In Spanien wird es KEINE Krise geben

Der Immobilienanalyst und Berater Gonzalo Bernardos, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität Barcelona und Leiter der Abteilung für Wirtschaftsprüfung, Rechnungswesen und Immobilienförderung, hat seine Einschätzung dazu abgegeben, wie 2022 für Spaniens Immobiliensektor und für die Gesamtwirtschaft des Landes enden wird.

Das Team von Granfield Estate ist seit über zehn Jahren auf dem Markt der Costa Blanca tätig — wir haben verschiedene Zyklen erlebt und wissen, wie der lokale Markt funktioniert.

Wird es in den kommenden Monaten in Spanien einen wirtschaftlichen Abschwung geben?

Im zweiten Quartal 2022 wird der Euroraum sehr wahrscheinlich einen Rückgang des BIP verzeichnen. Steigende Strompreise, Energieeinschränkungen und ein weltweiter Nachfragerückgang werden alle Länder erheblich treffen. Die Auswirkungen werden jedoch in Deutschland, Italien, Österreich und den Niederlanden stärker ausfallen.

In dieser Periode wird Spanien eine wirtschaftliche Abkühlung erleben und das BIP-Wachstum wird moderat sein, doch das Land wird eine vollständige Rezession vermeiden können dank seines relativ niedrigen Anteils an industrieller Produktion und einer exzellenten Tourismussaison. Zudem benötigen die Zinserhöhungen der EZB etwa sechs Monate, um ihre volle wirtschaftliche Wirkung zu entfalten.

Wie wird die neue Lage eine durchschnittliche spanische Familie betreffen?

Eine große Zahl von Haushalten hat bereits Schwierigkeiten, über die Runden zu kommen. Zurzeit liegt das nicht an Arbeitsplatzverlusten — die Beschäftigung ist zwischen Januar und August tatsächlich gestiegen — sondern an hoher Inflation. Im Euroraum wurde die Inflation des vergangenen Monats vor allem durch steigende Energie- und Lebensmittelpreise angetrieben. In Spanien war die Hauptkonsequenz der Preissteigerungen ein Verlust von 5.9% der Kaufkraft der Haushalte, was viele Familien zum Sparen zwingt.

In den kommenden Monaten müssen die meisten Menschen ihre Ausgaben weiter anpassen. Die drei Hauptgründe werden sein: weiterer Kaufkraftverlust, Stellenkürzungen und ein hohes Maß an Unsicherheit. Viele Familien werden – auch wenn es nicht zwingend erforderlich ist – ihre Ausgaben reduzieren, um "für schlechte Zeiten" zu sparen, aus Sorge über die weltweite Lage und mögliche weitere Entwicklungen.

Kurzfristig werden sich die zentralen Probleme der Wirtschaft allmählich verändern. Die Inflation wird sich Schritt für Schritt abschwächen, infolge sinkender Rohstoffpreise, neuer Maßnahmen aus Brüssel zur Regulierung der Strompreise, höherer EZB-Zinsen und der bereits bestehenden Rezession in den führenden Weltwirtschaften. Im Gegenzug wird die Arbeitslosigkeit steigen, wenn die globale Wirtschaftstätigkeit nachlässt.

Wird die neue Krise der von 2008 ähnlich sein?

Das hängt vom Land ab. Für Deutschland wird die Lage schlimmer sein, da es in eine strukturelle Krise eintreten wird. Es wird keinen Zugang mehr zu sehr günstiger Energie (Erdgas) haben, und seine Exportkapazität wird stark einbrechen, sei es aus politischen Gründen (Russland) oder wirtschaftlichen (China). Deutschlands mächtiger Industriesektor wird eine sehr harte Zeit durchlaufen.

Spanien hingegen wird eine solche Krise nicht erleben. Wahrscheinlicher ist eine milde Rezession. Im schlimmsten Fall wird die neue Lage eher 1993 ähneln (ein Rückgang des BIP um 1%) als 2008, als das BIP um 13% schrumpfte und die Produktion um 7,7% zurückging. In diesem Sinne besteht das Hauptproblem Europas darin, dass sein wirtschaftlich fortgeschrittenstes Land, Deutschland, vor einer tieferen Krise steht als Spanien.

Wie werden höhere Zinsen den spanischen Immobilienmarkt beeinflussen?

Die meisten Immobilienabschwünge werden durch einen schnellen und signifikanten Anstieg der Zinsen verursacht. Wenn dies mit einem Überangebot an Immobilien und einem übermäßigen Kreditvolumen der Banken in den Vorjahren kombiniert wird, ist eine schwere Immobilienkrise zu erwarten. Die aktuelle Lage auf dem spanischen Wohnungsmarkt ist jedoch anders: Die besten Chancen sind bereits vergriffen, das Bautempo hat sich aufgrund steigender Kosten und wirtschaftlicher Unsicherheit verlangsamt, und in diesem Jahr sehen wir starke Preissteigerungen in allen Regionen sowie eine deutliche Verringerung des Angebots.

In den kommenden Monaten wird, sofern die Prognosen der EZB eintreten, ihr Leitzins irgendwo zwischen 2% und 3% liegen. Im ersten Szenario würden die Transaktionszahlen um rund 8% und die Preise um 2% fallen; im zweiten Szenario um 13% bzw. 4%. Auf jeden Fall wird das nächste Jahr schlechter ausfallen als das laufende, in dem die Immobilienpreise in vielen Teilen Spaniens bereits ihre früheren historischen Höchststände überschritten haben.

Erwartet man einen Abschwung auf dem Neubausektor in Spanien?

Weitaus weniger als auf dem Wiederverkaufsmarkt. Es gibt zwei wesentliche Unterschiede zwischen beiden. Erstens ist das Angebot an Neubauwohnungen knapp, während das Angebot an Bestandswohnungen reichlich vorhanden ist. Zweitens sind viele Neubauobjekte, deren Fertigstellung für 2023 geplant ist, bereits von Käufern reserviert worden. Im Wiederverkaufssegment sieht die Situation genau andersherum aus.

Derzeit gibt es einige Bauträger, die bereits für mehr als 60% der Wohnungen, die sie im nächsten Jahr liefern werden, eine gesicherte Zahlung erhalten haben. Schließlich betreffen wirtschaftliche Abschwünge Käufer von Neubauwohnungen in der Regel viel weniger, da sie meist höhere Einkommen haben als Käufer auf dem Wiederverkaufsmarkt.

Werden höhere Zinsen Investoren vom Wohnungsmarkt vertreiben?

Ohne Zweifel. Lange Zeit waren Einlagenzinsen in Spanien negativ. In naher Zukunft werden festverzinsliche Produkte und Termineinlagen für konservativere Anleger eine attraktive Alternative zur Immobilie darstellen. Das wird die in den letzten Jahren beobachtete Tendenz umkehren. Gleichzeitig wird eine der Hauptfolgen sein, dass einige Investmentfonds sich vom Immobilienmarkt zurückziehen und andere ihre Investitionsvolumina reduzieren.

Am stärksten leiden wird jedoch die Gewerbeimmobilie. Höhere Zinsen werden die Bewertung von Büros, Gerichtsgebäuden, Einkaufszentren und Hotels stark negativ beeinflussen. Außerdem werden die meisten Fonds deutlich weniger Mittel zum Investieren haben: einerseits, weil Investoren sich zurückziehen, andererseits, weil das Volumen des Investitionskapitals schrumpft. Es sieht sehr danach aus, dass die Boomphase des spanischen Gewerbeimmobilienmarktes zu Ende geht.

Was sollten Sie tun, um in diesen neuen Zeiten erfolgreich zu sein?

In jeder Branche — und die Immobilienbranche in Spanien bildet da keine Ausnahme — ist eine kluge Entscheidung in schwierigen Zeiten, in Ihre Fähigkeiten und Ausbildung zu investieren, da Sie so mehr Chancen nutzen und Ihre Kunden besser bedienen können. In einer Krise gehen Arbeitsplätze verloren, aber die entlassenen Fachkräfte suchen neue Positionen, wodurch sich eine Gelegenheit für Unternehmen ergibt, qualifiziertes Personal zu gewinnen. Nutzen Sie diese herausfordernde Zeit, um Ihre Karriere voranzubringen.

Häufig gestellte Fragen

Wird es eine Krise auf dem spanischen Immobilienmarkt geben?

Laut führenden spanischen Analysten wird keine ausgewachsene Krise auf dem Immobilienmarkt erwartet. Anders als 2008 hängt die aktuelle Situation nicht mit einer Blase bei Hypothekenkrediten zusammen — die Banken haben deutlich strengere Standards bei der Hypothekenvergabe eingeführt. Ein Abschwung ist möglich, aber kein Preiscrash.

Warum ist der spanische Immobilienmarkt widerstandsfähiger als in anderen EU-Ländern?

Spanien hat einen relativ geringen Anteil der Industrieproduktion am BIP und einen starken Tourismussektor. Das macht die Wirtschaft weniger abhängig von Energieschocks als Deutschland oder Österreich. Darüber hinaus stützt ein stetiger Zustrom ausländischer Käufer die Immobiliennachfrage unabhängig von der inländischen Wirtschaftslage.

Lohnt es sich, in Spanien Immobilien zu kaufen in Zeiten hoher Inflation?

Historisch gesehen war Immobilien eines der besten Schutzmittel gegen Inflation: Wohnimmobilienpreise steigen in der Regel mit dem allgemeinen Preisniveau oder übertreffen es. Gleichzeitig steigen die Mieten in Spanien ebenfalls, was die Renditen für Investoren verbessert. Ein Kauf in Zeiten hoher Inflation erweist sich oft als erfolgreiche langfristige Entscheidung.

Wie beeinflusst die EZB-Zinserhöhung die Verfügbarkeit von Hypothekendarlehen in Spanien?

Die Zinserhöhung der EZB hat zu höheren Hypothekenkosten geführt: Die Zinssätze variabler Hypotheken in Spanien sind gestiegen. Das hat die Kaufkraft der Kreditnehmer reduziert, aber den Markt nicht zum Erliegen gebracht — ein beträchtlicher Teil der Transaktionen an der Costa Blanca wird ohne Hypothek finanziert, mit Eigenmitteln ausländischer Käufer.

Das Team von Granfield Estate lebt und arbeitet an der Costa Blanca. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Beratung. Unsere Adresse: Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Telefon: +34 865 44 33 33.