Espanjassa EI tule olemaan kriisiä

Kohdeanalyytikko ja kiinteistöalan konsultti Gonzalo Bernardos, Barcelona-yliopiston taloustieteen professori ja Tilintarkastus-, kirjanpito- ja kiinteistökehitysosaston johtaja, on kertonut näkemyksensä siitä, miten vuosi 2022 päättyy Espanjan kiinteistöalalle ja maan taloudelle kokonaisuutena.

Granfield Estate on toiminut Costa Blancan kiinteistömarkkinoilla yli vuosikymmenen — olemme nähneet useita markkinasyklejä ja tiedämme kokemuksesta, miten Espanjan talous ja kiinteistöala todella toimivat pitkällä aikavälillä.

Onko Espanjassa odotettavissa taantumaa tulevina kuukausina?

Vuoden 2022 toisella neljänneksellä on hyvin todennäköistä, että euroalueen BKT laskee. Sähkön hinnan nousu, energiankäytön rajoitukset ja maailmanlaajuisen kysynnän väheneminen vaikuttavat merkittävästi kaikkiin maihin. Vaikutus on kuitenkin voimakkaampi Saksassa, Italiassa, Itävallassa ja Alankomaissa.

Tänä aikana Espanja kokee talouden hidastumista ja BKT:n kasvu on vaatimatonta, mutta maa välttää täyden taantuman sen vuoksi, että teollisuustuotannon osuus on suhteellisen pieni ja matkailukausi erinomainen. Lisäksi, jotta EKP:n korkojen nostot realisoituvat täysimääräisesti taloudessa, kuluu noin kuusi kuukautta.

Miten uusi tilanne vaikuttaa keskimääräiseen espanjalaiseen perheeseen?

Suuri määrä kotitalouksia kamppailee jo selviytymisestä. Tällä hetkellä syynä ei ole työttömyyden kasvu — työllisyys on itse asiassa lisääntynyt tammikuun ja elokuun välillä — vaan korkea inflaatio. Euroalueella viime kuukauden inflaatiota ajoi energian ja elintarvikkeiden hintojen nousu. Espanjassa hintojen nousun pääseurauksena on ollut kotitalouksien ostovoiman 5.9%:n heikkeneminen, mikä pakottaa monia perheitä kiristämään kukkaroaan.

Tulevina kuukausina suurin osa ihmisistä joutuu jatkamaan kulutustensa sopeuttamista. Kolme pääsyytä ovat: ostovoiman lisämenetys, irtisanomiset ja suuri epävarmuus. Monet perheet vähentävät menojaan — vaikka se ei olisi välttämätöntä — säästääkseen "pahan päivän varalle", peläten maailmalla tapahtuvaa ja mahdollisesti vielä tapahtuvaa.

Lähitulevaisuudessa talouden keskeiset ongelmat muuttuvat vähitellen. Inflaatio helpottaa vähitellen raaka-aineiden hintojen laskun, Brysselin uusien sähkönhintojen sääntelytoimien, korkeampien EKP-korkojen ja maailman johtavien talouksien jo olevan taantuman seurauksena. Sen sijaan työttömyys nousee globaalin taloudellisen toiminnan hidastuessa.

Onko uusi kriisi samanlainen kuin vuoden 2008 kriisi?

Se riippuu maasta. Saksalle tilanne on pahempi, koska se ajautuu rakenteelliseen kriisiin. Sillä ei enää ole pääsyä erittäin halpaan energiaan (maakaasu), ja sen vientikyky laskee jyrkästi, olipa syynä poliittiset tekijät (Venäjä) tai taloudelliset (Kiina). Saksan vahva teollisuus joutuu hyvin vaikeaan jaksoon.

Espanja puolestaan ei tule kokemaan sellaista kriisiä. Todennäköisempää on lievä taantuma. Pahimmassa tapauksessa uusi tilanne muistuttaa enemmän vuotta 1993 (BKT:n 1% lasku) kuin vuotta 2008, jolloin BKT laski 13% ja tuotanto supistui 7,7%. Tässä mielessä Euroopan suurin ongelma on se, että sen taloudellisesti edistynein maa, Saksa, kohtaa syvemmän kriisin kuin Espanja.

Miten korkeammat korot vaikuttavat Espanjan kiinteistömarkkinoihin?

Useimmat kiinteistöalan notkahdukset johtuvat korkojen nopeasta ja merkittävästä noususta. Jos tämä yhdistyy asuntojen ylitarjontaan ja pankkien aiempina vuosina myöntämien lainojen liialliseen määrään, on odotettavissa merkittävä kiinteistökriisi. Nykyinen tilanne Espanjan asuntomarkkinoilla on kuitenkin erilainen: parhaat mahdollisuudet on jo napattu, rakentamisen vauhti on hidastunut kustannusten nousun ja taloudellisen epävarmuuden vuoksi, ja tänä vuonna näemme jyrkkiä hintojen nousuja kaikissa maakunnissa sekä tarjonnan merkittävää vähenemistä.

Tulevina kuukausina, mikäli EKP:n ennusteet toteutuvat, sen ohjauskorko on jossain 2% ja 3% välillä. Ensimmäisessä skenaariossa transaktiomäärät laskisivat noin 8% ja hinnat 2%; toisessa 13% ja 4% vastaavasti. Joka tapauksessa ensi vuosi tulee olemaan huonompi kuin nykyinen vuosi, jolloin asuntojen hinnat monissa Espanjan osissa ovat jo ylittäneet aiemmat historialliset huippunsa.

Odottavatko uustuotantomarkkinat laskua Espanjassa?

Paljon vähemmässä määrin kuin jälleenmyyntimarkkinat. Kummankin välillä on kaksi suurta eroa. Ensinnäkin uusien asuntojen tarjonta on niukkaa, kun taas käytettyjen asuntojen tarjonta on runsasta. Toiseksi monet 2023 valmistuvat uudet kohteet on jo varattu ostajille. Jälleenmyyntisektorilla tilanne on päinvastainen.

Tällä hetkellä on melko monta kehittäjää, joilla on jo taattu maksu yli 60%:sta niistä asunnoista, jotka he aikovat toimittaa seuraavan vuoden aikana. Lopuksi talouden laskusuhdanteet vaikuttavat yleensä paljon vähemmän uusien asuntojen ostajiin, sillä heillä on tyypillisesti korkeammat tulot kuin jälleenmyyntimarkkinoiden ostajilla.

Saavatko korkeat korot sijoittajat kaupunkiasuntojen parista pois?

Ilman muuta. Pitkään talletuskorkoja Espanjassa oli negatiivisia. Lähitulevaisuudessa korkotuotteet ja määräaikaistalletukset tulevat olemaan houkutteleva vaihtoehto varovaisemmille sijoittajille kiinteistösijoituksille. Tämä kääntää viime vuosien kehityssuunnan. Samalla yksi päävaikutus on joidenkin sijoitusrahastojen vetäytyminen kiinteistömarkkinoilta ja muiden sijoitettavan pääoman pieneneminen.

Kaupalliset kiinteistöt kärsivät kuitenkin eniten. Korkeammat korot vaikuttavat voimakkaasti negatiivisesti toimistojen, oikeustalojen, ostoskeskusten ja hotellien arvostuksiin. Lisäksi useimmilla rahastoilla on paljon vähemmän varoja sijoitettavaksi: toisaalta siksi, että sijoittajat vetäytyvät, ja toisaalta siksi, että sijoituspääoman määrä kutistuu. Näyttää hyvin siltä, että Espanjan kaupallisten kiinteistöjen buumiaika on päättymässä.

Mitä teidän kannattaa tehdä menestyäksenne näinä uusina aikoina?

Millä tahansa alalla — eikä Espanjan kiinteistöala ole poikkeus — viisas toimenpide vaikeina aikoina on panostaa taitoihin ja koulutukseen, koska se antaa mahdollisuuden hyödyntää enemmän tilaisuuksia ja palvella asiakkaita paremmin. Kriisin aikana työpaikkoja menetetään, mutta potkut saaneet ammattilaiset hakevat uusia tehtäviä, mikä luo yrityksille mahdollisuuden houkutella pätevää henkilökuntaa. Käyttäkää tämä haastava aika uranne eteenpäin viemiseen.

Usein kysytyt kysymykset

Tuleeko Espanjan kiinteistömarkkinoilla kriisi?

Johtavien espanjalaisten analyytikkojen mukaan täysimittainen kriisi kiinteistömarkkinoilla ei ole odotettavissa. Toisin kuin vuonna 2008, nykyinen tilanne ei liity asuntolainakuplaan — pankit ovat ottaneet käyttöön huomattavasti tiukemmat lainanmyöntökäytännöt. Hidastuminen on mahdollista, mutta hintojen romahdus ei.

Miksi Espanjan kiinteistömarkkinat ovat kestävämmät kuin muissa EU-maissa?

Espanjalla on suhteellisen pieni teollisuustuotannon osuus BKT:sta ja vahva matkailuala. Tämä tekee taloudesta vähemmän riippuvaisen energiamykskäyksistä kuin Saksassa tai Itävallassa. Lisäksi vakituinen ulkomaisten ostajien virta tukee kiinteistökysyntää asuinmaan taloustilanteesta riippumatta.

Kannattaako ostaa kiinteistöä Espanjassa korkean inflaation aikana?

Kiinteistöt ovat historiallisesti olleet yksi parhaista suojista inflaatiota vastaan: asuntojen hinnat yleensä nousevat samassa tahdissa kuin yleinen hintataso tai sitä nopeammin. Samalla vuokrat Espanjassa ovat myös nousussa, mikä parantaa tuottoja sijoittajille. Ostaminen korkean inflaation aikana osoittautuu usein pitkäaikaisesti onnistuneeksi päätökseksi.

Kuinka EKP:n koronnosto vaikuttaa asuntolainojen saatavuuteen Espanjassa?

EKP:n koronnosto on johtanut korkeampiin asuntolainakustannuksiin: muuttuvakorkoisten lainojen korot Espanjassa ovat nousseet. Tämä on vähentänyt lainanottajien ostovoimaa, mutta se ei ole pysäyttänyt markkinaa — merkittävä osa Costa Blancan kaupoista rahoitetaan ilman lainaa, käyttäen ulkomaisten ostajien omia varoja.

Granfield Estate asuu ja tyoskentelee Costa Blancalla. Ilmainen konsultaatio kiinteistoasioissa. Toimistomme: Av. Belgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Puh. +34 865 44 33 33. Katso kohteet.