La rentabilité locative en Espagne a augmenté

Quel est le rendement annuel des biens locatifs sur la Costa Blanca ? L'investissement locatif dans l'immobilier côtier espagnol est devenu de plus en plus attractif pour les acheteurs internationaux au cours de la dernière décennie. Selon les données du portail Idealista, la rentabilité des investissements dans le logement a augmenté de près de deux points au cours des cinq dernières années — les zones côtières en tête de la progression.

Rendements locatifs en Espagne : chiffres clés

Le rendement locatif moyen des logements en Espagne s'établit à plus de 7 % par an sur l'ensemble du pays — presque 2 points de pourcentage de plus qu'il y a cinq ans. Les zones côtières affichent en particulier les meilleures performances :

• Costa Blanca et zones côtières : 7,3 % par an (en hausse par rapport à 4,9 % en 2017)
• Madrid : environ 6,1 % (freiné par une hausse record des prix de l'immobilier dépassant l'évolution des loyers)
• Barcelone : environ 6,0 % (même dynamique que Madrid)

Le contraste entre les marchés côtiers et ceux des capitales est significatif : tandis que les prix métropolitains ont fortement augmenté, la demande locative côtière, tant pour les locations courtes que longues durées, a élargi la base locative et maintenu des rendements solides.

Qu'est-ce qui soutient la demande locative sur la Costa Blanca ?

La Costa Blanca bénéficie d'une combinaison unique de facteurs qui soutiennent la demande locative tout au long de l'année :

• Tourisme toute l'année : le climat doux (plus de 300 jours de soleil par an) attire des visiteurs en dehors du pic estival, contrairement à de nombreuses autres destinations côtières.
• Tendance à la résidence permanente : après la pandémie, de plus en plus de personnes choisissent de vivre toute l'année en bord de mer et pas seulement d'y passer des vacances. Cela a créé une demande locative à long terme soutenue dans des villes comme Torrevieja, La Mata et Orihuela Costa.
• Arrivée de nomades numériques et télétravailleurs : le Digital Nomad Visa (2023) de l'Espagne a attiré une nouvelle catégorie de locataires recherchant des logements de qualité dotés d'infrastructures modernes.
• Communauté de retraités : les retraités d'Europe du Nord et les locuteurs russes représentent une base de locataires stable et fiable préférant des baux annuels.

Location courte durée vs longue durée : laquelle est la plus rentable ?

Les deux modèles sont viables sur la Costa Blanca, mais ils ont des profils de risque et des exigences de gestion différents :

• Location touristique courte durée (licence touristique requise) peut générer des revenus bruts plus élevés pendant les mois de pointe (juin–septembre), mais exige une gestion active, des services de nettoyage et des frais de plateformes (Airbnb, Booking.com). Des rendements bruts de 8–12 % sont réalisables dans des emplacements de premier choix disposant d'une licence touristique (en espagnol « licencia turística » — licence touristique espagnole).
• Location longue durée (11+ mois) offre un revenu plus faible mais prévisible, des frais de gestion minimaux et ne nécessite pas de licence touristique. Un revenu mensuel stable de 400 € à 700 € pour un appartement typique de 2 chambres à Torrevieja ou La Mata est réaliste.

Beaucoup d'investisseurs combinent les deux : louer en courte durée pendant l'été et en longue durée durant les mois d'hiver, maximisant ainsi le taux d'occupation tout en conservant de la flexibilité.

Comment calcule-t-on le rendement locatif ?

Le rendement locatif se calcule en divisant le revenu locatif annuel par le prix d'achat du bien, puis en exprimant le résultat en pourcentage :

Rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100

Par exemple, un bien acheté 120 000 € générant 700 €/mois de loyer produit un rendement brut de 7 %.
Le rendement net est plus faible, en tenant compte des : charges de communauté, taxe foncière IBI (0,4–1,1 % de la valeur cadastrale annuelle), assurance, entretien et frais de gestion (typiquement 10–15 % du loyer). Nous conservons ici le terme cadastro (cadastro — registre cadastral espagnol) pour désigner la valeur cadastrale. Un rendement brut de 7 % se convertit généralement en rendement net de 4,5–5,5 %.

Principaux risques à considérer avant d'investir

La rentabilité locative ne doit pas être le seul critère de votre décision. Considérez également :

• Disponibilité de la licence touristique : certaines zones urbaines limitent les nouvelles licences touristiques ; vérifiez avant d'acheter si la location courte durée est votre projet.
• Restrictions de la communauté de copropriétaires : certains ensembles résidentiels interdisent totalement les locations touristiques.
• Taux d'occupation : un rendement brut de 7 % suppose un taux d'occupation élevé. Un taux d'occupation réaliste pour la location annuelle est de 85–95 % ; pour la location touristique, cela dépend fortement de l'emplacement et de la qualité de gestion.
• Objectif d'achat : s'agit-il uniquement d'un actif générateur de revenus, ou aussi d'une future résidence ou d'un bien destiné à la transmission ? Cela influence le type de bien et l'emplacement les plus pertinents.

Les spécialistes de Granfield Estate — agence immobilière agréée (RAICV1663) et membre d’Asivega — enregistrés au Registre du Tourisme de la Communauté valencienne en tant que société de gestion d'immobilier touristique (numéro d'enregistrement EGVT-1348-A), peuvent vous aider à calculer le rendement à l'avance, sélectionner un bien offrant une rentabilité maximale et vérifier toutes les nuances pour optimiser le retour sur votre investissement. Contactez-nous pour une consultation gratuite.

Granfield Estate
Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante)
Tél : +34 865 44 33 33

Questions fréquemment posées

Quel est le rendement locatif de l'immobilier sur la Costa Blanca ?

Selon Idealista, le rendement locatif moyen dans les zones côtières de la Costa Blanca est d'environ 7,3 % par an — l'un des meilleurs chiffres d'Espagne. Il s'agit du rendement brut avant déduction des frais de gestion, des impôts et des charges. Le rendement net se situe généralement entre 4 et 5,5 % avec une gestion adéquate.

Location courte durée ou longue durée — laquelle est la plus rentable en Espagne ?

Les locations touristiques courte durée avec licence offrent des rendements plus élevés — 6–9 % par an dans les zones touristiques prisées — mais nécessitent une gestion et une commercialisation actives. Les locations longue durée (à partir de 6 mois) sont plus faciles à gérer et fournissent un revenu stable de 3–5 %, mais n'autorisent pas le propriétaire à utiliser le bien pendant la haute saison. La solution optimale pour beaucoup consiste en un format flexible : hiver en longue durée, été pour les touristes.

Faut-il une licence pour louer un appartement aux touristes en Espagne ?

Oui. Les locations touristiques courte durée (via Airbnb, Booking et plateformes similaires) exigent l'obtention d'une licence touristique (en espagnol « licencia turística » — licence touristique espagnole) auprès des autorités de la Communauté valencienne. Louer un bien à des touristes sans licence est illégal et peut entraîner des amendes pouvant aller jusqu'à 600 000 €. Certains complexes résidentiels et municipalités imposent des restrictions supplémentaires — il est important de vérifier cela avant l'achat.

En combien de temps un bien locatif est-il amorti en Espagne ?

Avec un rendement de 7 %, la période de remboursement est d'environ 14 ans. Cependant, la réalité est plus complexe : le bien prend simultanément de la valeur (8–12 % par an sur la Costa Blanca ces dernières années), ce qui améliore sensiblement le résultat global de l'investissement. Certains acheteurs récupèrent non seulement leurs investissements grâce aux revenus locatifs en 5–7 ans, mais réalisent également des plus-values à la revente.