Gebrauchtimmobilie in Spanien kaufen: Wichtige Prüfungen vor dem Kauf

Warum Bestandsimmobilien besonders gründlich geprüft werden müssen

Die meisten ausländischen Käufer in Spanien entscheiden sich für Bestandsimmobilien statt für Neubauten. Sie sind günstiger, sofort verfügbar und liegen in etablierten Stadtteilen. Sie bringen aber Risiken mit sich, die Neubauten nicht haben: verdeckte Schulden, illegale Anbauten, fehlende Genehmigungen und rechtliche Probleme, die nach dem Kauf Zehntausende Euro kosten können.

Ihr Anwalt sollte diese Prüfungen übernehmen. Sie selbst müssen aber wissen, was geprüft wird und warum. Wenn Ihr Anwalt nicht alle folgenden Punkte abdeckt, suchen Sie sich einen besseren.

Die wichtigsten Prüfungen: Ihre Checkliste für Bestandsimmobilien

1. Nota Simple aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad)

Das ist das mit Abstand wichtigste Dokument. Die Nota simple ist ein Auszug aus dem Grundbuch und bestätigt:

• Wer Eigentümer ist — prüfen Sie, ob der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer ist
• Die Objektbeschreibung — Fläche, Grenzen und eingetragene Merkmale
• Lasten und Belastungen — Hypotheken, Pfandrechte, Pfändungen oder Rechtsstreitigkeiten
• Vermerke — anhängige Gerichtsverfahren oder Verwaltungsmaßnahmen

Warnsignale: mehrere Eigentümer, von denen nur einer verkauft. Eine laufende Hypothek über dem Verkaufspreis. Pfändungseintragungen wegen unbezahlter Schulden. Eine Objektbeschreibung, die nicht der Realität entspricht (andere Fläche, fehlende Geschosse).

Kosten: rund 10 € online über registradores.org. Ihr Anwalt sollte diesen Auszug als ersten Schritt einholen — bevor Sie eine Anzahlung leisten.

2. Gemeinschaftsschulden: Derrama und offene Beiträge

Gehört die Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) — wie die meisten Wohnungen und viele Anlagen — muss der Verkäufer eine Bescheinigung des Verwalters vorlegen, die bestätigt, dass er mit den Zahlungen auf dem aktuellen Stand ist. Das ist beim Notar gesetzlich vorgeschrieben.

Prüfen Sie auf:

• Offene monatliche Hausgeldzahlungen — Schulden gehen für das laufende und das vorangegangene Jahr auf den neuen Eigentümer über
• Derrama (Sonderumlage) — Einmalbeträge für größere Arbeiten (neues Dach, Aufzugssanierung, Fassadenrenovierung). Wenn eine Derrama beschlossen, aber noch nicht abgerechnet wurde, könnten Sie sie erben
• Geplante künftige Arbeiten — fordern Sie die Protokolle der letzten 2-3 Eigentümerversammlungen an, um anstehende Kosten zu erkennen

Wichtiger Punkt: Nach spanischem Recht haftet der Käufer gesamtschuldnerisch für Gemeinschaftsschulden des laufenden und des vorangegangenen Jahres. Eine Immobilie mit 5.000 € offenen Beiträgen wird beim Abschluss zu Ihrem Problem.

3. Baurechtliche Konformität (Licencia de Obra)

Stellen Sie sicher, dass die Immobilie mit gültiger Baugenehmigung errichtet und jede Änderung lizenziert wurde. Ihr Anwalt sollte beim Rathaus (Ayuntamiento) abfragen:

• Die ursprüngliche Baugenehmigung (licencia de obra mayor)
• Spätere Umbaugenehmigungen (licencia de obra menor) für Anbauten, Pools oder bauliche Änderungen
• Die städtebauliche Einordnung — Bauland (urbano), Außenbereich (rústico) oder geschützt

Warum das wichtig ist: Ein nicht genehmigter Anbau kann zwar jahrelang toleriert werden, lässt sich aber nicht in eine Beleihungswertermittlung aufnehmen, ist möglicherweise nicht versicherbar und das Rathaus kann theoretisch — auch noch nach Jahrzehnten — den Abriss anordnen.

4. Illegale Anbauten und Küstenschutzgesetz (Ley de Costas)

Zwei der größten Fallen beim Kauf von Bestandsimmobilien in Spanien:

Illegale Anbauten: verglaste Terrassen, umgebaute Garagen, zusätzliche Räume ohne Genehmigung. Extrem häufig, besonders in älteren Objekten und an den Küsten. Ein Anbau, der nicht im Grundbuch eingetragen ist, existiert rechtlich nicht — er ist nicht beleihbar, nicht versicherbar und es gibt keine Garantie, dass kein Abriss angeordnet wird.

Ley de Costas (Küstenschutzgesetz): Das spanische Küstenschutzgesetz legt entlang der gesamten Küste einen Bereich des öffentlichen Eigentums fest. Immobilien innerhalb des öffentlichen maritim-terrestrischen Bereichs (in der Regel die ersten 100 Meter vom Ufer, variiert aber) unterliegen strengen Einschränkungen:

• Keine Neubauten oder umfangreichen Sanierungen
• Bestehende Objekte können eine Konzession mit Ablaufdatum haben — prüfen Sie das Ende der Laufzeit
• Objekte in der "Schutzzone" (weitere 100 Meter) unterliegen Bauauflagen
• Die Reform von 2013 hat einige Konzessionen auf 75 Jahre verlängert, aber nicht alle Fragen gelöst

Aktion: Liegt die Immobilie in Küstennähe, muss Ihr Anwalt den Deslinde (Küstenabgrenzung) prüfen und die genaue Lage des Objekts dazu bestätigen.

5. Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética)

Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, vor dem Verkauf einen Energieausweis vorzulegen. Die Bewertung reicht von A (effizient) bis G (ineffizient) und gilt 10 Jahre.

• Die meisten Bestandsimmobilien in Spanien erhalten E, F oder G — bei älteren Gebäuden normal
• Eine niedrige Bewertung ist kein Ausschlusskriterium, gibt Ihnen aber einen Hinweis auf künftige Heiz- und Kühlkosten
• Ohne gültigen Ausweis kann der Verkauf beim Notar nicht beurkundet werden

Kosten: trägt der Verkäufer, üblich sind 100-200 €. Liegt kein Ausweis vor, muss er ihn vor dem Verkauf beschaffen.

6. IBI-Belege (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Der IBI ist die jährliche spanische Grundsteuer, vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer. Ihr Anwalt sollte prüfen:

• Alle IBI-Zahlungen sind aktuell — unbezahlter IBI führt zu einer dinglichen Belastung der Immobilie, die auf Sie übergeht
• Der Katasterwert — der von der Finanzverwaltung festgelegte Wert, der auf dem IBI-Bescheid ausgewiesen ist. Er bestimmt die jährliche Steuer und ist Grundlage für die Berechnung der Wertzuwachssteuer bei späterem Verkauf
• Die Katasterreferenz stimmt überein — vergleichen Sie die Katasterreferenz auf dem IBI-Bescheid mit dem Grundbucheintrag und der tatsächlichen Immobilie

Tipp: Erscheint der Katasterwert im Verhältnis zum Kaufpreis ungewöhnlich niedrig, wurde die Immobilie möglicherweise lange nicht neu bewertet. Das kann sich ändern — und Ihr IBI nach einer kommunalen Neubewertung deutlich steigen.

7. Bauliches Gutachten / Strukturinspektion

In Spanien gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen — vor allem bei älteren Objekten, Villen oder allem, was vor 2000 gebaut wurde.

Ein bauliches Gutachten (informe técnico oder inspección técnica) durch einen qualifizierten Architekten oder Sachverständigen prüft:

• Tragwerksintegrität — Risse, Setzungen, Feuchtigkeit, Dachzustand
• Sanitär- und Elektroinstallation — alte Bleirohre, veraltete Verkabelung
• Feuchte und Abdichtung — vor allem Keller und Flachdächer
• Poolzustand (falls vorhanden) — Lecks, Pumpe, Filterung
• Einhaltung aktueller Bauvorschriften

Kosten: 300-600 € für ein Standardgutachten. Ein kleiner Preis, verglichen damit, nach Vertragsunterzeichnung strukturelle Probleme zu entdecken.

Hinweis: Für Gebäude ab einem bestimmten Alter (je nach Gemeinde, in der Regel 30-50 Jahre) kann eine ITE (Inspección Técnica de Edificios) Pflicht sein. Fragen Sie, ob das Gebäude die ITE bestanden hat.

8. Nutzungs- bzw. Bewohnbarkeitsbescheinigung (Licencia de Primera Ocupación / Cédula de Habitabilidad)

Diese Bescheinigung bestätigt, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt und den genehmigten Plänen entspricht. Sie wird vom Rathaus ausgestellt.

• In manchen Gemeinden für den Wasser- und Stromanschluss erforderlich
• Für die Eintragung einer Ferienvermietungslizenz nötig
• Ihr Fehlen kann darauf hinweisen, dass die Immobilie ohne entsprechende Genehmigungen errichtet oder verändert wurde
• Manche ältere Objekte hatten nie eine — die nachträgliche Erlangung kann einfach oder sehr schwierig sein, je nach Regelkonformität

Schlüsselfrage: Verfügt die Immobilie über eine gültige Cédula de Habitabilidad oder Licencia de Primera Ocupación? Wenn nicht, kann sie nachträglich erlangt werden? Ihr Anwalt und ein lokaler Architekt können Sie beraten.

Zusammenfassende Checkliste

Goldene Regel: Unterschreiben Sie nie einen Arras-Vertrag (Anzahlungsvereinbarung), bevor Ihr Anwalt mindestens die Prüfungen 1-6 abgeschlossen hat. Die Prüfungen 7 und 8 sollten vor der Escritura (notarielle Urkunde) erfolgen. Drängt der Verkäufer Sie, Prüfungen zu überspringen oder den Zeitplan zu beschleunigen, ist das ein Warnsignal — kein Grund nachzugeben. Beachten Sie auch: Der spanische Notar (Notar/Notario) hat eine ähnliche Funktion wie der deutsche Notar, prüft jedoch nicht eigenständig Schulden und Mängel — diese Verantwortung liegt bei Ihrem Anwalt.

Häufig gestellte Fragen

Die wichtigsten Prüfungen: Ihre Checkliste für Bestandsimmobilien?

1. Nota Simple aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad)

Das ist das mit Abstand wichtigste Dokument. Die Nota simple ist ein Auszug aus dem Grundbuch und bestätigt: Wer Eigentümer ist — prüfen Sie, ob der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer ist Die Objektbeschreibung — Fläche, Grenzen und eingetragene Merkmale Lasten und Belastungen — Hypotheken, Pfandrechte, Pfändungen oder Rechtsstreitigkeiten Vermerke — anhängige Gerichtsverfahren oder Verwaltungsmaßnahmen

Warnsignale: mehrere Eigentümer, von denen nur einer verkauft. Eine laufende Hypothek über dem Verkaufspreis. Pfändungseintragungen wegen unbezahlter Schulden. Eine Objektbeschreibung, die nicht der Realität entspricht.

Zusammenfassende Checkliste?

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Goldene Regel: Unterschreiben Sie nie einen Arras-Vertrag, bevor Ihr Anwalt mindestens die Prüfungen 1-6 abgeschlossen hat. Die Prüfungen 7 und 8 sollten vor der Escritura erfolgen. Druck vom Verkäufer = Warnsignal.