Hyresavkastningen i Spanien har ökat

Vad är den årliga avkastningen på hyresfastigheter på Costa Blanca? Investeringar i spanska kustfastigheter har blivit alltmer attraktiva för internationella köpare under det senaste decenniet. Enligt data från portalen Idealista har återbetalningen av investeringar i bostäder ökat med nästan två punkter under de senaste fem åren — de kustnära områdena leder tillväxten.

På Granfield Estate hjälper vi fastighetsägare att maximera sin hyresavkastning på Costa Blanca. Som licensierad fastighetsbyrå (RAICV1663) och medlem i Asivega kombinerar vi expertis inom fastighetsförsäljning med praktisk erfarenhet av hyresförvaltning.

Hyresavkastning i Spanien: nyckeltal

Den genomsnittliga hyresavkastningen för bostadsfastigheter i Spanien är över 7 % per år i hela landet — nästan 2 procentenheter högre än för fem år sedan. Särskilt kustområdena visar starkast utveckling:

• Costa Blanca och kustzoner: 7,3 % per år (upp från 4,9 % 2017)
• Madrid: cirka 6,1 % (begränsat av rekordhöga prisökningar som överträffar hyrorna)
• Barcelona: cirka 6,0 % (samma dynamik som i Madrid)

Kontrasten mellan kust- och huvudstadsmarknaderna är betydande: medan priserna i storstadsområden har stigit kraftigt, har efterfrågan på både korttids- och långtidsuthyrning vid kusten utvidgat hyresbasen och hållit avkastningen stark.

Vad driver hyresefterfrågan på Costa Blanca?

Costa Blanca drar nytta av en unik kombination av faktorer som upprätthåller efterfrågan året runt:

• Turism året runt: det milda klimatet (300+ soldagar per år) lockar besökare även utanför sommaren, till skillnad från många andra kustdestinationer.
• Trend mot permanent flytt: efter pandemin väljer fler att bo vid havet på heltid, inte bara semestra där. Detta har skapat en stabil efterfrågan på långtidsuthyrning i städer som Torrevieja, La Mata och Orihuela Costa.
• Inflöde av digitala nomader och distansarbetare: Spaniens Digital Nomad Visa (2023) har hittills lockat en ny grupp hyresgäster som söker kvalitetsboende med modern infrastruktur.
• Pensionärsgemenskap: pensionärer från norra Europa och rysktalande utgör en stabil och pålitlig hyresgästbas som föredrar årslånga kontrakt.

Korttids- vs långtidsuthyrning: vad är mest lönsamt?

Båda modellerna är gångbara på Costa Blanca, men de har olika riskprofiler och krav på förvaltning:

• Korttids turistuthyrning (turistlicens krävs) kan ge högre bruttoträk i toppmånaderna (juni–september), men kräver aktiv förvaltning, städservice och plattformsavgifter (Airbnb, Booking.com). Bruttoutbyten på 8–12 % är möjliga i huvudlägen med en licencia turística (spansk turistlicens).
• Långtidsuthyrning (11+ månader) ger lägre men förutsägbara intäkter, minimalt förvaltningsarbete och kräver ingen turistlicens. En stabil månadshyra från 400 € till 700 € för en typisk 2-rumslägenhet i Torrevieja eller La Mata är realistisk.

Många investerare kombinerar båda: hyr korttid under sommaren och långtidskontrakt under vintermånaderna för att maximera beläggningen samtidigt som man behåller flexibilitet.

Hur beräknas hyresavkastning?

Hyresavkastning beräknas genom att dividera de årliga hyresintäkterna med köpeskillingen för bostaden och sedan uttrycka resultatet i procent:

Bruttoavkastning = (årlig hyra / köpeskilling) × 100

Exempelvis ger en fastighet som köpts för 120 000 € och som ger 700 €/månad i hyra en bruttavkastning på 7 %.
Nettoavkastningen är lägre och tar hänsyn till: samfällighetsavgifter, IBI-fastighetsskatt (0,4–1,1 % av cadastral value årligen), försäkring, underhåll och förvaltningsavgifter (vanligtvis 10–15 % av hyran). Vi använder här begreppet cadastro (cadastro — det spanska fastighetskadastreringsregistret) för att beskriva det kadastrala värdet. En bruttovinst på 7 % motsvarar vanligtvis en nettovinst på 4,5–5,5 %.

Väsentliga risker att överväga innan investering

Hyreslönsamhet bör inte vara den enda faktorn i ditt beslut. Fundera också på:

• Tillgång till turistlicens: vissa stadsdelar begränsar nya turistlicenser; kontrollera detta före köp om korttidsuthyrning är din plan.
• Regler i bostadsrättsföreningen: vissa bostadskomplex förbjuder turistuthyrning helt.
• Beläggningsgrad: en 7 % bruttovinst förutsätter hög beläggning. Realistisk långtidsbeläggning är 85–95 %; för turistuthyrning beror det starkt på läge och förvaltningskvalitet.
• Köpsyfte: är detta enbart en inkomstbringande tillgång, eller också en framtida bostad eller arv? Det påverkar vilken typ av objekt och läge som är mest lämpligt.

Specialister från Granfield Estate — en licensierad fastighetsbyrå (RAICV1663) och medlem i Asivega — registrerade i turismregistret för Valenciaregionen som förvaltningsföretag för turistfastigheter (registreringsnummer EGVT-1348-A), kan hjälpa dig att räkna ut avkastningen i förväg, välja ett objekt med maximal lönsamhet och kontrollera alla detaljer för att maximera din investeringsavkastning. Kontakta oss för en kostnadsfri konsultation.

Granfield Estate
Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante)
Tel: +34 865 44 33 33

Vanliga frågor

Vad är hyresavkastningen för fastigheter på Costa Blanca?

Enligt Idealista är den genomsnittliga hyresavkastningen i kustområdena på Costa Blanca cirka 7,3 % per år — en av de bästa siffrorna i Spanien. Detta är bruttoräntan före avdrag för förvaltningskostnader, skatter och driftkostnader. Nettoräntan ligger vanligen mellan 4–5,5 % vid korrekt förvaltning.

Korttids- eller långtidsuthyrning — vad är mest lönsamt i Spanien?

Korttids turistuthyrning med licens ger högre avkastning — 6–9 % per år i populära turistområden — men kräver aktiv förvaltning och marknadsföring. Långtidsuthyrningar (från 6 månader) är enklare att hantera och ger stabila intäkter på 3–5 %, men tillåter inte ägaren att använda bostaden under högsäsong. Den optimala lösningen för många är en flexibel modell: vinter för långtidsuthyrning, sommar för turister.

Krävs licens för att hyra ut en lägenhet till turister i Spanien?

Ja. Korttids turistuthyrning (via Airbnb, Booking och liknande plattformar) kräver att man skaffar en licencia turística (på spanska) från myndigheterna i Valenciaregionen. Att hyra ut till turister utan licens är olagligt och kan leda till böter på upp till 600 000 €. Vissa bostadskomplex och kommuner inför ytterligare begränsningar — det är viktigt att kontrollera detta före köpet.

Hur snabbt betalar en investeringsfastighet tillbaka sig i Spanien?

Med en avkastning på 7 % är återbetalningstiden cirka 14 år. Verkligheten är dock mer komplex: fastigheten ökar samtidigt i värde (8–12 % per år på Costa Blanca de senaste åren), vilket avsevärt förbättrar det totala investeringsresultatet. Vissa köpare återfår inte bara sin investering via hyresintäkter på 5–7 år utan realiserar även kapitalvinster vid vidareförsäljning.