Rentowność wynajmu w Hiszpanii wzrosła

Jaki jest roczny procentowy zysk z wynajmu nieruchomości na Costa Blanca? Inwestowanie w wynajem hiszpańskich nieruchomości nadmorskich stało się coraz bardziej atrakcyjne dla międzynarodowych nabywców w ciągu ostatniej dekady. Według danych portalu Idealista zwrot z inwestycji w mieszkania wzrósł o prawie dwa punkty procentowe w ciągu ostatnich pięciu lat — przy czym obszary nadmorskie prowadzą we wzroście.

W Granfield Estate pomagamy właścicielom nieruchomości maksymalizować zyski z wynajmu na Costa Blanca. Jako licencjonowana agencja nieruchomości (RAICV1663) i członek Asivega łączymy doświadczenie w sprzedaży nieruchomości z praktycznym zarządzaniem wynajmem.

Rentowność wynajmu w Hiszpanii: Kluczowe liczby

Średnia rentowność wynajmu nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii wynosi ponad 7% rocznie w całym kraju — prawie 2 punkty procentowe więcej niż pięć lat temu. Obszary nadmorskie wykazują szczególnie silną tendencję:

• Costa Blanca i strefy przybrzeżne: 7,3% rocznie (w porównaniu z 4,9% w 2017 roku)
• Madryt: około 6,1% (ograniczone przez rekordowy wzrost cen nieruchomości przewyższający czynsze)
• Barcelona: około 6,0% (ta sama dynamika co w Madrycie)

Kontrast między rynkami nadmorskimi a stolicami jest znaczący: podczas gdy ceny metropolitalne gwałtownie wzrosły, popyt nadmorski na wynajem krótko- i długoterminowy rozszerzył bazę najemców, utrzymując rentowność na wysokim poziomie.

Co napędza popyt na wynajem na Costa Blanca?

Costa Blanca korzysta z unikalnej kombinacji czynników utrzymujących popyt na wynajem przez cały rok:

• Całoroczna turystyka: łagodny klimat (ponad 300 słonecznych dni w roku) przyciąga odwiedzających poza letnim szczytem, w odróżnieniu od wielu innych destynacji nadmorskich.
• Trend stałych przeprowadzek: po pandemii coraz więcej osób decyduje się na stałe zamieszkanie nad morzem, a nie tylko na wakacje. Stworzyło to trwały popyt na długoterminowy wynajem w takich miejscowościach jak Torrevieja, La Mata i Orihuela Costa.
• Napływ cyfrowych nomadów i pracowników zdalnych: hiszpańska wiza dla cyfrowych nomadów (2023) sprowadziła nową kategorię najemców poszukujących wysokiej jakości zakwaterowania z nowoczesną infrastrukturą.
• Społeczność emerytów: emeryci z Europy Północnej i rosyjskojęzyczni emeryci stanowią stabilną, niezawodną bazę najemców preferujących roczne umowy najmu.

Wynajem krótko- vs długoterminowy: Co jest bardziej opłacalne?

Oba modele są rentowne na Costa Blanca, ale wiążą się z różnymi profilami ryzyka i wymaganiami zarządzania:

• Wynajem krótkoterminowy turystyczny (wymagana licencja turystyczna) może generować wyższe dochody brutto w szczytowych miesiącach (czerwiec–wrzesień), ale wymaga aktywnego zarządzania, usług sprzątania i opłat platformowych (Airbnb, Booking.com). Rentowność brutto na poziomie 8–12% jest możliwa do osiągnięcia w prime lokalizacjach z licencją turystyczną.
• Wynajem długoterminowy (11+ miesięcy) oferuje niższy, ale przewidywalny dochód, minimalne koszty zarządzania i brak wymogu posiadania licencji turystycznej. Stabilny miesięczny dochód od 400 € do 700 € za typowy apartament 2-pokojowy w Torrevieja lub La Mata jest realistyczny.

Wielu inwestorów łączy oba modele: wynajem krótkoterminowy latem i długoterminowy zimą, maksymalizując obłożenie przy zachowaniu elastyczności.

Jak oblicza się rentowność wynajmu?

Rentowność wynajmu oblicza się dzieląc roczny dochód z wynajmu przez cenę zakupu nieruchomości, a następnie wyrażając wynik jako procent:

Rentowność brutto = (roczny czynsz / cena zakupu) × 100

Na przykład, nieruchomość zakupiona za 120 000 € generująca 700 €/miesiąc czynszu daje rentowność brutto 7%.
Rentowność netto jest niższa, uwzględniając: opłaty wspólnoty, podatek od nieruchomości IBI (0,4–1,1% wartości katastralnej rocznie), ubezpieczenie, konserwację i opłaty za zarządzanie nieruchomością (zazwyczaj 10–15% czynszu). Rentowność brutto 7% zazwyczaj przekłada się na rentowność netto 4,5–5,5%.

Kluczowe ryzyka przed dokonaniem inwestycji

Rentowność wynajmu nie powinna być jedynym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji. Weź pod uwagę również:

• Dostępność licencji turystycznej: niektóre obszary miejskie ograniczają nowe licencje turystyczne; sprawdź przed zakupem, jeśli planujesz wynajem krótkoterminowy.
• Ograniczenia wspólnoty: niektóre kompleksy mieszkaniowe całkowicie zabraniają wynajmu turystycznego.
• Wskaźnik obłożenia: rentowność brutto 7% zakłada wysokie obłożenie. Realistyczne długoterminowe obłożenie przy wynajmie rocznym wynosi 85–95%; przy wynajmie turystycznym zależy w dużej mierze od lokalizacji i jakości zarządzania.
• Cel zakupu: czy to wyłącznie aktywo dochodowe, czy też przyszłe miejsce zamieszkania lub aktywo dziedziczne? To wpływa na to, który rodzaj nieruchomości i lokalizacja ma największy sens.

Specjaliści z Granfield Estate — licencjonowana agencja nieruchomości (RAICV1663) i członek Asivega — zarejestrowani w Rejestrze Turystycznym Wspólnoty Walenckiej jako firma zarządzająca turystyczną nieruchomością (numer rejestracyjny EGVT-1348-A), mogą pomóc w wcześniejszym obliczeniu rentowności, wyborze obiektu o maksymalnej zyskowności i sprawdzeniu wszystkich niuansów, aby zmaksymalizować zwrot z inwestycji. Skontaktuj się z nami w celu bezpłatnej konsultacji.

Granfield Estate
Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante)
Tel: +34 865 44 33 33

Najczęściej zadawane pytania

Jaka jest rentowność wynajmu nieruchomości na Costa Blanca?

Według Idealista średnia rentowność wynajmu w nadmorskich obszarach Costa Blanca wynosi około 7,3% rocznie — jeden z najlepszych wskaźników w Hiszpanii. Jest to rentowność brutto przed odliczeniem kosztów zarządzania, podatków i mediów. Rentowność netto zazwyczaj waha się od 4% do 5,5% przy odpowiednim zarządzaniu nieruchomością.

Wynajem krótko- czy długoterminowy — co jest bardziej opłacalne w Hiszpanii?

Krótkoterminowy wynajem turystyczny z licencją zapewnia wyższe rentowności — 6–9% rocznie w popularnych obszarach turystycznych — ale wymaga aktywnego zarządzania i marketingu. Długoterminowy wynajem (od 6 miesięcy) jest łatwiejszy w zarządzaniu i zapewnia stabilny dochód na poziomie 3–5%, ale nie pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości w sezonie szczytowym. Optymalnym rozwiązaniem dla wielu jest elastyczny format: zima na wynajem długoterminowy, lato dla turystów.

Czy do wynajmu apartamentu turystom w Hiszpanii wymagana jest licencja?

Tak. Krótkoterminowy wynajem turystyczny (przez Airbnb, Booking i podobne platformy) wymaga uzyskania licencji turystycznej (licencia turística) od władz Wspólnoty Walenckiej. Wynajem nieruchomości turystom bez licencji jest nielegalny i może skutkować karami do 600 000 €. Niektóre kompleksy mieszkaniowe i gminy nakładają dodatkowe ograniczenia — ważne jest sprawdzenie tego przed zakupem.

Jak szybko zwraca się inwestycja w nieruchomości w Hiszpanii?

Przy rentowności 7% okres zwrotu wynosi około 14 lat. Jednak rzeczywistość jest bardziej złożona: nieruchomość jednocześnie zyskuje na wartości (8–12% rocznie na Costa Blanca w ostatnich latach), co znacznie poprawia ogólny wynik inwestycji. Niektórzy nabywcy nie tylko odzyskują inwestycje z dochodów z wynajmu w ciągu 5–7 lat, ale także realizują zyski kapitałowe przy odsprzedaży.