Er komt GEEN crisis in Spanje

Vastgoedanalist en consultant Gonzalo Bernardos, professor economie aan de Universiteit van Barcelona en hoofd van de afdeling Audit, Accounting en Vastgoedontwikkeling, heeft zijn visie gedeeld op hoe 2022 zal eindigen voor de Spaanse vastgoedsector en voor de algehele economie van het land.

Granfield Estate is al meer dan tien jaar actief op de vastgoedmarkt van de Costa Blanca — we hebben meerdere marktcycli meegemaakt en weten uit ervaring hoe de Spaanse economie en vastgoedsector werkelijk functioneren op de lange termijn.

Zal er in de komende maanden een economische neergang zijn in Spanje?

In het tweede kwartaal van 2022 zal het eurogebied naar alle waarschijnlijkheid een daling van het bbp registreren. Stijgende elektriciteitsprijzen, energiebeperkingen en een mondiale daling van de vraag zullen een significante impact hebben op alle landen. Het effect zal echter sterker zijn in Duitsland, Italië, Oostenrijk en Nederland.

In deze periode zal Spanje een economische vertraging ervaren en de bbp-groei zal bescheiden zijn, maar het land zal een volledige recessie vermijden dankzij zijn relatief laag niveau van industriële productie en een uitstekend toeristenseizoen. Bovendien duurt het ongeveer zes maanden voordat de renteverhogingen van de ECB hun volledige economische effect hebben.

Hoe zal de nieuwe situatie een gemiddeld Spaans gezin beïnvloeden?

Een enorm aantal huishoudens vindt het al moeilijk om het hoofd boven water te houden. Op dit moment is dit niet te wijten aan banenverliezen — de werkgelegenheid is zelfs toegenomen tussen januari en augustus — maar aan hoge inflatie. In het eurogebied werd de inflatie vorige maand gedreven door de stijging van energie- en voedselprijzen. In Spanje was het belangrijkste gevolg van stijgende prijzen een verlies van 5,9% van de koopkracht van huishoudens, waardoor veel gezinnen de broekriem moesten aantrekken.

In de komende maanden zullen de meeste mensen hun uitgaven moeten blijven aanpassen. De drie hoofdredenen zijn: een verder koopkrachtverlies, banenverlies en een hoge mate van onzekerheid. Veel gezinnen, ook als het niet strikt noodzakelijk is, zullen hun uitgaven verminderen in een poging om te sparen "voor een regenachtige dag", uit angst voor wat er in de wereld gebeurt en wat er nog kan gebeuren.

In de nabije toekomst zullen de belangrijkste problemen van de economie geleidelijk veranderen. De inflatie zal stap voor stap afnemen als gevolg van dalende grondstoffenprijzen, nieuwe maatregelen van Brussel om elektriciteitsprijzen te reguleren, hogere ECB-rentetarieven en de bestaande recessie in de toonaangevende economieën van de wereld. Daarentegen zal de werkloosheid stijgen naarmate de mondiale economische activiteit vertraagt.

Zal de nieuwe crisis vergelijkbaar zijn met de crisis van 2008?

Dat hangt af van het land. Voor Duitsland zal de situatie erger zijn, want het zal in een structurele crisis terechtkomen. Het zal niet langer toegang hebben tot zeer goedkope energie (aardgas), en zijn exportcapaciteit zal sterk dalen, zowel om politieke redenen (Rusland) als economische (China). De machtige industriële sector van Duitsland zal voor een zeer moeilijke periode staan.

Spanje daarentegen zal die soort crisis niet ervaren. We zullen eerder een milde recessie zien. In het slechtste geval zal de nieuwe situatie lijken op 1993 (een daling van het bbp met 1%) in plaats van 2008, toen het bbp met 13% daalde en de output met 7,7% kromp. In die zin is het voornaamste probleem van Europa dat het economisch meest geavanceerde land, Duitsland, een diepere crisis tegemoet gaat dan Spanje.

Hoe zullen hogere rentetarieven de Spaanse vastgoedmarkt beïnvloeden?

De meeste vastgoedneergangs worden veroorzaakt door een snelle en aanzienlijke stijging van de rentetarieven. Als dit gecombineerd wordt met een overaanbod van vastgoed en een buitensporig volume aan krediet verleend door banken in voorgaande jaren, is een grote vastgoedcrisis te verwachten. Echter, de huidige situatie op de Spaanse woningmarkt is anders: de beste kansen zijn al gegrepen, het tempo van de bouw is vertraagd vanwege stijgende kosten en economische onzekerheid, en dit jaar zien we scherpe prijsstijgingen in alle regio's samen met een aanzienlijke vermindering van het aanbod.

In de komende maanden zal, als de prognose van de ECB wordt gehaald, de belangrijkste rente ergens tussen 2% en 3% liggen. In het eerste scenario zou het aantal transacties met circa 8% en de prijzen met 2% dalen; in het tweede scenario met respectievelijk 13% en 4%. In ieder geval zal volgend jaar slechter zijn dan het huidige, waarin de huizenprijzen in veel delen van Spanje al hun vorige historische hoogtepunten hebben overschreden.

Is er een neergang verwacht op de Spaanse nieuwbouwmarkt?

In veel mindere mate dan op de doorverkoopmarkt. Er zijn twee grote verschillen tussen beide. Ten eerste is het aanbod van nieuwe woningen schaars, terwijl het aanbod van bestaande woningen overvloedig is. Ten tweede zijn veel nieuwe woningen gepland voor oplevering in 2023 al gereserveerd door kopers. In het doorverkoopsegment is de situatie precies het tegenovergestelde.

Op dit moment zijn er nogal wat ontwikkelaars die al gegarandeerde betaling hebben voor meer dan 60% van de woningen die ze het komende jaar zullen opleveren. Ten slotte hebben economische neergangen de neiging om kopers van nieuwe woningen veel minder te beïnvloeden, omdat zij doorgaans hogere inkomens hebben dan kopers op de doorverkoopmarkt.

Zullen hogere rentetarieven investeerders wegjagen van residentieel vastgoed?

Zonder twijfel. Lange tijd waren de depositorentes in Spanje negatief. In de nabije toekomst zullen vastrentende producten en termijndeposito's een aantrekkelijk alternatief voor vastgoed worden voor meer conservatieve beleggers. Dit zal de trend omdraaien die we de afgelopen jaren hebben gezien. Tegelijkertijd zal een van de belangrijkste effecten de terugtrekking van sommige beleggingsfondsen uit de vastgoedmarkt zijn en een verlaging van het geïnvesteerde bedrag door anderen.

Echter, commercieel vastgoed zal het meest lijden. Hogere rentetarieven zullen een sterk negatief effect hebben op de waardering van kantoren, gerechtsgebouwen, winkelcentra en hotels. Bovendien zullen de meeste fondsen veel minder middelen hebben om te investeren: enerzijds omdat beleggers zich terugtrekken, en anderzijds omdat het volume van investeringskapitaal krimpt. Het ziet er sterk naar uit dat de boomperiode voor de Spaanse commerciële vastgoedmarkt ten einde loopt.

Wat moet u doen om te slagen in deze nieuwe tijden?

In elke branche — en vastgoed in Spanje is geen uitzondering — is een verstandige zet in moeilijke tijden investeren in uw vaardigheden en opleiding, omdat dit u in staat stelt meer kansen te benutten en uw klanten beter te bedienen. Tijdens een crisis gaan er banen verloren, maar de professionals die worden ontslagen zoeken nieuwe posities, wat een kans schept voor bedrijven om gekwalificeerd personeel aan te trekken. Gebruik deze uitdagende periode om uw carrière vooruit te helpen.

Veelgestelde vragen

Zal er een crisis zijn op de vastgoedmarkt in Spanje?

Volgens toonaangevende Spaanse analisten wordt er geen volledige vastgoedmarktcrisis verwacht. Anders dan in 2008 is de huidige situatie niet gerelateerd aan een hypotheekleenbubbel — banken hebben aanzienlijk strengere normen voor het verstrekken van hypotheken geïmplementeerd. Een vertraging is mogelijk, maar geen prijsinstorting.

Waarom is de Spaanse vastgoedmarkt veerkrachtiger dan in andere EU-landen?

Spanje heeft een relatief laag aandeel van industriële productie in het bbp en een sterke toerismesector. Dit maakt de economie minder afhankelijk van energieschokken dan Duitsland of Oostenrijk. Bovendien ondersteunt een gestage instroom van buitenlandse kopers de vraag naar vastgoed ongeacht de binnenlandse economische situatie.

Is het de moeite waard om vastgoed in Spanje te kopen in een periode van hoge inflatie?

Vastgoed is historisch gezien een van de beste tools voor bescherming tegen inflatie: huizenprijzen stijgen over het algemeen mee met het algehele prijsniveau of overtreffen het. Tegelijkertijd stijgen de huurprijzen in Spanje ook, wat de rendementen voor beleggers verhoogt. Kopen in een periode van hoge inflatie blijkt vaak een succesvolle langetermijnbeslissing te zijn.

Hoe beïnvloedt de ECB-rentestijging de hypotheekbeschikbaarheid in Spanje?

De ECB-rentestijging heeft geleid tot hogere hypotheekkosten: variabele hypotheekrentes in Spanje zijn gestegen. Dit heeft de koopkracht van kredietnemers verminderd, maar heeft de markt niet tegengehouden — een aanzienlijk deel van de transacties op de Costa Blanca wordt gefinancierd zonder hypotheken, met eigen middelen van buitenlandse kopers.

Granfield Estate woont en werkt aan de Costa Blanca. Gratis vastgoedconsultatie. Ons kantoor: Av. Belgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Tel. +34 865 44 33 33. Bekijk woningen.