Det blir INTE någon kris i Spanien

Fastighetsanalytikern och konsulten Gonzalo Bernardos, professor i ekonomi vid Universitetet i Barcelona och chef för avdelningen för revision, redovisning och fastighetsutveckling, har delat sin syn på hur 2022 kommer att sluta för Spaniens fastighetssektor och för landets ekonomi som helhet.

Granfield Estate har verkat på Costa Blancas fastighetsmarknad i över ett decennium — vi har sett flera marknadscykler och vet av erfarenhet hur Spaniens ekonomi och fastighetssektor verkligen fungerar på lång sikt.

Kommer det att bli en ekonomisk nedgång i Spanien under de kommande månaderna?

Under det andra kvartalet 2022 är det mycket sannolikt att euroområdet registrerar ett fall i BNP. De stigande elpriserna, energirestriktioner och en global minskning i efterfrågan kommer att påverka alla länder väsentligt. Effekten blir dock större i Tyskland, Italien, Österrike och Nederländerna.

Under denna period kommer Spanien att uppleva en ekonomisk avmattning och BNP-tillväxten blir måttlig, men landet kommer att undvika en fullständig recession tack vare sin relativt låga industriproduktion och en utmärkt turistsäsong. Dessutom krävs det ungefär sex månader för att ECB:s räntehöjningar ska få full effekt på ekonomin.

Hur kommer den nya situationen att påverka en genomsnittlig spansk familj?

Ett mycket stort antal hushåll har redan svårt att klara sig. För närvarande beror det inte på förlorade arbetstillfällen — sysselsättningen har faktiskt ökat mellan januari och augusti — utan på hög inflation. I euroområdet drivs förra månadens inflation av ökade energi- och livsmedelspriser. I Spanien har den främsta konsekvensen av prisuppgångarna varit en förlust på 5.9% av hushållens köpkraft, vilket tvingar många familjer att dra åt svångremmen.

Under de kommande månaderna kommer de flesta att behöva fortsätta anpassa sina utgifter. De tre viktigaste orsakerna är: ytterligare förlust av köpkraft, personalnedskärningar och en hög grad av osäkerhet. Många familjer kommer, även om de inte strikt måste, att minska sina utgifter i ett försök att spara "för sämre tider", av rädsla för vad som händer i världen och vad som ännu kan hända.

I närtid kommer de viktigaste problemen för ekonomin gradvis att förändras. Inflation dämpas steg för steg till följd av fallande råvarupriser, nya åtgärder från Bryssel för att reglera elpriserna, högre räntor från ECB och den redan existerande recessionen i världens ledande ekonomier. Däremot kommer arbetslösheten att öka när den globala ekonomiska aktiviteten avtar.

Kommer den nya krisen att likna 2008-årskrisen?

Det beror på land. För Tyskland blir situationen värre, eftersom landet kommer att gå in i en strukturell kris. Det kommer inte längre att ha tillgång till mycket billig energi (naturgas) och dess exportkapacitet kommer att minska kraftigt, antingen av politiska skäl (Ryssland) eller ekonomiska (Kina). Tysklands starka industrisektor kommer att möta en mycket tuff period.

Spanien kommer däremot inte att uppleva en sådan kris. Det är mer sannolikt att vi ser en mild recession. I värsta fall kommer den nya situationen att likna 1993 (en BNP-minskning på 1%) snarare än 2008, när BNP sjönk med 13% och produktionen krympte med 7,7%. I detta avseende är Europas huvudproblem att dess mest ekonomiskt avancerade land, Tyskland, står inför en djupare kris än Spanien.

Hur kommer högre räntor att påverka den spanska fastighetsmarknaden?

De flesta nedgångar på fastighetsmarknaden orsakas av en snabb och betydande räntehöjning. Om detta kombineras med ett överutbud av bostäder och en alltför stor kreditgivning från bankerna under tidigare år, kan en allvarlig fastighetskris förväntas. Den nuvarande situationen på Spaniens bostadsmarknad är dock annorlunda: de bästa möjligheterna har redan tagits, byggtakten har saktat ned på grund av ökade kostnader och ekonomisk osäkerhet, och i år ser vi kraftiga prisökningar över alla regioner tillsammans med en betydande minskning i utbudet.

Under de kommande månaderna, om ECB:s prognos uppfylls, kommer dess styrränta att ligga någonstans mellan 2% och 3%. I det första scenariot skulle antalet transaktioner falla med cirka 8% och priserna med 2%; i det andra med 13% respektive 4%. I vilket fall som helst blir nästa år värre än det nuvarande, där bostadspriserna i många delar av Spanien redan har överträffat sina tidigare historiska toppar.

Förväntas en nedgång på nybyggnadsmarknaden i Spanien?

I mycket mindre utsträckning än på andrahandsmarknaden. Det finns två stora skillnader mellan de två. För det första är utbudet av nybyggda bostäder begränsat, medan utbudet av befintliga bostäder är gott. För det andra har många nya projekt som är planerade att färdigställas 2023 redan reserverats av köpare. På andrahandsmarknaden är situationen tvärtom.

För närvarande finns det en hel del byggherrar som redan har garanterad betalning för mer än 60% av de bostäder de kommer att leverera under det kommande året. Slutligen tenderar ekonomiska nedgångar att påverka köpare av nybyggda bostäder mycket mindre, eftersom de vanligtvis har högre inkomster än köpare på andrahandsmarknaden.

Kommer högre räntor att driva bort investerare från bostadsfastigheter?

Utan tvekan. Under lång tid var räntorna på inlåning i Spanien negativa. I nära framtid kommer räntebärande produkter och fasträntekonton att bli ett attraktivt alternativ till fastigheter för mer konservativa investerare. Detta kommer att vända den trend vi sett de senaste åren. Samtidigt blir en av huvudverkningarna att vissa investeringsfonder drar sig ur fastighetsmarknaden och att andra minskar sina investerade belopp.

Det är dock kommersiella fastigheter som kommer att drabbas hårdast. Högre räntor kommer att ha en starkt negativ effekt på värderingen av kontor, domstolshus, köpcentrum och hotell. Dessutom kommer majoriteten av fonderna att ha betydligt färre resurser att investera: å ena sidan för att investerare drar sig ur, å andra sidan för att volymen investeringskapital krymper. Det ser mycket ut som att boomperioden för Spaniens kommersiella fastighetsmarknad går mot sitt slut.

Vad bör du göra för att lyckas i dessa nya tider?

I alla branscher — och fastighetsbranschen i Spanien är inget undantag — är ett klokt drag i svåra tider att investera i dina färdigheter och din utbildning, eftersom det gör att du kan ta vara på fler möjligheter och betjäna dina kunder bättre. Under en kris förloras arbeten, men de yrkesverksamma som blir övertaliga söker nya positioner, vilket skapar en möjlighet för företag att locka kvalificerad personal. Använd denna utmanande period för att ta din karriär framåt.

Vanliga frågor

Kommer det att bli en kris på den spanska fastighetsmarknaden?

Enligt ledande spanska analytiker väntas ingen fullskalig kris på fastighetsmarknaden. Till skillnad från 2008 är den nuvarande situationen inte kopplad till en bolånebubbla — bankerna har infört betydligt striktare regler för beviljande av bolån. En avmattning är möjlig, men inte ett prisras.

Varför är den spanska fastighetsmarknaden mer motståndskraftig än i andra EU-länder?

Spanien har en relativt liten andel industriproduktion i BNP och en stark turistsektor. Det gör ekonomin mindre beroende av energichocker än Tyskland eller Österrike. Dessutom stödjer ett stadigt inflöde av utländska köpare efterfrågan på fastigheter oberoende av den inhemska ekonomiska situationen.

Är det värt att köpa fastighet i Spanien under en period med hög inflation?

Fastigheter har historiskt sett varit ett av de bästa verktygen för att skydda sig mot inflation: bostadspriser stiger i regel i takt med eller snabbare än den allmänna prisnivån. Samtidigt ökar hyresnivåerna i Spanien också, vilket förbättrar avkastningen för investerare. Att köpa under en period med hög inflation visar sig ofta vara ett framgångsrikt långsiktigt beslut.

Hur påverkar ECB:s räntehöjning tillgången till bolån i Spanien?

ECB:s räntehöjning har lett till högre kostnader för bolån: räntorna på rörliga bolån i Spanien har stigit. Detta har minskat låntagares köpkraft, men det har inte stoppat marknaden — en betydande andel transaktioner på Costa Blanca finansieras utan bolån, med egna medel från utländska köpare.

Granfield Estate bor och arbetar pa Costa Blanca. Gratis konsultation i fastighetsfragor. Vart kontor: Av. Belgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Tel. +34 865 44 33 33. Se fastigheter.