Det blir IKKE noen krise i Spania

Eiendomsanalytiker og konsulent Gonzalo Bernardos, økonomiprofessor ved Universitetet i Barcelona og leder for avdelingen for revisjon, regnskap og eiendomsutvikling, har delt sitt syn på hvordan 2022 vil ende for Spanias eiendomssektor og for landets økonomi som helhet.

Granfield Estate har jobbet på Costa Blancas eiendomsmarked i over et tiår — vi har sett flere markedssykluser og vet av erfaring hvordan Spanias økonomi og eiendomssektor virkelig fungerer på lang sikt.

Vil det bli en økonomisk nedgang i Spania i månedene som kommer?

I andre kvartal 2022 er det svært sannsynlig at euroområdet registrerer et fall i BNP. Økende strømpriser, energirestriksjoner og en global nedgang i etterspørselen vil få betydelig innvirkning på alle land. Effekten blir imidlertid sterkere i Tyskland, Italia, Østerrike og Nederland.

I denne perioden vil Spania oppleve en økonomisk avdemping og BNP-veksten vil være beskjeden, men landet vil unngå en fullstendig resesjon takket være sitt relativt lave nivå av industriproduksjon og en utmerket turistsesong. I tillegg tar det omkring seks måneder før ECBs rentehevinger får full effekt i økonomien.

Hvordan vil den nye situasjonen påvirke en gjennomsnittlig spansk familie?

Et stort antall husholdninger sliter allerede med å få endene til å møtes. Akkurat nå skyldes det ikke jobb­tap — sysselsettingen har faktisk økt mellom januar og august — men høy inflasjon. I euroområdet ble fjorårets inflasjon drevet av stigende energi- og matvarepriser. I Spania har hovedkonsekvensen av prisstigningene vært et tap på 5.9% i husholdningenes kjøpekraft, noe som tvinger mange familier til å stramme inn.

I månedene som kommer må de fleste fortsette å justere forbruket sitt. De tre viktigste årsakene er: ytterligere kjøpekrafttap, nedbemanninger og stor grad av usikkerhet. Mange familier vil, selv om det ikke er strengt nødvendig, redusere utgiftene i et forsøk på å spare "til dårlige dager", av frykt for hva som skjer i verden og hva som fortsatt kan skje.

I nær framtid vil økonomiens hovedproblemer gradvis endre seg. Inflasjonen vil avta gradvis som følge av fallende råvarepriser, nye tiltak fra Brussel for å regulere strømprisene, høyere renter fra ECB og den eksisterende resesjonen i verdens ledende økonomier. Derimot vil arbeidsledigheten øke når den globale økonomiske aktiviteten avtar.

Vil den nye krisen ligne den i 2008?

Det avhenger av landet. For Tyskland blir situasjonen verre, da landet går inn i en strukturell krise. Det vil ikke lenger ha tilgang til veldig billig energi (naturgass), og eksportkapasiteten vil falle kraftig, enten av politiske årsaker (Russland) eller økonomiske (Kina). Tysklands sterke industrisektor vil møte en svært tøff periode.

Spania derimot vil ikke oppleve en slik krise. Det er mer sannsynlig at vi ser en mild resesjon. I verste fall vil den nye situasjonen ligne mer på 1993 (et BNP-fall på 1%) enn på 2008, da BNP falt med 13% og produksjonen krympet med 7,7%. I så måte er Europas hovedproblem at dets mest økonomisk avanserte land, Tyskland, står overfor en dypere krise enn Spania.

Hvordan vil høyere renter påvirke det spanske eiendomsmarkedet?

De fleste nedgangsperioder i eiendomsmarkedet skyldes en rask og betydelig økning i rentene. Hvis dette kombineres med et tilbudsoverskudd av boliger og et for stort kredittvolum fra bankene i tidligere år, er en stor eiendomskrise å vente. Den nåværende situasjonen på Spanias boligmarked er imidlertid annerledes: de beste mulighetene er allerede tatt, byggeaktiviteten har avtatt på grunn av økte kostnader og økonomisk usikkerhet, og i år ser vi kraftige prisøkninger i alle regioner sammen med en betydelig reduksjon i tilbudet.

I de kommende månedene, hvis ECBs prognose slår til, vil styringsrenten ligge et sted mellom 2% og 3%. I det første scenariet ville antall transaksjoner falle med rundt 8% og prisene med 2%; i det andre med 13% og 4% henholdsvis. Uansett vil neste år bli verre enn det nåværende, hvor boligprisene i mange deler av Spania allerede har overgått sine tidligere historiske topper.

Er det ventet nedgang i markedet for nybygg i Spania?

I langt mindre grad enn på videresalgsmarkedet. Det er to store forskjeller mellom de to. For det første er tilbudet av nybygg sjeldent, mens tilbudet av eksisterende boliger er rikelig. For det andre er mange nye boliger som skal ferdigstilles i 2023 allerede reservert av kjøpere. På videresalgssiden er situasjonen motsatt.

For øyeblikket finnes det en del utbyggere som allerede har garantert betaling for mer enn 60% av boligene de vil levere i løpet av det neste året. Til slutt pleier økonomiske nedgangstider å påvirke kjøpere av nybygg mye mindre, siden de vanligvis har høyere inntekter enn kjøpere på videresalgsmarkedet.

Vil høyere renter drive investorer bort fra boligmarkedet?

Uten tvil. I lang tid var innskuddsrenter i Spania negative. I nær framtid vil rentebærende produkter og tidsinnskudd bli et attraktivt alternativ til eiendom for mer konservative investorer. Dette vil snu trenden vi har sett de siste årene. Samtidig vil en av hovedvirkningene være at noen investeringsfond trekker seg ut av eiendomsmarkedet og at andre reduserer investeringsbeløpene sine.

Det er imidlertid kommersiell eiendom som vil lide mest. Høyere renter vil ha en sterk negativ innvirkning på verdsettelsen av kontorer, domstolsbygninger, kjøpesentre og hoteller. I tillegg vil de fleste fond ha langt færre midler å investere: på den ene siden fordi investorer trekker seg ut, og på den andre siden fordi volumet av investeringskapital krymper. Det ser veldig ut som om boomperioden for Spanias kommersielle eiendomsmarked går mot slutten.

Hva bør du gjøre for å lykkes i disse nye tidene?

I enhver bransje — og eiendomsbransjen i Spania er intet unntak — er et klokt tiltak i vanskelige tider å investere i ferdigheter og opplæring, da dette gjør det mulig å dra nytte av flere muligheter og betjene kundene bedre. Under en krise blir jobber tapt, men fagpersoner som blir sagt opp søker nye stillinger, noe som skaper en mulighet for virksomheter til å tiltrekke kvalifisert personale. Bruk denne utfordrende perioden til å ta karrieren et steg videre.

Ofte stilte spørsmål

Vil det bli en krise på det spanske eiendomsmarkedet?

I følge ledende spanske analytikere forventes det ikke en fullskala krise på eiendomsmarkedet. I motsetning til i 2008 er den nåværende situasjonen ikke knyttet til en boliglåneboble — bankene har innført betydelig strengere krav til boliglånsutstedelse. En avdemping er mulig, men ikke et prisras.

Hvorfor er det spanske eiendomsmarkedet mer motstandsdyktig enn i andre EU-land?

Spania har en relativt lav andel industriproduksjon av BNP og en sterk turistsektor. Dette gjør økonomien mindre avhengig av energisjokk enn Tyskland eller Østerrike. I tillegg støtter jevnlige tilstrømninger av utenlandske kjøpere etterspørselen etter eiendom uavhengig av den innenlandske økonomiske situasjonen.

Lønner det seg å kjøpe eiendom i Spania i en periode med høy inflasjon?

Historisk sett har eiendom vært et av de beste verktøyene for beskyttelse mot inflasjon: boligprisene stiger vanligvis i takt med eller raskere enn det generelle prisnivået. Samtidig øker leieprisene i Spania også, noe som forbedrer avkastningen for investorer. Å kjøpe i en periode med høy inflasjon viser seg ofte å være en vellykket langsiktig beslutning.

Hvordan påvirker ECBs renteheving tilgangen til boliglån i Spania?

ECBs renteheving har ført til høyere kostnader for boliglån: rentene på variable boliglån i Spania har steget. Dette har redusert låntakernes kjøpekraft, men det har ikke stoppet markedet — en betydelig andel transaksjoner på Costa Blanca finansieres uten lån, ved hjelp av utenlandske kjøperes egne midler.

Granfield Estate bor og jobber pa Costa Blanca. Gratis konsultasjon om eiendom. Vart kontor: Av. Belgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Tlf. +34 865 44 33 33. Se eiendommer.