В Іспанії НЕ буде кризи

Аналітик і консультант з нерухомості Gonzalo Bernardos, професор економіки в Університеті Барселони та керівник відділення Аудиту, бухобліку та просування в нерухомості, розповів, як, на його думку, закінчиться 2022 рік для сектора нерухомості в Іспанії та економіки країни в цілому.

Команда Granfield Estate працює на ринку Коста-Бланка вже понад десять років — ми бачили різні цикли і знаємо, як працює місцевий ринок.

Чи буде в наступні місяці економічний спад в Іспанії?

У другому кварталі 2022 року Єврозона цілком імовірно продемонструє зменшення ВВП. Зростання цін на електроенергію, енергетичні обмеження та глобальне скорочення попиту чинитимуть суттєвий вплив на всі країни. Однак більшою мірою це позначиться на Німеччині, Італії, Австрії та Нідерландах.

Іспанія в цей період переживатиме уповільнення економіки і зростання ВВП буде невеликим, але від спаду економіку Іспанії врятує порівняно низьке промислове виробництво і чудово проведений туристичний сезон. Крім того, щоб отримати повний економічний ефект від підвищення процентної ставки ЄЦБ, має пройти близько півроку.

Як нова ситуація вплине на звичайну іспанську сім'ю?

Величезній кількості домогосподарств вже доводиться нелегко. Зараз це пов'язане не зі скороченням зайнятості, бо вона зросла у період з січня по серпень, а з високою інфляцією. У єврозоні інфляція за останній місяць обумовлена зростанням цін на енергоносії та продукти харчування. В Іспанії основним результатом зростання цін стала втрата домогосподарствами 5,9% своєї купівельної спроможності, що змусило багатьох з них затягнути пояси.

У найближчі місяці більшості доведеться продовжувати коригування витрат. Головними причинами будуть три: нова втрата купівельної спроможності, скорочення зайнятості та висока невизначеність. Багато сімей, навіть не маючи такої потреби, знижуватимуть рівень своїх витрат, намагаючись відкласти на чорний день через страх перед тим, що відбувається у світі і ще може статися.

У найближчий час основні проблеми економіки поступово змінюватимуться. Щоразу інфляція буде меншою через падіння цін на сировину, нові заходи Брюсселя щодо регулювання цін на ринку електроенергії, підвищення процентних ставок ЄЦБ та наявну рецесію в провідних країнах світу. Натомість зростатиме безробіття через спостережуваний світовий спад економічної активності.

Чи буде нова криза схожа на кризу 2008 року?

Це залежить від країни. Для Німеччини ситуація буде гіршою, бо вона вступить у структурну кризу. У неї більше не буде дуже дешевої сировини (природного газу), і експортні потужності суттєво знизяться — чи то з політичних (Росія), чи з економічних (Китай) причин. Великій німецькій промисловості буде дуже важко.

Для Іспанії такої кризи не буде. Можна говорити про легку рецесію. У найгіршому випадку, нова кон'юнктура буде більше схожа на ситуацію 1993 року (зниження ВВП на 1%), ніж на 2008 рік — 13% ВВП (скорочення виробництва на 7,7%). У зв'язку з цим, проблемою Європи є більш економічно розвинена Німеччина, яка зазнає глибшої кризи, ніж Іспанія.

Як підвищення ставки відобразиться на ринку нерухомості в Іспанії?

Більшість рецесій у сфері нерухомості викликані швидким і значним зростанням процентних ставок. Якщо до цього додати пропозицію, що перевищує попит, і надмірну кількість кредитів, наданих банками в попередні роки, можна очікувати великої кризи у сфері нерухомості. Однак ситуація на ринку нерухомості в Іспанії зараз інша — вигідні пропозиції розкупили, темпи будівництва загальмували через зростання цін та економічну невизначеність. Цього року ми бачимо серйозне зростання цін на нерухомість у всіх регіонах країни і суттєве зменшення пропозиції житла.

У найближчі місяці, якщо прогноз ЄЦБ буде виконано, його основна процентна ставка перебуватиме в межах 2-3%. У першому випадку зниження угод становитиме 8% і ціни 2%, у другому — 13% і 4% відповідно. У будь-якому разі наступний рік буде гіршим за нинішній, в якому ціни на нерухомість у багатьох регіонах Іспанії перевищили історичні максимуми.

Чи очікується спад на ринку новобудов в Іспанії?

Набагато менший, ніж на ринку вторинної нерухомості в Іспанії. Між ними є дві великі відмінності. З одного боку, пропозиція перших — мізерна, а других — рясна. З іншого боку, багато нових будинків, здача яких запланована на 2023 рік, вже зарезервовані покупцями. На вторинному ринку ситуація зворотна. Нині досить багато забудовників, які гарантовано отримають оплату за більш ніж 60% добудованого житла протягом наступного року. Нарешті, економічний спад набагато менше впливає на покупців новобудов — як правило, це люди з вищими доходами, ніж покупці вторинки.

Чи підвищення процентної ставки відштовхне інвесторів від ринку житла?

Безсумнівно. Тривалий час ставки по депозитах в Іспанії були від'ємними. Незабаром фіксований дохід або строкові депозити стануть хорошою альтернативою житлу для більш консервативних інвесторів. Таким чином відбудеться зворотний перехід до того, що спостерігалося в останні роки. Водночас основний ефект матиме відхід з ринку нерухомості одних інвестиційних фондів і скорочення обсягу інвестицій іншими.

Однак найбільше постраждає комерційна нерухомість. Підвищення процентних ставок чинитиме серйозний вплив на оцінку офісів, торгових центрів та готелів. Крім того, у більшості фондів буде значно менше коштів для інвестування. З одного боку, через відхід інвесторів. З іншого боку, через зменшення інвестиційних капіталів. Схоже, для ринку комерційної нерухомості в Іспанії завершується славний етап.

Що робити, щоб досягти успіху в нові часи?

У будь-якій галузі, і нерухомість в Іспанії тут не виняток, правильним кроком у складні часи є підвищення кваліфікації, оскільки це дозволить користуватися ширшими можливостями і більшою мірою задовольняти своїх клієнтів. У кризові часи робочі місця скорочуються, але звільнені фахівці шукають роботу, а це шанс для бізнесу залучити кваліфікованих працівників. Використовуйте цей складний час для прогресу у своїй кар'єрі.

Порівняння: іспанський ринок 2008 vs 2024

Багато інвесторів пам'ятають кризу 2008–2012 років і побоюються її повторення. Розглянемо ключові відмінності поточної ситуації:

Висновок очевидний: механізм зростання принципово інший. Нинішнє зростання забезпечене реальним дефіцитом житла при стійкому міжнародному попиті — а не штучним роздуванням бульбашки.

Що говорять міжнародні рейтингові агентства про іспанський ринок

Провідні аналітичні агентства сходяться в оцінках:

• Moody's (2024): «Іспанська банківська система добре капіталізована, ризик системної кризи на ринку нерухомості мінімальний»
• Fitch Ratings: «Іспанія входить до числа найбільш стійких економік єврозони, ринок нерухомості отримує підтримку від міграційного притоку та туристичного сектора»
• Goldman Sachs (2023): «Серед європейських ринків нерухомості Іспанія входить до числа найбільш привабливих для інвестицій»

Кризи не чекають. Але навіть у разі корекції — реальні об'єкти в хороших локаціях історично відновлюються швидше за ринок.

Granfield Estate допомагає обрати об'єкти з мінімальними ризиками та максимальним потенціалом. Консультація безкоштовна — телефонуйте.

Фактори, що підтримують зростання іспанського ринку

Окрім відсутності ознак кризи, є активні фактори зростання:

Демографія та міграція. Іспанія — одна з найпривабливіших країн Європи для міграції. За даними INE (Національного інституту статистики), іноземне населення Іспанії зросло до 6+ млн осіб. Мігранти створюють попит на житло, особливо в містах і прибережних зонах.

Туризм як рушій попиту на оренду. 94+ млн туристів у 2024 році — світовий рекорд. Кожен турист потенційно стає покупцем або орендарем. Туристична оренда на Costa Blanca показує зростання завантаження і середньої ставки з року в рік.

Обмежене нове будівництво. Берегова лінія Costa Blanca практично повністю забудована. Нових дозволів видається мало — суворі екологічні обмеження. Пропозиція не зростає, попит — зростає. Класика дефіцитного ринку.

Зниження ставок ЄЦБ. З 2024 року Європейський центральний банк послідовно знижує ключову ставку. Euribor падає — іпотека стає дешевшою — попит на купівлю зростає. Це безпосередньо підтримує ціни.

Інвестиційний горизонт: коли найкращий момент

Часте питання: «Чи не краще почекати, поки ціни впадуть?» Дані дають однозначну відповідь:

• 2020 рік (ковід) — багато хто чекав падіння. Ринок просів на 3–5%, потім виріс на 15–20% до 2022 року
• 2022 рік (зростання ставок) — багато хто чекав падіння. Ринок виріс ще на 7–10%
• 2023–2024 — продовження зростання. Ті, хто чекав «правильного моменту», переплатили

Найкращий момент для купівлі на зростаючому ринку — сьогодні. Завтра буде дорожче. Granfield Estate допоможе знайти об'єкт за справедливою ціною прямо зараз. Консультація безкоштовна.

Зростання вартості: конкретні дані по Costa Blanca

Звернемося до офіційної статистики. За даними Colegio de Registradores (реєстр власників Іспанії):

• Провінція Аліканте: +9,4% у 2023 році, +7,8% у першому півріччі 2024
• Торревʼєха: +11,2% рік до року (2024)
• Оріуела Коста: +8,9% рік до року
• Бенідорм та Marina Baixa: +12,4% (туристична зона)

Для порівняння: інфляція в Іспанії у 2024 році становила 2,8%. Зростання вартості нерухомості в 3–4 рази випередило інфляцію. Власники іспанської нерухомості не просто зберігають капітал — вони його примножують.

Granfield Estate працює з об'єктами по всій Costa Blanca. Допоможемо обрати найбільш перспективні локації для інвестицій. Консультація безкоштовна.

Іспанський ринок нерухомості стабільний структурно — і це головне. Не спекулятивна бульбашка, а довгостроковий дефіцит пропозиції при зростаючому попиті. Не тимчасова мода, а стійкий інтерес міжнародних покупців, підкріплений кліматом, інфраструктурою та способом життя. Кризи не буде — бо немає її передумов. Буде зростання. Ваше завдання — не прогаяти момент. Granfield Estate допоможе зробити правильний вибір. Перша консультація безкоштовна.

Купівля нерухомості в Іспанії у 2025 році — це купівля на зростаючому ринку з зрозумілими перспективами. Найкращий актив — той, що працює: приносить орендний дохід, зростає в ціні, дозволяє користуватися самому. Іспанська прибережна нерухомість відповідає всім трьом критеріям. Granfield Estate допоможе обрати найкращий об'єкт для ваших цілей. Телефонуйте — консультація безкоштовна.

Нерухомість в Іспанії — це довгострокове рішення, яке з часом виявляється дедалі більш правильним. Ті, хто купив у 2015–2016 роках, сьогодні мають приріст +50–80% до ціни купівлі. Ті, хто чекав «відповідного моменту» — чекають досі, спостерігаючи як ціни ідуть угору. Granfield Estate — ваш партнер у прийнятті цього рішення. Консультація безкоштовна.

Часті запитання

Чи буде криза на ринку нерухомості в Іспанії?

На думку провідних іспанських аналітиків, повноцінної кризи на ринку нерухомості не очікується. На відміну від 2008 року, нинішня ситуація не пов'язана з бульбашкою іпотечного кредитування — банки запровадили значно суворіші стандарти видачі іпотеки. Уповільнення можливе, але не обвал цін.

Чому іспанський ринок нерухомості більш стійкий, ніж в інших країнах ЄС?

Іспанія має відносно низьку частку промислового виробництва у ВВП і сильний туристичний сектор. Це робить економіку менш залежною від енергетичних шоків, ніж Німеччина або Австрія. Крім того, стабільний приплив іноземних покупців підтримує попит на нерухомість незалежно від внутрішньоекономічної кон'юнктури.

Чи варто купувати нерухомість в Іспанії в період високої інфляції?

Нерухомість історично є одним з найкращих інструментів захисту від інфляції: ціни на житло, як правило, зростають разом із загальним рівнем цін або випереджають його. При цьому вартість оренди в Іспанії теж зростає, що підвищує прибутковість для інвесторів. Купівля в період високої інфляції нерідко виявляється вдалим рішенням у довгостроковій перспективі.

Як зростання ставок ЄЦБ впливає на доступність іпотеки в Іспанії?

Зростання ставок ЄЦБ призвело до подорожчання іпотечних кредитів: ставки за змінними іпотеками в Іспанії зросли. Це знизило купівельну спроможність позичальників, але не зупинило ринок — значна частина угод на Коста-Бланка фінансується без іпотеки, за рахунок власних коштів іноземних покупців.

Команда Granfield Estate живе і працює на Коста-Бланка. Зв'яжіться з нами для безкоштовної консультації. Наша адреса: Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Телефон: +34 865 44 33 33.