Käytetyn asunnon ostaminen Espanjasta: tärkeät tarkistukset ennen kauppaa

Miksi käytetty asunto vaatii erityistä tarkastelua

Suurin osa Espanjan ulkomaisista asunnonostajista valitsee käytetyn asunnon uudistuotannon sijaan. Käytetyt asunnot ovat halvempia, heti käytettävissä ja sijaitsevat vakiintuneilla asuinalueilla. Niihin liittyy kuitenkin riskejä, joita uusilla kohteilla ei ole: ilmoittamattomia velkoja, laittomia laajennuksia, puuttuvia lupia ja oikeudellisia ongelmia, jotka voivat tulla maksamaan kymmeniä tuhansia euroja kaupanteon jälkeen.

Asianajajasi hoitaa nämä tarkastukset. Sinun on silti tiedettävä, mitä hän tarkastaa ja miksi. Jos asianajajasi ei tee kaikkea seuraavaa, etsi parempi asianajaja.

Välttämättömät tarkastukset: käytetyn asunnon tarkistuslista

1. Nota Simple kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad)

Tämä on yksittäisistä asiakirjoista tärkein. Nota simple on kiinteistörekisteriote, joka vahvistaa:

• Kuka omistaa kohteen — varmista, että myyjä on todella rekisteröity omistaja
• Kohteen kuvaus — pinta-ala, rajat ja rekisteröidyt ominaisuudet
• Rasitteet ja kiinnitykset — kiinnitykset, panttioikeudet, ulosotot tai oikeudelliset vaatimukset
• Merkinnät — vireillä olevat oikeudenkäynnit tai hallinnolliset toimet

Hälytysmerkit: useita omistajia, mutta vain yksi myy. Kiinnitys, joka ylittää myyntihinnan. Ulosottomerkintöjä maksamattomista veloista. Kohdekuvaus, joka ei vastaa todellisuutta (eri pinta-ala, puuttuvat kerrokset).

Hinta: noin 10 € verkossa registradores.org-sivuston kautta. Asianajajasi tulee hankkia tämä ensimmäisenä — ennen mitään käsirahaa.

2. Yhtiön velat: derrama ja maksamattomat vastikkeet

Jos kohde kuuluu omistajien yhteisöön (comunidad de propietarios) — kuten useimmat kerrostaloasunnot ja monet asuntoyhteisöt — myyjän on toimitettava isännöitsijän todistus siitä, että maksut ovat ajan tasalla. Tämä on notaarissa lain vaatima.

Tarkista:

• Maksamattomat kuukausivastikkeet — velat siirtyvät uudelle omistajalle kuluvalta ja edelliseltä vuodelta
• Derrama (lisävastike) — kertaluonteiset maksut suurista töistä (uusi katto, hissin korjaus, julkisivuremontti). Jos derrama on äänestetty mutta ei vielä laskutettu, voit periä sen
• Suunnitellut tulevat työt — pyydä viimeisten 2-3 yhtiökokouksen pöytäkirjat nähdäksesi tulevat menot

Tärkeä huomio: Espanjan lain mukaan ostaja on yhteisvastuussa yhtiön veloista kuluvalta ja edelliseltä vuodelta. Kohde, jossa on 5 000 € maksamattomia vastikkeita, on kaupanteon jälkeen sinun ongelmasi.

3. Kaavoituksen mukaisuus (Licencia de Obra)

Varmista, että kohde on rakennettu asianmukaisella luvalla ja että kaikki muutokset on luvitettu. Asianajajasi tulee tarkistaa kaupungintalolta (ayuntamiento):

• Alkuperäinen rakennuslupa (licencia de obra mayor)
• Mahdolliset myöhemmät muutosluvat (licencia de obra menor) laajennuksille, uima-altaille tai rakenteellisille muutoksille
• Kohteen kaavaluokitus — kaupunkiluokka (urbano), maatalousluokka (rústico) tai suojeltu

Miksi tällä on merkitystä: luvaton laajennus voidaan sietää vuosia, mutta sitä ei voi sisällyttää kiinnityksen arviointiin, sitä ei välttämättä saada vakuutettua, ja kaupungintalo voi teoriassa määrätä sen purettavaksi — vielä vuosikymmenten päästäkin.

4. Laittomat laajennukset ja rannikkolaki (Ley de Costas)

Espanjan käytettyjen asuntojen kaksi suurinta ansaa:

Laittomat laajennukset: umpinaiset terassit, muutetut autotallit, ilman lupaa rakennetut lisähuoneet. Erittäin yleisiä, etenkin vanhemmissa kohteissa ja rannikolla. Laajennus, jota ei ole rekisteröity kiinteistörekisteriin, ei ole oikeudellisesti olemassa — sitä ei voi kiinnittää, vakuuttaa eikä taata, ettei sitä määrätä purettavaksi.

Ley de Costas (rannikkolaki): Espanjan rannikon suojelulaki perustaa koko rannikolle julkisen omistuksen vyöhykkeen. Maa- ja merialueen julkisen omistuksen vyöhykkeellä (yleensä ensimmäiset 100 metriä rannasta, mutta vaihtelee) sijaitsevia kohteita koskevat tiukat rajoitukset:

• Ei uutta rakentamista tai merkittäviä korjauksia
• Olemassa olevilla kohteilla voi olla umpeutuva käyttöoikeus — tarkista päättymispäivä
• "Suojavyöhykkeellä" (seuraavat 100 metriä) sijaitsevia kohteita koskevat rakennusrajoitukset
• Vuoden 2013 uudistus pidensi joitakin käyttöoikeuksia 75 vuoteen, muttei ratkaissut kaikkia ongelmia

Toimenpide: jos kohde on lähellä rannikkoa, asianajajasi on tarkistettava deslinde (rannikon rajaus) ja vahvistettava kohteen sijainti suhteessa siihen.

5. Energiatehokkuustodistus (Certificado de Eficiencia Energética)

Myyjä on lain mukaan velvollinen toimittamaan energiatehokkuustodistuksen ennen kohteen markkinointia. Kohde luokitellaan A:sta (tehokkain) G:hen (tehottomin) ja todistus on voimassa 10 vuotta.

• Useimmat Espanjan käytetyt kohteet saavat luokituksen E, F tai G — vanhoille rakennuksille tavanomainen
• Heikko luokitus ei ole este, mutta kertoo tulevista lämmitys- ja jäähdytyskustannuksista
• Ilman voimassa olevaa todistusta kauppaa ei voi vahvistaa notaarissa

Hinta: myyjä maksaa, yleensä 100-200 €. Jos myyjällä ei ole todistusta, hänen on hankittava se ennen kauppaa.

6. IBI-kuitit (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

IBI on Espanjan vuosittainen kiinteistövero, vastaa Suomen kiinteistöveroa. Asianajajasi tulee tarkistaa:

• Kaikki IBI-maksut ovat ajan tasalla — maksamaton IBI luo kiinteistöön rasitteen, joka siirtyy sinulle
• Kiinteistön katastraalinen arvo — verottajan määrittämä arvo, joka näkyy IBI-kuitissa. Se määrittää vuosiveron ja on myös pohjana mahdolliselle luovutusvoittoverolaskelmalle myynnin yhteydessä
• Katastraalinumeron yhteneväisyys — vertaa IBI-kuitin katastraalinumeroa kiinteistörekisteriin ja varsinaiseen kohteeseen

Vinkki: jos katastraalinen arvo vaikuttaa epätavallisen alhaiselta verrattuna kauppahintaan, kohdetta ei ole välttämättä arvioitu uudelleen pitkään aikaan. Tämä voi muuttua — ja IBI-laskusi nousta merkittävästi kunnan uudelleenarvioinnin jälkeen. Huomaa myös, että Espanjan oma varainsiirtoveroa vastaava ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) maksetaan vain käytetyn asunnon kaupasta, ei IBI:n yhteydessä.

7. Rakennustekninen tarkastus / rakenteellinen kuntotarkastus

Ei lain mukaan pakollinen Espanjassa, mutta vahvasti suositeltava — varsinkin vanhemmille kohteille, huviloille tai mille tahansa ennen vuotta 2000 rakennetulle.

Pätevän arkkitehdin tai rakennustarkastajan tekemä kuntotarkastus (informe técnico tai inspección técnica) tarkistaa:

• Rakenteellisen eheyden — halkeamat, painumat, kosteus, katon kunto
• Putkisto- ja sähköjärjestelmät — vanhat lyijyputket, vanhentunut sähköistys
• Kosteuden ja vedeneristyksen — etenkin kellarit ja tasakatot
• Uima-altaan kunnon (jos sellainen on) — vuodot, pumppu, suodatus
• Nykyisten rakennusmääräysten noudattamisen

Hinta: 300-600 € peruskuntotarkastuksesta. Pieni hinta verrattuna siihen, että rakenteelliset ongelmat löytyvät vasta kaupan jälkeen.

Huom: tietyn iän ylittäneille rakennuksille (vaihtelee kunnittain, yleensä 30-50 vuotta) ITE (Inspección Técnica de Edificios) voi olla pakollinen. Kysy, onko rakennus läpäissyt ITE:n.

8. Käyttöönottotodistus (Licencia de Primera Ocupación / Cédula de Habitabilidad)

Tämä todistus vahvistaa, että kohde täyttää asumiskelpoisuuden vähimmäisvaatimukset ja vastaa hyväksyttyjä rakennuspiirustuksia. Sen myöntää kaupungintalo.

• Joissakin kunnissa vaaditaan käyttöliittymien (vesi, sähkö) kytkemiseen
• Vaaditaan lomavuokrauslisenssin rekisteröimiseen
• Puuttuminen voi viitata siihen, että kohde on rakennettu tai muutettu ilman asianmukaisia lupia
• Joillakin vanhoilla kohteilla sellaista ei koskaan ole ollut — jälkikäteen hankkiminen voi olla suoraviivaista tai hyvin vaikeaa lupatilanteesta riippuen

Keskeinen kysymys: onko kohteella voimassa oleva cédula de habitabilidad tai licencia de primera ocupación? Jos ei, voiko sellaisen saada? Asianajajasi ja paikallinen arkkitehti osaavat neuvoa.

Yhteenvetolista

Kultainen sääntö: älä koskaan allekirjoita arras-sopimusta (käsirahasopimus), ennen kuin asianajajasi on suorittanut vähintään tarkastukset 1-6. Tarkastukset 7 ja 8 tulisi tehdä ennen escrituraa (lainhuutoa) notaarissa. Jos myyjä painostaa ohittamaan tarkastuksia tai nopeuttamaan aikataulua, se on hälytysmerkki — ei syy myöntyä.

Usein kysytyt kysymykset

Välttämättömät tarkastukset: käytetyn asunnon tarkistuslista?

1. Nota Simple kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad)

Tämä on yksittäisistä asiakirjoista tärkein. Nota simple on kiinteistörekisteriote, joka vahvistaa: Kuka omistaa kohteen — varmista, että myyjä on todella rekisteröity omistaja Kohteen kuvaus — pinta-ala, rajat ja rekisteröidyt ominaisuudet Rasitteet ja kiinnitykset — kiinnitykset, panttioikeudet, ulosotot tai oikeudelliset vaatimukset Merkinnät — vireillä olevat oikeudenkäynnit tai hallinnolliset toimet

Hälytysmerkit: useita omistajia, mutta vain yksi myy. Kiinnitys, joka ylittää myyntihinnan. Ulosottomerkintöjä maksamattomista veloista. Kohdekuvaus, joka ei vastaa todellisuutta.

Yhteenvetolista?

TarkastusKuka toimittaaMiksi tärkeä Nota simpleKiinteistörekisteriVahvistaa omistuksen, velat, rasitteet Yhtiön velkatodistusYhtiön isännöitsijäMaksamattomat vastikkeet siirtyvät ostajalle KaavoitustarkastusKaupungintalo (ayuntamiento)Vahvistaa rakennuksen laillisuuden RannikkolakitarkastusCostas-viranomainen / asianajajaRajoitukset rannikon lähellä EnergiatodistusMyyjä (valtuutettu asiantuntija)Lain mukaan vaadittu kaupassa IBI-kuititMyyjä / kaupungintaloVahvistaa, ettei verovelkoja ole KuntotarkastusRiippumaton arkkitehti/tarkastajaPaljastaa rakenteelliset ongelmat KäyttöönottotodistusKaupungintaloVahvistaa asumiskelpoisuuden

Kultainen sääntö: älä koskaan allekirjoita arras-sopimusta, ennen kuin asianajajasi on suorittanut vähintään tarkastukset 1-6. Tarkastukset 7 ja 8 tulisi tehdä ennen escrituraa. Myyjän painostus = hälytysmerkki.