W Hiszpanii NIE będzie kryzysu

Analityk i konsultant rynku nieruchomości Gonzalo Bernardos, profesor ekonomii na Uniwersytecie Barcelońskim i kierownik Katedry Audytu, Rachunkowości i Promocji Nieruchomości, podzielił się swoją opinią na temat tego, jak 2022 rok zakończy się dla sektora nieruchomości w Hiszpanii i dla całej gospodarki kraju.

Granfield Estate działa na rynku nieruchomości Costa Blanca od ponad dekady — widzieliśmy kilka cykli rynkowych i wiemy z doświadczenia, jak naprawdę funkcjonuje hiszpańska gospodarka i sektor nieruchomości w długiej perspektywie.

Czy w najbliższych miesiącach nastąpi spowolnienie gospodarcze w Hiszpanii?

W drugim kwartale 2022 roku strefa euro bardzo prawdopodobnie odnotuje spadek PKB. Rosnące ceny energii elektrycznej, ograniczenia energetyczne i globalny spadek popytu będą miały znaczący wpływ na wszystkie kraje. Jednak efekt będzie silniejszy w Niemczech, Włoszech, Austrii i Holandii.

W tym okresie Hiszpania doświadczy spowolnienia gospodarczego i wzrost PKB będzie skromny, ale kraj uniknie pełnej recesji dzięki stosunkowo niskiemu poziomowi produkcji przemysłowej i doskonałemu sezonowi turystycznemu. Ponadto, aby podwyżki stóp procentowych EBC miały pełny efekt gospodarczy, potrzeba około sześciu miesięcy.

Jak nowa sytuacja wpłynie na przeciętną hiszpańską rodzinę?

Ogromna liczba gospodarstw domowych już teraz ma trudności z radzeniem sobie. W tej chwili nie jest to spowodowane utratą pracy — zatrudnienie faktycznie wzrosło między styczeń a sierpień — ale wysoką inflacją. W strefie euro inflacja w ubiegłym miesiącu była napędzana przez wzrost cen energii i żywności. W Hiszpanii główną konsekwencją rosnących cen była utrata 5,9% siły nabywczej gospodarstw domowych, zmuszając wiele rodzin do zaciskania pasa.

W nadchodzących miesiącach większość ludzi będzie musiała nadal dostosowywać swoje wydatki. Trzy główne powody to: dalsza utrata siły nabywczej, cięcia miejsc pracy i wysoki stopień niepewności. Wiele rodzin, nawet jeśli nie jest to ściśle konieczne, zmniejszy swoje wydatki próbując zaoszczędzić "na czarną godzinę" z obawy przed tym, co dzieje się na świecie i co jeszcze może się zdarzyć.

W najbliższej przyszłości główne problemy gospodarcze będą stopniowo się zmieniać. Inflacja będzie stopniowo łagodnieć w wyniku spadku cen surowców, nowych środków Brukseli regulujących ceny energii elektrycznej, wyższych stóp procentowych EBC i istniejącej recesji w wiodących gospodarkach świata. Natomiast bezrobocie wzrośnie wraz ze spowolnieniem globalnej aktywności gospodarczej.

Czy nowy kryzys będzie podobny do kryzysu z 2008 roku?

To zależy od kraju. W przypadku Niemiec sytuacja będzie gorsza, ponieważ wejdą one w kryzys strukturalny. Nie będą miały już dostępu do bardzo taniej energii (gazu ziemnego), a ich zdolności eksportowe gwałtownie spadną, zarówno z powodów politycznych (Rosja), jak i ekonomicznych (Chiny). Potężny sektor przemysłowy Niemiec stanie przed bardzo trudnym okresem.

Hiszpania natomiast nie doświadczy takiego kryzysu. Bardziej prawdopodobna jest łagodna recesja. W najgorszym przypadku nowa sytuacja będzie przypominać rok 1993 (spadek PKB o 1%), a nie rok 2008, gdy PKB spadło o 13%, a produkcja skurczyła się o 7,7%. W tym sensie głównym problemem Europy jest to, że jej najbardziej rozwinięty gospodarczo kraj, Niemcy, stoi w obliczu głębszego kryzysu niż Hiszpania.

Jak wyższe stopy procentowe wpłyną na hiszpański rynek nieruchomości?

Większość kryzysów na rynku nieruchomości jest spowodowana gwałtownym i znacznym wzrostem stóp procentowych. Jeśli wiąże się to z nadpodażą nieruchomości i nadmiernym wolumenem kredytów udzielonych przez banki w poprzednich latach, należy oczekiwać poważnego kryzysu na rynku nieruchomości. Jednak aktualna sytuacja na hiszpańskim rynku mieszkaniowym jest inna: najlepsze okazje zostały już wykorzystane, tempo budownictwa spowolniło z powodu rosnących kosztów i niepewności ekonomicznej, a w tym roku obserwujemy gwałtowne wzrosty cen we wszystkich regionach wraz ze znacznym ograniczeniem podaży.

W nadchodzących miesiącach, jeśli prognozy EBC się spełnią, jego główna stopa procentowa wyniesie od 2% do 3%. W pierwszym scenariuszu liczba transakcji spadłaby o około 8%, a ceny o 2%; w drugim — odpowiednio o 13% i 4%. W każdym razie przyszły rok będzie gorszy od obecnego, w którym ceny mieszkań w wielu częściach Hiszpanii już przekroczyły swoje poprzednie historyczne szczyty.

Czy oczekuje się spowolnienia na hiszpańskim rynku nowych inwestycji?

W znacznie mniejszym stopniu niż na rynku wtórnym. Istnieją dwie główne różnice między nimi. Po pierwsze, podaż nowych mieszkań jest ograniczona, podczas gdy podaż istniejących jest obfita. Po drugie, wiele nowych nieruchomości zaplanowanych do ukończenia w 2023 roku zostało już zarezerwowanych przez kupujących. W segmencie wtórnym sytuacja jest zupełnie odwrotna.

Obecnie istnieje całkiem sporo deweloperów, którzy mają już zagwarantowaną płatność za ponad 60% mieszkań, które dostarczą w ciągu najbliższego roku. Ponadto spowolnienia gospodarcze mają tendencję do znacznie mniejszego wpływu na kupujących nowe mieszkania, ponieważ zwykle mają oni wyższe dochody niż kupujący na rynku wtórnym.

Czy wyższe stopy procentowe odstraszą inwestorów od nieruchomości mieszkalnych?

Bez wątpienia. Przez długi czas stopy depozytowe w Hiszpanii były ujemne. W najbliższej przyszłości produkty o stałym dochodzie i lokaty terminowe staną się atrakcyjną alternatywą dla nieruchomości dla bardziej konserwatywnych inwestorów. Odwróci to trend obserwowany w ostatnich latach. Jednocześnie jednym z głównych efektów będzie wycofanie się niektórych funduszy inwestycyjnych z rynku nieruchomości i zmniejszenie kwoty inwestowanej przez inne.

Jednak nieruchomości komercyjne ucierpią najbardziej. Wyższe stopy procentowe będą miały silny negatywny wpływ na wycenę biur, budynków sądowych, centrów handlowych i hoteli. Ponadto większość funduszy będzie miała znacznie mniej zasobów do inwestowania: z jednej strony dlatego, że inwestorzy wycofują się, a z drugiej dlatego, że wolumen kapitału inwestycyjnego kurczy się. Wygląda na to, że boom na hiszpańskim rynku nieruchomości komercyjnych dobiega końca.

Co zrobić, aby odnieść sukces w tych nowych czasach?

W każdej branży — a nieruchomości w Hiszpanii nie są wyjątkiem — rozsądnym posunięciem w trudnych czasach jest inwestowanie w swoje umiejętności i szkolenia, ponieważ pozwala to korzystać z większej liczby możliwości i lepiej obsługiwać klientów. Podczas kryzysu tracone są miejsca pracy, ale profesjonaliści, którzy są zwalniani, szukają nowych stanowisk, co stwarza możliwość dla firm na przyciągnięcie wykwalifikowanego personelu. Wykorzystaj ten trudny okres, aby posunąć swoją karierę do przodu.

Często zadawane pytania

Czy na rynku nieruchomości w Hiszpanii będzie kryzys?

Według czołowych hiszpańskich analityków, nie oczekuje się pełnowymiarowego kryzysu na rynku nieruchomości. W odróżnieniu od 2008 roku, aktualna sytuacja nie jest związana z bańką kredytów hipotecznych — banki wdrożyły znacznie surowsze standardy udzielania kredytów hipotecznych. Możliwe jest spowolnienie, ale nie załamanie cen.

Dlaczego hiszpański rynek nieruchomości jest bardziej odporny niż w innych krajach UE?

Hiszpania ma stosunkowo niski udział produkcji przemysłowej w PKB i silny sektor turystyczny. Sprawia to, że gospodarka jest mniej uzależniona od szoków energetycznych niż Niemcy czy Austria. Ponadto stały napływ zagranicznych kupujących wspiera popyt na nieruchomości niezależnie od krajowej sytuacji gospodarczej.

Czy warto kupować nieruchomości w Hiszpanii w okresie wysokiej inflacji?

Nieruchomości historycznie były jednym z najlepszych narzędzi ochrony przed inflacją: ceny mieszkań generalnie rosną wraz z ogólnym poziomem cen lub go wyprzedzają. Jednocześnie ceny najmu w Hiszpanii również rosną, co zwiększa zwroty dla inwestorów. Zakup w okresie wysokiej inflacji często okazuje się udaną decyzją długoterminową.

Jak wzrost stóp EBC wpływa na dostępność kredytów hipotecznych w Hiszpanii?

Wzrost stóp EBC doprowadził do wyższych kosztów kredytów hipotecznych: stopy zmiennych kredytów hipotecznych w Hiszpanii wzrosły. Zmniejszyło to siłę nabywczą kredytobiorców, ale nie zatrzymało rynku — znaczna część transakcji na Costa Blanca jest finansowana bez kredytów hipotecznych, z własnych środków zagranicznych kupujących.

Granfield Estate mieszka i pracuje na Costa Blanca. Bezplatna konsultacja w sprawach nieruchomosci. Nasze biuro: Av. Belgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Tel. +34 865 44 33 33. Zobacz nieruchomosci.