Bestaand vastgoed kopen in Spanje: essentiële controles voor de koop

Waarom bestaande woningen extra controle vragen

De meeste buitenlandse kopers in Spanje kiezen voor bestaande bouw in plaats van nieuwbouw. Dergelijke woningen zijn goedkoper, direct beschikbaar en liggen in gevestigde wijken. Maar ze brengen ook risico's met zich mee die nieuwbouw niet heeft: niet-vermelde schulden, illegale uitbouwen, ontbrekende vergunningen en juridische complicaties die u na de aankoop tienduizenden euro's kunnen kosten.

Uw advocaat moet deze controles uitvoeren. Maar u moet weten wat hij controleert en waarom. Doet uw advocaat niet alles wat hieronder staat, zoek dan een betere advocaat.

De essentiële controles: uw checklist voor bestaande bouw

1. Nota Simple uit het Kadaster (Registro de la Propiedad)

Dit is het allerbelangrijkste document. De nota simple is een uittreksel uit het Eigendomsregister dat bevestigt:

• Wie de eigenaar is — controleer of de verkoper daadwerkelijk de geregistreerde eigenaar is
• De beschrijving van het onroerend goed — oppervlakte, grenzen en geregistreerde kenmerken
• Lasten of bezwaringen — hypotheken, pandrechten, beslagleggingen of juridische claims
• Aantekeningen — lopende rechtszaken of bestuurlijke acties

Waarschuwingssignalen: meerdere eigenaren waarvan er slechts één verkoopt. Een bestaande hypotheek die de verkoopprijs overstijgt. Beslagaantekeningen wegens onbetaalde schulden. Een beschrijving die niet overeenkomt met de werkelijkheid (andere oppervlakte, ontbrekende verdiepingen).

Kosten: circa 10 € online via registradores.org. Uw advocaat moet dit als eerste stap opvragen — vóór u een aanbetaling doet.

2. VvE-schulden: derrama en achterstallige bijdragen

Behoort het pand tot een eigenarengemeenschap (comunidad de propietarios) — wat voor de meeste appartementen en veel urbanisaties geldt — dan moet de verkoper een verklaring van de beheerder overleggen waarin staat dat alle betalingen actueel zijn. Dat is wettelijk verplicht bij de notaris.

Controleer op:

• Onbetaalde maandelijkse VvE-bijdragen — schulden gaan over op de nieuwe eigenaar voor het lopende en het voorgaande jaar
• Derrama (bijzondere heffing) — eenmalige bedragen voor groot onderhoud (nieuw dak, liftrenovatie, gevelrenovatie). Is een derrama gestemd maar nog niet gefactureerd, dan kunt u haar erven
• Geplande toekomstige werkzaamheden — vraag de notulen van de laatste 2-3 VvE-vergaderingen op om eventuele komende uitgaven te zien

Belangrijk punt: volgens Spaans recht is de koper hoofdelijk aansprakelijk voor VvE-schulden van het lopende en het voorgaande jaar. Een woning met 5.000 € aan achterstallige bijdragen wordt bij levering uw probleem.

3. Stedenbouwkundige conformiteit (Licencia de Obra)

Controleer of de woning is gebouwd met een geldige vergunning en of alle wijzigingen vergund zijn. Uw advocaat moet bij het stadhuis (ayuntamiento) opvragen:

• De oorspronkelijke bouwvergunning (licencia de obra mayor)
• Latere verbouwingsvergunningen (licencia de obra menor) voor uitbouwen, zwembaden of structurele wijzigingen
• De stedenbouwkundige classificatie van het perceel — stedelijk (urbano), agrarisch (rústico) of beschermd

Waarom dat belangrijk is: een onvergunde uitbouw kan jarenlang worden gedoogd, maar kan niet worden meegenomen in een hypotheekwaardering, is mogelijk niet verzekerbaar en de gemeente kan in theorie sloop bevelen — zelfs decennia later.

4. Illegale uitbouwen en de Kustwet (Ley de Costas)

Twee van de grootste valkuilen op de Spaanse markt voor bestaande bouw:

Illegale uitbouwen: dichtgemaakte terrassen, omgebouwde garages, extra kamers gebouwd zonder vergunning. Komt extreem vaak voor, vooral in oudere panden en aan de costas. Een uitbouw die niet in het Eigendomsregister staat, bestaat juridisch niet — u kunt er geen hypotheek op vestigen, hem niet verzekeren en niet garanderen dat sloop niet wordt bevolen.

Ley de Costas (Kustwet): de Spaanse kustbeschermingswet stelt een publiek domein in langs de gehele kustlijn. Onroerend goed binnen het maritiem-terrestrisch publiek domein (meestal de eerste 100 meter vanaf de kustlijn, maar dit varieert) krijgt te maken met strenge beperkingen:

• Geen nieuwbouw of grote renovaties
• Bestaande panden kunnen een concessie hebben die afloopt — controleer de einddatum
• Panden in de "beschermingszone" (volgende 100 meter) hebben bouwbeperkingen
• De hervorming van 2013 verlengde sommige concessies tot 75 jaar maar loste niet alle problemen op

Actie: ligt het pand dicht bij de kust, dan moet uw advocaat de deslinde (kustgrens) controleren en de exacte positie van het pand ten opzichte ervan bevestigen.

5. Energieprestatiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética)

De verkoper is wettelijk verplicht een energieprestatiecertificaat te verstrekken voordat de woning te koop wordt aangeboden. Het pand krijgt een score van A (meest efficiënt) tot G (minst efficiënt) en het certificaat is 10 jaar geldig.

• De meeste bestaande woningen in Spanje scoren E, F of G — normaal voor oudere gebouwen
• Een lage score is geen breekpunt, maar geeft een indicatie van toekomstige stook- en koelkosten
• Zonder geldig certificaat kan de transactie niet bij de notaris worden afgerond

Kosten: betaald door de verkoper, doorgaans 100-200 €. Heeft de verkoper er geen, dan moet hij dit voor de verkoop verkrijgen.

6. IBI-bewijzen (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

IBI is de jaarlijkse Spaanse onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB. Uw advocaat moet controleren:

• Alle IBI-betalingen zijn actueel — onbetaalde IBI creëert een last op de woning die op u overgaat
• De kadastrale waarde — de door de Belastingdienst vastgestelde waarde, vermeld op de IBI-aanslag. Deze bepaalt uw jaarlijkse belasting en is ook de basis voor berekeningen van vermogensaanwasbelasting bij een latere verkoop
• Het kadastrale nummer komt overeen — vergelijk het kadastrale nummer op de IBI-aanslag met het Eigendomsregister en de feitelijke woning

Tip: lijkt de kadastrale waarde ongebruikelijk laag ten opzichte van de aankoopprijs, dan is het pand mogelijk al lang niet herwaardeerd. Dat kan veranderen — en uw IBI kan flink stijgen na een gemeentelijke herwaardering. Houd er ook rekening mee dat de Spaanse Box 3-equivalent geen IBI is: tweede woningen in Spanje door Nederlandse fiscale residenten vallen wel onder de Nederlandse Box 3-vermogensrendementsheffing.

7. Bouwkundige keuring / structurele inspectie

In Spanje niet wettelijk verplicht, maar sterk aanbevolen — vooral voor oudere panden, villa's of alles wat vóór 2000 is gebouwd.

Een bouwkundige keuring (informe técnico of inspección técnica) door een gekwalificeerd architect of bouwkundig adviseur controleert:

• Structurele integriteit — scheuren, verzakkingen, vocht, daktoestand
• Loodgieterswerk en elektra — oude loden leidingen, verouderde bekabeling
• Vocht en waterdichting — vooral kelders en platte daken
• Toestand van het zwembad (indien van toepassing) — lekkages, pomp, filtratie
• Conformiteit met huidige bouwnormen

Kosten: 300-600 € voor een standaardkeuring. Een kleine prijs vergeleken met het ontdekken van structurele problemen na de ondertekening.

NB: voor gebouwen ouder dan een bepaalde leeftijd (varieert per gemeente, meestal 30-50 jaar) kan een ITE (Inspección Técnica de Edificios) verplicht zijn. Vraag of het gebouw de ITE heeft doorstaan.

8. Bewoningsvergunning (Licencia de Primera Ocupación / Cédula de Habitabilidad)

Dit certificaat bevestigt dat de woning voldoet aan de minimumeisen voor bewoonbaarheid en overeenkomt met de goedgekeurde bouwtekeningen. Het wordt afgegeven door het stadhuis.

• In sommige gemeenten vereist om nutsvoorzieningen (water, elektriciteit) aan te sluiten
• Vereist om een toeristische verhuurvergunning te registreren
• Ontbreken kan erop wijzen dat de woning is gebouwd of gewijzigd zonder de juiste vergunningen
• Sommige oudere panden hebben er nooit een gehad — alsnog verkrijgen kan eenvoudig of zeer moeilijk zijn afhankelijk van de regelnaleving

Kernvraag: heeft de woning een geldige cédula de habitabilidad of licencia de primera ocupación? Zo niet, kan er een worden verkregen? Uw advocaat en een lokale architect kunnen adviseren.

Samenvattende checklist

Gouden regel: teken nooit een arras-contract (aanbetalingsovereenkomst) voordat uw advocaat ten minste de controles 1-6 heeft afgerond. Controles 7 en 8 moeten worden gedaan vóór de escritura (notariële akte). Zet de verkoper u onder druk om controles over te slaan of het tijdpad te versnellen, dan is dat een waarschuwingssignaal — geen reden om mee te gaan.

Veelgestelde vragen

De essentiële controles: uw checklist voor bestaande bouw?

1. Nota Simple uit het Kadaster (Registro de la Propiedad)

Dit is het allerbelangrijkste document. De nota simple is een uittreksel uit het Eigendomsregister dat bevestigt: Wie de eigenaar is — controleer of de verkoper daadwerkelijk de geregistreerde eigenaar is De beschrijving van het onroerend goed — oppervlakte, grenzen en geregistreerde kenmerken Lasten of bezwaringen — hypotheken, pandrechten, beslagleggingen of juridische claims Aantekeningen — lopende rechtszaken of bestuurlijke acties

Waarschuwingssignalen: meerdere eigenaren waarvan er slechts één verkoopt. Een bestaande hypotheek die de verkoopprijs overstijgt. Beslagaantekeningen wegens onbetaalde schulden. Een beschrijving die niet overeenkomt met de werkelijkheid.

Samenvattende checklist?

ControleWie levert hetWaarom belangrijk Nota simpleEigendomsregisterBevestigt eigendom, schulden, lasten Verklaring VvE-schuldenVvE-beheerderOnbetaalde bijdragen gaan over naar de koper Stedenbouwkundige controleStadhuis (ayuntamiento)Bevestigt legaliteit van de bouw KustwetcontroleCostas-instantie / advocaatBeperkingen nabij de kust EnergiecertificaatVerkoper (gecertificeerd technicus)Wettelijk vereist voor verkoop IBI-bewijzenVerkoper / stadhuisBevestigt afwezigheid van belastingschulden Bouwkundige keuringOnafhankelijke architect/keurderOnthult structurele problemen BewoningsvergunningStadhuisBevestigt bewoonbaarheid

Gouden regel: teken nooit een arras-contract voordat uw advocaat ten minste de controles 1-6 heeft afgerond. Controles 7 en 8 moeten worden gedaan vóór de escritura. Druk van de verkoper = waarschuwingssignaal.