Spanien vs. Portugal: Wo sollte man 2026 eine Immobilie kaufen?

Das iberische Dilemma

Spanien und Portugal teilen sich eine Halbinsel, ein Klima und eine unwiderstehliche Anziehungskraft auf ausländische Immobilienkäufer. Beide Länder bieten Sonne, ein nach nordeuropäischen Maßstäben erschwingliches Leben, hervorragendes Essen und ein Lebenstempo, das den Alltagstrott zu Hause absurd erscheinen lässt. Doch unter den oberflächlichen Ähnlichkeiten verbergen sich grundlegend unterschiedliche Immobilienmärkte mit unterschiedlichen Steuerregimen, unterschiedlichen Rechtsverfahren, unterschiedlichen Visaregeln und unterschiedlichen Investitionsdynamiken.

Wenn Sie das hier lesen, haben Sie Ihre Suche vermutlich bereits auf die Iberische Halbinsel eingegrenzt und stehen nun vor der Frage, mit der sich jedes Jahr Tausende Käufer herumschlagen: Spanien oder Portugal? Eine universelle Antwort gibt es nicht. Die richtige Wahl hängt von Ihrem Budget, Ihrer Steuersituation, Ihren Aufenthaltsplänen, Ihren Mieteinnahmezielen und dem Lebensstil ab, den Sie führen wollen. Dieser Leitfaden seziert jeden wesentlichen Faktor — mit echten Zahlen statt Allgemeinplätzen — damit Sie diese Entscheidung mit Klarheit treffen können.

Immobilienpreise: Region für Region

Nationale Durchschnittspreise sagen Ihnen so gut wie nichts Brauchbares. Beide Länder haben günstige ländliche Innenregionen und teure Küstenhotspots. Sinnvoll ist nur der Vergleich zwischen den konkreten Regionen, in denen ausländische Käufer tatsächlich kaufen.

Lissabon vs. Madrid vs. Barcelona

Lissabon hat seit 2015 ein außergewöhnliches Preiswachstum erlebt, getrieben vom Golden-Visa-Programm, dem NHR-Steuerregime und einer Welle digitaler Nomaden. Die Durchschnittspreise im Zentrum von Lissabon erreichten Anfang 2026 rund 5.800–6.500 €/m². Premium-Viertel wie Chiado, Príncipe Real und Estrela liegen über 8.000 €/m². Allerdings ist Lissabon deutlich kleiner als Madrid oder Barcelona, und die zentralen Premium-Zonen sind winzig.

Madrids Stadtzentrum liegt im Schnitt bei 5.000–6.200 €/m², mit Salamanca, Chamberí und Retiro bei 7.000–9.000 €. Barcelonas Eixample und Gràcia liegen im Mittel bei 4.800–6.000 €/m², das Gotische Viertel und die Hafenfront teurer. Beide spanischen Städte bieten mehr Angebot, mehr Vielfalt an Wohnungstypen und eine etabliertere Infrastruktur als Lissabon.

Der entscheidende Unterschied: Für dasselbe Budget bekommen Sie in Madrid oder Barcelona mehr Fläche als im Zentrum von Lissabon. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem guten Lissabonner Viertel kostet 400.000–550.000 €. In ordentlichen zentralen Lagen Madrids kauft dasselbe Budget eine größere Wohnung mit besserer Ausstattung. Barcelona liegt dazwischen.

Algarve vs. Costa Blanca vs. Costa del Sol

Die Algarve — Portugals Südküste und die beliebteste Region für ausländische Käufer — liegt im Schnitt bei 3.200–4.500 €/m², das „Goldene Dreieck" zwischen Quinta do Lago, Vale do Lobo und Vilamoura bei 5.000–8.000 €. Eine moderne Zwei-Zimmer-Wohnung in Küstennähe kostet im zentralen Algarve 280.000–400.000 €.

Spaniens Costa Blanca bleibt deutlich günstiger. Die Durchschnittspreise an der nördlichen Costa Blanca (Jávea, Dénia, Moraira) liegen bei 2.500–3.800 €/m². Die südliche Costa Blanca (Torrevieja, Orihuela Costa) ist mit 1.600–2.500 €/m² noch erschwinglicher. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Strandnähe an der südlichen Costa Blanca ist immer noch für 120.000–180.000 € zu finden — etwa die Hälfte des Algarve-Äquivalents.

Die Costa del Sol liegt dazwischen. Marbella und seine Goldene Meile drücken auf 4.000–7.000 €/m², doch Orte wie Fuengirola, Benalmádena und Estepona bieten gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei 2.200–3.500 €. Die Stadt Málaga selbst hat einen Sprung gemacht, die zentralen Preise rivalisieren inzwischen mit einigen Lissabonner Vierteln.

Die Costa de Prata und weniger offensichtliche Alternativen

Portugals Costa de Prata, nördlich von Lissabon, bietet drastisch niedrigere Preise als die Algarve — 1.800–3.000 €/m² in Orten wie Nazaré, Peniche und Caldas da Rainha. Es ist Portugals Küstenregion mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis für Käufer, die keine ganzjährige Wärme brauchen. Das spanische Pendant könnte die Costa de Almería oder das Hinterland der nördlichen Costa Blanca sein, wo 1.200–2.000 €/m² solide Objekte kaufen.

Preis-Urteil

Spanien bietet mehr Bandbreite über die Preisklassen hinweg und im Einstiegssegment deutlich günstigere Optionen als Portugal. Die Algarve ist im Vergleich zu den spanischen Küstenalternativen teuer geworden. Im Premium-Segment konkurrieren Lissabon und das Goldene Dreieck der Algarve mit Marbella und Barcelona — aber Spanien liefert auf jeder Preisstufe mehr Quadratmeter pro Euro, außer bei den allergünstigsten ländlichen Objekten.

Steuervergleich: die Zahlen, die zählen

Bei der Steuer divergieren Spanien und Portugal am dramatischsten — und hier kann die falsche Wahl über eine Dekade hinweg Zehntausende Euro kosten.

Kaufsteuern

Portugal erhebt IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) nach einer gleitenden Skala von 0 % bis 7,5 %, abhängig vom Immobilienwert und davon, ob es Erst- oder Zweitwohnsitz ist. Eine Zweitwohnung für 300.000 € in Portugal verursacht etwa 16.000–18.000 € IMT. Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) kommt mit 0,8 % hinzu. Gesamte Erwerbsteuern auf 300.000 €: etwa 6–7 %.

Spanien erhebt ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) auf Bestandsimmobilien, mit Sätzen, die nach autonomer Gemeinschaft variieren — typischerweise 6–10 %. Andalusien 7 %, Valencia 10 %, Katalonien 10 %, Madrid 6 %. Neubauten zahlen 10 % IVA plus 1–1,5 % Stempelsteuer. Auf eine Bestandsimmobilie zu 300.000 € in Valencia beträgt die Übertragungssteuer 30.000 €. In Andalusien 21.000 €. In Madrid 18.000 €. Hinzu kommen in beiden Ländern Notar- und Grundbuchkosten, die — anders als die deutsche Grunderwerbsteuer-Plus-Nebenkosten-Logik nahelegt — vergleichsweise moderat ausfallen (rund 1–2 % zusammen).

Portugal ist bei den Erwerbsteuern auf den meisten Preisniveaus etwas günstiger, wobei Madrid die portugiesischen Sätze erreicht oder unterbietet.

Das NHR-Regime: weg, aber nicht vergessen

Portugals Non-Habitual-Resident-Steuerregime (NHR) war einer der mächtigsten Steueranreize Europas. Es bot eine pauschale 20-%-Einkommensteuer auf portugiesische Einkünfte und eine potenzielle Befreiung ausländischer Einkünfte für zehn Jahre. Für Ruheständler mit Renten aus Ländern mit günstigen Doppelbesteuerungsabkommen war das außergewöhnlich — manche zahlten null Steuern auf ihre Renteneinkünfte. Für deutsche Rentner war Portugal mit NHR jahrelang eine gefragte Adresse, bis Deutschland sein DBA mit Portugal nachverhandelte und Renten ab 2018 in Portugal auf 10 % besteuert wurden.

Das NHR ist zum 31. Dezember 2023 für Neuantragsteller geschlossen worden. Der Nachfolger „Steueranreiz für wissenschaftliche Forschung und Innovation" (IFICI) ist deutlich restriktiver und zielt auf konkrete berufliche Tätigkeiten statt auf breite Steuervergünstigungen. Wer das NHR nicht vor Ablauf der Frist gesichert hat, kommt nicht mehr dazu.

Das ist erheblich. Vor 2024 war das portugiesische Steuerregime einer der Hauptgründe, Portugal Spanien für den Ruhestand vorzuziehen. Dieser Vorteil hat sich verflüchtigt.

Spaniens Beckham-Gesetz

Spaniens „Beckham-Gesetz" (régimen especial de trabajadores desplazados) erlaubt neuen Steuerresidenten, die in den vorangegangenen fünf Jahren nicht in Spanien steuerlich ansässig waren, einen pauschalen Satz von 24 % auf spanische Einkünfte bis 600.000 € und 47 % darüber zu zahlen — für sechs Jahre. Ausländische Einkünfte sind grundsätzlich befreit, mit Ausnahme von Dividenden, Zinsen und Veräußerungsgewinnen. Es gilt für Arbeitnehmer und seit 2023 auch für Unternehmer und bestimmte Berufstätige. Für Rentner gilt es nicht.

Für hochbezahlte Fachkräfte, die nach Spanien umziehen, ist das Beckham-Gesetz hochwirksam. Für Rentner ist es irrelevant, und es gelten die regulären progressiven Sätze der spanischen Einkommensteuer (19–47 %).

Kapitalertragsteuer

Portugal besteuert 50 % des Veräußerungsgewinns aus Immobilien und schlägt sie zum Einkommen, das progressiv (14,5–48 %) versteuert wird. Für Nichtresidenten, die portugiesische Immobilien verkaufen, wird der volle Gewinn pauschal mit 28 % besteuert, EU-Residenten können die Besteuerung als Residenten wählen. Eine Reinvestitionsbefreiung ist möglich, wenn innerhalb von 36 Monaten ein anderer Erstwohnsitz in der EU gekauft wird.

Spanien besteuert Veräußerungsgewinne mit 19 % auf die ersten 6.000 €, 21 % bis 50.000 €, 23 % bis 200.000 €, 27 % bis 300.000 € und 28 % darüber. Für Nichtresidenten gilt pauschal 19 % für EU-Residenten und 24 % für Nicht-EU-Residenten. Spanien behält bei nichtresidenten Verkäufern 3 % des Verkaufspreises als Steuervorauszahlung ein.

Bei den meisten typischen Transaktionen fällt die spanische Kapitalertragsteuer am Ende niedriger aus als die portugiesische, besonders für Nichtresidenten.

Laufende Grundsteuern

Portugals IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) beträgt 0,3–0,45 % des Steuerwerts pro Jahr. Spaniens IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) variiert nach Gemeinde, liegt typischerweise bei 0,4–1,1 % des Katasterwerts. In der Praxis sind die Jahresbeträge in beiden Ländern grob vergleichbar — 300–1.500 € für ein typisches Objekt.

Spanien erhebt zudem eine Vermögensteuer auf Nettovermögen über 700.000 € (mit regionalen Variationen). Portugal hat sein Pendant — die „Adicional ao IMI" (AIMI) — für die meisten Eigentümer abgeschafft, sie gilt aber weiterhin für Objekte über 600.000 €, die von Gesellschaften gehalten werden.

Steuer-Urteil

Mit dem Ende des NHR hat Portugal seinen größten steuerlichen Vorteil verloren. Spaniens Beckham-Gesetz ist mächtig für aktive Berufstätige. Für Rentner bietet 2026 keines der beiden Länder eine außergewöhnliche steuerliche Behandlung. Spanien hat für Nichtresidenten in der Regel die niedrigere Kapitalertragsteuer. Die Kaufsteuern sind insgesamt vergleichbar, wobei Madrid die günstigste Region beider Länder ist. Steuern sollten nicht länger der Hauptgrund sein, Portugal Spanien vorzuziehen.

Vergleich der Golden Visa

Bis vor Kurzem lag hier eine der dramatischsten Divergenzen zwischen beiden Ländern. Heute ist es eine Geschichte der Annäherung: Keines der beiden Länder vergibt mehr ein Golden Visa für den Immobilienkauf — und das verändert die Rechnung für Käufer aus Nicht-EU-Staaten grundlegend.

Portugal: Golden Visa für Immobilien beendet

Portugal hat Immobilien im Oktober 2023 als qualifizierende Investition für sein Golden-Visa-Programm gestrichen. Das Programm besteht weiter für Fondsinvestitionen (mindestens 500.000 €), Unternehmensgründung (mindestens zehn Arbeitsplätze oder 500.000 € Investition), Forschungsbeiträge und Spenden für das kulturelle Erbe. Aber der Weg, der das portugiesische Golden Visa weltberühmt gemacht hat — Immobilienkauf für 500.000 € (oder 350.000 € bei Sanierungsprojekten) — ist endgültig geschlossen.

Bestehende Golden-Visa-Inhaber über Immobilien behalten ihre Rechte, einschließlich des Wegs zur Daueraufenthaltsgenehmigung nach fünf Jahren und zur Staatsbürgerschaft nach fünf Jahren (mit Sprachanforderungen). Aber es werden keine neuen immobilienbasierten Anträge mehr angenommen.

Spanien: Golden Visa vollständig abgeschafft

Spanien ging weiter als Portugal — und tat es später. Am 3. April 2025 schaffte Spanien sein Golden-Visa-Programm mit dem Organgesetz Ley Orgánica 1/2025 vollständig ab. Neue Anträge werden über keinen Weg mehr angenommen: weder über Immobilien noch über Fonds, Staatsanleihen oder Bankeinlagen. Wo Portugal lediglich die Immobilienoption strich, beendete Spanien das gesamte Programm.

Bestehende Inhaber der Investorenaufenthaltserlaubnis (residencia de inversor) behalten ihre Rechte und können sie nach den bisherigen Regeln weiter verlängern. Für neue Nicht-EU-Antragsteller sind die realistischen spanischen Wege jetzt das Non-Lucrative-Visum (passives Einkommen, keine Arbeit in Spanien) und das Digital-Nomad-Visum (Remote-Arbeit für ausländische Arbeitgeber oder Kunden) — keiner davon verlangt einen Immobilienkauf, auch wenn eigenes Wohneigentum in Spanien den Antrag in der Praxis stärkt.

Golden-Visa-Urteil

Für Käufer, die auf einen Aufenthaltsweg über Immobilieninvestition gehofft haben, sind beide Länder jetzt gleichauf: Beide Türen sind geschlossen. Portugal führt sein Golden Visa für Fondsinvestitionen (ab 500.000 €), Arbeitsplatzschaffung und Kulturspenden weiter, während Spanien gar kein Investitionsvisum mehr anbietet. Der eigentliche Vergleich verläuft heute zwischen Spaniens Non-Lucrative- und Digital-Nomad-Visum und Portugals D7, Digital-Nomad-Visum und fondsbasiertem Golden Visa. Ein Immobilienkauf verschafft in keinem der beiden Länder mehr einen Aufenthaltstitel.

Klimavergleich

Beide Länder genießen Mittelmeer- und Atlantikklima, es gibt aber bedeutsame Unterschiede.

Sommer

Der Süden Spaniens — insbesondere Andalusien und Murcia — erlebt extreme Sommerhitze. Córdoba, Sevilla und das Hinterland überschreiten im Juli und August regelmäßig 40 °C. Küstenzonen werden durch Seewind gemildert, erreichen aber dennoch 32–36 °C. Die Algarve ist im Sommer mit typischerweise 28–33 °C dank atlantischem Einfluss etwas kühler. Lissabon liegt im Mittel bei 28–30 °C, kann bei Hitzewellen aber über 40 °C steigen. Die portugiesische Atlantikküste (Costa de Prata, Region Porto) bleibt mit 22–26 °C spürbar kühler.

Winter

Die Algarve und die südliche Costa Blanca/Costa del Sol teilen sich ähnliche milde Winter: 12–18 °C tagsüber, gelegentlicher Regen, 5–7 Sonnenstunden täglich. Lissabons Winter sind etwas feuchter als die der andalusischen Küste oder der Costa Blanca. Porto und Nordportugal sind deutlich nasser und kühler — eher mit Galicien als mit der Mittelmeerküste vergleichbar.

Die Costa Blanca hat einen berechtigten Anspruch auf das beste ganzjährige Klima Europas: über 300 Sonnentage pro Jahr und sehr wenig Niederschlag. Die Algarve kommt nahe heran, bekommt aber im Winter mehr Regen.

Klima-Urteil

Wer trockene, heiße Sommer und maximale Sonnenstunden will, gewinnt mit Spaniens Südostküste (Costa Blanca, Costa de Almería). Wer etwas mildere Sommertemperaturen mit Atlantikbrise bevorzugt, ist mit der Algarve ideal beraten. Für ganzjährige Milde ohne extreme Hitze hat die portugiesische Atlantikküste den Vorteil — allerdings mit mehr Wolken und Regen.

Gesundheitssysteme

Beide Länder haben universelle öffentliche Gesundheitssysteme, die international gut abschneiden, sie unterscheiden sich aber in praktischen Aspekten, die für Auswanderer wichtig sind.

Portugals SNS

Portugals Serviço Nacional de Saúde (SNS) deckt Residenten, einschließlich registrierter ausländischer Residenten. Die Qualität in Lissabon und Porto ist gut, mit modernen Krankenhäusern und gut ausgebildeten Ärzten. Außerhalb der Hauptstädte, besonders im ländlichen Algarve und im Hinterland, wird die Versorgung dünner. Wartezeiten auf Facharzttermine und elektive Eingriffe können lang sein — sechs Monate bis ein Jahr sind keine Seltenheit. Viele Auswanderer ergänzen die öffentliche Versorgung mit einer privaten Versicherung (100–300 €/Monat je nach Alter und Leistung).

Spaniens SNS

Spaniens Sistema Nacional de Salud zählt regelmäßig zu den besten Gesundheitssystemen Europas. Die Abdeckung erreicht registrierte Residenten über das Sozialversicherungssystem. Die Primärversorgung (centro de salud) ist in der Regel exzellent und lokal zugänglich, auch in kleineren Orten. Die Krankenhausinfrastruktur ist in den meisten Regionen besser als die portugiesische, mit mehr Einrichtungen und kürzeren Wartezeiten. Private Versicherungen sind erschwinglich — 60–200 €/Monat — und ermöglichen den Zugang zu einem parallelen privaten System mit minimalen Wartezeiten. Für deutsche Auswanderer interessant: die spanische Privatversicherung ist deutlich günstiger als eine vergleichbare deutsche PKV.

Gesundheits-Urteil

Das spanische Gesundheitssystem ist objektiv stärker, mit besserer Infrastruktur abseits der Großstädte, kürzeren Wartezeiten und mehr Einrichtungen. Für Käufer, die ganzjährig leben wollen, besonders Rentner, für die Gesundheit kritisch ist, ist das ein bedeutsamer Vorteil Spaniens. Beide Länder akzeptieren die EHIC für EU-Bürger bei vorübergehendem Aufenthalt.

Vergleich der Lebenshaltungskosten

Die folgende Tabelle vergleicht typische Monatsausgaben für ein Paar in beliebten Auswanderergebieten. Es sind mittlere Schätzungen — kein billigster möglicher Lebensstil, aber auch kein Luxus.

Spaniens Costa Blanca bietet die niedrigsten Lebenshaltungskosten unter den beliebten Auswandererzielen der Iberischen Halbinsel. Die Algarve ist seit 2020 spürbar teurer geworden, getrieben von Nachfrage digitaler Nomaden, Remote-Workern und dem Nachhall des Golden-Visa-Programms. Lissabon ist heute eine europäische Hauptstadt im vollen Sinn der Lebenshaltungskosten, vergleichbar mit vielen Stadtteilen Madrids und Barcelonas.

Die Sprachbarriere

Seien wir ehrlich. Für deutsch- und englischsprachige Auswanderer ist Spanisch leichter zu erlernen als Portugiesisch, und dafür gibt es praktische Gründe. Wer in Deutschland Spanisch in der Schule oder an der VHS gelernt hat, wird sich im spanischen Alltag schnell zurechtfinden — viel schneller als das mit gleichem Niveau Portugiesisch möglich wäre.

Spanisch ist mit 560 Millionen Sprechern die viertgrößte Sprache der Welt. Lernressourcen sind überall verfügbar. In den beliebten Auswandererregionen Spaniens finden Sie Spanischkurse aller Niveaus, Sprachtandems und eine große Gemeinschaft Lernender auf demselben Stand. Die spanische Aussprache ist weitgehend phonetisch — wie man schreibt, so spricht man.

Europäisches Portugiesisch hat eine berüchtigt schwierige Aussprache für Deutsch- und Englischsprachige. Vokale werden „verschluckt", Konsonanten weich, und die Kluft zwischen geschriebenem und gesprochenem Portugiesisch ist viel größer als im Spanischen. Die meisten Auswanderer in Portugal beschreiben Portugiesisch als deutlich schwieriger als Spanisch. Die kleinere Sprechergemeinschaft weltweit (260 Millionen, einschließlich brasilianischem Portugiesisch) bedeutet weniger Lernressourcen, was sich mit Apps und Online-Kursen aber verbessert hat.

In der Praxis haben beide Länder in Tourismus- und Auswanderergebieten ein gutes Englischniveau. Portugal hat im Schnitt sogar ein höheres Englischniveau als Spanien, teils weil portugiesisches Fernsehen untertitelt statt synchronisiert wird. In Lissabon und der Algarve kommt man mit Englisch leichter durch als in vielen Küstenteilen Spaniens. Wer aber tief integrieren, die Landessprache wirklich lernen und Freundschaften jenseits der Expat-Blase aufbauen will, hat es mit Spanisch leichter. Für Deutsche, die viele Jahre in Mallorca, Costa Blanca oder Costa del Sol leben wollen, lohnt sich Spanisch ohnehin: Deutschsprachige Communities sind groß, ersetzen aber langfristig nicht den Zugang zur lokalen Gesellschaft.

Infrastruktur und Flugverbindungen

Spaniens Verkehrsinfrastruktur ist der portugiesischen in nahezu jedem messbaren Aspekt überlegen. Spanien hat das weltweit zweitlängste Hochgeschwindigkeits-Bahnnetz (nach China), das Madrid mit Barcelona, Sevilla, Málaga, Valencia und Alicante in zwei bis drei Stunden verbindet. Portugal hat keine echte Hochgeschwindigkeitsbahn, Projekte sind in Planung. Lissabon–Porto im schnellsten Zug dauert 2,5–3 Stunden — bei vergleichbarer Distanz langsamer als ein AVE in Spanien.

Bei Flugverbindungen dominiert Spanien. Madrid-Barajas und Barcelona-El Prat sind europäische Hauptdrehkreuze mit Direktflügen praktisch überallhin. Alicante-Elche, Málaga-Costa del Sol und Palma de Mallorca gehören zu den verkehrsreichsten Flughäfen Europas mit dichten Low-Cost-Netzen. Portugal hat Lissabon, Porto und Faro — alle gut angebunden, aber mit weniger Strecken und Frequenzen. Der Flughafen Faro ist für die Algarve essenziell und saisonal gut abgedeckt, im Winter ist das Angebot aber begrenzter als in Alicante oder Málaga. Für Deutsche relevant: Direktflüge von Frankfurt, München, Berlin, Düsseldorf und Hamburg nach Alicante, Málaga und Palma gibt es ganzjährig, oft mehrfach täglich; nach Faro sind sie im Winter spürbar dünner.

Die Straßeninfrastruktur in Spanien ist exzellent, mit modernen Autobahnen, die alle großen Regionen verbinden. Portugals Autobahnnetz ist passabel, aber kleiner, und die Mautgebühren auf Hauptachsen (besonders die A22 durch die Algarve) sind eine anhaltende Belastung für Bewohner. Spanien hat ebenfalls Mautstrecken, viele Hauptachsen sind aber mautfrei.

Auswanderer-Gemeinschaften

Spanien hat die größere und etabliertere Auswanderer-Gemeinschaft. Allein vor dem Brexit waren über 800.000 Briten in Spanien registriert, dazu massive deutsche, skandinavische, niederländische und belgische Gemeinschaften. Costa Blanca, Costa del Sol und die Balearen verfügen über reife, mehrgenerationale Auswandererpopulationen mit etablierten Vereinen, Kirchen, Wohltätigkeitsorganisationen, deutschsprachigen Medien und sozialen Netzwerken. Der Vorteil — und Nachteil — ist, dass man in bestimmten spanischen Städten (Torrevieja, Benidorm, Teile der Costa del Sol) komplett auf Englisch oder Deutsch leben kann, ohne je Spanisch zu brauchen.

Portugals Auswanderer-Gemeinschaft ist kleiner, aber seit 2015 schnell gewachsen. Die Algarve hat eine etablierte britische und nordeuropäische Gemeinschaft, besonders rund um Vilamoura, Lagos und Tavira. Lissabon hat eine neuere, jüngere Welle digitaler Nomaden, Tech-Arbeiter und Remote-Profis angezogen. Die Gemeinschaft wirkt dynamischer, aber weniger verwurzelt als die spanische.

Ein bemerkenswerter Unterschied: Portugals Auswanderer-Gemeinschaft integriert sich tendenziell stärker mit dem lokalen Leben als die spanische. Die kleinere Größe bedeutet weniger „Expat-Blasen" und mehr Austausch mit portugiesischen Nachbarn. Ob das ein Plus ist, hängt vom Charakter ab: Manche blühen in der Integration auf, andere bevorzugen den Komfort einer etablierten englisch- oder deutschsprachigen Gemeinschaft.

Mietrendite-Vergleich

Für Investoren ist die Mietrendite eine zentrale Kennzahl — und das Bild hat sich in den letzten Jahren deutlich verschoben.

Portugal

Die Bruttomietrenditen in Lissabon sind auf 4–5 % geschrumpft, weil die Preise schneller stiegen als die Mieten. Die Algarve bietet 4–6 % brutto für Objekte mit starkem Ferienvermietungspotenzial, wobei Hochsaison-Wochenpreise die geringere Winterbelegung ausgleichen. Porto hat sich zu einem starken Mietmarkt mit Bruttorenditen von 5–7 % entwickelt, getrieben von Tourismus und Studierendennachfrage.

Portugal hat 2023 das „Mais Habitação"-Gesetz eingeführt, das die Regulierung der Kurzzeitvermietung (Alojamento Local) erheblich verschärft hat. Neue AL-Lizenzen sind in vielen Kommunen beschränkt, bestehende sind von Nichtverlängerung bedroht. Dieses regulatorische Risiko ist wichtig: Wer in Portugal mit Airbnb-Einnahmen kalkuliert, sollte den AL-Lizenzstatus sorgfältig prüfen und das Risiko künftiger Einschränkungen verstehen.

Spanien

Spaniens Mietmarkt ist groß und vielfältig. Langfristige Mietrenditen in Madrid und Barcelona liegen im Schnitt bei 4–5 % brutto, kleinere Städte wie Valencia und Málaga bei 5–7 %. Ferienvermietungsrenditen an Costa Blanca und Costa del Sol bewegen sich bei 5–8 % brutto für gut gelegene Objekte mit Tourismuslizenz.

Auch Spanien verschärft die Regulierung der Kurzzeitvermietung: Barcelona deckelt faktisch neue Tourismuslizenzen, andere Regionen führen Einschränkungen ein. Das regulatorische Umfeld ist jedoch über die 17 autonomen Gemeinschaften fragmentierter, und viele Gebiete bleiben für neue Ferienvermietungslizenzen offen. Die Comunidad Valenciana etwa hat ein klares und zugängliches Lizenzsystem.

Mietrendite-Urteil

Spanien bietet in der Regel höhere Bruttorenditen, besonders in Sekundärstädten und Küstenlagen jenseits der absoluten Top-Lagen. Portugals Mietregulierung ist ein erheblicher Risikofaktor. Für reine Investitionsrendite hat Spanien 2026 die Nase vorn.

Vergleich des Kaufprozesses

Beide Länder haben funktionierende Immobilienkaufsysteme, die Verfahren unterscheiden sich aber in Punkten, die das Käufererlebnis beeinflussen. Für deutsche Käufer wichtig: In beiden Ländern spielt der Notar eine zentrale Rolle, vergleichbar mit dem in Deutschland gewohnten System, allerdings mit teils niedrigeren Gebühren.

Portugal

Der portugiesische Kaufprozess umfasst typischerweise: Beantragung der NIF (Steuernummer), Unterzeichnung des CPCV (Vorvertrag) mit Anzahlung (in der Regel 10–20 %), Zahlung von IMT und Imposto do Selo vor der Übertragung sowie Unterzeichnung der escritura beim Notar. Der Prozess dauert vom Angebot bis zur Übertragung 4–12 Wochen. Anwälte sind rechtlich nicht zwingend, werden aber dringend empfohlen. Das Grundbuch (Conservatória) ist im Allgemeinen verlässlich, Objekte sind gut dokumentiert.

Spanien

Der spanische Prozess umfasst die Beantragung der NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), den Abschluss eines privaten Kaufvertrags mit Anzahlung (in der Regel 10 %) und die Unterzeichnung der escritura pública beim Notar. Kaufsteuern werden nach der Übertragung gezahlt (innerhalb von 30 Tagen). Der Prozess dauert typischerweise 4–12 Wochen, bei Off-Plan-Neubauten bis zu 6 Monaten. Spaniens Grundbuch (Registro de la Propiedad) ist robust, das Notariatssystem bietet starken Käuferschutz — vergleichbar dem deutschen Niveau an Rechtssicherheit.

Ein praktischer Unterschied: Die NIF-Beschaffung in Portugal ist im Allgemeinen schneller und einfacher als die NIE-Beschaffung in Spanien. Das NIE-Verfahren in Spanien war berüchtigt langsam und bürokratisch, hat sich aber mit Online-Antrag verbessert.

Rechtsprozess-Urteil

Beide Systeme sind bei ordentlicher anwaltlicher Vertretung funktional und sicher. Der portugiesische Prozess ist bei den bürokratischen Schritten marginal flüssiger, das spanische Notariatssystem bietet einen etwas stärkeren Käuferschutz. In der Praxis zählt die Qualität Ihres Anwalts mehr als das Landessystem.

Vor- und Nachteile: Spanien

Vor- und Nachteile: Portugal

Das Urteil: Wann Spanien, wann Portugal wählen

Nach Prüfung jedes wesentlichen Faktors hier unsere ehrliche Einschätzung, wann welches Land mehr Sinn ergibt.

Wählen Sie Spanien, wenn:

Sie mit Budget kaufen und maximales Preis-Leistungs-Verhältnis wollen — Spaniens erschwingliche Küstenoptionen haben kein portugiesisches Pendant. Sie eine umziehende Fachkraft mit hohem Einkommen sind — das Beckham-Gesetz ist mächtig. Sie die Gesundheitsinfrastruktur priorisieren — Spaniens System ist außerhalb der Großstädte objektiv stärker. Sie die größtmögliche Auswahl an Objekten und Lagen wollen. Sie Mieteinnahmen erzielen wollen — Spanien bietet höhere Renditen und einen vielfältigeren Mietmarkt. Sie etablierte Auswanderer-Infrastruktur mit deutsch- und englischsprachigen Diensten, Vereinen und Gemeinschaften wollen. Sie Verkehrsanbindung und die Möglichkeit schätzen, günstig direkt überall in Europa hinzufliegen.

Wählen Sie Portugal, wenn:

Sie den schnellsten Weg zur EU-Staatsbürgerschaft und gleichzeitig die Möglichkeit suchen, Ihre Erststaatsangehörigkeit zu behalten — Portugal bietet Einbürgerung in fünf Jahren mit doppelter Staatsbürgerschaft. Sie ein moderates Atlantikklima ohne extreme Sommerhitze bevorzugen. Sie von Lissabons Kulturszene und dem damit verbundenen Lebensstil angezogen sind — in Spanien gibt es schlicht kein Äquivalent. Sie eine kleinere, intimere Auswandererorientierung mit engerer Einbindung in das lokale Leben wollen. Sie Surfer sind — Portugals Atlantikküste ist Weltklasse. Sie einen investitionsbasierten Aufenthaltsweg suchen — Portugals Golden Visa existiert weiter für Fondsinvestitionen, während Spanien sein Programm 2025 vollständig abgeschafft hat. Sie Sicherheit hoch gewichten — Portugal zählt regelmäßig zu den sichersten Ländern der Welt (Spanien ist allerdings ebenfalls sehr sicher).

Fazit

2026 hat sich die Balance für die meisten Käuferprofile in Richtung Spanien verschoben. Das Ende des NHR-Regimes und des immobilienbasierten Golden Visa in Portugal hat die beiden Faktoren beseitigt, die einen Großteil des portugiesischen Immobilienbooms unter ausländischen Käufern antrieben. Spanien bietet besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, mehr Vielfalt und stärkere Infrastruktur. Das Golden Visa trennt die beiden Länder nicht mehr: Spanien hat sein Programm im April 2025 vollständig abgeschafft, sodass ein Immobilienkauf in keinem der beiden Länder mehr einen Aufenthaltstitel verschafft.

Portugal bleibt ein außergewöhnliches Land zum Leben mit einer Lebensqualität, die es mit jedem Ort in Europa aufnimmt. Für Käufer, die den Weg zur EU-Staatsbürgerschaft priorisieren, den atlantischen Lebensstil lieben oder sich speziell zu Lissabon oder zur Algarve hingezogen fühlen, bleibt es eine ausgezeichnete Wahl. Aber rein nach den Zahlen — Preise, Steuern, Renditen und praktische Faktoren — hat Spanien 2026 die stärkere Position.

Welches Land Sie auch wählen, es gelten dieselben Grundsätze: Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, machen Sie gründliche Due Diligence, verstehen Sie Ihre Steuerpflichten und übereilen Sie nie eine Entscheidung. Die Iberische Halbinsel ist ein bemerkenswerter Ort, um Immobilien zu besitzen. Der einzige wirkliche Fehler ist, vorher nicht die Hausaufgaben zu machen.

Häufig gestellte Fragen

Immobilienpreise: Region für Region?

Nationale Durchschnittspreise sagen Ihnen so gut wie nichts Brauchbares. Beide Länder haben günstige ländliche Innenregionen und teure Küstenhotspots. Sinnvoll ist nur der Vergleich zwischen den konkreten Regionen, in denen ausländische Käufer tatsächlich kaufen. Lissabon vs. Madrid vs. Barcelona: Lissabon hat seit 2015 ein außergewöhnliches Preiswachstum erlebt, getrieben vom Golden-Visa-Programm, dem NHR-Steuerregime und einer Welle digitaler Nomaden. Die Durchschnittspreise im Zentrum von Lissabon erreichten Anfang 2026 rund 5.800–6.500 €/m². Premium-Viertel wie Chiado, Príncipe Real und Estrela liegen über 8.000 €/m². Allerdings ist Lissabon deutlich kleiner als Madrid oder Barcelona, und die zentralen Premium-Zonen sind winzig.

Vergleich der Golden Visa?

Bis vor Kurzem lag hier eine der dramatischsten Divergenzen zwischen beiden Ländern; heute vergibt keines der beiden Länder mehr ein Golden Visa für den Immobilienkauf. Portugal: Golden Visa für Immobilien beendet. Portugal hat Immobilien im Oktober 2023 als qualifizierende Investition für sein Golden-Visa-Programm gestrichen. Das Programm besteht weiter für Fondsinvestitionen (mindestens 500.000 €), Unternehmensgründung (mindestens zehn Arbeitsplätze oder 500.000 € Investition), Forschungsbeiträge und Spenden für das kulturelle Erbe. Aber der Weg, der das portugiesische Golden Visa weltberühmt gemacht hat — Immobilienkauf für 500.000 € (oder 350.000 € bei Sanierungsprojekten) — ist endgültig geschlossen. Spanien ging noch weiter: Am 3. April 2025 schaffte es sein Golden Visa vollständig ab (Ley Orgánica 1/2025) — kein Land bietet damit mehr Aufenthalt durch Immobilienkauf. Spaniens verbleibende Wege sind das Non-Lucrative- und das Digital-Nomad-Visum.

Gesundheitssysteme?

Beide Länder haben universelle öffentliche Gesundheitssysteme, die international gut abschneiden, sie unterscheiden sich aber in praktischen Aspekten, die für Auswanderer wichtig sind. Portugals SNS: Portugals Serviço Nacional de Saúde (SNS) deckt Residenten, einschließlich registrierter ausländischer Residenten. Die Qualität in Lissabon und Porto ist gut, mit modernen Krankenhäusern und gut ausgebildeten Ärzten. Außerhalb der Hauptstädte, besonders im ländlichen Algarve und im Hinterland, wird die Versorgung dünner. Wartezeiten auf Facharzttermine und elektive Eingriffe können lang sein — sechs Monate bis ein Jahr sind keine Seltenheit. Viele Auswanderer ergänzen die öffentliche Versorgung mit einer privaten Versicherung (100–300 €/Monat je nach Alter und Leistung).

Sprachbarriere?

Seien wir ehrlich. Für deutsch- und englischsprachige Auswanderer ist Spanisch leichter zu erlernen als Portugiesisch, und dafür gibt es praktische Gründe. Spanisch ist mit 560 Millionen Sprechern die viertgrößte Sprache der Welt. Lernressourcen sind überall verfügbar. In den beliebten Auswandererregionen Spaniens finden Sie Spanischkurse aller Niveaus, Sprachtandems und eine große Gemeinschaft Lernender auf demselben Stand. Die spanische Aussprache ist weitgehend phonetisch — wie man schreibt, so spricht man.

Auswanderer-Gemeinschaften?

Spanien hat die größere und etabliertere Auswanderer-Gemeinschaft. Allein vor dem Brexit waren über 800.000 Briten in Spanien registriert, dazu massive deutsche, skandinavische, niederländische und belgische Gemeinschaften. Costa Blanca, Costa del Sol und die Balearen verfügen über reife, mehrgenerationale Auswandererpopulationen mit etablierten Vereinen, Kirchen, Wohltätigkeitsorganisationen, deutschsprachigen Medien und sozialen Netzwerken. Der Vorteil — und Nachteil — ist, dass man in bestimmten spanischen Städten (Torrevieja, Benidorm, Teile der Costa del Sol) komplett auf Englisch oder Deutsch leben kann, ohne je Spanisch zu brauchen. Portugals Auswanderer-Gemeinschaft ist kleiner, aber seit 2015 schnell gewachsen. Die Algarve hat eine etablierte britische und nordeuropäische Gemeinschaft, besonders rund um Vilamoura, Lagos und Tavira. Lissabon hat eine neuere, jüngere Welle digitaler Nomaden, Tech-Arbeiter und Remote-Profis angezogen. Die Gemeinschaft wirkt dynamischer, aber weniger verwurzelt als die spanische.