In Spagna NON ci sarà una crisi

L'analista e consulente immobiliare Gonzalo Bernardos, professore di economia all'Università di Barcellona e responsabile del Dipartimento di Audit, Contabilità e Promozione Immobiliare, ha condiviso la sua visione su come il 2022 si concluderà per il settore immobiliare spagnolo e per l'economia del paese nel suo insieme.

Granfield Estate opera nel mercato immobiliare della Costa Blanca da oltre un decennio — abbiamo assistito a diversi cicli di mercato e sappiamo per esperienza come funzionano davvero l'economia e il settore immobiliare spagnolo nel lungo periodo.

Ci sarà una recessione economica in Spagna nei prossimi mesi?

Nel secondo trimestre del 2022, è molto probabile che la zona euro registri una caduta del PIL. L'aumento dei prezzi dell'elettricità, le restrizioni energetiche e un calo globale della domanda avranno un impatto significativo su tutti i paesi. Tuttavia, l'effetto sarà più forte in Germania, Italia, Austria e Paesi Bassi.

Durante questo periodo la Spagna sperimenterà un rallentamento economico e la crescita del PIL sarà modesta, ma il paese eviterà una recessione completa grazie al suo relativamente basso livello di produzione industriale e a un'eccellente stagione turistica. Inoltre, affinché gli aumenti dei tassi della BCE abbiano il loro pieno effetto economico, sono necessari circa sei mesi.

Come influenzerà la nuova situazione una famiglia spagnola media?

Un enorme numero di famiglie sta già trovando difficile far fronte. Al momento questo non è dovuto a perdite di lavoro — l'occupazione è effettivamente aumentata tra gennaio e agosto — ma all'alta inflazione. Nella zona euro, l'inflazione del mese scorso è stata guidata dall'aumento dei prezzi dell'energia e dei generi alimentari. In Spagna, la principale conseguenza dell'aumento dei prezzi è stata una perdita del 5,9% del potere d'acquisto delle famiglie, costringendo molte famiglie a stringere la cinghia.

Nei prossimi mesi, la maggior parte delle persone dovrà continuare ad adattare le proprie spese. I tre motivi principali saranno: un'ulteriore perdita di potere d'acquisto, tagli di posti di lavoro e un alto grado di incertezza. Molte famiglie, anche se non è strettamente necessario, ridurranno le loro spese nel tentativo di risparmiare "per i giorni di pioggia", per paura di ciò che accade nel mondo e di ciò che potrebbe ancora accadere.

Nel prossimo futuro, i principali problemi dell'economia cambieranno gradualmente. L'inflazione si attenuerà passo dopo passo, come risultato del calo dei prezzi delle materie prime, delle nuove misure di Bruxelles per regolare i prezzi dell'elettricità, dei tassi di interesse più alti della BCE e della recessione esistente nelle principali economie mondiali. Al contrario, la disoccupazione aumenterà con il rallentamento dell'attività economica globale.

La nuova crisi sarà simile alla crisi del 2008?

Dipende dal paese. Per la Germania, la situazione sarà peggiore, poiché entrerà in una crisi strutturale. Non avrà più accesso all'energia molto economica (gas naturale), e la sua capacità di esportazione calerà bruscamente, sia per ragioni politiche (Russia) che economiche (Cina). Il potente settore industriale tedesco dovrà affrontare un periodo molto difficile.

La Spagna, d'altra parte, non vivrà quel tipo di crisi. È più probabile che si veda una recessione lieve. Nel peggiore dei casi, la nuova situazione assomiglierà al 1993 (una caduta del PIL dell'1%) piuttosto che al 2008, quando il PIL è sceso del 13% e la produzione si è ridotta del 7,7%. In questo senso, il principale problema dell'Europa è che il suo paese economicamente più avanzato, la Germania, sta affrontando una crisi più profonda della Spagna.

Come influenzeranno i tassi di interesse più alti il mercato immobiliare spagnolo?

La maggior parte dei declini immobiliari è causata da un aumento rapido e significativo dei tassi di interesse. Se questo è combinato con un'eccedenza di offerta di proprietà e un volume eccessivo di credito concesso dalle banche negli anni precedenti, si prevede una grande crisi immobiliare. Tuttavia, la situazione attuale nel mercato abitativo spagnolo è diversa: le migliori opportunità sono già state colte, il ritmo delle costruzioni è rallentato a causa dell'aumento dei costi e dell'incertezza economica, e quest'anno vediamo forti aumenti di prezzo in tutte le regioni insieme a una significativa riduzione dell'offerta.

Nei prossimi mesi, se la previsione della BCE sarà rispettata, il tasso di interesse principale sarà compreso tra il 2% e il 3%. Nel primo scenario, il numero di transazioni scenderebbe di circa l'8% e i prezzi del 2%; nel secondo, rispettivamente del 13% e del 4%. In ogni caso, l'anno prossimo sarà peggiore di quello attuale, in cui i prezzi delle case in molte parti della Spagna hanno già superato i loro precedenti massimi storici.

È previsto un declino nel mercato del nuovo costruito in Spagna?

In misura molto minore rispetto al mercato di rivendita. Ci sono due differenze principali tra i due. In primo luogo, l'offerta di nuove abitazioni è scarsa, mentre l'offerta di abitazioni esistenti è abbondante. In secondo luogo, molte nuove proprietà programmate per il completamento nel 2023 sono già state prenotate dagli acquirenti. Nel segmento di rivendita, la situazione è esattamente l'opposto.

Al momento, ci sono abbastanza sviluppatori che hanno già il pagamento garantito per più del 60% delle abitazioni che consegneranno nel corso del prossimo anno. Infine, le recessioni economiche tendono ad influenzare molto meno gli acquirenti di nuove abitazioni, poiché di solito hanno redditi più alti degli acquirenti nel mercato di rivendita.

I tassi di interesse più alti allontaneranno gli investitori dagli immobili residenziali?

Senza dubbio. Per molto tempo, i tassi sui depositi in Spagna erano negativi. Nel prossimo futuro, i prodotti a reddito fisso e i depositi a termine diventeranno un'alternativa attraente agli immobili per gli investitori più conservatori. Questo invertirà la tendenza che abbiamo visto negli ultimi anni. Allo stesso tempo, uno degli effetti principali sarà il ritiro di alcuni fondi di investimento dal mercato immobiliare e una riduzione dell'importo investito da altri.

Tuttavia, il settore immobiliare commerciale soffrirà di più. I tassi di interesse più alti avranno un forte impatto negativo sulla valutazione di uffici, edifici giudiziari, centri commerciali e hotel. Inoltre, la maggior parte dei fondi avrà molte meno risorse da investire: da un lato perché gli investitori si stanno ritirando, dall'altro perché il volume del capitale di investimento si sta riducendo. Sembra molto probabile che il periodo di boom per il mercato immobiliare commerciale spagnolo stia volgendo al termine.

Cosa fare per avere successo in questi nuovi tempi?

In qualsiasi settore — e il settore immobiliare in Spagna non fa eccezione — una mossa saggia in tempi difficili è investire nelle proprie competenze e formazione, poiché questo permette di sfruttare più opportunità e servire meglio i propri clienti. Durante una crisi, si perdono lavori, ma i professionisti che vengono licenziati cercano nuove posizioni, il che crea un'opportunità per le aziende di attrarre personale qualificato. Utilizzate questo periodo impegnativo per far avanzare la vostra carriera.

Domande frequenti

Ci sarà una crisi nel mercato immobiliare in Spagna?

Secondo i principali analisti spagnoli, non è prevista una crisi a tutti gli effetti nel mercato immobiliare. A differenza del 2008, la situazione attuale non è legata a una bolla di prestiti ipotecari — le banche hanno implementato standard significativamente più rigorosi per l'erogazione di mutui. Un rallentamento è possibile, ma non un crollo dei prezzi.

Perché il mercato immobiliare spagnolo è più resiliente rispetto ad altri paesi UE?

La Spagna ha una quota relativamente bassa di produzione industriale nel PIL e un forte settore turistico. Questo rende l'economia meno dipendente dagli shock energetici rispetto alla Germania o all'Austria. Inoltre, un costante afflusso di acquirenti stranieri sostiene la domanda di immobili indipendentemente dalla situazione economica interna.

Vale la pena acquistare immobili in Spagna in un periodo di alta inflazione?

Il settore immobiliare è storicamente uno dei migliori strumenti di protezione dall'inflazione: i prezzi delle abitazioni generalmente aumentano insieme al livello generale dei prezzi o lo superano. Allo stesso tempo, i prezzi degli affitti in Spagna stanno anche aumentando, il che migliora i rendimenti per gli investitori. Acquistare in un periodo di alta inflazione spesso si rivela una decisione a lungo termine di successo.

Come influenza l'aumento dei tassi della BCE la disponibilità di mutui in Spagna?

L'aumento dei tassi della BCE ha portato a costi ipotecari più elevati: i tassi sui mutui variabili in Spagna sono aumentati. Questo ha ridotto il potere d'acquisto dei mutuatari, ma non ha fermato il mercato — una parte significativa delle transazioni sulla Costa Blanca è finanziata senza mutui, utilizzando i fondi propri degli acquirenti stranieri.

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