega — зареєстрованого в Реєстрі туризму Валенсійської спільноти як компанія з управління туристичною нерухомістю (реєстраційний номер EGVT-1348-A), допоможуть вам заздалегідь розрахувати дохідність, підібрати об’єкт із максимальною рентабельністю та перевірити всі нюанси для оптимізації повернення ваших інвестицій. Зверніться до нас за безкоштовною консультацією.

Granfield Estate
Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante)
Тел: +34 865 44 33 33

Часті запитання

Яка доходність оренди нерухомості на Коста-Бланці?

За даними Idealista, середня доходність оренди в прибережних районах Коста-Бланки становить близько 7,3% річних — один з найкращих показників в Іспанії. Це валова доходність (gross yield) до вирахування витрат на управління, податків і комунальних послуг. Чиста доходність зазвичай становить 4–5,5% при грамотному управлінні об'єктом.

Короткострокова або довгострокова оренда — що вигідніше в Іспанії?

Короткострокова туристична оренда за наявності ліцензії дає більш високу доходність — 6–9% річних у популярних туристичних зонах — але вимагає активного управління і маркетингу. Довгострокова оренда (від 6 місяців) простіша в управлінні і дає стабільний дохід 3–5%, але не дозволяє самому користуватися об'єктом у пік сезону. Оптимум для багатьох — гнучкий формат: зима в довгострок, літо — туристам.

Чи потрібна ліцензія для здачі квартири в оренду туристам в Іспанії?

Так. Короткострокова туристична оренда (через Airbnb, Booking та аналоги) вимагає отримання туристичної ліцензії (licencia turística) в органах Співтовариства Валенсія. Без ліцензії здача житла туристам незаконна і загрожує штрафами до 600 000 €. Ряд житлових комплексів і муніципалітетів встановлює додаткові обмеження — це важливо перевірити до купівлі.

Як швидко окупається інвестиційна нерухомість в Іспанії?

При доходності 7% строк окупності (payback period) становить близько 14 років. Однак реальна картина складніша: об'єкт одночасно зростає в ціні (8–12% річних на Коста-Бланці в останні роки), що суттєво покращує сукупний інвестиційний результат. Частина покупців за 5–7 років не лише повертають вкладення через оренду, але й фіксують приріст капіталу при перепродажу.