Іспанія vs Португалія: Де Купити Нерухомість у 2026?

Іберійська дилема

Іспанія та Португалія ділять один півострів, схожий клімат і непереборну привабливість для іноземних покупців нерухомості. Обидві країни пропонують сонце, доступне за північноєвропейськими мірками життя, чудову кухню і такий ритм, при якому щоденна рутина вдома видається безглуздою. Але під поверхневою схожістю ховаються принципово різні ринки нерухомості з різними податковими режимами, різними юридичними процедурами, різними візовими правилами та різною інвестиційною динамікою.

Якщо ви читаєте цю статтю, ймовірно, ви вже звузили пошук до Піренейського півострова і тепер стоїте перед питанням, з яким щороку б'ються тисячі покупців: Іспанія чи Португалія? Універсальної відповіді тут немає. Правильний вибір залежить від вашого бюджету, податкової ситуації, планів щодо резидентства, цілей з оренди та того, яким життям ви хочете жити. Цей гайд розбирає всі ключові фактори — з реальними цифрами, без загальних фраз, — щоб ви могли ухвалити рішення усвідомлено. Для українських покупців із 2022 року додався окремий контекст: тимчасовий захист (temporary protection) у країнах ЄС діє і в Іспанії, і в Португалії, та особливості процесу різні. В Іспанії він видається через ОПС/extranjería, у Португалії через SEF/AIMA. Це не «золота віза», але дає легальне перебування й доступ до медичної системи, що часто важливіше за статус для покупки житла.

Ціни на нерухомість: регіон за регіоном

Середні ціни по країні майже нічого вам не скажуть. В обох країнах є дешеві сільські райони всередині країни й дорогі прибережні хот-споти. Змістовне порівняння — між конкретними регіонами, де реально купують іноземці.

Лісабон проти Мадрида проти Барселони

Лісабон із 2015 року пережив феноменальне зростання цін на тлі програми Golden Visa, податкового режиму NHR і притоку цифрових кочівників. Середні ціни в центральному Лісабоні на початок 2026 року сягнули приблизно €5800–6500 за квадратний метр. Преміальні квартали — Шіаду, Принсіпі Реал, Естрела — перевищують €8000 за квадратний метр. Утім, Лісабон значно менший за Мадрид чи Барселону, а преміальні центральні зони крихітні.

Центр Мадрида в середньому коштує €5000–6200 за квадратний метр, при цьому райони Саламанка, Чамбері та Ретіро доходять до €7000–9000. Ешампле і Грасія у Барселоні тримаються в середньому на рівні €4800–6000, а Готичний квартал і набережна — вище. Обидва іспанські міста пропонують більший вибір пропозицій, більше різноманіття типів нерухомості та розвиненішу інфраструктуру, ніж Лісабон.

Принципова різниця: на той самий бюджет у Мадриді чи Барселоні ви отримаєте більше площі, ніж у центральному Лісабоні. Двокімнатна (двоспальна) квартира у хорошому районі Лісабона коштує €400 000–550 000. У пристойних центральних районах Мадрида той самий бюджет купує просторіше житло з кращим оздобленням. Барселона займає проміжне положення.

Алгарве проти Коста-Бланки проти Коста-дель-Соль

Алгарве — південне узбережжя Португалії і найпопулярніший регіон серед іноземних покупців — у середньому коштує €3200–4500 за квадратний метр, а «Золотий трикутник» між Кінта-ду-Лагу, Вале-ду-Лобу і Віламоурою виходить на €5000–8000. Сучасна двокімнатна квартира біля моря в центральному Алгарве коштує €280 000–400 000.

Іспанська Коста-Бланка досі помітно дешевша. Середні ціни на північній Коста-Бланці (Хавеа, Денія, Морайра) тримаються в районі €2500–3800 за квадратний метр. Південна Коста-Бланка (Торрев'єха, Оріуела-Коста) ще доступніша — €1600–2500. Двокімнатну квартиру біля пляжу на південній Коста-Бланці досі можна знайти за €120 000–180 000 — приблизно удвічі дешевше за еквівалент в Алгарве.

Коста-дель-Соль займає проміжне положення. Марбелья та її «Золота миля» доходять до €4000–7000 за квадратний метр, але такі райони, як Фуенхірола, Бенальмадена та Естепона, дають хороше співвідношення ціни і якості — €2200–3500. Саме місто Малага різко подорожчало — ціни в центрі тепер конкурують із деякими районами Лісабона.

Срібний берег та менш очевидні альтернативи

Срібний берег Португалії (Коста-де-Прата), на північ від Лісабона, пропонує суттєво нижчі ціни за Алгарве — €1800–3000 за квадратний метр у таких містах, як Назаре, Пенише та Калдаш-да-Раїнья. Це найвигідніший за ціною прибережний регіон Португалії для покупців, яким не потрібне цілорічне тепло. Іспанський аналог — Коста-де-Альмерія або внутрішні містечка північної Коста-Бланки, де €1200–2000 за квадратний метр купують міцне житло.

Вердикт за цінами

Іспанія пропонує більше різноманіття в різних цінових діапазонах і в бюджетному сегменті — помітно дешевші варіанти, ніж Португалія. Алгарве став дорогим порівняно з іспанськими прибережними альтернативами. Для преміум-покупців Лісабон і «Золотий трикутник» Алгарве конкурують із Марбельєю та Барселоною — але Іспанія дає більше квадратних метрів за євро на кожному ціновому рівні, окрім найдешевшої сільської нерухомості.

Порівняння податків: цифри, що мають значення

Саме в податках Іспанія і Португалія розходяться найрадикальніше, і помилковий вибір тут може коштувати десятків тисяч євро за десятиліття.

Податки під час купівлі

Португалія стягує IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) за ковзною шкалою від 0% до 7,5% залежно від вартості нерухомості і того, чи є вона основним чи вторинним житлом. Друге житло за €300 000 у Португалії обкладається IMT приблизно у €16 000–18 000. Гербовий збір (Imposto do Selo) додає 0,8%. Сумарно податки при придбанні на об'єкт за €300 000: близько 6–7%.

Іспанія стягує ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) на вторинне житло, ставки змінюються за автономними спільнотами — зазвичай 6–10%. Андалусія — 7%, Валенсія — 10%, Каталонія — 10%, Мадрид — 6%. Новобудови обкладаються IVA 10% плюс гербовий збір 1–1,5%. На вторинну квартиру за €300 000 у Валенсії податок при передачі складе €30 000. В Андалусії — €21 000. У Мадриді — €18 000.

Португалія дещо дешевша за податками при придбанні на більшості цінових рівнів, хоча Мадрид зіставний із португальськими ставками або навіть їх перевершує.

Режим NHR: пішов, але не забутий

Податковий режим Non-Habitual Resident (NHR) у Португалії був одним із найпотужніших податкових стимулів у Європі. Він пропонував плаский 20% податок на дохід португальського джерела та потенційне звільнення від податку на дохід іноземного джерела на десять років. Для пенсіонерів із пенсіями з країн зі сприятливими податковими угодами це було надзвичайно — дехто платив нуль податку з пенсійного доходу.

NHR закрився для нових заявників 31 грудня 2023 року. Заміщувальний «Податковий стимул для наукових досліджень та інновацій» (IFICI) набагато обмеженіший і націлений на конкретні професійні види діяльності, а не на широкі податкові пільги. Якщо ви не встигли оформити NHR до дедлайну, його більше немає.

Це важливо. До 2024 року податковий режим Португалії був головною причиною обирати її перед Іспанією для пенсії. Ця перевага випарувалася.

Закон Бекхема в Іспанії

Іспанський «Закон Бекхема» (régimen especial de trabajadores desplazados) дає змогу новим податковим резидентам, які не були податковими резидентами Іспанії впродовж попередніх п'яти років, платити плаский 24% на дохід іспанського джерела до €600 000 і 47% понад це — впродовж шести років. Дохід іноземного джерела, як правило, звільнено від оподаткування, за винятком дивідендів, відсотків та приросту капіталу. Це стосується найманих працівників і, з 2023 року, підприємців та окремих фахівців. Пенсіонерів не стосується.

Для високооплачуваних фахівців, які переїжджають до Іспанії, Закон Бекхема — потужний інструмент. Для пенсіонерів він нерелевантний, і застосовуються стандартні прогресивні ставки прибуткового податку Іспанії (19–47%).

Податок на приріст капіталу

Португалія обкладає податком 50% приросту капіталу від нерухомості, додаючи його до доходу і обкладаючи за прогресивними ставками (14,5–48%). Для нерезидентів, які продають португальську нерухомість, весь приріст обкладається плаского ставкою 28%, хоча резиденти ЄС можуть обрати обкладення як у резидентів. Доступний залік при реінвестуванні, якщо ви купуєте інше основне житло в ЄС протягом 36 місяців.

Іспанія обкладає приріст капіталу за ставкою 19% на перші €6000, 21% до €50 000, 23% до €200 000, 27% до €300 000 і 28% понад €300 000. Для нерезидентів ставка — плаский 19% для резидентів ЄС і 24% для нерезидентів ЄС. Іспанія утримує 3% із ціни продажу у продавців-нерезидентів як податкове утримання.

Для більшості типових угод податок на приріст капіталу в Іспанії підсумково виявляється нижчим за португальський, особливо для нерезидентів.

Щорічні податки на нерухомість

Португальський IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) становить 0,3–0,45% від податкової вартості на рік. Іспанський IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) змінюється за муніципалітетами, але зазвичай становить 0,4–1,1% від кадастрової вартості. На практиці річні суми загалом зіставні — €300–1500 для типового об'єкта в будь-якій із країн.

Іспанія також стягує податок на статки з чистих активів понад €700 000 (із регіональними варіаціями). Португалія скасувала свій аналог — надбавку «Adicional ao IMI» (AIMI) — для більшості власників нерухомості, хоча вона досі застосовується до об'єктів вартістю вище €600 000, що належать компаніям.

Податковий вердикт

Із відходом NHR Португалія втратила свою головну податкову перевагу. Закон Бекхема в Іспанії потужний для працюючих фахівців. Для пенсіонерів жодна з країн не пропонує винятково сприятливих податкових умов у 2026 році. В Іспанії, як правило, нижчий податок на приріст капіталу для нерезидентів. Податки під час купівлі загалом зіставні, причому Мадрид — найдешевший регіон в обох країнах. Податки більше не мають бути головною причиною обирати Португалію замість Іспанії.

Порівняння Golden Visa

Ще недавно це було одним із найдраматичніших розходжень між двома країнами. Сьогодні картина протилежна — країни зійшлися в одній точці: жодна з них більше не видає «золоту візу» за купівлю нерухомості, і це фундаментально змінює розрахунки для покупців з-поза ЄС.

Португалія: Golden Visa закрита для нерухомості

Португалія виключила нерухомість як кваліфікаційну інвестицію для своєї програми Golden Visa у жовтні 2023 року. Програма досі діє для інвестицій у фонди (мінімум €500 000), створення компаній (мінімум десять робочих місць або €500 000 інвестицій), наукових внесків і пожертв на культурну спадщину. Але маршрут, завдяки якому Golden Visa Португалії стала всесвітньо відомою, — купівля нерухомості за €500 000 (або €350 000 у проєктах реновації), — закритий остаточно.

Чинні власники Golden Visa через нерухомість зберігають свої права, включно зі шляхом до постійного резидентства через п'ять років і громадянства через п'ять років (із мовними вимогами). Але нові заявки на основі нерухомості не приймаються.

Іспанія: Golden Visa скасована повністю

Іспанія пішла далі за Португалію — і зробила це пізніше. З 3 квітня 2025 року, згідно з органічним законом Ley Orgánica 1/2025, програму Golden Visa в Іспанії скасовано повністю. Нові заявки не приймаються за жодним маршрутом: ні через нерухомість, ні через фонди, ні через державні облігації, ні через банківські депозити. Якщо Португалія лише прибрала маршрут через нерухомість, то Іспанія закрила програму цілком.

Чинні власники резиденції інвестора (residencia de inversor) зберігають свої права і можуть продовжувати її за попередніми правилами. Для нових заявників з-поза ЄС реалістичні іспанські маршрути тепер — нелукративна віза (пасивний дохід, без права працювати в Іспанії) та віза цифрового кочівника (віддалена робота на іноземних роботодавців або клієнтів). Жодна з них не вимагає купівлі нерухомості, хоча на практиці власне житло в Іспанії підсилює заявку.

Вердикт за Golden Visa

Для покупців, які розраховували на резидентство через інвестиції в нерухомість, країни тепер рівні: обидві двері зачинені. У Португалії Golden Visa зберігається для інвестицій у фонди (від €500 000), створення робочих місць і культурних пожертв, в Іспанії інвестиційної візи немає взагалі. Реальне порівняння сьогодні — між іспанськими нелукративною візою та візою цифрового кочівника і португальськими D7, візою цифрового кочівника та Golden Visa через фонди. Купівля нерухомості більше не дає резидентство в жодній із двох країн.

Порівняння клімату

Обидві країни мають середземноморський та атлантичний клімати, але є суттєві відмінності.

Літо

Південь Іспанії — особливо Андалусія і Мурсія — переживає екстремальну літню спеку. Кордова, Севілья та внутрішні райони регулярно перевищують 40°C у липні та серпні. Прибережні зони пом'якшені морським бризом, але все одно сягають 32–36°C. Алгарве дещо прохолодніший улітку — зазвичай 28–33°C завдяки атлантичному впливу. У Лісабоні в середньому 28–30°C, але під час хвиль спеки стовпчик може підніматися вище 40°C. Атлантичне узбережжя Португалії (Срібний берег, регіон Порту) відчутно прохолодніше — 22–26°C.

Зима

Алгарве та південна Коста-Бланка / Коста-дель-Соль мають подібні м'які зими: 12–18°C удень, епізодичні дощі, 5–7 годин сонця щодня. Зими Лісабона трохи вологіші, ніж прибережна Андалусія чи Коста-Бланка. Порту і північ Португалії значно вологіші та прохолодніші — радше зіставні з Галісією, ніж із Середземноморським узбережжям.

У Коста-Бланки законна претензія на звання найкращого цілорічного клімату Європи: понад 300 сонячних днів на рік і дуже мала кількість опадів. Алгарве наближається, але отримує більше зимових дощів.

Кліматичний вердикт

Якщо хочеться сухого, спекотного літа і максимуму сонячних годин — перемагає південно-східне узбережжя Іспанії (Коста-Бланка, Коста-де-Альмерія). Якщо віддаєте перевагу дещо пом'якшеним літнім температурам з атлантичним бризом — ідеальний Алгарве. Для цілорічної м'якості без екстремальної спеки перевага в атлантичного узбережжя Португалії, хоча воно супроводжується більшою хмарністю та дощем.

Системи охорони здоров'я

В обох країнах діють системи загального публічного здоров'я, які мають хороші позиції в міжнародних рейтингах, але вони відрізняються практичними аспектами, важливими для іноземців. Для українців, які отримали тимчасовий захист, обидві країни забезпечують доступ до публічної медицини після реєстрації, але реальна доступність послуг та черги різняться істотно.

SNS Португалії

Португальська Serviço Nacional de Saúde (SNS) забезпечує покриття резидентів, включно із зареєстрованими іноземними резидентами. Якість у Лісабоні й Порту хороша — сучасні лікарні та добре навчені лікарі. За межами головних міст, особливо в сільському Алгарве та внутрішніх районах, покриття стоншується. Час очікування прийому у фахівців і планових процедур може бути тривалим — від шести місяців до року не рідкість. Багато іноземців доповнюють публічне покриття приватною страховкою (€100–300/міс. залежно від віку та покриття).

SNS Іспанії

Іспанська Sistema Nacional de Salud стабільно входить у число найкращих систем охорони здоров'я Європи. Покриття поширюється на зареєстрованих резидентів через систему соціального страхування. Первинна допомога (centro de salud), як правило, відмінної якості і локально доступна навіть у невеликих містах. Лікарняна інфраструктура переважає португальську в більшості регіонів: більше закладів і коротші строки очікування. Приватна страховка доступна — €60–200/міс. — і дає доступ до паралельної приватної системи з мінімальним очікуванням.

Вердикт за медициною

Система охорони здоров'я Іспанії об'єктивно сильніша: краща інфраструктура поза великими містами, коротше очікування, більше закладів. Для покупців, які планують жити цілий рік, особливо для пенсіонерів, для яких медицина критична, це значуща перевага Іспанії. Обидві країни приймають картку EHIC/GHIC для громадян ЄС, які тимчасово відвідують країну.

Порівняння вартості життя

Наступна таблиця порівнює типові щомісячні витрати пари в популярних емігрантських районах. Це оцінки середнього сегмента — не найдешевший можливий спосіб життя, але й не розкіш.

Коста-Бланка в Іспанії пропонує найнижчу вартість життя серед популярних емігрантських напрямків Піренейського півострова. Алгарве помітно подорожчав із 2020 року під тиском попиту з боку цифрових кочівників, віддалених працівників і триваючого ефекту програми Golden Visa. Лісабон сьогодні — повноцінна європейська столиця за вартістю життя, зіставна з багатьма районами Мадрида та Барселони.

Мовний бар'єр

Будьмо чесними. Для англомовних та україномовних емігрантів іспанська простіша у вивченні, ніж португальська, і для цього є практичні причини. На Коста-Бланці та Коста-дель-Соль зросли українські громади, з'явилися курси іспанської для україномовних, групи взаємодопомоги та сервіси з підтримкою рідною.

Іспанська — четверта за поширеністю мова у світі, нею говорять 560 мільйонів людей. Ресурси для вивчення повсюди. У популярних серед іноземців районах Іспанії ви знайдете курси іспанської будь-якого рівня, розмовні клуби та велику спільноту людей на тій самій стадії навчання. Вимова в іспанській значною мірою фонетична — як пишеться, так і вимовляється.

У європейської португальської сумнозвісно складна вимова для англо- та україномовних. Голосні «ковтаються», приголосні пом'якшуються, а розрив між писемним та усним португальським набагато ширший, ніж в іспанській. Більшість іноземців у Португалії описують вивчення португальської як відчутно складніше за іспанську. Менша кількість носіїв у світі (260 мільйонів, включно з бразильською португальською) означає менше навчальних ресурсів, хоча це покращилося з появою застосунків та онлайн-курсів.

На практиці в обох країнах сильне володіння англійською в туристичних та емігрантських зонах. У Португалії в середньому вищий рівень англійської, ніж в Іспанії, частково тому, що португальське телебачення йде із субтитрами, а не з дубляжем. У Лісабоні та Алгарве можна функціонувати англійською простіше, ніж у багатьох прибережних частинах Іспанії. Але якщо ви хочете глибоко інтегруватися, реально вивчити місцеву мову та заводити дружбу поза емігрантською бульбашкою — іспанська простіша.

Інфраструктура та авіасполучення

Транспортна інфраструктура Іспанії переважає португальську майже за будь-яким вимірюваним параметром. В Іспанії — друга за протяжністю мережа високошвидкісних залізниць у світі (після Китаю), що з'єднує Мадрид із Барселоною, Севільєю, Малагою, Валенсією та Аліканте за дві-три години. У Португалії немає справжньої високошвидкісної залізниці, хоча проєкти у розробці. Поїздка Лісабон–Порту найшвидшим поїздом займає 2,5–3 години — зіставно з відстанню, але повільніше за еквівалент іспанського AVE.

В авіасполученні Іспанія домінує. Мадрид-Барахас і Барселона-Ель-Прат — великі європейські хаби з прямими рейсами фактично будь-куди. Аліканте-Ельче, Малага-Коста-дель-Соль і Пальма-де-Майорка входять у число найзавантаженіших аеропортів Європи з широкою мережею лоукостерів. У Португалії є Лісабон, Порту та Фару — усі вони добре пов'язані, але з меншою кількістю маршрутів і частот. Аеропорт Фару необхідний для Алгарве і має хороше сезонне покриття, але зимові варіанти рейсів обмеженіші, ніж в Аліканте чи Малазі. Для українських покупців важливо, що з 2022 року прямі рейси з України припинено, і більшість літає через Варшаву, Будапешт, Кишинів або Стамбул — і з Мадрида й Аліканте таких варіантів значно більше, ніж із Лісабона.

Дорожня інфраструктура в Іспанії відмінна: сучасні автомагістралі з'єднують усі великі регіони. Мережа автомагістралей Португалії адекватна, але менша, а збори на основних маршрутах (особливо A22 через Алгарве) — постійна неприємність для мешканців. В Іспанії теж є платні дороги, але багато великих маршрутів безкоштовні.

Спільноти іноземців

В Іспанії більша і більш усталена спільнота іноземців. Лише британців в Іспанії до Brexit було зареєстровано понад 800 000, поряд із масивними німецькими, скандинавськими, голландськими та бельгійськими спільнотами. Коста-Бланка, Коста-дель-Соль та Балеарські острови мають зрілі, багатопоколінні спільноти іноземців із усталеними клубами, церквами, благодійними організаціями, англомовними ЗМІ та соціальними мережами. Перевага — і водночас недолік — у тому, що в деяких іспанських містах (Торрев'єха, Бенідорм, окремі частини Коста-дель-Соль) можна жити повністю англійською (а нерідко й українською/російською), не знаючи іспанської.

Спільнота іноземців Португалії менша, але стрімко зростає з 2015 року. В Алгарве склалася усталена британська та північноєвропейська спільнота, особливо навколо Віламоури, Лагуша й Тавіри. Лісабон привабив новішу, молодшу хвилю цифрових кочівників, технарів і віддалених фахівців. Спільнота відчувається динамічнішою, але менш укоріненою, ніж в Іспанії.

Одна помітна відмінність: спільнота іноземців у Португалії в середньому більше інтегрується з місцевим життям, ніж в Іспанії. Менший розмір спільноти означає менше «емігрантських бульбашок» і більше взаємодії з португальськими сусідами. Чи буде це плюсом — залежить від характеру: одні розквітають на інтеграції, інші віддають перевагу комфорту усталеної англомовної спільноти.

Порівняння дохідності від оренди

Для інвестиційних покупців дохідність від оренди — критична метрика, і за останні роки картина суттєво змістилася.

Португалія

Брутто-дохідність оренди в Лісабоні стиснулася до 4–5%, оскільки ціни на нерухомість випередили зростання орендних ставок. Алгарве пропонує 4–6% брутто для об'єктів із сильним потенціалом курортної оренди — високі тижневі ставки в пік сезону компенсують меншу заповнюваність взимку. Порту став сильним ринком оренди з брутто-дохідністю 5–7% завдяки туризму та студентському попиту.

Португалія ухвалила у 2023 році законодавство «Mais Habitação», що значно посилило регулювання короткострокової оренди (Alojamento Local). Видачу нових ліцензій AL обмежено в багатьох муніципалітетах, а наявні стикаються з ризиком непродовження. Цей регуляторний ризик важливий: якщо ви купуєте в Португалії з розрахунком на дохід з Airbnb, ретельно перевіряйте статус ліцензії AL і розумійте ризик майбутніх обмежень.

Іспанія

Ринок оренди Іспанії великий і різноманітний. Дохідність довгострокової оренди в Мадриді та Барселоні в середньому 4–5% брутто, тоді як менші міста на кшталт Валенсії та Малаги дають 5–7%. Курортна оренда на Коста-Бланці та Коста-дель-Соль показує 5–8% брутто для добре розташованих об'єктів із туристичними ліцензіями.

Іспанія також посилює регулювання короткострокової оренди: Барселона по суті обмежила видачу нових туристичних ліцензій, інші регіони запроваджують обмеження. Однак регуляторне середовище більш фрагментоване — 17 автономних спільнот Іспанії ведуть власну політику, і багато районів залишаються відкритими для нових ліцензій курортної оренди. Валенсійська спільнота, наприклад, має зрозуміле й доступне ліцензування курортної оренди.

Вердикт за дохідністю від оренди

Іспанія, як правило, пропонує вищу брутто-дохідність, особливо у вторинних містах і прибережних районах поза топовими локаціями. Регулювання оренди в Португалії — значущий фактор ризику. Для чистої інвестиційної віддачі у 2026 році перевага за Іспанією.

Порівняння юридичного процесу

В обох країнах діють функціональні системи купівлі нерухомості, але процедури відрізняються способами, які впливають на досвід покупця.

Португалія

Португальський процес купівлі зазвичай включає: отримання NIF (податкового ідентифікатора), підписання CPCV (попереднього договору) із завдатком (зазвичай 10–20%), сплату IMT та гербового збору до завершення угоди й підписання escritura у нотаріуса. Процес займає 4–12 тижнів від оферти до закриття. Юристи юридично не обов'язкові, але наполегливо рекомендуються. Земельний реєстр (Conservatória), як правило, надійний, об'єкти добре задокументовані.

Іспанія

Процес в Іспанії включає отримання NIE (ідентифікаційного номера іноземця), підписання приватного договору купівлі-продажу із завдатком (зазвичай 10%) і підписання escritura pública у нотаріуса. Податки при купівлі сплачуються після завершення угоди (протягом 30 днів). Процес зазвичай займає 4–12 тижнів, або до 6 місяців для купівлі новобудов off-plan. Земельний реєстр Іспанії (Registro de la Propiedad) надійний, нотаріальна система забезпечує сильні правові гарантії.

Одна практична відмінність: отримання NIF у Португалії, як правило, швидше і простіше, ніж отримання NIE в Іспанії. Процес NIE в Іспанії сумнозвісний повільністю та бюрократією, хоча покращився завдяки онлайн-поданню. Для українських громадян із 2022 року в Україні немає консульського обслуговування Іспанії в повному обсязі, тому багато хто оформлює NIE безпосередньо в Іспанії або через адвоката за довіреністю.

Вердикт за юридичним процесом

Обидві системи функціональні та безпечні за наявності належного юридичного представництва. Процес Португалії дещо гладкіший за бюрократичними кроками, тоді як нотаріальна система Іспанії пропонує трохи сильніший захист покупця. На практиці якість вашого юриста важливіша за системи країни.

Плюси і мінуси: Іспанія

Плюси і мінуси: Португалія

Вердикт: коли обирати Іспанію, а коли Португалію

Розглянувши кожен ключовий фактор, ось наша чесна оцінка того, коли кожна країна має більше сенсу.

Обирайте Іспанію, якщо:

Ви купуєте в рамках бюджету і хочете максимум цінності за євро — у доступних прибережних варіантах Іспанії немає португальського аналога. Ви — високооплачуваний фахівець на релокації — Закон Бекхема потужний. Для вас пріоритет — інфраструктура охорони здоров'я: іспанська система об'єктивно сильніша поза великими містами. Хочете найширший вибір об'єктів і локацій. Плануєте отримувати орендний дохід — Іспанія пропонує вищу дохідність і різноманітніший ринок оренди. Хочете усталену емігрантську інфраструктуру з англо- та україномовними сервісами, клубами і спільнотами. Цінуєте транспортні зв'язки і можливість дешево та напряму літати Європою.

Обирайте Португалію, якщо:

Ви хочете найшвидший шлях до громадянства ЄС і можливість зберегти початкове громадянство — Португалія пропонує громадянство через п'ять років із подвійним громадянством. Віддаєте перевагу помірному атлантичному клімату без екстремальної літньої спеки. Вас приваблює культурна сцена Лісабона і стиль життя, який він пропонує — в Іспанії буквально немає нічого подібного. Хочете менший, інтимніший емігрантський досвід із тіснішою інтеграцією в місцеве життя. Ви сьорфер — атлантичне узбережжя Португалії світового класу. Вам потрібен інвестиційний маршрут до резидентства — Golden Visa Португалії збереглася для інвестицій у фонди, тоді як Іспанія скасувала свою програму повністю у 2025 році. Цінуєте безпеку — Португалія стабільно входить у число найбезпечніших країн світу (хоча Іспанія теж дуже безпечна).

Підсумок

У 2026 році баланс зміщений у бік Іспанії для більшості профілів покупців. Завершення режиму NHR Португалії та Golden Visa на основі нерухомості усунуло два фактори, що рухали значну частину португальського буму нерухомості серед іноземних покупців. Іспанія пропонує краще співвідношення ціна/якість, більше різноманіття і сильнішу інфраструктуру. Питання Golden Visa більше не розділяє дві країни: Іспанія скасувала свою програму повністю у квітні 2025 року, тож купівля нерухомості не дає резидентство в жодній із них.

Португалія залишається винятковою країною для життя, з якістю життя, не поступається кращим куточкам Європи. Для покупців, які ставлять у пріоритет шлях до громадянства ЄС, люблять атлантичний стиль життя або конкретно тяжіють до Лісабона чи Алгарве з особистих причин, вона залишається відмінним вибором. Але суто за цифрами — цінами, податками, дохідністю і практичними факторами — в Іспанії у 2026 році сильніша позиція.

Яку б країну ви не обрали, діють ті самі принципи: наймайте незалежного юриста, проводьте ретельний due diligence, розумійте свої податкові зобов'язання і ніколи не поспішайте з рішенням. Піренейський півострів — видатне місце для володіння нерухомістю. Єдина реальна помилка — не зробити домашню роботу заздалегідь.

Часті запитання

Ціни на нерухомість: регіон за регіоном?

Середні ціни по країні майже нічого вам не скажуть. В обох країнах є дешеві сільські райони і дорогі прибережні хот-споти. Змістовне порівняння — між конкретними регіонами, де реально купують іноземці. Лісабон проти Мадрида проти Барселони: Лісабон із 2015 року пережив феноменальне зростання цін на тлі програми Golden Visa, податкового режиму NHR і притоку цифрових кочівників. Середні ціни в центральному Лісабоні на початок 2026 року сягнули приблизно €5800–6500 за квадратний метр. Преміальні квартали — Шіаду, Принсіпі Реал, Естрела — перевищують €8000 за квадратний метр. Утім, Лісабон значно менший за Мадрид чи Барселону, а преміальні центральні зони крихітні.

Порівняння Golden Visa?

Ще недавно це було одним із найдраматичніших розходжень між двома країнами; сьогодні жодна з них не видає «золоту візу» за купівлю нерухомості. Португалія: Golden Visa закрита для нерухомості. Португалія виключила нерухомість як кваліфікаційну інвестицію для своєї програми Golden Visa у жовтні 2023 року. Програма досі діє для інвестицій у фонди (мінімум €500 000), створення компаній (мінімум десять робочих місць або €500 000 інвестицій), наукових внесків і пожертв на культурну спадщину. Але маршрут, завдяки якому Golden Visa Португалії стала всесвітньо відомою, — купівля нерухомості за €500 000 (або €350 000 у проєктах реновації), — закритий остаточно. Іспанія пішла ще далі: 3 квітня 2025 року вона скасувала свою Golden Visa повністю (Ley Orgánica 1/2025), тож резидентство через купівлю нерухомості більше не дає жодна з двох країн. Іспанські маршрути, що залишилися, — нелукративна віза та віза цифрового кочівника.

Системи охорони здоров'я?

В обох країнах діють системи загального публічного здоров'я, які мають хороші позиції в міжнародних рейтингах, але вони відрізняються практичними аспектами, важливими для іноземців. SNS Португалії: португальська Serviço Nacional de Saúde (SNS) забезпечує покриття резидентів, включно із зареєстрованими іноземними резидентами. Якість у Лісабоні й Порту хороша — сучасні лікарні та добре навчені лікарі. За межами головних міст, особливо в сільському Алгарве та внутрішніх районах, покриття стоншується. Час очікування прийому у фахівців і планових процедур може бути тривалим — від шести місяців до року не рідкість. Багато іноземців доповнюють публічне покриття приватною страховкою (€100–300/міс. залежно від віку та покриття).

Мовний бар'єр?

Будьмо чесними. Для англо- та україномовних емігрантів іспанська простіша у вивченні, ніж португальська, і для цього є практичні причини. Іспанська — четверта за поширеністю мова у світі, нею говорять 560 мільйонів людей. Ресурси для вивчення повсюди. У популярних серед іноземців районах Іспанії ви знайдете курси іспанської будь-якого рівня, розмовні клуби та велику спільноту людей на тій самій стадії навчання. Вимова в іспанській значною мірою фонетична — як пишеться, так і вимовляється.

Спільноти іноземців?

В Іспанії більша і більш усталена спільнота іноземців. Лише британців в Іспанії до Brexit було зареєстровано понад 800 000, поряд із масивними німецькими, скандинавськими, голландськими та бельгійськими спільнотами. Коста-Бланка, Коста-дель-Соль та Балеарські острови мають зрілі, багатопоколінні спільноти іноземців із усталеними клубами, церквами, благодійними організаціями, англомовними ЗМІ та соціальними мережами. Перевага — і водночас недолік — у тому, що в деяких іспанських містах (Торрев'єха, Бенідорм, окремі частини Коста-дель-Соль) можна жити повністю англійською, не знаючи іспанської. Спільнота іноземців Португалії менша, але стрімко зростає з 2015 року. В Алгарве склалася усталена британська та північноєвропейська спільнота, особливо навколо Віламоури, Лагуша й Тавіри. Лісабон привабив новішу, молодшу хвилю цифрових кочівників, технарів і віддалених фахівців. Спільнота відчувається динамічнішою, але менш укоріненою, ніж в Іспанії.