Il n'y aura PAS de crise en Espagne

L'analyste et consultant immobilier Gonzalo Bernardos, professeur d'économie à l'Université de Barcelone et responsable du Département d'audit, de comptabilité et de promotion immobilière, a partagé son point de vue sur la façon dont 2022 se terminera pour le secteur immobilier espagnol et pour l'économie du pays dans son ensemble.

L'équipe de Granfield Estate opère sur le marché de la Costa Blanca depuis plus de dix ans — nous avons traversé différents cycles et savons comment fonctionne le marché local.

Y aura-t-il un ralentissement économique en Espagne dans les mois à venir ?

Au deuxième trimestre 2022, il est très probable que la zone euro enregistre une baisse du PIB. La hausse des prix de l'électricité, les restrictions énergétiques et un recul de la demande à l'échelle mondiale auront un impact significatif sur tous les pays. Cependant, l'effet sera plus marqué en Allemagne, en Italie, en Autriche et aux Pays-Bas.

Pendant cette période, l'Espagne connaîtra un ralentissement économique et la croissance du PIB sera modeste, mais le pays évitera une récession complète grâce à son niveau relativement faible de production industrielle et à une excellente saison touristique. De plus, pour que les hausses de taux d'intérêt de la BCE produisent pleinement leurs effets économiques, il faut attendre environ six mois.

Comment la nouvelle situation affectera-t-elle une famille espagnole moyenne ?

Un très grand nombre de ménages ont déjà du mal à s'en sortir. Pour l'instant, ce n'est pas dû à des pertes d'emploi — l'emploi a en réalité augmenté entre janvier et août — mais à la forte inflation. Dans la zone euro, l'inflation du mois dernier a été tirée par la hausse des prix de l'énergie et des denrées alimentaires. En Espagne, la principale conséquence de la hausse des prix a été une perte de 5.9% du pouvoir d'achat des ménages, contraignant de nombreuses familles à se serrer la ceinture.

Dans les mois à venir, la plupart des gens devront continuer d'ajuster leurs dépenses. Les trois raisons principales seront : une nouvelle perte de pouvoir d'achat, des suppressions d'emplois et un degré élevé d'incertitude. Beaucoup de familles, même si elles n'en ont pas strictement besoin, réduiront leurs dépenses pour tenter d'épargner "pour les jours difficiles", par crainte de ce qui se passe dans le monde et de ce qui pourrait encore arriver.

À court terme, les problèmes principaux de l'économie évolueront progressivement. L'inflation s'atténuera pas à pas, en raison de la baisse des prix des matières premières, de nouvelles mesures de Bruxelles pour réguler les prix de l'électricité, de taux d'intérêt plus élevés de la BCE et de la récession déjà présente dans les principales économies mondiales. En revanche, le chômage augmentera à mesure que l'activité économique mondiale ralentira.

La nouvelle crise sera-t-elle comparable à celle de 2008 ?

Cela dépend du pays. Pour l'Allemagne, la situation sera plus grave, car elle entrera dans une crise structurelle. Elle n'aura plus accès à une énergie très bon marché (gaz naturel), et sa capacité d'exportation chutera fortement, que ce soit pour des raisons politiques (Russie) ou économiques (Chine). Le puissant secteur industriel allemand traversera une période très difficile.

L'Espagne, en revanche, ne connaîtra pas ce type de crise. Il est plus probable que nous observions une récession légère. Dans le pire des cas, la nouvelle situation ressemblera davantage à 1993 (une baisse du PIB de 1%) qu'à 2008, lorsque le PIB a chuté de 13% et la production a reculé de 7,7%. En ce sens, le principal problème de l'Europe est que son pays économiquement le plus avancé, l'Allemagne, fait face à une crise plus profonde que l'Espagne.

Comment des taux d'intérêt plus élevés affecteront-ils le marché immobilier espagnol ?

La plupart des ralentissements immobiliers sont causés par une hausse rapide et significative des taux d'intérêt. Si cela s'accompagne d'une offre excédentaire de biens et d'un volume excessif de crédit accordé par les banques les années précédentes, une crise immobilière majeure est à prévoir. Cependant, la situation actuelle du marché résidentiel en Espagne est différente : les meilleures opportunités ont déjà été saisies, le rythme de la construction a ralenti en raison de la hausse des coûts et de l'incertitude économique, et cette année nous observons de fortes hausses de prix dans toutes les régions ainsi qu'une réduction significative de l'offre.

Dans les mois à venir, si les prévisions de la BCE se vérifient, son taux directeur se situera entre environ 2% et 3%. Dans le premier scénario, le nombre de transactions chuterait d'environ 8% et les prix de 2% ; dans le second, respectivement de 13% et 4%. Quoi qu'il en soit, l'année prochaine sera pire que l'actuelle, au cours de laquelle les prix des logements dans de nombreuses régions d'Espagne ont déjà dépassé leurs précédents sommets historiques.

Un ralentissement est-il attendu sur le marché du neuf en Espagne ?

Dans une bien moindre mesure que sur le marché de l'occasion. Il existe deux différences majeures entre les deux. Premièrement, l'offre de logements neufs est rare, tandis que l'offre de logements existants est abondante. Deuxièmement, de nombreux biens neufs prévus pour livraison en 2023 ont déjà été réservés par des acheteurs. Dans le segment de l'occasion, la situation est exactement l'inverse.

À l'heure actuelle, plusieurs promoteurs disposent déjà d'un paiement garanti pour plus de 60% des logements qu'ils livreront au cours de l'année à venir. Enfin, les ralentissements économiques affectent généralement beaucoup moins les acheteurs de logements neufs, car ils disposent en règle générale de revenus plus élevés que les acheteurs du marché de l'occasion.

Des taux d'intérêt plus élevés feront-ils fuir les investisseurs du résidentiel ?

SANS aucun doute. Pendant longtemps, les taux des dépôts en Espagne ont été négatifs. Dans un avenir proche, les produits à revenu fixe et les dépôts à terme deviendront une alternative attractive à l'immobilier pour les investisseurs les plus conservateurs. Cela inversera la tendance observée ces dernières années. Parallèlement, l'un des effets principaux sera le retrait de certains fonds d'investissement du marché immobilier et la réduction des montants investis par d'autres.

Cependant, l'immobilier commercial pâtira le plus. Des taux d'intérêt plus élevés auront un fort impact négatif sur la valorisation des bureaux, des palais de justice, des centres commerciaux et des hôtels. De plus, la plupart des fonds auront bien moins de ressources à investir : d'une part parce que les investisseurs se retirent, et d'autre part parce que le volume de capital d'investissement se réduit. Il semble fort probable que la période d'expansion du marché immobilier commercial en Espagne touche à sa fin.

Que devez-vous faire pour réussir dans ces nouveaux temps ?

Dans n'importe quel secteur — et l'immobilier en Espagne ne fait pas exception —, une décision judicieuse en période difficile est d'investir dans vos compétences et votre formation, car cela vous permet de saisir davantage d'opportunités et de mieux servir vos clients. Pendant une crise, des postes sont supprimés, mais les professionnels licenciés cherchent de nouvelles positions, ce qui crée une opportunité pour les entreprises d'attirer du personnel qualifié. Profitez de cette période difficile pour faire avancer votre carrière.

Questions fréquemment posées

Y aura-t-il une crise sur le marché immobilier en Espagne ?

Selon les principaux analystes espagnols, une crise immobilière généralisée n'est pas attendue. Contrairement à 2008, la situation actuelle n'est pas liée à une bulle des prêts hypothécaires — les banques ont mis en place des normes d'octroi de crédits hypothécaires nettement plus strictes. Un ralentissement est possible, mais pas un effondrement des prix.

Pourquoi le marché immobilier espagnol est-il plus résilient que dans d'autres pays de l'UE ?

L'Espagne a une part relativement faible de production industrielle dans son PIB et un secteur touristique solide. Cela rend l'économie moins dépendante des chocs énergétiques que l'Allemagne ou l'Autriche. De plus, un flux constant d'acheteurs étrangers soutient la demande immobilière indépendamment de la situation économique intérieure.

Est-il intéressant d'acheter un bien immobilier en Espagne en période de forte inflation ?

L'immobilier a historiquement été l'un des meilleurs outils de protection contre l'inflation : les prix des logements augmentent généralement avec le niveau général des prix, voire le dépassent. Parallèlement, les loyers en Espagne augmentent également, ce qui améliore les rendements pour les investisseurs. Acheter pendant une période de forte inflation s'avère souvent une décision gagnante sur le long terme.

Comment la hausse des taux de la BCE affecte-t-elle l'accès aux prêts hypothécaires en Espagne ?

La hausse des taux de la BCE a entraîné un alourdissement du coût des crédits hypothécaires : les taux des prêts à taux variable en Espagne ont augmenté. Cela a réduit le pouvoir d'achat des emprunteurs, mais cela n'a pas arrêté le marché — une part significative des transactions sur la Costa Blanca est financée sans hypothèques, en utilisant les fonds propres des acheteurs étrangers.

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