Испания vs Португалия: Где Купить Недвижимость в 2026?

Иберийская дилемма

Испания и Португалия делят один полуостров, схожий климат и неотразимую привлекательность для иностранных покупателей недвижимости. Обе страны предлагают солнце, доступную по северноевропейским меркам жизнь, превосходную кухню и такой ритм, при котором ежедневная рутина у себя дома кажется абсурдом. Но под поверхностным сходством скрываются принципиально разные рынки недвижимости с разными налоговыми режимами, разными юридическими процедурами, разными визовыми правилами и разной инвестиционной динамикой.

Если вы читаете эту статью, скорее всего, вы уже сузили поиск до Пиренейского полуострова и теперь стоите перед вопросом, с которым ежегодно борются тысячи покупателей: Испания или Португалия? Универсального ответа здесь нет. Правильный выбор зависит от вашего бюджета, налоговой ситуации, планов на резиденцию, целей по доходу от аренды и от того, какую жизнь вы хотите вести. Это руководство разбирает все ключевые факторы — с реальными цифрами, без общих фраз — чтобы вы могли принять решение осознанно. Для российских покупателей с 2022 года добавился отдельный фактор: ограничения европейских банков на переводы и открытие счетов, которые в Испании сейчас обходятся проще, чем в Португалии, особенно через банки в Аликанте и Малаге, привыкшие к работе с СНГ-клиентами.

Цены на недвижимость: регион за регионом

Средние цены по стране почти ничего вам не скажут. В обеих странах есть дешёвые сельские районы внутри страны и дорогие прибрежные хот-споты. Содержательное сравнение — между конкретными регионами, где реально покупают иностранные покупатели.

Лиссабон против Мадрида против Барселоны

Лиссабон с 2015 года пережил феноменальный рост цен на фоне программы Golden Visa, налогового режима NHR и притока цифровых кочевников. Средние цены в центральном Лиссабоне к началу 2026 года достигли примерно €5800–6500 за квадратный метр. Премиальные районы — Шиаду, Принсипе Реал, Эштрела — превышают €8000 за квадратный метр. Однако Лиссабон значительно меньше Мадрида или Барселоны, а премиальные центральные зоны крошечные.

Центр Мадрида в среднем стоит €5000–6200 за квадратный метр, при этом районы Саламанка, Чамбери и Ретиро доходят до €7000–9000. Эшампле и Грасия в Барселоне держатся в среднем на уровне €4800–6000, а Готический квартал и набережная — выше. Оба испанских города предлагают больший выбор предложений, больше разнообразия типов недвижимости и более развитую инфраструктуру, чем Лиссабон.

Принципиальная разница: на тот же бюджет в Мадриде или Барселоне вы получите больше площади, чем в центральном Лиссабоне. Двухкомнатная (двухспальная) квартира в хорошем районе Лиссабона стоит €400 000–550 000. В приличных центральных районах Мадрида тот же бюджет покупает более просторное жильё с лучшей отделкой. Барселона занимает промежуточное положение.

Алгарве против Коста-Бланки против Коста-дель-Соль

Алгарве — южное побережье Португалии и самый популярный регион для иностранных покупателей — в среднем стоит €3200–4500 за квадратный метр, а «Золотой треугольник» между Кинта-ду-Лагу, Вале-ду-Лобу и Виламоурой выходит на €5000–8000. Современная двухкомнатная квартира у моря в центральном Алгарве стоит €280 000–400 000.

Испанская Коста-Бланка по-прежнему заметно дешевле. Средние цены на северной Коста-Бланке (Хавеа, Дения, Морайра) держатся в районе €2500–3800 за квадратный метр. Южная Коста-Бланка (Торревьеха, Ориуэла-Коста) ещё доступнее — €1600–2500. Двухкомнатную квартиру у пляжа на южной Коста-Бланке всё ещё можно найти за €120 000–180 000 — примерно вдвое дешевле эквивалента в Алгарве.

Коста-дель-Соль занимает промежуточное положение. Марбелья и её «Золотая миля» доходят до €4000–7000 за квадратный метр, но такие районы, как Фуэнхирола, Бенальмадена и Эстепона, дают хорошее соотношение цены и качества — €2200–3500. Сам город Малага резко подорожал — цены в центре теперь конкурируют с некоторыми районами Лиссабона.

Серебряный берег и менее очевидные альтернативы

Серебряный берег Португалии (Коста-де-Прата), к северу от Лиссабона, предлагает значительно более низкие цены, чем Алгарве, — €1800–3000 за квадратный метр в таких городах, как Назаре, Пенише и Калдаш-да-Раинья. Это самый выгодный по цене прибрежный регион Португалии для покупателей, которым не нужно круглогодичное тепло. Испанский аналог — Коста-де-Альмерия или внутренние городки северной Коста-Бланки, где €1200–2000 за квадратный метр покупают добротное жильё.

Вердикт по ценам

Испания предлагает большее разнообразие в разных ценовых диапазонах и в бюджетном сегменте — заметно более дешёвые варианты, чем Португалия. Алгарве стал дорогим по сравнению с испанскими прибрежными альтернативами. Для премиум-покупателей Лиссабон и «Золотой треугольник» Алгарве конкурируют с Марбельей и Барселоной — но Испания даёт больше квадратных метров за евро в каждой ценовой нише, кроме самой дешёвой сельской недвижимости.

Сравнение налогов: цифры, которые имеют значение

Именно в налогах Испания и Португалия расходятся наиболее радикально, и неверный выбор здесь может стоить десятков тысяч евро за десятилетие.

Налоги при покупке

Португалия взимает IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) по скользящей шкале от 0% до 7,5% в зависимости от стоимости недвижимости и того, является ли она основным или вторичным жильём. Второе жильё за €300 000 в Португалии облагается IMT примерно в €16 000–18 000. Гербовый сбор (Imposto do Selo) добавляет 0,8%. Итого налоги при приобретении на объект за €300 000: около 6–7%.

Испания взимает ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) на вторичное жильё, ставки варьируются по автономным сообществам — обычно 6–10%. Андалусия — 7%, Валенсия — 10%, Каталония — 10%, Мадрид — 6%. Новостройки облагаются IVA 10% плюс гербовый сбор 1–1,5%. На вторичную квартиру за €300 000 в Валенсии налог при передаче составит €30 000. В Андалусии — €21 000. В Мадриде — €18 000.

Португалия немного дешевле по налогам при приобретении на большинстве ценовых уровней, хотя Мадрид сопоставим с португальскими ставками или даже их превосходит.

Режим NHR: ушёл, но не забыт

Налоговый режим Non-Habitual Resident (NHR) в Португалии был одним из самых мощных налоговых стимулов в Европе. Он предлагал плоский 20% налог на доход португальского источника и потенциальное освобождение от налога на доход иностранного источника на десять лет. Для пенсионеров с пенсиями из стран с благоприятными налоговыми соглашениями это было экстраординарно — некоторые платили ноль налога на пенсионный доход.

NHR закрылся для новых заявителей 31 декабря 2023 года. Замещающий «Налоговый стимул для научных исследований и инноваций» (IFICI) гораздо более ограничителен и нацелен на конкретные профессиональные виды деятельности, а не на широкие налоговые льготы. Если вы не успели оформить NHR до дедлайна, его больше нет.

Это значимо. До 2024 года налоговый режим Португалии был главной причиной выбирать её перед Испанией для пенсии. Это преимущество испарилось.

Закон Бекхэма в Испании

Испанский «Закон Бекхэма» (régimen especial de trabajadores desplazados) позволяет новым налоговым резидентам, не являвшимся налоговыми резидентами Испании в предыдущие пять лет, платить плоский 24% на доход испанского источника до €600 000 и 47% сверх — в течение шести лет. Доход иностранного источника, как правило, освобождён от налогообложения, за исключением дивидендов, процентов и прироста капитала. Это касается наёмных работников и, с 2023 года, предпринимателей и определённых специалистов. На пенсионеров не распространяется.

Для высокооплачиваемых специалистов, переезжающих в Испанию, Закон Бекхэма — мощный инструмент. Для пенсионеров он нерелевантен, и применяются стандартные прогрессивные ставки подоходного налога Испании (19–47%).

Налог на прирост капитала

Португалия облагает налогом 50% прироста капитала от недвижимости, добавляя его к доходу и облагая по прогрессивным ставкам (14,5–48%). Для нерезидентов, продающих португальскую недвижимость, весь прирост облагается плоской ставкой 28%, хотя резиденты ЕС могут выбрать обложение как у резидентов. Доступен зачёт при реинвестировании, если вы покупаете другое основное жильё в ЕС в течение 36 месяцев.

Испания облагает прирост капитала по ставке 19% на первые €6000, 21% до €50 000, 23% до €200 000, 27% до €300 000 и 28% свыше €300 000. Для нерезидентов ставка — плоский 19% для резидентов ЕС и 24% для нерезидентов ЕС. Испания удерживает 3% с цены продажи у продавцов-нерезидентов в качестве налогового удержания.

Для большинства типичных сделок налог на прирост капитала в Испании в итоге оказывается ниже, чем в Португалии, особенно для нерезидентов.

Ежегодные налоги на недвижимость

Португальский IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) составляет 0,3–0,45% от налоговой стоимости в год. Испанский IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) варьируется по муниципалитетам, но обычно составляет 0,4–1,1% от кадастровой стоимости. На практике годовые суммы в целом сопоставимы — €300–1500 для типичного объекта в любой из стран.

Испания также взимает налог на состояние с чистых активов свыше €700 000 (с региональными вариациями). Португалия отменила свой аналог — надбавку «Adicional ao IMI» (AIMI) — для большинства владельцев недвижимости, хотя она по-прежнему применяется к объектам стоимостью выше €600 000, принадлежащим компаниям.

Налоговый вердикт

С уходом NHR Португалия потеряла своё главное налоговое преимущество. Закон Бекхэма в Испании мощен для работающих специалистов. Для пенсионеров ни одна из стран не предлагает исключительных налоговых условий в 2026 году. В Испании, как правило, ниже налог на прирост капитала для нерезидентов. Налоги при покупке в целом сопоставимы, причём Мадрид — самый дешёвый регион в обеих странах. Налоги больше не должны быть главной причиной выбирать Португалию вместо Испании.

Сравнение Golden Visa

Ещё недавно это было одним из самых драматичных расхождений между двумя странами. Сегодня картина обратная — страны сошлись в одной точке: ни одна из них больше не выдаёт «золотую визу» за покупку недвижимости, и это фундаментально меняет расчёты для покупателей не из ЕС.

Португалия: Golden Visa закрыта для недвижимости

Португалия исключила недвижимость как квалифицирующую инвестицию для своей программы Golden Visa в октябре 2023 года. Программа всё ещё действует для инвестиций в фонды (минимум €500 000), создания компаний (минимум десять рабочих мест или €500 000 инвестиций), научных взносов и пожертвований на культурное наследие. Но маршрут, благодаря которому Golden Visa Португалии стала всемирно известной — покупка недвижимости за €500 000 (или €350 000 в проектах реновации), — закрыт окончательно.

Существующие держатели Golden Visa через недвижимость сохраняют свои права, включая путь к постоянному резидентству через пять лет и гражданству через пять лет (с языковыми требованиями). Но новые заявки на основе недвижимости не принимаются.

Испания: Golden Visa отменена полностью

Испания пошла дальше Португалии — и сделала это позже. С 3 апреля 2025 года, согласно органическому закону Ley Orgánica 1/2025, программа Golden Visa в Испании отменена полностью. Новые заявки не принимаются ни по одному маршруту: ни через недвижимость, ни через фонды, ни через государственные облигации, ни через банковские депозиты. Если Португалия лишь убрала маршрут через недвижимость, то Испания закрыла программу целиком.

Действующие держатели резиденции инвестора (residencia de inversor) сохраняют свои права и могут продлевать её по прежним правилам. Для новых заявителей не из ЕС реалистичные испанские маршруты теперь — нелукративная виза (пассивный доход, без права работы в Испании) и виза цифрового кочевника (удалённая работа на иностранных работодателей или клиентов). Ни одна из них не требует покупки недвижимости, хотя на практике собственное жильё в Испании усиливает заявку.

Вердикт по Golden Visa

Для покупателей, рассчитывавших на резидентство через инвестиции в недвижимость, страны теперь равны: обе двери закрыты. У Португалии Golden Visa сохраняется для инвестиций в фонды (от €500 000), создания рабочих мест и культурных пожертвований, у Испании инвестиционной визы нет вовсе. Реальное сравнение сегодня — между испанскими нелукративной визой и визой цифрового кочевника и португальскими D7, визой цифрового кочевника и Golden Visa через фонды. Покупка недвижимости больше не даёт резидентство ни в одной из двух стран.

Сравнение климата

Обе страны наслаждаются средиземноморским и атлантическим климатом, но есть существенные различия.

Лето

Юг Испании — особенно Андалусия и Мурсия — переживает экстремальную летнюю жару. Кордова, Севилья и внутренние районы регулярно превышают 40°C в июле и августе. Прибрежные зоны смягчены морским бризом, но всё равно достигают 32–36°C. Алгарве чуть прохладнее летом — обычно 28–33°C благодаря атлантическому влиянию. В Лиссабоне в среднем 28–30°C, но во время волн жары столбик может подниматься выше 40°C. Атлантическое побережье Португалии (Серебряный берег, регион Порту) ощутимо прохладнее — 22–26°C.

Зима

Алгарве и южная Коста-Бланка / Коста-дель-Соль имеют схожие мягкие зимы: 12–18°C днём, эпизодические дожди, 5–7 часов солнца ежедневно. Зимы Лиссабона чуть более влажные, чем прибрежная Андалусия или Коста-Бланка. Порту и север Португалии значительно более влажные и прохладные — скорее сопоставимы с Галисией, чем со Средиземноморским побережьем.

У Коста-Бланки законная претензия на звание лучшего круглогодичного климата в Европе: более 300 солнечных дней в году и очень низкое количество осадков. Алгарве приближается, но получает больше зимних дождей.

Климатический вердикт

Если хочется сухого, жаркого лета и максимума солнечных часов — побеждает юго-восточное побережье Испании (Коста-Бланка, Коста-де-Альмерия). Если предпочитаете чуть смягчённые летние температуры с атлантическим бризом — идеален Алгарве. Для круглогодичной мягкости без экстремальной жары преимущество у атлантического побережья Португалии, хотя оно сопровождается большей облачностью и дождём.

Системы здравоохранения

В обеих странах действуют системы всеобщего публичного здравоохранения, которые имеют хорошие позиции в международных рейтингах, но они различаются практическими аспектами, важными для иностранцев.

SNS Португалии

Португальская Serviço Nacional de Saúde (SNS) обеспечивает покрытие резидентов, включая зарегистрированных иностранных резидентов. Качество в Лиссабоне и Порту хорошее — современные больницы и хорошо обученные врачи. За пределами главных городов, особенно в сельском Алгарве и во внутренних районах, покрытие истончается. Время ожидания приёма у специалистов и плановых процедур может быть долгим — от шести месяцев до года не редкость. Многие иностранцы дополняют публичное покрытие частной страховкой (€100–300/мес. в зависимости от возраста и покрытия).

SNS Испании

Испанская Sistema Nacional de Salud стабильно входит в число лучших систем здравоохранения Европы. Покрытие распространяется на зарегистрированных резидентов через систему социального страхования. Первичная помощь (centro de salud), как правило, отличного качества и локально доступна даже в небольших городах. Больничная инфраструктура превосходит португальскую в большинстве регионов: больше учреждений и более короткие сроки ожидания. Частная страховка доступна — €60–200/мес. — и даёт доступ к параллельной частной системе с минимальным ожиданием.

Вердикт по здравоохранению

Система здравоохранения Испании объективно сильнее: лучшая инфраструктура вне крупных городов, более короткое ожидание, больше учреждений. Для покупателей, планирующих жить круглый год, особенно для пенсионеров, для которых здравоохранение критично, это значимое преимущество Испании. Обе страны принимают карту EHIC/GHIC для граждан ЕС, временно посещающих страну.

Сравнение стоимости жизни

Следующая таблица сравнивает типичные ежемесячные расходы пары в популярных эмигрантских районах. Это оценки среднего сегмента — не самый дешёвый возможный образ жизни, но и не роскошь.

Коста-Бланка в Испании предлагает самую низкую стоимость жизни среди популярных эмигрантских направлений Пиренейского полуострова. Алгарве заметно подорожал с 2020 года под давлением спроса со стороны цифровых кочевников, удалённых работников и продолжающегося эффекта программы Golden Visa. Лиссабон сегодня — полноценная европейская столица по стоимости жизни, сопоставимая со многими районами Мадрида и Барселоны.

Языковой барьер

Будем честны. Для англоязычных эмигрантов испанский легче учить, чем португальский, и для этого есть практические причины. Для русскоязычных эмигрантов разница ещё ощутимее: испанские курсы и учебники на русском доступнее, а в Аликанте, Торревьехе и Бенидорме большие русскоязычные общины.

Испанский — четвёртый по распространённости язык в мире, на нём говорят 560 миллионов человек. Ресурсы для изучения повсюду. В популярных у иностранцев районах Испании вы найдёте курсы испанского любого уровня, разговорные клубы и большое сообщество людей на той же стадии обучения. Произношение в испанском в значительной мере фонетическое — как пишется, так и произносится.

У европейского португальского печально известное сложное произношение для англо- и русскоговорящих. Гласные «проглатываются», согласные смягчаются, а разрыв между письменным и устным португальским гораздо шире, чем в испанском. Большинство иностранцев в Португалии описывают изучение португальского как ощутимо более сложное по сравнению с испанским. Меньшее количество носителей в мире (260 миллионов, включая бразильский португальский) означает меньше учебных ресурсов, хотя это улучшилось с появлением приложений и онлайн-курсов.

На практике в обеих странах сильное владение английским в туристических и эмигрантских зонах. У Португалии в среднем выше уровень английского, чем у Испании, отчасти потому, что португальское телевидение идёт с субтитрами, а не дублируется. В Лиссабоне и Алгарве можно функционировать на английском проще, чем во многих прибрежных частях Испании. Но если вы хотите глубоко интегрироваться, реально выучить местный язык и заводить дружбу за пределами эмигрантского пузыря — испанский легче.

Инфраструктура и авиасообщение

Транспортная инфраструктура Испании превосходит португальскую почти по любому измеримому параметру. В Испании вторая по протяжённости сеть высокоскоростных железных дорог в мире (после Китая), соединяющая Мадрид с Барселоной, Севильей, Малагой, Валенсией и Аликанте за два-три часа. У Португалии нет настоящей высокоскоростной железной дороги, хотя проекты в разработке. Поездка Лиссабон–Порту самым быстрым поездом занимает 2,5–3 часа — сопоставимо с расстоянием, но медленнее, чем эквивалент испанского AVE.

В авиасообщении Испания доминирует. Мадрид-Барахас и Барселона-Эль-Прат — крупные европейские хабы с прямыми рейсами практически куда угодно. Аликанте-Эльче, Малага-Коста-дель-Соль и Пальма-де-Майорка входят в число самых загруженных аэропортов Европы с обширной сетью лоукостеров. У Португалии есть Лиссабон, Порту и Фару — все они хорошо связаны, но с меньшим числом маршрутов и частот. Аэропорт Фару необходим для Алгарве и имеет хорошее сезонное покрытие, но зимние варианты рейсов более ограничены, чем в Аликанте или Малаге. Для российских покупателей это важный нюанс: прямых рейсов между РФ и обеими странами с 2022 года нет, и большинство летает через Стамбул, Белград или Дубай — но из Мадрида и Аликанте таких пересадочных вариантов значительно больше, чем из Лиссабона.

Дорожная инфраструктура в Испании отличная: современные автомагистрали соединяют все крупные регионы. Сеть автомагистралей Португалии адекватна, но меньше, а сборы на основных маршрутах (особенно A22 через Алгарве) — постоянная неприятность для жителей. В Испании тоже есть платные дороги, но многие крупные маршруты бесплатны.

Сообщества иностранцев

В Испании более крупное и устоявшееся сообщество иностранцев. Только британцев в Испании до Brexit было зарегистрировано более 800 000, наряду с массивными немецкими, скандинавскими, голландскими и бельгийскими сообществами. Коста-Бланка, Коста-дель-Соль и Балеарские острова имеют зрелые, многопоколенческие сообщества иностранцев с устоявшимися клубами, церквями, благотворительными организациями, англоязычными СМИ и социальными сетями. Преимущество — и недостаток — в том, что в некоторых испанских городах (Торревьеха, Бенидорм, отдельные части Коста-дель-Соль) можно жить полностью на английском (а зачастую и на русском), не зная испанского.

Сообщество иностранцев Португалии меньше, но стремительно растёт с 2015 года. В Алгарве сложилось устоявшееся британское и североевропейское сообщество, особенно вокруг Виламоуры, Лагуша и Тавиры. Лиссабон привлёк более новую, молодую волну цифровых кочевников, технарей и удалённых профессионалов. Сообщество ощущается более динамичным, но менее укоренённым, чем в Испании.

Одно заметное отличие: сообщество иностранцев в Португалии в среднем более интегрировано с местной жизнью, чем в Испании. Меньший размер сообщества означает меньше «эмигрантских пузырей» и больше взаимодействия с португальскими соседями. Будет ли это плюсом — зависит от характера: одни процветают на интеграции, другие предпочитают комфорт устоявшегося англоязычного сообщества.

Сравнение доходности от аренды

Для инвестиционных покупателей доходность от аренды — критическая метрика, и за последние годы картина значительно сдвинулась.

Португалия

Брутто-доходность аренды в Лиссабоне сжалась до 4–5%, поскольку цены на недвижимость опередили рост арендных ставок. Алгарве предлагает 4–6% брутто для объектов с сильным потенциалом курортной аренды — высокие недельные ставки в пик сезона компенсируют меньшую заполняемость зимой. Порту стал сильным рынком аренды с брутто-доходностью 5–7% за счёт туризма и студенческого спроса.

Португалия ввела в 2023 году законодательство «Mais Habitação», значительно ужесточившее регулирование краткосрочной аренды (Alojamento Local). Выдача новых лицензий AL ограничена во многих муниципалитетах, а существующие сталкиваются с риском непродления. Этот регуляторный риск важен: если вы покупаете в Португалии в расчёте на доход с Airbnb, тщательно проверяйте статус лицензии AL и понимайте риск будущих ограничений.

Испания

Рынок аренды Испании большой и разнообразный. Доходность долгосрочной аренды в Мадриде и Барселоне в среднем 4–5% брутто, тогда как меньшие города вроде Валенсии и Малаги дают 5–7%. Курортная аренда на Коста-Бланке и Коста-дель-Соль показывает 5–8% брутто для хорошо расположенных объектов с туристическими лицензиями.

Испания также ужесточает регулирование краткосрочной аренды: Барселона по сути ограничила выдачу новых туристических лицензий, другие регионы вводят ограничения. Однако регуляторная среда более фрагментирована — 17 автономных сообществ Испании ведут собственную политику, и многие районы остаются открытыми для новых лицензий курортной аренды. Валенсийское сообщество, например, имеет понятное и доступное лицензирование курортной аренды.

Вердикт по доходности от аренды

Испания, как правило, предлагает более высокую брутто-доходность, особенно во вторичных городах и прибрежных районах за пределами топовых локаций. Регулирование аренды в Португалии — значимый фактор риска. Для чистой инвестиционной отдачи в 2026 году преимущество за Испанией.

Сравнение юридического процесса

В обеих странах действуют функциональные системы покупки недвижимости, но процедуры различаются способами, влияющими на опыт покупателя.

Португалия

Португальский процесс покупки обычно включает: получение NIF (налогового идентификатора), подписание CPCV (предварительного договора) с депозитом (обычно 10–20%), уплату IMT и гербового сбора до завершения сделки и подписание escritura у нотариуса. Процесс занимает 4–12 недель от оферты до закрытия. Юристы юридически не обязательны, но настоятельно рекомендуются. Земельный реестр (Conservatória), как правило, надёжен, объекты хорошо задокументированы.

Испания

Процесс в Испании включает получение NIE (идентификационного номера иностранца), подписание частного договора купли-продажи с депозитом (обычно 10%) и подписание escritura pública у нотариуса. Налоги при покупке уплачиваются после завершения сделки (в течение 30 дней). Процесс обычно занимает 4–12 недель, или до 6 месяцев для покупки новостроек off-plan. Земельный реестр Испании (Registro de la Propiedad) надёжен, нотариальная система обеспечивает сильные правовые гарантии.

Одно практическое отличие: получение NIF в Португалии, как правило, быстрее и проще, чем получение NIE в Испании. Процесс NIE в Испании печально известен медлительностью и бюрократией, хотя улучшился благодаря онлайн-подаче. Для российских граждан с 2022 года получение NIE через консульство в РФ затруднено, и многие используют запись непосредственно в Испании или через адвоката по доверенности.

Вердикт по юридическому процессу

Обе системы функциональны и безопасны при наличии надлежащего юридического представительства. Процесс Португалии немного более гладкий по бюрократическим шагам, тогда как нотариальная система Испании предлагает чуть более сильную защиту покупателя. На практике качество вашего юриста важнее, чем системы страны.

Плюсы и минусы: Испания

Плюсы и минусы: Португалия

Вердикт: когда выбирать Испанию, а когда Португалию

Изучив каждый ключевой фактор, вот наша честная оценка, когда каждая страна имеет больше смысла.

Выбирайте Испанию, если:

Вы покупаете в рамках бюджета и хотите максимум ценности за евро — у доступных прибрежных вариантов Испании нет португальского аналога. Вы — высокооплачиваемый специалист на релокации — Закон Бекхэма мощен. Для вас приоритет — инфраструктура здравоохранения: испанская система объективно сильнее за пределами крупных городов. Хотите самый широкий выбор объектов и локаций. Планируете получать арендный доход — Испания предлагает более высокую доходность и более разнообразный рынок аренды. Хотите устоявшуюся эмигрантскую инфраструктуру с англо- и русскоязычными сервисами, клубами и сообществами. Цените транспортные связи и возможность дёшево и напрямую летать по Европе.

Выбирайте Португалию, если:

Вы хотите самый быстрый путь к гражданству ЕС и возможность сохранить исходное гражданство — Португалия предлагает гражданство через пять лет с двойным гражданством. Предпочитаете умеренный атлантический климат без экстремальной летней жары. Вас привлекает культурная сцена Лиссабона и стиль жизни, который он предлагает — в Испании буквально нет ничего такого. Хотите меньший, более интимный эмигрантский опыт с более тесной интеграцией в местную жизнь. Вы сёрфер — атлантическое побережье Португалии мирового класса. Вам нужен инвестиционный маршрут к резидентству — Golden Visa Португалии сохранилась для инвестиций в фонды, тогда как Испания отменила свою программу полностью в 2025 году. Цените безопасность — Португалия стабильно входит в число самых безопасных стран мира (хотя Испания тоже очень безопасна).

Итог

В 2026 году баланс сместился в сторону Испании для большинства профилей покупателей. Окончание режима NHR Португалии и Golden Visa на основе недвижимости устранило два фактора, которые двигали значительную часть португальского бума недвижимости среди иностранных покупателей. Испания предлагает лучшее соотношение цена/качество, больше разнообразия и более сильную инфраструктуру. Вопрос Golden Visa больше не разделяет две страны: Испания отменила свою программу полностью в апреле 2025 года, так что покупка недвижимости не даёт резидентство ни в одной из них.

Португалия остаётся исключительной страной для жизни, с качеством жизни, не уступающим лучшим уголкам Европы. Для покупателей, ставящих в приоритет путь к гражданству ЕС, любящих атлантический стиль жизни или конкретно тянущихся к Лиссабону или Алгарве по личным причинам, она остаётся отличным выбором. Но чисто по цифрам — ценам, налогам, доходности и практическим факторам — у Испании в 2026 году более сильная позиция.

Какую бы страну вы ни выбрали, действуют те же принципы: нанимайте независимого юриста, проводите тщательный due diligence, понимайте свои налоговые обязательства и никогда не торопитесь с решением. Пиренейский полуостров — выдающееся место для владения недвижимостью. Единственная реальная ошибка — не сделать домашнюю работу заранее.

Часто задаваемые вопросы

Цены на недвижимость: регион за регионом?

Средние цены по стране почти ничего вам не скажут. В обеих странах есть дешёвые сельские районы и дорогие прибрежные хот-споты. Содержательное сравнение — между конкретными регионами, где реально покупают иностранные покупатели. Лиссабон против Мадрида против Барселоны: Лиссабон с 2015 года пережил феноменальный рост цен на фоне программы Golden Visa, налогового режима NHR и притока цифровых кочевников. Средние цены в центральном Лиссабоне к началу 2026 года достигли примерно €5800–6500 за квадратный метр. Премиальные районы — Шиаду, Принсипе Реал, Эштрела — превышают €8000 за квадратный метр. Однако Лиссабон значительно меньше Мадрида или Барселоны, а премиальные центральные зоны крошечные.

Сравнение Golden Visa?

Ещё недавно это было одним из самых драматичных расхождений между двумя странами; сегодня ни одна из них не выдаёт «золотую визу» за покупку недвижимости. Португалия: Golden Visa закрыта для недвижимости. Португалия исключила недвижимость как квалифицирующую инвестицию для своей программы Golden Visa в октябре 2023 года. Программа всё ещё действует для инвестиций в фонды (минимум €500 000), создания компаний (минимум десять рабочих мест или €500 000 инвестиций), научных взносов и пожертвований на культурное наследие. Но маршрут, благодаря которому Golden Visa Португалии стала всемирно известной — покупка недвижимости за €500 000 (или €350 000 в проектах реновации), — закрыт окончательно. Испания пошла ещё дальше: 3 апреля 2025 года она отменила свою Golden Visa полностью (Ley Orgánica 1/2025), так что резидентство через покупку недвижимости больше не даёт ни одна из двух стран. Оставшиеся испанские маршруты — нелукративная виза и виза цифрового кочевника.

Системы здравоохранения?

В обеих странах действуют системы всеобщего публичного здравоохранения, которые имеют хорошие позиции в международных рейтингах, но они различаются практическими аспектами, важными для иностранцев. SNS Португалии: португальская Serviço Nacional de Saúde (SNS) обеспечивает покрытие резидентов, включая зарегистрированных иностранных резидентов. Качество в Лиссабоне и Порту хорошее — современные больницы и хорошо обученные врачи. За пределами главных городов, особенно в сельском Алгарве и во внутренних районах, покрытие истончается. Время ожидания приёма у специалистов и плановых процедур может быть долгим — от шести месяцев до года не редкость. Многие иностранцы дополняют публичное покрытие частной страховкой (€100–300/мес. в зависимости от возраста и покрытия).

Языковой барьер?

Будем честны. Для англо- и русскоязычных эмигрантов испанский легче учить, чем португальский, и для этого есть практические причины. Испанский — четвёртый по распространённости язык в мире, на нём говорят 560 миллионов человек. Ресурсы для изучения повсюду. В популярных у иностранцев районах Испании вы найдёте курсы испанского любого уровня, разговорные клубы и большое сообщество людей на той же стадии обучения. Произношение в испанском в значительной мере фонетическое — как пишется, так и произносится.

Сообщества иностранцев?

В Испании более крупное и устоявшееся сообщество иностранцев. Только британцев в Испании до Brexit было зарегистрировано более 800 000, наряду с массивными немецкими, скандинавскими, голландскими и бельгийскими сообществами. Коста-Бланка, Коста-дель-Соль и Балеарские острова имеют зрелые, многопоколенческие сообщества иностранцев с устоявшимися клубами, церквями, благотворительными организациями, англоязычными СМИ и социальными сетями. Преимущество — и недостаток — в том, что в некоторых испанских городах (Торревьеха, Бенидорм, отдельные части Коста-дель-Соль) можно жить полностью на английском (а зачастую и на русском), не зная испанского. Сообщество иностранцев Португалии меньше, но стремительно растёт с 2015 года. В Алгарве сложилось устоявшееся британское и североевропейское сообщество, особенно вокруг Виламоуры, Лагуша и Тавиры. Лиссабон привлёк более новую, молодую волну цифровых кочевников, технарей и удалённых профессионалов. Сообщество ощущается более динамичным, но менее укоренённым, чем в Испании.